不動產經紀人 110 年不動產估價概要考古題（共 25 題）
資料來源：考選部歷屆試題｜法律人 LawPlayer 整理
https://lawplayer.com/exam/real-estate-agent/110-%E4%B8%8D%E5%8B%95%E7%94%A2%E4%BC%B0%E5%83%B9%E6%A6%82%E8%A6%81

第 1 題
政府宣布實價登錄2.0 新制自110 年7 月1 日施行，此為影響不動產價格之何種因素？
(A) 情況因素
(B) 一般因素
(C) 區域因素
(D) 個別因素
正解：B

第 2 題
不動產所在地區對外連絡道路為中山路，路寬30 公尺，並有兩線捷運經過。請問此為影響不動產價格之何種因素？
(A) 情況因素
(B) 一般因素
(C) 區域因素
(D) 個別因素
正解：C

第 3 題
不動產因鄰近殯儀館，造成價格之減損，此屬於何種原則？
(A) 競爭原則
(B) 供需原則
(C) 替代原則
(D) 外部性原則
正解：D

第 4 題
公寓因加裝電梯而價格提昇，此屬於何種不動產估價原則？
(A) 外部性原則
(B) 貢獻原則
(C) 替代原則
(D) 遞增原則
正解：B

第 5 題
建物總成本1,000 萬元，經濟耐用年數50 年，建物殘餘價格率10%。若每年折舊額皆相同，請問每年折舊率為何？
(A) 1.5%
(B) 1.8%
(C) 2%
(D) 2.2%
正解：B

第 6 題
有一500 坪建地可興建大樓出售，預期新大樓之總銷售金額為10 億元，若營建施工費為3 億元、管理銷售費用等間接成本為9 千萬元、要求的利潤率為18%、資本綜合利率為5%。請問該建地每坪價格約為多少？
(A) 100.5 萬元
(B) 83.4 萬元
(C) 65.8 萬元
(D) 41.7 萬元
正解：B

第 7 題
對不具市場性之不動產所估計之價值，並以貨幣金額表示者，為何種價格？
(A) 正常價格
(B) 限定價格
(C) 特定價格
(D) 特殊價格
正解：D

第 8 題
勘估標的之營造或施工費，依不動產估價技術規則之規定，不包含下列那一項目？
(A) 間接材料費
(B) 稅捐
(C) 資本利息
(D) 廣告費
正解：D

第 9 題
就同一供需圈內近鄰地區或類似地區中，選擇與勘估標的類似之比較標的或標準建物，經比較與勘估標的營造或施工費之條件差異並作價格調整，以求取勘估標的營造或施工費的方法為何？
(A) 直接法
(B) 間接法
(C) 淨計法
(D) 單位工程法
正解：B

第 10 題
100 坪之辦公室出租，每月每坪正常租金為1,000 元，推估該辦公室合理空置率為8%，每年之地價稅、房屋稅、保險費、管理費及維修費為120,000 元，貸款支出為200,000 元。該辦公室每年之淨收益為多少？
(A) 1,080,000 元
(B) 984,000 元
(C) 880,000 元
(D) 784,000 元
正解：B

第 11 題
依不動產估價技術規則規定，以不動產證券化為估價目的者，其折現現金流量分析法之總費用應依何種資料加以推算？
(A) 市場相關資料
(B) 信託計畫資料
(C) 類似產品資料
(D) 歷史費用資料
正解：B

第 12 題
比較標的於110 年1 月以2,000 萬元成交，當時之價格指數為95；勘估標的之價格日期為110 年9 月，價格指數為101。假設其他條件皆相同，請問勘估標的經價格日期調整後之價格約為多少？
(A) 2,020 萬元
(B) 2,105 萬元
(C) 2,126 萬元
(D) 2,188 萬元
正解：C

第 13 題
依不動產估價技術規則規定，下列有關租金之兩種敘述，何者正確？
(A) 不動產租金估計，以估計勘估標的之實質租金為原則；以不動產證券化為估價目的，採折現現金流量分析法估價時，各期淨收益應以勘估標的之經濟租金計算為原則
(B) 不動產租金估計，以估計勘估標的之契約租金為原則；以不動產證券化為估價目的，採折現現金流量分析法估價時，各期淨收益應以勘估標的之經濟租金計算為原則
(C) 不動產租金估計，以估計勘估標的之實質租金為原則；以不動產證券化為估價目的，採折現現金流量分析法估價時，各期淨收益應以勘估標的之契約租金計算為原則
(D) 不動產租金估計，以估計勘估標的之契約租金為原則；以不動產證券化為估價目的，採折現現金流量分析法估價時，各期淨收益亦以勘估標的之契約租金計算為原則
正解：C

第 14 題
都市更新權利變換前之透天厝（僅有一所有權人）房地總價為1,500 萬元，房地價值比為1:9。若該基地素地價格經評估為1,300 萬元整，請問該基地之權利價值依不動產估價技術規則規定應為多少？
(A) 1,500 萬元
(B) 1,400 萬元
(C) 1,350 萬元
(D) 1,300 萬元
正解：C

第 15 題
依不動產估價技術規則規定，下列有關特殊宗地之估價，何者敘述錯誤？
(A) 公共設施保留地之估價，以比較法估價為原則
(B) 林地之估價，以比較法估價為原則
(C) 農場之估價，以比較法估價為原則
(D) 墓地之估價，以比較法估價為原則
正解：B

第 16 題
土地承租人欲購買所承租土地供未來繼續使用，委託不動產估價師進行估價，其價格種類為何？
(A) 正常價格
(B) 限定價格
(C) 特定價格
(D) 特殊價格
正解：B

第 17 題
近年受疫情影響，各地商圈人潮減少、店面空置率提高，此屬於何種價格影響因素？
(A) 一般因素
(B) 區域因素
(C) 個別因素
(D) 總體因素
正解：A

第 18 題
勘估標的乙之價格日期、勘察日期分別為110 年8 月15 日、110 年9 月15 日，若比較標的交易日期為110 年7 月10 日（經查110 年7 至9 月不動產指數分別為：106%、108%、107%），其價格日期調整百分率為何？
(A) 98%
(B) 99%
(C) 101%
(D) 102%
正解：D

第 19 題
勘估標的若為未完工之建物，應依何種方式估價？
(A) 未完工之建物應依比準建物進行估價
(B) 未完工之建物應依實際完成部分估價
(C) 未完工之建物應待完工後再進行估價
(D) 未完工之建物無法產生正常報酬，不予估計
正解：B

第 20 題
某房地之淨收益100 萬元/年，其中建物淨收益60 萬元/年。假設土地、建物之收益資本化率分別為2%、4%，請問土地收益價格為？
(A) 1,000 萬元
(B) 2,000 萬元
(C) 2,500 萬元
(D) 5,000 萬元
正解：B

第 21 題
依據不動產估價技術規則第43 條規定，收益資本化率應考慮之因素不包括下列何者？
(A) 貨幣變動之狀況
(B) 銀行定期存款利率
(C) 不動產投資之損益
(D) 不動產價格變動趨勢
正解：C

第 22 題
勘估標的丙之市場價格1,000 萬元，經分析當地同類型不動產之租金收益率5%，必要費用20 萬元/年，租賃所得稅約2 萬元。若丙為新訂租約，根據上開資料估計之年租金為？
(A) 50 萬元
(B) 52 萬元
(C) 70 萬元
(D) 72 萬元
正解：C

第 23 題
續訂租約之租金估計方法中，差額分配法係指下列何種差額？
(A) 市場經濟租金與原契約租金之差額
(B) 原實質租金與市場經濟租金之差額
(C) 市場正常租金與原實質租金之差額
(D) 原契約租金與市場正常租金之差額
正解：A

第 24 題
實際建築使用之容積率超過法定容積率之房地，應以何種方式估價？
(A) 以原規定之法定容積進行估價
(B) 以原規定法定容積的上限進行估價
(C) 以實際建築使用部分之現況進行估價
(D) 以實際建築使用合法部分之現況估價
正解：D

第 25 題
某區分所有建物位於住宅大樓十樓，其樓層別效用比為110%，平均樓層別效用比為105%。假設全棟建物成本價格占全棟房地總價格比率為40%，該區分所有建物之地價分配率為何？
(A) 65%
(B) 66%
(C) 68%
(D) 70%
正解：C

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