不動產經紀人 114 年不動產估價概要考古題（共 25 題）
資料來源：考選部歷屆試題｜法律人 LawPlayer 整理
https://lawplayer.com/exam/real-estate-agent/114-%E4%B8%8D%E5%8B%95%E7%94%A2%E4%BC%B0%E5%83%B9%E6%A6%82%E8%A6%81

第 1 題
鄰近國小的店舖，做販賣文具及圖書生意使用，此為何種不動產估價原則之掌握？
(A) 外部性原則
(B) 貢獻原則
(C) 適合原則
(D) 內部性原則
正解：C

第 2 題
以成本法進行不動產估價，下列何者非為總成本應包括之項目？
(A) 營造或施工費
(B) 出售不動產之所得稅
(C) 資本利息
(D) 建築利潤
正解：B

第 3 題
建築物屋齡10 年，重建成本2,000 萬元，若殘價率為10%，經濟耐用年數50 年，選擇等速折舊路徑的方法計算累積折舊額為多少萬元？
(A) 400
(B) 40
(C) 360
(D) 36
正解：C

第 4 題
比較標的為與法定用途不符之交易，應先作適當之調整才能採用，此為何種調整？
(A) 情況調整
(B) 價格日期調整
(C) 區域因素調整
(D) 個別因素調整
正解：A

第 5 題
下列價格調整率何者符合不動產估價技術規則之規定？
(A) 區域因素總價格調整率為18%
(B) 個別因素總價格調整率為18%
(C) 個別因素內之任一單獨項目之價格調整率為18%
(D) 情況、價格日期、區域因素及個別因素調整總調整率為18%
正解：D

第 6 題
勘估標的未來平均1 年期間之客觀淨收益為100 萬元，收益價格為2,000 萬元，收益資本化率為：
(A) 3%
(B) 5%
(C) 8%
(D) 10%
正解：B

第 7 題
以投資為目的之不動產投資評估，最適合的估價方法為：
(A) 比較法
(B) 折現現金流量分析法
(C) 成本法
(D) 土地開發分析法
正解：B

第 8 題
債務保障比率為1.3、貸款常數為0.055、貸款資金占不動產價格比率為70%，收益資本化率約為：
(A) 3%
(B) 4%
(C) 5%
(D) 6%
正解：C

第 9 題
附著於土地之工事及水利土壤之改良，以何種方法估價為原則？
(A) 比較法
(B) 收益法
(C) 成本法
(D) 土地殘餘法
正解：C

第 10 題
下列有關直接資本化法之敘述何者正確？
(A) 屬於比較法之一種
(B) 應以勘估標的作最合理使用之客觀淨收益為基準
(C) 應用價格日期當時適當之收益資本化率推算
(D) 計算過程應另加計期末價值
正解：C

第 11 題
下列有關成本法之敘述何者正確？
(A) 建物估價以求取重置成本為原則
(B) 預售收入之資金應計息
(C) 建物折舊額計算應以物理耐用年數為主
(D) 建物之殘餘價格率以不超過百分之十為原則
正解：D

第 12 題
有關土地開發分析法之資本利息綜合利率之敘述何者正確？
(A) 資本利息綜合利率＝貸款利息年利率×（建物價值比率＋土地價值比率×1/2）× 開發年數
(B) 資本利息綜合利率＝資本利息年利率×（建物價值比率＋土地價值比率×1/2）× 開發年數
(C) 資本利息綜合利率＝資本利息年利率×（土地價值比率＋建物價值比率×1/2）× 開發年數
(D) 資本利息綜合利率＝貸款利息年利率×（土地價值比率＋建物價值比率×1/2）× 開發年數
正解：C

第 13 題
下列因素：(A)地區淹水 (B)捷運站設置 (C)利率變動 (D)離小學距離，那些是屬於影響不動產價格之區域因素？

第 14 題
下列何者是個別因素之描述？
(A) 甲先生的房子位於重劃區內，房價水準很高
(B) 乙小姐的房子距捷運站距離大約50 公尺
(C) X 大學特定區生活機能佳
(D) 大巨蛋球場完工，周圍不動產房價跟著起漲
正解：B

第 15 題
下列各項原則中，何者最能說明畸零地價格偏高的現象？
(A) 預期原則
(B) 貢獻原則
(C) 適合原則
(D) 外部性原則
正解：B

第 16 題
評估臺南孔廟的現值，依不動產估價技術規則之規定，其價格種類為下列何者？
(A) 正常價格
(B) 限定價格
(C) 特定價格
(D) 特殊價格
正解：D

第 17 題
不動產估價報告書中應註明價格日期與勘查日期，就時間發生的先後下列敘述何者正確？
(A) 價格日期先於勘查日期
(B) 勘查日期先於價格日期
(C) 勘查日期等於價格日期
(D) 不一定
正解：D

第 18 題
勘估標的營造或施工費之求取得採直接法或間接法，下列各方法中何者相對精細？
(A) 工程造價比較法
(B) 淨計法
(C) 單位工程法
(D) 單位面積比較法
正解：B

第 19 題
收益法中對於收益的資本化可採收益資本化率或折現率，下列對於兩者數值高低關係之敘述何者正確？
(A) 收益資本化率高於折現率
(B) 收益資本化率低於折現率
(C) 收益資本化率等於折現率
(D) 不一定
正解：D

第 20 題
不動產相對一般性財貨具低流通、高風險、高增值及管理較難等特性；於採風險溢酬法決定收益資本化率時，上述特性中何者與收益資本化率高低呈反向變動？
(A) 流通性
(B) 風險性
(C) 增值性
(D) 管理難度
正解：C

第 21 題
以直接資本化法對同一不動產之土地、建物及不動產分別評估其價值，則三者之收益資本化率數值何者最高？
(A) 土地
(B) 建物
(C) 不動產
(D) 不一定
正解：B

第 22 題
依不動產估價技術規則第130 條之規定，不動產租金估計以估計勘估標的之何種租金為原則？
(A) 經濟租金
(B) 支付租金
(C) 合理租金
(D) 實質租金
正解：D

第 23 題
依不動產估價技術規則第32 條之規定，若期末處分價值已知，以折現現金流量分析法計入該價值時，應採取那一種資本化率？
(A) 直接資本化率
(B) 綜合資本化率
(C) 折現率
(D) 利率
正解：C

第 24 題
於不動產租金估計中有所謂的經濟租金與支付租金，兩者的大小關係為何？
(A) 經濟租金高於支付租金
(B) 經濟租金低於支付租金
(C) 經濟租金等於支付租金
(D) 不一定
正解：D

第 25 題
估價事務所接受委託展開估價作業前應先確定估價基本事項，於下列各項中應包含那些項目？
(A) 確定勘估標的內容
(B) 確定勘查日期
(C) 確定價格種類
(D) 確定估價目的 ⑤確定估價條件
(A) 僅
(D) ⑤
(D) ⑤
正解：C

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