不動產經紀人 101 年不動產估價概要考古題（共 40 題）
資料來源：考選部歷屆試題｜法律人 LawPlayer 整理
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第 1 題
下列那些因素屬於影響土地價格之個別因素？(A)土地形狀 (B)土地面積 (C)貸款利率 (D)地價稅稅率

第 2 題
歐債風暴對臺灣不動產市場的影響，此於不動產估價中屬於影響價格的何種因素？
(A) 特殊因素
(B) 個別因素
(C) 區域因素
(D) 一般因素
正解：D

第 3 題
於民國100 年評估一棟20 年前建造、樓地板面積200 坪之建物，該建物之建築成本於民國80 年每坪5萬元、100 年每坪10 萬元，如經濟耐用年數為50 年、殘餘價格率為10％。若採定額法折舊，請問該建物之成本價格為何？
(A) 720 萬元
(B) 1,000 萬元
(C) 1,280 萬元
(D) 2,000 萬元
正解：C

第 4 題
依不動產估價技術規則規定﹐勘估標的營造費求取方式中稱直接法者分為那兩種？(A)淨計法 (B)單位工程法 (C)工程造價比較法 (D)單位面積比較法 ⑤粗算法
(D) ⑤
正解：A

第 5 題
政府提出桃園航空城開發案，將帶動周邊地價上漲，此係下列何項原則的表現？
(A) 競爭原則
(B) 貢獻原則
(C) 預期原則
(D) 適合原則
正解：C

第 6 題
下列相關原則的陳述何者最不適宜？
(A) 公園對地價的影響係基於外部性原則
(B) 老舊公寓價格飆漲係基於均衡原則
(C) 不動產有行無市呈現變動原則
(D) 在偏遠地區興建大廈卻無法創造利潤係因未能掌握最有效使用原則
正解：B

第 7 題
土地徵收補償市價查估與區段式公告土地現值查估相較，兩者主要的差異在於下列那一影響不動產價格因素調整的考量？
(A) 個別因素
(B) 區域因素
(C) 一般因素
(D) 特別因素
正解：A

第 8 題
下列何者不屬於從事不動產估價前需確定之基本事項？
(A) 價格種類
(B) 勘察日期
(C) 勘估標的權利狀態
(D) 估價條件
正解：B

第 9 題
下列那些項目屬於不動產估價技術規則所指之勘估標的？(A)果樹 (B)房屋 (C)智慧財產權 (D)地上權⑤租賃權
(D) ⑤
(D) ⑤
(D) ⑤
(D) ⑤
正解：C

第 10 題
不動產估價所稱之價格日期係指：
(A) 接受委託估價之日期
(B) 赴勘估標的現場調查之日期
(C) 估價報告書提出之日期
(D) 估價報告書上勘估標的價格之日期
正解：D

第 11 題
下例何者屬於具有市場性之價格？(A)正常價格 (B)限定價格 (C)特殊價格 (D)特定價格

第 12 題
營造費=［Σ（標準建物工程概算項目每坪單價×單價調整率）］× 總面積，此可為下列何種方法之計算公式？
(A) 淨計法
(B) 單位工程法
(C) 工程造價比較法
(D) 單位面積比較法
正解：C

第 13 題
運用比較法選擇實例的條件，下列何者最不適宜？
(A) 必須與勘估標的使用性質相符
(B) 必須為正常價格
(C) 必須與勘估標的地點相近
(D) 必須為一個月以內之實例
正解：D

第 14 題
運用成本法估計建築物價格時，如採定額法折舊，則求取建築物累積折舊之公式為：Dn = C × [(1 - s )/N] × n，其中N 優先採用下列何者？
(A) 物理耐用年數
(B) 殘餘年數
(C) 經濟耐用年數
(D) 已經歷年數
正解：C

第 15 題
預售屋的開價如高於市價一成，依此價格進行勘估標的價格調整時，此調整屬於下列何種方法之運用？
(A) 差額法
(B) 定額法
(C) 定率法
(D) 百分率法
正解：D

第 16 題
不動產估價技術規則第31 條規定，何種估價方法得適用於以投資為目的之不動產投資評估？
(A) 直接資本化法
(B) 折現現金流量分析
(C) 剩餘法
(D) 分配法
正解：B

第 17 題
採成本法估價時，必須先求取某一基準日期重新建造對象不動產的原價，該基準日期稱為：
(A) 估價日期
(B) 勘察日期
(C) 出件日期
(D) 試算日期

第 18 題
請問折現現金流量分析之計算公式中，為下列何者？∑=='1n'n'kkY)＋/(1P＋Y)＋/(1CFPnkn'P
(A) 收益價格
(B) 淨收益
(C) 折現率
(D) 期末價值
正解：D

第 19 題
都市計畫住宅區現供耕作使用之土地，其地價之查估應依下列何種使用價格查估？
(A) 農業用地
(B) 住宅用地
(C) 耕作用地
(D) 鄉村區用地
正解：B

第 20 題
新訂租約租金之估計，得分析企業經營之總收入，據以估計勘估標的在一定期間內之何種收益，再加計必要費用？
(A) 總收益
(B) 毛收益
(C) 有效總收益
(D) 淨收益
正解：D

第 21 題
以不動產所有權以外其他權利與所有權合併為目的，如地上權人向地主購買設定地上權之土地，評估該土地之價格稱之為：
(A) 正常價格
(B) 限定價格
(C) 特定價格
(D) 特殊價格
正解：B

第 22 題
某甲以1,200 萬元將其房屋移轉給弟弟，經判斷正常價格比這價格低二成；於一般不動產估價中，運用此案例進行情況調整後之價格為多少？
(A) 1,440 萬元
(B) 1,400 萬元
(C) 1,000 萬元
(D) 960 萬元
正解：D

第 23 題
甲公司於A 市擁有商業區土地一宗，擬將其分割為兩筆土地，一筆做為辦公大樓使用，另一筆做為百貨公司使用，以符合商業區土地的經濟效益。今如就前述兩筆土地進行估價，則價格種類為下列何者？
(A) 正常價格
(B) 特殊價格
(C) 限定價格
(D) 特定價格
正解：A

第 24 題
如不動產其中某一條件發生改變，將造成整體不動產價格的提升，此種不動產估價原則稱之為：
(A) 供需原則
(B) 最有效使用原則
(C) 貢獻原則
(D) 均衡原則
正解：C

第 25 題
進行不動產估價時，標的不動產如因捷運系統的開通，或鄰近公園的興闢，對其價格產生影響，所採行之不動產估價原則稱之為：
(A) 貢獻原則
(B) 外部性原則
(C) 收益分配原則
(D) 最有效使用原則
正解：B

第 26 題
於不動產估價時，所謂物理的耐用年數，係指：
(A) 建築改良物從興建完成，至不堪使用的期間
(B) 建築改良物對不動產價值具有貢獻的一段期間
(C) 建築改良物從興建完成，至毀損的期間
(D) 建築改良物從興建完成，至其經濟壽命結束的期間
正解：A

第 27 題
以定額法計算建築物折舊額時，係假定在不動產耐用期間：
(A) 每年乘以一定比率計算折舊額
(B) 期初先確定減價額，累計時呈現減價額遞減
(C) 每年之減價額劃一計算，與經過年數逐年累計
(D) 每年折舊提存一定金額，以複利計算其總減價額
正解：C

第 28 題
採土地開發分析法進行不動產估價時，其基本之假設前提為：
(A) 必須符合法定容積之規定為上限進行開發
(B) 必須以預售方式為前提
(C) 必須以個別投資廠商之利潤率為依據
(D) 必須於開發完成時取得全部房地銷售金額
正解：D

第 29 題
使用買賣實例比較法，如訪得之買賣實例其交易價格，係因屋主急於脫手而出售，此係：
(A) 一般購買者不易參加，應進行個別因素修正
(B) 利害關係人交易，應進行情況修正
(C) 交易時具特別動機，應進行情況修正
(D) 將負擔由購買者承受，應進行期日修正
正解：C

第 30 題
進行不動產估價時，對營運性不動產淨收益，應扣除非屬於不動產所產生的其他淨收益，以免高估不動產本身所產生的淨收益，此估價原則稱之為：
(A) 適合原則
(B) 收益分配原則
(C) 外部性原則
(D) 最有效使用原則
正解：B

第 31 題
以收益為目的而出租之不動產在進行不動產估價時，何者應列入總費用，加以扣除？
(A) 抵押債務利息
(B) 租賃所得稅
(C) 維護修繕費
(D) 自有資本之利息
正解：C

第 32 題
下列何者能反映租賃不動產經濟價值的租金？
(A) 實質租金
(B) 經濟租金
(C) 支付租金
(D) 差額租金
正解：B

第 33 題
從已知投資成分的價值，乘以資本化率，求得其收益後，由總收益中扣除，進而求得未知投資成分之價格的方法，上述方法稱為：
(A) 分配法
(B) 積算法
(C) 殘餘法
(D) 收益倍數法
正解：C

第 34 題
對房地結合所產生之超額利潤之歸屬，採土地貢獻說者，主要係基於下列何者？
(A) 土地經營管理之貢獻
(B) 土地區位特性之貢獻
(C) 土地取得成本之貢獻
(D) 土地開發投資之貢獻
正解：B

第 35 題
某棟建物耐用年數為50 年，殘價率為10％，該建物每年折舊率為：
(A) 1.8％
(B) 2.0％
(C) 1.5％
(D) 2.4％
正解：A

第 36 題
進行不動產估價時，所謂獨立估價，係指：
(A) 土地上有建築物，但估價時將土地與建物併同估價
(B) 土地上無建築物，但估價時假設土地與建物併同估價
(C) 土地上有建築物，但估價時將土地視為素地加以估價
(D) 土地上無建築物，但估價時視為存有地上權加以估價
正解：C

第 37 題
以收益法估價時，對於折舊前及折舊後的純收益，使用資本化率還原，應如何處理？
(A) 折舊前的純收益，應僅以資本化率還原
(B) 折舊後的純收益，應僅以資本化率還原
(C) 折舊後的純收益，應以資本化率加折舊率還原
(D) 折舊前的純收益，應僅以折舊率加以還原
正解：B

第 38 題
不動產估價為能確切掌握土地所有權、面積、土地界線及鄰地地號，應取得之資料為下列何者？
(A) 土地登記簿謄本及地籍圖
(B) 地籍圖及都市計畫圖
(C) 土地登記簿謄本及建物登記簿謄本
(D) 土地登記簿謄本及地形圖
正解：A

第 39 題
乙將房屋出租與丙，每月租金10,000 元，押金30,000 元，押金利率為1％，若該區房屋空置率為25％，則乙出租房屋的年有效總收入為：
(A) 120,000 元
(B) 95,000 元
(C) 90,300 元
(D) 90,000 元
正解：C

第 40 題
就目前房屋課稅價格，經常發生樓上層納稅義務人，因為各層建物價格未加以分層分攤，導致樓上層與地面層的房屋稅課稅單價相差無幾，如從不動產估價的觀點，以前述建物價格計算各樓層地價時，主要係以何種觀點進行？
(A) 土地貢獻原則
(B) 建物貢獻原則
(C) 聯合貢獻原則
(D) 收益遞增遞減原則
正解：A

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