108年度重訴字第37號｜民事：塗銷所有權移轉登記等｜裁判日期：108 年 08 月 23 日

臺灣屏東地方法院民事判決　　　　　　 108年度重訴字第37號原　　　告　蔡水得訴訟代理人　洪秀峯律師陳冠年律師被　　　告　李純年李青黛世興房屋有限公司上列一人法定代理人　蔡瑞雄共　　　同訴訟代理人　邱基峻律師賴柏宏律師上列當事人間請求塗銷所有權移轉登記等事件，本院於民國108 年8 月9 日言詞辯論終結，判決如下：主文原告之訴及假執行之聲請均駁回。訴訟費用由原告負擔。事實及理由一、本件原告提起主觀預備合併之訴，先位之訴請求：㈠確認原告與被告李純年間就坐落屏東縣○○鎮○○段000 地號土地（下稱系爭土地）於民國106 年2 月8 日所為之買賣行為及於同年月17日所為之所有權移轉登記行為均無效，㈡被告李純年應將系爭土地於106 年2 月17日所為之所有權移轉登記予以塗銷；備位之訴請求：㈠被告李純年、李青黛應連帶給付原告新台幣（下同）776 萬370 元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率百分之5 計算之利息，㈡被告李青黛、世興房屋有限公司（下稱世興公司）應連帶給付原告776 萬370 元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率百分之5 計算之利息，㈢前二項給付，如其中一被告為給付，他被告於該給付範圍內免除給付義務；再備位之訴請求：被告李青黛、世興公司應連帶或被告世興公司應給付原告776 萬370 元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率百分之5 計算之利息。於訴狀送達後，原告為訴之變更，先位之訴改為請求：㈠確認原告與被告李純年間就系爭土地所為之買賣關係不存在，㈡被告李純年應將系爭土地於106 年2 月17日所為之所有權移轉登記予以塗銷；備位之訴改為請求：被告李純年、李青黛、世興公司應連帶給付原告776 萬370 元，且不為再備位之請求。原告變更之訴與原訴，均係基於系爭土地買賣契約所衍生之紛爭，主要爭點有其共同性，各請求利益之主張在社會生活上可認為有所關連，且原請求之訴訟及證據資料得於後請求之審理予以利用，堪認其請求之基礎事實同一，又備位訴訟之被告李青黛、世興公司並未拒卻而應訴（見本院卷第211 頁），則原告所為訴之追加及主觀預備合併，合於民事訴訟法第255 條第1 項第2 款規定及最高法院98年度台上字第1486號判決意旨，應予准許。二、原告主張：㈠系爭土地原為伊所有，於106 年間之公告現值高達1,076 萬370 元。然伊自10餘年前配偶去世後，即悲傷度日，且年近七旬，腦部退化，罹有帕金森氏症候群、精神分裂等症狀，嗣詐騙集團於105 年底、106 年初誆稱伊涉犯偽造文書罪嫌，屢向伊騙取現金、存款，復要求伊出售名下土地，將價金交付保管，致伊陷於恐懼狂亂狀態，而於106 年1 月5 日外出刻印，欲持向戶政事務所申請印鑑證明，途中經自稱為不動產仲介人員之被告李青黛為伊指路，並邀同伊至仲介公司洽談，詎被告李青黛見伊年邁可欺，竟商由其妹即被告李純年出面充為買方，二人聯手誘騙伊出售系爭土地，伊遂於精神錯亂中，經被告世興公司之居間，於同日與被告李純年簽訂土地買賣契約書（下稱系爭契約），以300 萬元之價格將系爭土地賤價出售予被告李純年，並於106 年2 月17日辦畢所有權移轉登記。㈡伊出售系爭土地之意思表示係在精神錯亂中所為，依民法第75條規定，即屬無效，則伊與被告李純年間就系爭土地所為之買賣關係為不存在，伊得依民法第767 條第1 項、第179 條規定，請求被告李純年塗銷上開所有權移轉登記。縱認伊出售系爭土地之意思表示並非在精神錯亂中所為，惟被告李青黛、李純年共同詐騙伊賤價出售系爭土地，乃故意以背於善良風俗之方法不法侵害伊對系爭土地之所有權，伊得依民法第184 條第1 項、第213 條第1 項規定，請求被告李青黛、李純年負損害賠償責任，並由被告李純年塗銷上開所有權移轉登記，以回復原狀。㈢倘認上開所有權移轉登記無從塗銷，則以系爭土地之公告現值作為預計售價，伊即因被告李青黛、李純年之共同侵權行為，受有系爭土地出售價差之損害即776 萬370 元（計算式：00000000－0000000 ＝0000000 ），得依民法第184 條第1 項、第185 條規定，請求被告李青黛、李純年加計法定遲延利息如數連帶賠償；而被告李青黛為不動產經紀人員，被告世興公司為其僱用人，依民法第188 條第1 項規定或不動產經紀業管理條例第26條第2 項規定，被告世興公司應與被告李青黛連帶負損害賠償責任。退而言之，倘認被告並無侵權行為損害賠償責任，惟伊與被告世興公司有居間契約存在，被告世興公司並未依民法第567 條第2 項之規定盡調查義務，而被告李青黛為被告世興公司之使用人，其等均未盡善良管理人之注意義務，致伊出售系爭土地之價格明顯低於市場行情，而受有前述損害，則伊仍得依民法第244 條及類推適用民法第544 條規定，請求被告世興公司加計法定遲延利息賠償伊776 萬370 元等語，先位聲明：⒈確認原告與被告李純年間就系爭土地所為之買賣關係不存在，⒉被告李純年應將系爭土地於106 年2 月17日所為之所有權移轉登記予以塗銷；備位聲明：⒈被告李純年、李青黛、世興公司應連帶給付原告776 萬370 元。⒉原告願供擔保請准宣告假執行。三、被告則以：原告係於106 年1 月4 日上午自行前往被告世興公司（即永慶不動產屏東潮州興隆加盟店）託售系爭土地，且未指定由何人承辦，被告李青黛雖為當日輪值之仲介人員，惟因參加公司團體活動而未及與原告碰面，嗣團體活動結束後，始以電話聯繫原告，並與同事偕同前往系爭土地現場與原告會合，則被告李青黛承辦系爭土地之委賣事宜，原屬偶然。又原告當日與被告世興公司簽訂土地專任委託銷售契約書，就系爭土地之託售價額即為300 萬元，被告李純年經被告世興公司、李青黛之介紹，同日交付議價金20萬元予被告李青黛保管，隔日即委由訴外人李玲惠與原告簽訂系爭契約，嗣分次付清價金，而辦畢所有權移轉登記。原告為成年人，具備完全之行為能力，於簽訂系爭契約時，亦非處於無意識或精神錯亂中，則原告主張其意思表示為無效云云，自屬無據。又原告係自行決定出售系爭土地及其託售價格，被告李青黛、李純年均未對原告施加詐術，原告主張被告應負侵權行為損害賠償責任，亦屬無據。再影響不動產交易價額之因素甚多，仲介業者並無報告合理價格之義務，被告世興公司、李青黛均無違反善良管理人注意義務之情事，原告主張得類推適用民法第544 條規定請求被告世興公司負損害賠償責任，洵屬無據等語，資為抗辯，並聲明：㈠原告之訴及假執行之聲請均駁回。㈡如受不利判決，被告均願提供擔保請准宣告免為假執行。四、下列事項，為兩造所不爭執（見本院卷第213 頁），並有土地登記謄本、異動索引、土地登記申請文件、公告土地現值查詢結果、系爭契約、價金履約保證申請書附卷可稽（見本院卷第87、149 至165 、171 至191 、207 、235 至247 頁），堪認為真實：㈠系爭土地（面積10,760.37 平方公尺）前為原告所有，於106 年間之公告現值為每平方公尺1,000 元。㈡被告李純年為被告李青黛之妹，被告李青黛受僱於被告世興公司。㈢原告與被告李純年經被告世興公司之居間於106 年1 月5 日簽訂系爭契約，由原告將系爭土地以總價300 萬元出售予被告李純年，並經被告世興公司之見證申請價金履約保證。㈣原告與被告李純年就系爭土地簽訂之土地所有權買賣移轉契約書，其上所載之買賣價款總金額為1,076萬370 元。㈤系爭土地於106 年2 月17日辦畢所有權移轉登記。五、本件爭點為：㈠原告出售及移轉系爭土地所有權之意思表示，是否係在精神錯亂中所為？㈡原告出售及移轉系爭土地所有權之意思表示，是否係受被告李純年、李青黛詐欺而為？㈢原告類推適用民法第544 條規定，請求被告世興公司負損害賠償責任，是否有理由？六、本院判斷如下：㈠⒈按無行為能力人之意思表示，無效；雖非無行為能力人，而其意思表示，係在無意識或精神錯亂中所為者亦同。民法第75條定有明文。次按當事人主張有利於己之事實者，就其事實有舉證之責任。但法律別有規定或依其情形顯失公平者，不在此限。民事訴訟法第277 條定有明文。又行為能力乃指為法律行為之能力而言，即得以獨立之意思表示使其行為發生法律上效果之資格，依民法第12條規定：「滿20歲為成年」，及同法第13條規定：「未滿7 歲之未成年人，無行為能力。滿7 歲以上之未成年人，有限制行為能力。未成年人已結婚者，有行為能力」，係以年齡為基礎，用以區別行為能力之有無及其範圍，亦即以滿20歲之人具備完全行為能力為原則，另設有監護宣告及輔助宣告制度（民法第14條至第15條之2 ) ，及意思表示在無意識或精神錯亂中所為（民法第75條）等，作為例外。是以，成年人而未受監護宣告或輔助宣告者，即有完全之行為能力，所為之意思表示，原則上即屬有效，倘其主張其意思表示係在無意識或精神錯亂中所為，就此例外事實之存在，自應負舉證責任。 ⒉原告主張其出售系爭土地之意思表示係在精神錯亂中所為一節，固據其提出詐騙集團所偽造之「臺北地檢署監管科收據」、寶建醫療社團法人寶建醫院（下稱寶建醫院）藥袋為證（見本院卷第51至53、71至73頁）。惟上開收據所載日期均為106 年3 月間，無從證明原告於出售系爭土地前（即106 年1 月5 日前）有受詐騙集團詐欺之事實，且縱認有此事實，亦無從認定原告出售系爭土地時之精神狀態為何。又上開藥袋所載日期均為106 年4 月7 日，原告自是日起至同年9 月23日於寶建醫院身心內科門診就診7 次，經醫師診斷為妄想症之事實，固有寶建醫院108 年4 月17日寶建醫字第1080417127號函暨病歷附卷可稽（見本院卷第199 至203 頁），惟原告初次就診日期已在其出售系爭土地之3 個月後，尚難以原告嗣後經診斷罹患妄想症，即認定其前此出售系爭土地之意思表示係在精神錯亂中所為。再者，土地之公告現值，未必等同於其市場價值，且不動產交易價格之決定因素，原繫諸多端，自無從以原告出售系爭土地之價格低於公告現值，即斷言原告斯時已陷於精神錯亂。此外，原告就其此部分主張，並未再提出任何證據加以證明，則其主張出售系爭土地之意思表示係在精神錯亂中所為云云，尚無可採。㈡⒈按因故意或過失，不法侵害他人之權利者，負損害賠償責任。故意以背於善良風俗之方法，加損害於他人者亦同。民法第184 條第1 項定有明文。又主張依侵權行為法律關係請求損害賠償之人，必須就侵權行為之成立要件，即就侵權行為人之故意、過失，請求權人之損害，損害與侵權行為人之行為間之因果關係等，負舉證責任。再民事法上所謂詐欺云者，係謂欲相對人陷於錯誤，故意示以不實之事，令其因錯誤而為意思之表示；且主張被詐欺而為表示之當事人，應就此事實負舉證之責任（最高法院18年度上字第371 號、44年度台上字第75號判決意旨參照） ⒉原告出售及移轉系爭土地所有權之意思表示，係受被告李純年、李青黛詐欺而為一節，經查：原告於106 年1 月4 日與被告世興公司簽訂土地專任委託銷售契約書，就系爭土地之託售價格為300 萬元之事實，有土地專任委託銷售契約書附卷可稽（見本院卷第229 至233 頁），並經證人郭麗華於臺灣屏東地方檢察署107 年度偵字第3318號案件警詢及偵訊時陳稱：伊於永慶不動產（指被告世興公司）擔任秘書，負責會計事務，原告前往伊公司委售土地時，其他同事均外出看新案，僅伊一人在公司，原告當日早上獨自持土地所有權狀前來，稱其欲出售土地，且售價為300 萬元，伊問原告出售土地原因為何，原告表示其年紀大了，伊留下原告之聯絡方式，並影印該土地所有權狀，待同事返回公司後，伊再將相關資料交予當日值班之被告李青黛處理等語（見該案件偵字卷第21至22頁、他字卷第177 至178 頁），堪認系爭土地之出售及其售價，均係由原告自行決定。嗣原告與被告李純年經由被告世興公司之居間，於翌日簽訂系爭契約，由原告依上開託售價格出售系爭土地予被告李純年，被告李純年則經由價金履約保證專戶付清價金，系爭土地因而於同年2 月17日辦畢所有權移轉登記等事實，有系爭契約、價金履約專戶明細暨點交證明書、土地登記申請文件、異動索引附卷可稽（見本院卷第149 至165 、171 至191 、235 至243 、251 頁），堪認原告係為履行系爭契約，而將系爭土地移轉為被告李純年所有。原告就被告李純年、李青黛如何對其故意示以不實之事，令其因錯誤而為意思表示之事實，並未提出任何證據加以證明，則其主張其出售及移轉系爭土地所有權之意思表示，係受被告李純年、李青黛詐欺而為云云，自無可採。㈢⒈按稱居間者，謂當事人約定，一方為他方報告訂約之機會或為訂約之媒介，他方給付報酬之契約。居間人關於訂約事項，應就其所知，據實報告於各當事人。對於顯無履行能力之人，或知其無訂立該約能力之人，不得為其媒介。以居間為營業者，關於訂約事項及當事人之履行能力或訂立該約之能力，有調查之義務。民法第565 條、第567 條分別定有明文。 ⒉原告主張被告世興公司未盡調查義務，且與其之使用人即被告李青黛均未盡善良管理人之注意義務一節，經查：原告與被告世興公司所簽訂土地專任委託銷售契約書，其第7 條第1 、2 項約定：「乙方（指被告世興公司，下同）受託處理仲介事務，應以善良管理人之注意為之。乙方應努力透過市場流通管道儘速尋找買方，並應隨時依甲方（指原告，下同）之查詢，向甲方報告業務處理狀況。乙方於簽約前應據實提供該經紀業近3 個月之成交行情，供甲方訂定售價之參考；如有隱匿不實，應負賠償責任」（見本院卷第231 頁），堪認被告世興公司就其近3 個月之成交行情，負有據實向原告報告之義務。惟於該約定下方關於「乙方已提供成交行情」之記載，業經原告於簽名欄位蓋章，依民法第3 條第2 項規定，其蓋章與簽名生同等之效力，則原告就被告世興公司有提供成交行情之事實，應已為肯認，難謂被告世興公司尚有未盡其調查義務之情事。又原告與被告世興公司簽訂土地專任委託銷售契約書之翌日，即獲被告李純年以其託售價格與其簽訂系爭契約，進而履約完畢，亦難謂被告世興公司或被告李青黛有未盡善良管理人注意義務之情事。從而，原告主張被告世興公司、李青黛未盡義務，致原告受有損害，應類推適用民法第544 條規定由被告世興公司負損害賠償責任云云，洵無可採。 ⒊末按經紀業因經紀人員執行仲介或代銷業務之故意或過失致交易當事人受損害者，該經紀業應與經紀人員負連帶賠償責任。不動產經紀業管理條例第26條第2 項定有明文。基此，經紀業應依上開規定負連帶賠償責任者，係以其經紀人員執行仲介或代銷業務有故意或過失，且致交易當事人受損害，為其要件。本件被告世興公司所營事業包括不動產仲介經紀業，有公司資料查詢附卷可稽（見本院卷第89頁），則其即屬不動產經紀業管理條例第4 條第4 款所規定之經紀業；而被告李青黛自承其具有經紀營業員資格（見本院卷第277 頁），則其即屬同條第7 款所規定之經紀人員。惟被告李青黛並未對原告為詐欺行為，亦無未盡善良管理人注意義務之情事，業據前述，此外，原告就被告李青黛於執行仲介業務時有何故意或過失一節，並未再行舉證以實其說，則被告李青黛對原告原無損害賠償責任可言，原告主張被告世興公司應依不動產經紀業管理條例第26條第2 項規定，與被告李青黛負連帶賠償責任，實無可採。㈣綜上，本件原告出售及移轉系爭土地所有權之意思表示，並非在精神錯亂中所為，亦非受被告李純年、李青黛詐欺而為，有如前述，該意思表示自屬有效，則原告先位之訴請求確認原告與被告李純年間就系爭土地所為之買賣關係不存在，並依民法第767 條第1 項、第179 條、第184 條第1 項、第213 條第1 項等規定，請求被告李純年塗銷系爭土地之所有權移轉登記，即屬無據。又被告李純年、李青黛並未對原告為侵權行為，被告李青黛執行仲介業務並無故意或過失，被告世興公司已盡居間人之義務，亦有如前述，則原告備位之訴依民法第184 條第1 項、第185 條、第188 條第1 項、不動產經紀業管理條例第26條第2 項及類推適用民法第544 條規定，請求被告連帶給付原告776 萬370 元，亦屬無據。七、綜上所述，本件原告先位及備位之訴均為無理由，應予駁回。原告之訴既經駁回，其備位之訴中假執行之聲請已失所附麗，應併駁回之。八、本件判決基礎已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及舉證，經本院審酌後，核與判決結果不生影響，無逐一論列之必要，併此敘明。九、據上論結，本件原告之訴為無理由，依民事訴訟法第78條，判決如主文。中華民國 108 年 8 月 23 日民事第二庭法官李珮妤正本係照原本作成。如不服本判決，應於收受送達後20日內向本院提出上訴書狀，其未表明上訴理由者，應於提出上訴後20日內向本院補提理由書狀（均須按他造當事人之人數附繕本）。中華民國 108 年 8 月 23 日書記官徐錦純

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