臺灣高雄地方法院96年度簡上字第186號

• 裁判案由: 遷讓房屋 等
• 案件類型: 民事
• 審判法院: 臺灣高雄地方法院
• 裁判日期: 97 年 03 月 20 日

臺灣高雄地方法院民事判決　　　　　　 96年度簡上字第186號上　訴　人　乙○○
訴訟代理人　樓嘉君律師
被　上訴人　甲○○
訴訟代理人　魏緒孟律師
鄭曉東律師
上當事人間請求遷讓房屋等事件，上訴人對於民國96年3 月27日本院高雄簡易庭95年度雄簡字第3442號第一審判決提起上訴，本院於民國97年3 月6 日言詞辯論終結，判決如下：
主 文
上訴駁回。
第二審訴訟費用由上訴人負擔。
事實及理由
壹、本訴部分：
一、被上訴人起訴主張：其於民國94年5 月5 日將所有門牌號碼高雄縣鳳山市○○○路117 號1 樓房屋（下稱系爭房屋）出租與上訴人，租期自94年5 月5 日起至97年5 月4 日止，租金每月新臺幣（下同）25,000元。租金原約定應於每月5 日繳納，惟兩造已於94年8 月間變更租金繳納日期為每月10日，詎上訴人於94年9 月10日在報上刊登盤讓系爭房屋之廣告，經被上訴人電話催繳租金，竟拒不繳納，而系爭房屋於同月11日因電捲門接收器故障，被上訴人乃委請鎖匠修理、更換接收器，雖多次協調促請上訴人領取新的遙控接收器，上訴人均置之不理。被上訴人乃於95年2 月22日以存證信函催告上訴人應於5 日內繳清租金，並表示逾期未給付即同時終止租約，而上訴人於同年月23日收受該存證信函後，仍拒不繳納，兩造間之租約應於95年2 月28日終止。上訴人雖已於96年2 月8 日自系爭房屋遷出，惟上訴人自94年9 月起至95年2 月終止租約止共計6 個月期間，自仍應繳納租金計15萬元，扣除上訴人繳納之押租金5 萬元，上訴人尚欠被上訴人10萬元租金未清償，另被上訴人自95年3 月間起至同年7 月間占用系爭房屋而受有相當於租金之利益共計125,000 元，爰依租賃及不當得利之法律關係，請求㈠上訴人應自系爭房屋遷出，並回復原狀交還被上訴人。㈡上訴人應給付被上訴人225,000 元及自民事準備書狀送達之翌日即95年8 月2 日起至清償日止，按年息5%計算之利息。（原審為被上訴人全部勝訴之判決，經上訴人就原判決命其給付225,000 元及遲延利息部分上訴，遷讓房屋部分則未上訴而確定）。於本院聲明：請求駁回上訴。
二、上訴人則以：其雖於94年9 月10日登報欲盤讓系爭房屋，但因尚未與第3 人簽約，自無違約可言。惟被上訴人擅自換鎖，拒絕將系爭房屋交與其使用而違約，其自得類推適用民法第264 條規定，行使同時履行抗辯權，拒絕給付租金。且其因未持有系爭房屋之新遙控器，致無法支配使用系爭房屋，自無占有系爭房屋而受有利益可言，縱認其占有系爭房屋，因被上訴人終止租約並非合法，兩造之租約應於96年2 月8
日合意終止，其占有系爭房屋並不構成不當得利，被上訴人請求其給付租金及相當於租金之不當得利，均屬無據等語置辯，請求駁回被上訴人之請求。於本院聲明：㈠原判決關於命其給付225,000 元本息部分廢棄。㈡前開廢棄部分，被上訴人於第一審之訴駁回。
三、兩造不爭執事項：
㈠被上訴人於94年5 月5 日將系爭房屋出租與上訴人，供其經營「星宇咖啡店」使用，租期自94年5 月5 日起至97年5 月4 日止，租金每月25,000元，上訴人並於訂約時交付5 萬元為押租金。原約定租金應於每月5 日前繳納，嗣於94年8 月間，兩造合意每月租金給付日期變更為每月10日。
㈡上訴人自94年9 月10日起即未給付租金。
㈢系爭房屋僅可經由1 樓之鐵捲門對外出入。
㈣被上訴人於94年9 月11日（星期日）請鎖匠即訴外人丙○○更換系爭房屋1 樓鐵捲門之遙控主機，上訴人則於同年9 月12日知悉更換門鎖之事。
㈤兩造曾於94年9 月12日上午11時許，在鳳山市正義里里長辦公室，由訴外人鄭曜東出面協調。
㈥被上訴人於94年9 月23日當晚曾請求鄭曜東邀約上訴人出面協商，經聯繫結果，上訴人要求被上訴人於94年9 月27日一同至高雄市苓雅區正義里里長黃仁維辦公室協調。
㈦被上訴人於95年2 月22日以鳳山三民路郵局第116 號存證信函對上訴人催繳租金，限上訴人於5 日內繳清欠租，並表示逾期不理，以該函之送達作為終止租賃契約之意思表示，而上訴人則於95年2 月23日收受該存證信函。
㈧上訴人自95年9 月10日起至96年2 月8 日前，均未持有新遙控器。
㈨兩造已於96年2 月8 日會同由上訴人自系爭房屋搬離吧台1
個、小型電冰箱1 台、小型冷凍櫃1 台、方桌5 張、圓桌3
張、高腳椅3 張、圓椅24張、休閒椅9 張、瓦斯爐1 個、咖啡罐、咖啡杯1 批及冷氣機1 台等物品，而將系爭房屋1 樓清空返還被上訴人。
㈩上訴人曾支出裝潢費281,400 元及設置廣告招牌而支出30,600元。
四、本件爭點在於：㈠兩造間之租約，是否業已終止？何時終止？上訴人未能使用系爭房屋，是否可歸責於被上訴人事由所致？㈡兩造間之租約終止後，上訴人是否占用系爭房屋而受有相當於租金之利益？其利益數額若干？
㈠兩造間之租約，是否業已終止？何時終止？上訴人未能使用系爭房屋，是否可歸責於被上訴人事由所致？
⒈按承租人租金支付有遲延者，出租人得定相當期限，催告承租人支付租金，如承租人於其期限內不為支付，出租人得終止契約。租賃物為房屋者，遲付租金之總額，非達二個月之租額，不得依前項之規定，終止契約，民法第440 條第1 項、第2 項前段分別定有明文。又出租人因承租人遲延給付租金，定期催告其履行，同時表明如於期限內不履行，契約即為終止，係附有停止條件之終止租約之意思表示，如承租人逾期仍不履行，則條件成就，即發生終止租約之效力，無須再另為終止租約之意思表示（參照最高法院87年度臺簡上字第7 號判決意旨）。
⒉經查：兩造就系爭房屋之租金，合意自94年8 月起應於每月10日支付，惟上訴人自94年9 月10日起即未給付租金與被上訴人，被上訴人則於95年2 月22日寄發存證信函與上訴人，催告上訴人應於5 日內繳清欠租，同時表明於期限內不履行，租約即行終止，上訴人並於同月23日收受該存證信函，此為兩造所不爭執（見本院卷第127 至129 頁），並有存證信函及收件回執各1 份在卷可稽（見原審卷第13至14頁），因上訴人自94年9 月10日起至95年2 月10日止，積欠之租金已逾2 月，上訴人復未爭執所定期間不相當，則除非上訴人能舉證其遲延係因不可歸責於其事由所致，否則上訴人於催告期限屆至時即95年2 月28日，既然未曾履行給付租金之責任，兩造間之租約即因條件成就而發生終止之效力。
⒊次按，租賃物因不可歸責於雙方當事人之事由而毀損，致全部不能為約定之使用收益者，當事人間之法律關係，因其租賃物是否尚能修繕而異。其租賃物已不能修繕者，依民法第225 條第1 項、第266 條第1 項之規定，出租人免其以該物租與承租人使用收益之義務，承租人亦免其支付租金之義務，租賃關係即當然從此消滅。其租賃物尚能修繕者，依民法第225 條第1 項、第266 條第1 項之規定，在修繕完畢以前，出租人免其以該物租與承租人使用收益之義務，承租人亦免其支付租金之義務，惟其租賃關係，依民法第430 條之規定並不當然消滅，最高法院30年上字第345 號著有判例可資參照。由此足見，出租人修繕之義務與承租人租金之支付，在租賃關係存續中，縱認係立於互為對待給付之關係，而得行使同時履行抗辯權，然債務未行使同時履行抗辯權以前，仍可發生遲延責任之問題，必須行使以後始能免責，最高法院50年臺上字第1550號亦著有判例可資參照。
⒋經查：系爭房屋僅能經由1 樓鐵捲門進出，此為兩造所不爭執（見本院卷第107 頁）。另被上訴人於94年9 月11日因系爭房屋之鐵捲門無法開啟，而委由經營「正旺鎖匙行」之丙○○修理，經丙○○檢查發現系爭房屋鐵捲門之遙控主機接受器斷路，無法接受訊號，以致鐵捲門無法操作，丙○○徵得被上訴人同意，即當場以更換新遙控主機方式進行修復，並交付兩副新的遙控器與被上訴人等節，業經證人丙○○到庭結證明確（見本院卷第130 至133 頁），並有丙○○出具之證明書1 份在卷可參（見原審卷第45頁），因系爭房屋鐵捲門之遙控主機接受器斷路，係可能修繕，且無證據顯示係可歸責於當事人事由所致，則參照前揭說明，被上訴人自負有修繕之義務，以保持租賃物合於約定使用收益之狀態，故被上訴人更換系爭房屋鐵捲門之遙控主機，乃履行其出租人義務，尚非構成上訴人得拒絕給付租金之正當事由。尤以，被上訴人亦係從系爭房屋1 樓進出，其因1 樓鐵捲門無法開啟而僱請他人修繕，同為其使用系爭房屋2 樓所必要，而屬權利之正當行使，上訴人苟於因修繕鐵捲門期間，無法使用系爭房屋1 樓營業，參照前揭說明，其亦僅能在修繕完畢以前，免除支付租金之義務，況系爭房屋1 樓鐵捲門於94年9
月11日當日即修繕完畢，則上訴人於該日後仍拒不支付租金，即應負給付遲延責任。
⒌再查：兩造曾於94年9 月12日上午11時許，在鳳山市正義里里長辦公室，由當地里長即鄭曜東出面協調兩造之租約爭議，當時被上訴人雖提出新遙控器與上訴人，惟上訴人拒絕受領，事後鄭曜東雖曾再以電話通知上訴人領取新遙控器，仍遭上訴人拒絕等情，業經證人鄭曜東到庭證述甚詳（見原審卷第90頁），足認被上訴人已有給付之合法提出，上訴人無故不受領新的遙控器，自屬受領遲延，故上訴人抗辯其未取得新遙控而無法使用系爭房屋，顯不可歸責云云，即無理由。又被上訴人於95年2 月28日為終止租約之意思表示時，上訴人已遲延給付租金達2 個月以上，已如前述，因證人金佩宜、吳麗娟、黃仁維均未證稱上訴人於被上訴人為終止租約之意思表示前，曾向被上訴人主張在取得新遙控器前，將拒絕給付租金等語（見原審卷第93至97頁、第114 至117 頁），而上訴人於95年3 月21日寄予被上訴人之存證信函（見原審卷第139 頁）以及本件起訴後所為之同時履行抗辯主張，因均發生於被上訴人合法終止租約之後，尚不生同時履行抗辯之效力，此外，上訴人就其於被上訴人終止租約前，已行使同時履行抗辯權一節，未舉證以實其說，則上訴人抗辯其未取得新遙控器而無法使用系爭房屋，自得拒絕給付租金，被上訴人無權終止租約云云，亦屬無據。故被上訴人於95年2 月28日終止租約，自屬合法，兩造間之租約，即因被上訴人合法終止而消滅。
⒍上訴人雖以系爭房屋1 樓鐵捲門遙控主機未經鑑定損壞，且被上訴人於原審自承係因上訴人未徵得其同意，擅將營業盤讓與他人，始行換鎖，而其於94年9 月12日協商時，希望受讓營業之第三人一同協商，如協商成功，始願將新遙控器交與上訴人等語，足見被上訴人未曾將新遙控器交與上訴人，另被上訴人寄予上訴人之存證信函，均係主張上訴人違約轉租，且基於安全理由始行換鎖，均未曾提及鐵捲門遙控主機損壞，足認證人丙○○之證詞，並不可信。況且，如果確係遙控主機毀損，被上訴人應通知上訴人到場，並應將新的遙控器送至上訴人住所，始發生清償效力等語置辯。惟查：
⑴證人丙○○已就當日被上訴人如何委請其修繕系爭房屋1
樓鐵捲門，以及經其檢查發現遙控主機接受器斷路，而當場更換新遙控主機等情，證述綦詳，已如前述，被上訴人並仍保留遭更換之舊遙控主機（見本卷卷第133 頁），足見證人丙○○證述情節，與事實相符，雖丙○○就修復日期，與其出具證明書記載日期，未盡相符，然審酌證人丙○○於97年1 月29日到庭作證時，距離其受託修繕時，已逾近3 年，其對於日期記憶有所模糊，在所難免，尚難據此否定其證詞之可信性。
⑵又法院對於系爭事項固得委由具特別知識之人或機關鑑定，以為裁判之參考，惟鑑定僅為一種調查證據之方法，如法院依其調查證據之結果，已得有為裁判之心證時，非必依當事人之聲請委諸鑑定人鑑定（最高法院87年度臺上字第1424號判決參照）。證人丙○○經營「正旺鎖匙行」，對於各種鎖匙設備、器具，具有一定之專業能力，而無特別委請鑑定之必要。況且，證人丙○○之證詞，係用以證明被上訴人因系爭房屋1 樓鐵捲門故障，始更換新遙控主機，併同更換新遙控器，並非為阻止上訴人使用系爭房屋而更換遙控器，縱其判定鐵捲門之遙控主機毀損，係出於錯誤，亦無礙被上訴人為修繕鐵捲門而更換新遙控主機之事實，是上訴人主張系爭遙控主機應經鑑定等語，尚無可採。
⑶證人即高雄市苓雅區正義里里長黃仁維固曾證稱：協調當日原告並未說明係因鎖壞掉而換鎖，原告當日也未曾提出新遙控器與上訴人等語（見原審卷第115 頁）。惟兩造於於94年9 月12日上午11時許，在鳳山市正義里里長辦公室，由鄭曜東出面協調未果後，始經被上訴人於同月23日請求鄭曜東再邀約上訴人出面協商，經聯繫結果，兩造於同月27日一同至高雄市苓雅區正義里里長黃仁維辦公室協調，此為兩造所不爭執（見本院卷第128 頁），足認兩造係經鄭曜東協調未果後，始至黃仁維之辦公室再進行協商，則被上訴人於黃仁維協調時，未曾提出新遙控器與上訴人，尚不足以否定其於鄭曜東協調時，業已提出新遙控器與上訴人，而遭上訴人拒絕受領之事實。
⑷證人即上訴人妻子吳麗娟證稱：當日由鄭曜東協調時，表示上訴人登報轉租而違約，故不可能將新的遙控器交與上訴人，夥同被上訴人前來的親友並出手勒住上訴人之脖子，嗣因鄭曜東保證上訴人之人身安全，始未報警。9 月10日之前，每日均有營業，係因星期六、日，對面之臺灣銀行未營業，生意不佳，始未營業，因怕吵到屋主，而將營業時間改到早上10點至下午6 點等語（見原審卷第96頁）。惟有關由鄭曜東協調當日之談判情形，上訴人係陳稱：被上訴人的小舅子作勢要打等語（見原審卷第22頁），而與證人吳麗娟證稱上訴人之脖子遭人勒住而有實際肢體衝突情形有間；另證人即上訴人之受僱員工金佩宜係證稱：平均每星期休假1 日，換鎖前的週末假日2 日，其剛好休假，星期一因睡過頭，一直到上午10點才去開店等語（見原審卷第94頁），足見上訴人承租系爭房屋經營「星宇咖啡店」，並非每星期六、日均休假，且金佩宜係因起床時間過晚，始於早上10時前往開店，並非營業時間即為早上10時許，而與證人吳麗娟之前揭證述內容不符，審酌證人吳麗娟為上訴人之配偶，禍福與共，難期其證詞客觀、中立，且其所為前開證詞，即有諸多瑕疵之處，則有關其證稱被上訴人表示不願交付新遙控器一節，即難認真實。
⑸被上訴人固曾於原審陳稱：「我會換鎖是因為被告要把其營業（咖啡店）盤讓給別人，沒有經過我同意，所以我才會換鎖」、「當初在里長（指鄭曜東）那邊調解的時候（94年9 月12日）我有要把換鎖之後的新鑰匙要給上訴人，但是因為我希望上訴人與受讓上述營業的第三人一同來協商，如果協商成功的話，我就會把新的鑰匙交給他們，但是上訴人一直不要跟該第三人一起過來協商，所以我並沒有交付鑰匙」等語，有95年7 月7 日言詞辯論筆錄1 份附卷可佐（見原審卷第21至22頁）。惟被上訴人所稱：「因營業盤讓才換鎖」、「我有要把換鎖之後的新鑰匙要給上訴人」、「如果協商成功的話，我就會把新的鑰匙交給他們」等語，就被上訴人是否刻意換鎖以阻止上訴人使用系爭房屋1 樓，抑或在於藉此逼迫上訴人進行協商？如係刻意換鎖，何以事後又願提出新遙控器與上訴人？被上訴人究竟有無提出新遙控器與上訴人，抑或以上訴人與受盤讓人一同協商為條件，始願提出新遙控器與上訴人？因被上訴人陳述內容，並非明確，且有主張彼此矛盾情形，本難為裁判時所斟酌。尤以，被上訴人嗣後已於95年7 月27日具狀主張因鐵捲門接受器故障而更換門鎖，且於94年9 月12日在鄭曜東辦公室協調時，被上訴人已當場提出新遙控器予上訴人，並要求上訴人給付欠租及協同承受營業之第3 人一起出面協商，但為上訴人所拒等語，有民事準備書狀1 份在卷可憑（見原審卷第39至40頁），就其起訴主張之原因事實為具體、明確之陳述，尚不得以被上訴人先前矛盾之陳述，遽為其不利之認定。況且，更換鐵捲門遙控主機之費用為2,500 元，更換手持遙控器之費用僅300 元，而不論是更換遙控主機或手持遙控器，均會造成原有之遙控器失效，此據證人丙○○證述在卷（見本院卷第131
至132 頁），倘若被上訴人欲阻止上訴人使用系爭房屋1
樓，僅需更換手持遙控器，尚無更換遙控主機之必要，被上訴人縱因上訴人在報紙刊登盤讓廣告，致有違約之嫌，而在交付新遙控器前，提出上訴人應偕同受盤讓人出席協商之要求，尚難據此認被上訴人以此為條件，拒絕交付新遙控器與上訴人。
⑹被上訴人曾於94年9 月15日、同月23日，先後寄發存證信函與上訴人，以上訴人違法轉租為由，催告上訴人進行協商，否則將終止租約；再於94年10月3 日寄發存證信函，向上訴人表示因安全理由更換遙控器，而通知上訴人領取新遙控器，迄今尚未領取，並催告上訴人會同至里長辦公室處理相關事宜；另於95年2 月22日以上訴人欠租為由，寄發存證信函催告上訴人繳清租金，否則即行終止租約等情，此有存證信函4 份在卷可考（見原審卷第46至50頁、第13至14頁），因被上訴人於94年9 月15日、同月23日、95 年2月22日寄發存證信函之目的，均在於表明上訴人可能構成終止租約之事由，以促使上訴人主動與被上訴人協商處理或繳清欠租，而鐵捲門遙控主機毀損，除非可證明係可歸責於上訴人之事由所致，否則即與終止租約之事由無涉，被上訴人遂未於上開3 份存證信函提及，尚難認與常情有違，故上訴人主張被上訴人寄發之存證信函未曾提及鐵捲門遙控主機毀損一節，否認丙○○證詞之真實性，自無可採。又被上訴人於94年10月3 日寄發存證信函之目的，在於催告上訴人領取新遙控器，因而提及更換遙控器之原因，係基於安全之理由。由於鐵捲門乃系爭房屋對外之唯一通道，一旦故障，除妨礙人員的進出外，更可能造成人員為強行進出系爭房屋，而破壞或攀越鐵捲門之際，不慎受傷，或造成宵小利用鐵捲門故障而侵入系爭房屋行竊之危險，從而，被上訴人上開存證信函表示因安全理由更換遙控器，與其事後主張因遙控主機故障而更換遙控器一節吻合，而與其陳稱因上訴人違約轉租而換鎖不符，益徵被上訴人原先主張，容有與事實不符之處。
⑺另兩造之租約第11條後段約定：「房屋因自然之損壞有修繕之必要時，由甲方（指被上訴人）負責修理」，有房屋租賃契約書1 份附卷可憑（見原審卷第7 至11頁），並未約定被上訴人履行其修繕義務時，應通知上訴人到場，而民法第429 條亦僅規定租賃物之修繕，除契約另有訂定或另有習慣外，由出租人負擔，亦未要求出租人進行修繕時，應通知上訴人到場，故上訴人主張被上訴人進行鐵捲門之修繕，應通知上訴人到場等語，尚屬無據。且鐵捲門之遙控主機是否損壞，與上訴人是否到場之間，並無任何關連，自無法以上訴人未到場為由，據以否定鐵捲門之遙控主機曾毀損而有修復之必要。
⑻且按清償地，除契約另有訂定或另有習慣者，或得依債之性質或其他情形決定外，應以給付特定物為標的者，於訂約時，其物所在地為之，民法第314 條第1 款定有明文。因出租人所負交付租賃標的物與承租人之義務，就標的物之移轉占有而言，其性質與給付特定物為標的之債相同，基於類似事件，應為相同處理之原則，有關出租人交付租賃標的物之清償地，如當事人無特別約定或另有習慣，自應類推適用民法第314 條第1 款規定，以租賃標的物之所在地為清償地。本件兩造就應於何地將租賃標的物交付與上訴人一節，並無特別約定，此觀房屋租賃契約書之記載自明（見原審卷第7 至11頁），上訴人復未舉證有關租賃物之交付，應以承租人所在地為清償地之習慣，則依前述說明，自應以租賃標的物所在地為清償地。本件上訴人因被上訴人更換遙控主機，以致上訴人原持有之遙控器無法開啟系爭房屋1 樓鐵捲門，而喪失對系爭房屋1 樓之支配力，則被上訴人交付新的遙控器與上訴人，以使上訴人重新取得對系爭房屋1 樓之支配，乃履行其將租賃標的物交付承租人使用之義務，依上開說明，應以系爭房屋所在地為清償地，上訴人抗辯被上訴人應至上訴人住所交付新遙控器，始屬合法，容有誤會，而不可採。
⒎綜上所述，上訴人未取得新遙控器，以致無法使用系爭房屋，乃因上訴人拒絕受領所致，尚難認可歸責於被上訴人之事由所致，則上訴人主張應類推適用民法第264 條規定，於被上訴人交付新遙控器前，上訴人得拒絕給付租金等語，尚屬無據。況且，被上訴人為終止租約之意思表示時，上訴人已遲延給付租金達2 個月以上，上訴人復未舉證在此之前，即曾向被上訴人行使同時履行抗辯權，則上訴人就租約終止前所積欠之租金即自94年9 月起至95年2 月止共計6 個月之租金15萬元，自應負給付遲延之責任。故被上訴人由上訴人交付之押租金5 萬元，予以抵充後，請求上訴人給付積欠之剩餘租金10萬元（計算式＝15萬元－5 萬元），洵屬有據。
㈡兩造間之租約終止後，上訴人是否占用系爭房屋而受有相當於租金之利益？其利益數額若干？
⒈按承租人於租賃關係終止後，應返還租賃物；無法律上之原因而受利益，致他人受損害者，應返還其利益，民法第455
條前段、第179 條前段分別定有明文。
⒉經查：兩造間之租約已於95年2 月8 日終止，業如前述，而上訴人遲至96年2 月8 日，始將堆置於系爭房屋1 樓內之吧台1 個、小型電冰箱1 台、小型冷凍櫃1 台、方桌5 張、圓桌3 張、高腳椅3 張、圓椅24張、休閒椅9 張、瓦斯爐1 個、咖啡罐、咖啡杯1 批及冷氣機1 台等物品遷離等情，此為兩造所不爭執（見本院卷第165 頁），因上訴人自95年2 月8 日起，即負有將系爭房屋1 樓清空，返還被上訴人之義務，卻仍堆放上開物品占用系爭房屋1 樓，以致被上訴人受有不能自由運用系爭房屋1 樓以使用收益之損害，上訴人自身並受有無須另承租他處堆放物品之利益，參照前揭說明，自應向被上訴人給付相當租金之利益至搬離時止，故被上訴人僅請求上訴人給付95年3 月至同年7 月相當於租金之利益，自屬有據。參酌上訴人於租約終止前，係以每月25,000元承租系爭房屋1 樓，顯對租金是否過高，已為相當考量，參以系爭房屋位於高雄縣鳳山市○○○路，地段適中，又可供租為經營咖啡廳之用等，綜合審認結果，認被上訴人主張按原租金額計算上訴人所受之不當得利，尚屬合理，從而，上訴人就租約終止後未搬離系爭房屋1 樓內物品而受不當得利為125,000 元（計算式＝25,000元×5 個月）。上訴人抗辯其
未持有新遙控器而未受有任何利益一節，尚無可採。
㈢據上，被上訴人依租賃契約之法律關係，請求上訴人給付自94年9 月起至95年2 月租約終止時，扣除押租金後所積欠之租金10萬元，以及依不當得利之法律關係，請求上訴人返還自95年3 月間起至同年7 月間止，受有相當於租金之利益共計125,000 元，並均自民事準備書狀送達之翌日即95年8 月2 日起至清償日止，按年息5%計算之利息，為有理由，應予准許。
貳、反訴部分：
一、上訴人反訴主張：上訴人為承租系爭房屋以營業，而支出裝潢費281,400 元及廣告招牌30,600元，均因被上訴人擅自換鎖，致無法使用系爭房屋營業，而受有裝潢費用281,400 元及廣告招牌損失30,600元之損害，且兩造租約已於96年2 月8 日合意終止，被上訴人自應退還其先前交付之押租金5 萬元，爰依債務不履行及押租金契約之法律關係，請求被上訴人賠償362,000 元及按法定利率之遲延利息（原審就上訴人前開請求為全部敗訴之判決，經上訴人上訴。另上訴人於第一審請求賠償營業損失51萬元，並經原審判決上訴人應給付被上訴人4,800 元及遲延利息部分，業經上訴人撤回此部分起訴而失效）。於本院聲明：㈠原判決關於駁回後開第㈡項部分廢棄。㈡被上訴人應給付上訴人362,000 元，及自反訴狀繕本送達之翌日即96年3 月7 日起至清償日止，按年息5%計算之利息。
二、被上訴人則以：上訴人承租系爭房屋固曾支出裝潢費281,400 元及廣告招牌損失30,600元，惟上訴人未能使用系爭房屋，係因上訴人拒絕領取新的遙控器，並非被上訴人拒絕或妨害上訴人使用系爭房屋，且上訴人該等費用支出，於承租之初即已產生，並非因被上訴人更換遙控主機後，始行發生，而無相當因果關係，從而，上訴人請求被上訴人賠償362,000 元及遲延利息，自無理由等語置辯。並求為判決：駁回上訴人之上訴。
三、兩造不爭執之事實：同本訴部分所載。
四、本件反訴爭點在於：㈠上訴人就系爭房屋所為裝潢費支出與廣告招牌支出，是否因不能使用房屋而受有損害？㈡上訴人得否請求返還押租金5 萬元？
㈠上訴人就系爭房屋所為裝潢費支出與廣告招牌支出，是否因不能使用房屋而受有損害？
⒈按出租人於租賃關係存續中，因可歸責於己之事由，未保持租賃物合於約定使用、收益之狀態，始應負債務不履行之損害賠償責任（最高法院92年度臺上字第1806號判決參照）。損害賠償之債，以有損害之發生及有責任原因之事實，並二者之間有相當因果關係為其成立要件，最高法院30年上字第18號著有判例可資參照。
⒉經查：系爭房屋1 樓鐵捲門因遙控主機接受器故障，被上訴人始委請證人丙○○更換新遙控主機，以履行其修繕義務，並非為阻止上訴人使用系爭房屋1 樓而更換，且被上訴人雖曾提出新遙控器，欲交付與上訴人，卻遭上訴人拒絕受領等節，業已認定如前，則上訴人之所以未取得新遙控器，以支配使用系爭房屋1 樓，乃可歸責於上訴人之事由所致，難認被上訴人有違反以合於約定使用收益之租賃物交付承租人義務之情事，故上訴人主張被上訴人應負債務不履行之損害賠償責任，即無所據。況且，上訴人固曾支出裝潢費281,400
元及設置廣告招牌而支出30,600元，此為兩造所不爭執（見本院卷第165 頁），並有報價單、免用統一發票收據各1 份在卷可參（見原審卷第36至37頁），惟此等費用之支出，早於被上訴人更換系爭房屋1 樓鐵捲門之遙控主機前，即已發生，並非被上訴人更換遙控主機後所生之損害，難認兩者間有因果關係存在，揆諸前揭說明，上訴人主張被上訴人應就其支出之裝潢費與廣告招牌等費用，負損害賠償責任，應無理由。
㈡上訴人得否請求返還押租金5萬元？
⒈按押租金之主要目的在於擔保承租人履行租賃債務，故租賃關係消滅後，承租人如有欠租或其他債務不履行時，其所交付之押租金，發生當然抵充之效力。而於抵充後，猶有餘額，始生返還押租金之問題（最高法院87年度台上字第1631號判決參照）。
⒉經查：上訴人承租系爭房屋時，固曾交付5 萬元押租金與被上訴人，而兩造之租約已於95年2 月28日終止一節，已如前述，惟上訴人自94年9 月10日起，即未給付租金，迄至租約終止，共計積欠6 個月租金計15萬元（計算式＝25,000元×
6 個月）未繳納，亦詳如前述，則參照前揭說明，上訴人即有欠租之債務不履行情事，其交付之押租金5 萬元，自應抵充欠租，因上訴人交付之押租金5 萬元，經抵充後，尚欠被上訴人10萬元租金而無餘額，故上訴人請求被上訴人返還押租金5萬元，難認有據。
五、據上，被上訴人依債務不履行及押租金契約之法律關係，請求上訴人賠償其支出裝潢費用392,400 元及廣告招牌30,600元之損害，並返還其繳納之押租金5 萬元，並均自反訴狀繕本送達之翌日即96年3 月7 日起至清償日止，按年息5%計算之利息部分，均無理由，應予駁回。
參、綜上所述，被上訴人依租賃契約及不當得利之法律關係，請求上訴人給付225,000 元及自民事準備書狀送達之翌日即95年8 月2 日起至清償日止，按年息5%計算之利息，為有理由，應予准許。而上訴人依債務不履行及押租金契約之法律關係，請求被上訴人賠償362,000 元及自反訴狀繕本送達之翌日即96年3 月7 日起至清償日止，按年息5%計算之利息部分之反訴，為無理由，應予駁回。原審就本訴及反訴部分，均為上訴人敗訴之判決，核無違誤，上訴意旨指摘原判決此部分不當，求予廢棄，為無理由，應予駁回。
肆、據上論結，本件上訴為無理由，依民事訴訟法第436 之1第3項、第449 條第1 項、第78條，判決如主文。
中　　華　　民　　國　　97　　年　　3 　　月　　20　　日民事第四庭 審判長法　官 黃國川
法 官 黃宣撫
法 官 高增泓
上為正本係照原本作成。
本判決不得上訴。
中　　華　　民　　國　　97　　年　　3 　　月　　20　　日書記官　王芷鈴