一○六年度訴字第一七七四號｜民事：返還停車位｜裁判日期：107 年 08 月 31 日

臺灣士林地方法院民事判決　　　一○六年度訴字第一七七四號原　　　告　陳忠港訴訟代理人　吳美惠被　　　告　高唯斯訴訟代理人　黃淑芳上列當事人間請求返還停車位等事件，本院於民國一百零七年八月二日言詞辯論終結，判決如下：主文原告之訴及假執行之聲請均駁回。訴訟費用由原告負擔。事實及理由壹、程序方面：按訴狀送達後，原告不得追加他訴。但請求之基礎事實同一、不甚礙被告之防禦及訴訟之終結者，不在此限，民事訴訟法第二百五十五條第一項第二款、第七款各有明文。查原告起訴時主張坐落新北市○○區○地○○段○○○段○○○○號（下稱系爭三○八建號）編號二○七之地下室平面停車位（如附圖所示，下稱系爭停車位）為其所有，而依民法第七百六十七條第一項前段規定請求被告返還（見本院一○六年度士調字第五○二號卷〈下稱士調卷〉第二十六頁）。嗣依民法第一百七十九條規定，併請求被告返還自民國一百年三月十四日起至一百零七年五月十八日止，無權占有使用系爭停車位相當於租金及管理費之不當得利計新臺幣（下同）十一萬零五百元（見本院卷㈡第十三頁），核屬訴之追加，惟係本於原告主張被告無權占有系爭停車位之同一基礎事實，且與上開返還系爭停車位之請求間，有主從關係而為附帶請求，於被告之防禦及訴訟之終結並無妨礙，依首揭規定，應予准許。貳、實體方面：一、原告起訴主張：㈠原、被告分別為拾翠山莊Ｅ九棟門牌號碼新北市三芝區埔尾九之二號三樓、一樓（下稱系爭九之二號三樓、一樓房地）之區分所有權人，兩造房屋共有部分為系爭三○八建號，應有部分均為萬分之八十三。㈡原告於一百年三月十四日登記為系爭九之二號三樓房地之所有權人後，即開始每月向拾翠山莊管理委員會繳交包括基本費九百元、房屋管理費二千三百四十元（每坪三十元，共七十八坪）及停車位十坪之管理費三百元，共計三千五百四十元。依原告共有系爭三○八建號之應有部分比例顯示，原告應有一個停車位，且拾翠山莊管理委員會亦每月向原告收取十坪停車位之管理費三百元，卻無停車位供原告登記使用，嗣經原告調閱同棟各戶之建物謄本，發現依被告共有系爭三○八建號之應有部分比例，被告應只有一個停車位，亦僅繳交一個停車位之管理費，卻使用二個停車位即系爭停車位及如附圖所示編號二一四之地下室平面停車位（下稱系爭二一四停車位），顯見系爭停車位應為原告所有，卻遭被告無權占有使用。爰依民法第七百六十七條第一項前段規定，請求被告返還系爭停車位，並依民法第一百七十九條規定，請求被告返還自一百年三月十四日起至一百零七年五月十八日止，無權占有使用系爭停車位相當於租金及管理費之不當得利十一萬零五百元等語。㈢並聲明：⒈被告應將系爭停車位返還原告。⒉被告應給付原告十一萬零五百元。⒊願供擔保，請准宣告假執行。二、被告則答辯以：㈠被告於九十三年八月六日向有限責任淡水第一信用合作社（下稱淡水一信）購買系爭九之二號一樓房地時，買賣契約即載明買賣標的含系爭停車位及系爭二一四停車位。又拾翠山莊並非每戶均有停車位，有二以上之停車位者，亦非僅有被告一戶，原告如何確認其停車位即為系爭停車位？況且，住戶規約所規定各戶應繳交之管理費，係依建物權狀坪數（含共有部分）計算，並未另外收取停車位清潔費或管理費，縱令原告主張其應有一個停車位屬實，亦應自行洽詢其出賣人確認其停車位所在，始為正辦等語。㈡並聲明：⒈原告之訴及假執行之聲請均駁回。⒉如受不利之判決，願供擔保，請准宣告免為假執行。三、兩造不爭執之事實（見本院卷㈡第一○二頁至第一○三頁，並依判決格式修正或刪減文句，或依爭點論述順序整理內容）：㈠兩造均為拾翠山莊Ｅ九棟之區分所有權人，拾翠山莊係訴外人新和建設股份有限公司（下稱新和公司）興建，並於八十六年一月十五日取得八十六芝使字第○四六號使用執照（見本院卷㈠第一○八頁使用執照）。㈡系爭九之二號三樓房屋（即新北市○○區○地○○段○○○段○○○○號，含共同使用部分系爭三○八建號應有部分萬分之八十三）暨坐落新北市○○區○地○○段○○○段○○○地號土地（下稱系爭土地）應有部分萬分之一一六等，於八十六年二月十九日辦理第一次登記，並於同年三月十五日因買賣而移轉登記為訴外人王德森所有。嗣經本院民事執行處以九十三年度執字第一○七八七號清償債務事件（下稱九十三年強制執行事件）拍賣，由其債權人即新北市三芝區農會（下稱三芝農會）承受，並於九十四年六月八日完成移轉登記。原告於一百年二月十七日向三芝農會買受系爭九之二號三樓房地，且於同年三月十四日完成移轉登記（見本院卷㈡第八十九頁至第九十頁、第九十一頁至第九十三頁系爭九之二號三樓建物登記謄本、異動索引、第十四頁至第十七頁不動產買賣契約書、外放系爭九十三年強制執行事件卷宗）。㈢系爭九之二號一樓房屋（即新北市○○區○地○○段○○○段○○○○號，含共同使用部分系爭三○八建號應有部分萬分之八十三）暨坐落系爭土地應有部分萬分之一○六等，於八十六年二月十九日辦理第一次登記，並於同年三月十五日因買賣而移轉登記為訴外人王素慎所有。嗣經本院民事執行處以九十年度執字第一三七五一號拍賣抵押物事件（下稱九十年強制執行事件）拍賣，由其債權人即淡水一信承受，並於九十二年三月十三日完成所有權移轉登記。被告於九十三年八月六日向淡水一信買受系爭九之二號一樓房地，且於同年九月十五日辦理所有權移轉登記（見本院卷㈡第八十二頁至第八十三頁、第八十五頁至第八十七頁系爭九之二號一樓建物登記謄本、異動索引、本院卷㈠第四十八頁至第七十頁房地產買賣契約書暨建物及土地所有權狀、外放系爭九十年強制執行事件卷宗）。㈣坐落系爭三○八建號內之拾翠山莊停車位，其設置及編號如附圖所示，其中系爭停車位及系爭二一四停車位，自被告購買系爭九之二號一樓房地以來，即由被告占有使用迄今（見本院卷㈠第七十六頁至第八十頁系爭三○八建號登記謄本）。二、本件之爭點與本院之判斷：㈠拾翠山莊之停車位係如何分配？ ⒈公寓大廈之共用部分，係指公寓大廈專有部分以外之其他部分及不屬專有之附屬建築物，而供共同使用者而言；各區分所有權人按其共有之應有部分比例，對建築物之共用部分及其基地有使用收益之權，但另有約定者從其約定，公寓大廈管理條例第三條第四款、第九條第一項分別定有明文。而所謂另有約定者，包括同法第三條第五款所定共用部分經約定供特定區分所有權人使用之約定專用部分在內。是公寓大廈之公共設施，倘經區分所有權人約定為特定區分所有權人專用，則該區分所有權人使用該特定專用部分，即屬有權使用。又公寓大廈之地下室停車位，有僅就地下室停車位部分獨立編列建號而不與其他公共設施編列同一建號者；有與其他公共設施（例如頂樓等）共同編列同一建號者。前述第一種地下室停車位，倘區分所有權人不需停車位，即不需購買該地下室共同使用部分即該獨立建號之應有部分；第二種地下室停車位因全部公共設施編列同一建號，屬同一不動產，則區分所有權人縱未購買停車位，惟因持有公共設施應有部分，而應有部分係抽象存在於全部共有物上，故其應有部分亦及於地下室停車位部分。又公寓大廈之共有人，區別有無停車位使用權之表徵，有以應有部分之比例多寡（有停車位者較無停車位者多出若干比例之應有部分），或非以應有部分之比例多寡為表徵。前者，完全受物權變動法則之規範，且可自應有部分之登記判定何人有停車位之使用權，後者則無從自應有部分之登記看出端倪。 ⒉將停車位與公共設施面積併同登記為一建號建物，由區分所有權人共有該建號建物，但由買車位者持有較多應有部分，乃是一種「大公」登記辦法，公寓大廈區分所有建物之買賣，倘大樓地主、起造人或建商與各承購戶約明特定停車位之使用權，固可解釋為共有人間就該建號建物（即共有物）已默示同意成立分管契約。惟分管契約僅在規範共有人間就共有物管理使用之權利義務，且司法院釋字第三四九號解釋明揭：「最高法院四十八年台上字第一○六五號判例，認為『共有人於與其他共有人訂立共有物分割或分管之特約後，縱將其應有部分讓與第三人，其分割或分管契約，對於受讓人仍繼續存在』，就維持法律秩序之安定性而言，固有其必要，惟應有部分之受讓人若不知悉有分管契約，亦無可得而知之情形，受讓人仍受讓與人所訂分管契約之拘束，有使善意第三人受不測損害之虞，與憲法保障人民財產權之意旨有違，首開判例在此範圍內，嗣後應不再援用」，則為分管契約合意之該共有人嗣後將其應有部分移轉予後手受讓人後，該分管契約僅於後手受讓人知悉或可得而知之情形，始拘束該受讓人。再者，共有人嗣後將其應有部分讓與第三人時，原來分管契約效力，是否拘束該受讓之第三人問題，參諸民法物權編施行法之規定，九十八年一月二十三日增訂公布之民法第八百二十六條之一規定固無從溯及適用。惟衡諸該增訂公布民法第八百二十六之一條第一項前段、第二項規定（即「不動產共有人間關於共有物使用、管理、分割或禁止分割之約定或依第八百二十條第一項規定所為之決定，於登記後，對於應有部分之受讓人或取得物權之人，具有效力」；「動產共有人間就共有物為前項之約定、決定或法院所為之裁定，對於應有部分之受讓人或取得物權之人，以受讓或取得時知悉其情事或可得而知者為限，亦具有效力」）之立法理由載明：「共有物之管理或協議分割契約，實務上認為對於應有部分之受讓人仍繼續存在（最高法院四十八年台上字第一○六五號判例參照）。使用、禁止分割之約定或依本法修正條文第八百二十第一項所為之決定，亦應做相同之解釋。上述契約、約定或決定之性質屬債權行為，基於債之相對性原對第三人不生效力，惟為保持原約定或決定之安定性，特賦予物權效力，爰參照司法院釋字第三四九號解釋，並仿外國立法例，於不動產為上述約定或決定經登記後，即對應有部分之受讓人或取得物權之人，具有效力（德國民法第七百四十六條、第一千零十條第一項，瑞士民法第六百四十九條之一參照）」；「共有人間就共有物因為關於第一項使用、管理等行為之約定、決定或法院之裁定，在不動產可以登記之公示方法，使受讓人等有知悉之機會，而動產無登記制度，法律上又保護善意受讓人，故以受讓人等於受讓或取得時知悉或可得而知其情事者為限，始對之發生法律上之效力，方為持平，爰增訂第二項」等語，則原來為屬債權契約性質即：共有人間就不動產共有物約定之分管契約，判斷嗣後受讓應有部分之後手共有人（含自約定分管契約之共有人處直接受讓應有部分之第三人，及該第三人之後手等人），是否業已知悉或可得而知該分管契約存在而需同受拘束之效力（即具有相當於物權之對抗效力）時，解釋上應併參酌該分管契約是否已具相當之公示程度，作為判斷之參考基準之一，始屬妥適。 ⒊查拾翠山莊之停車位設置於公共設施之系爭三○八建號內，各區分所有權人區別有無停車位使用權之表徵，係以專有部分與其公共設施（即系爭三○八建號）之應有部分比例換算，拾翠山莊大樓部分若無停車位，公設比例約百分之二十幾，如有停車位，公設大約多八、九坪等情，分據證人王德昌即新和公司總經理、證人孫國華即受託辦理系爭三○八建號所有權第一次登記之代書證述在卷（見本院卷㈡第四十頁、第五十八頁至第五十九頁），顯見拾翠山莊停車位之設置，應屬前述第二種停車位之情形（即全部公共設施編列同一建號）。 ⒋又拾翠山莊Ｅ九棟共八層為建商新和公司家族成員區分所有，除八樓為神明廳，無停車位外，各層基本上至少配置一個停車位，全棟至少共有九個停車位，並由各戶區分所有權人共同使用。當時系爭九之二號一樓房地為王素慎所有，因王素慎之客人較多，故使用二個停車位，系爭九之二號三樓房地之所有權人王德森，因未實際居住於此，故其車位當時係由其他家族成員使用，亦即有系爭三○八建號之應有部分不代表為停車位之實際使用人；又新和公司業於八十六年將地下室停車位編號及其使用人之資料移交拾翠山莊管理委員會，其後即由拾翠山莊管理委員會登記停車位使用之變動情形。而拾翠山莊之管理費包括基本費及坪數費（按建物權狀坪數乘以每坪三十元），並未就停車位另計收管理費或清潔費等情，亦據證人王德昌即新和公司總經理結證明確（見本院卷㈡第四十一頁至第四十二頁），並有原告提出系爭九之二號三樓房地之拾翠山莊一百零五年第二季管理費收據、被告提出系爭九之二號一樓房地之拾翠山莊一百零七年第二季管理費收據、拾翠山莊住戶手冊可稽（見本院卷㈠第十四頁、本院卷㈡第四十六頁、卷末證物袋），復經本院依職權向拾翠山莊管理委員會查詢屬實（見本院卷㈠第四一○頁至第四一二頁），及依職權向新北市淡水地政事務所調取系爭三○八建號建物登記謄本、人工登記簿謄本、該所收件八十六年淡地總登字第六十九號登記申請相關資料及建物測量成果圖核閱無訛（見本院卷㈠第七十五頁至第八十頁、第一○五頁至第三八○頁）。是系爭三○八建號之共有人間，就該共有物中之特定停車位是否有專用使用權（即約定專用權），自須有特別約定（例如分管契約），且該特別約定能拘束其他共有人及嗣後受讓應有部分之後手共有人之效力始可。㈡原告買受系爭九之二號三樓房地時，是否一併取得系爭停車位之所有權？ ⒈系爭九之二號三樓房地原為王德森所有，嗣經本院民事執行處以九十三年強制執行事件拍賣，由其債權人即三芝農會承受，原告於一百年二月十七日向三芝農會買受系爭九之二號三樓房地，且於同年三月十四日完成移轉登記；系爭九之二號一樓房地則原為王素慎所有，嗣經本院民事執行處以九十年強制執行事件拍賣，由其債權人即淡水一信承受，被告於九十三年八月六日向淡水一信買受系爭九之二號一樓房地，並於同年九月十五日辦理所有權移轉登記，此為兩造所不爭執（見兩造不爭執之事實㈡、㈢）。 ⒉兩造均為拾翠山莊Ｅ九棟之區分有所有權人，並同為拾翠山莊停車位所在公共設施（系爭三○八建號）之共有人。惟承前所述，拾翠山莊全部公共設施係編列同一建號即系爭三○八建號，屬同一不動產，故拾翠山莊區分所有權人縱未購買停車位，然因持有公共設施應有部分，而應有部分係抽象存在於全部共有物上，故其應有部分亦及於地下室停車位部分，故拾翠山莊之區分共有人，應依分管契約區別有無停車位使用權，而新和公司業於八十六年將停車位編號及其使用人之資料移交拾翠山莊管理委員會，其後即由拾翠山莊管理委員會登記停車位使用之變動情形迄今，自可認拾翠山莊全體區分所有權人就停車位使用權之確定位置已達成分管協議，且該分管契約可經由拾翠山莊管理委員會登記資料查悉，已具相當之公示程度，兩造既受讓成為拾翠山莊Ｅ九棟之區分有所有權人，即應同受該停車位分管契約所拘束。是本件原告應就其主張對於系爭停車位（依分管契約）有專用使用權之有利於己之事實，先負舉證責任。 ⒊觀諸原告所提出系爭九之二號三樓房屋之建物登記謄本及其與三芝農會簽訂之買賣契約顯示（見士調卷第十八頁至第十九頁、本院卷㈡第十四頁至第十七頁），系爭九之二號三樓房屋固共有系爭三○八建號之應有部分萬分之八十三，但買賣標的之不動產標示並無停車位及其編號之記載。經本院依職權向三芝農會查詢結果，三芝農會表示系爭九之二號三樓房地拍賣公告上並無載明有停車位，故取得所有權後，在拾翠山莊並無停車位之所有權或使用權。之後於一百年二月十七日簽約將該房地出售原告時，於「不動產買賣契約書」中表示該房地全數移轉，當中並無記載車位一事，故買賣契約上所載買賣價款並未包含停車位之價款等情，有三芝農會陳報狀足憑（見本院卷㈡第二十七頁至第二十九頁）。可見原告購買系爭九之二號三樓房地時，顯未包含系爭停車位之所有權或使用權。 ⒋揆之被告所提出系爭九之二號一樓房屋之建物所有權狀及其與淡水一信簽訂之買賣契約可知（見本院卷㈠第五十八頁、第四十八頁至第五十七頁），系爭九之二號一樓房屋共有系爭三○八建號之應有部分固亦為萬分之八十三，但買賣契約載明本件買賣總價包含系爭停車位及系爭二一四停車位，復經本院依職權向淡水一信查詢結果，淡水一信取得系爭九之二號一樓房地所有權後，即向拾翠山莊管理委員會查明該房地相關資料，並詢問有無積欠管理費與停車費等問題，經拾翠山莊管理委員會告知該房地有系爭停車位及系爭二一四停車位，並應清償前手積欠之管理費，淡水一信乃將積欠之管理費繳清，嗣後出賣系爭九之二號一樓房地與原告時，即根據向拾翠山莊管理委員會確認之結果，將系爭停車位及系爭二一四停車位記載於買賣契約等情，亦有淡水一信民事陳報狀可按（見本院卷㈠第九十五頁至第九十七頁）。足見被告辯稱原告自三芝農會輾轉取得購買系爭九之二號三樓房地縱有附屬停車位，亦非其買受使用中之系爭停車位及系爭二一四停車位一情，尚非子虛。㈢原告請求被告返還系爭停車位及相當於租金暨管理費之不當得利，有無理由？ ⒈按所有人對於無權占有或侵奪其所有物者，得請求返還之，民法第七百六十七條第一項前段定有明文。又公寓大廈區分所有權人共有之共用部分設置之停車場，如有分管之特約，且該分管契約業依民法第八百二十六之一條第一項前段辦理登記，或具公示性（知悉其情事或可得而知），得拘束受讓之第三人時，因共有人就共有物分管之部分，有單獨之管理權，對於無權占有或侵奪共有物者，得為自己之利益，為回復共有物之請求，無民法第八百二十一條但書規定之適用（最高法院九十一年度台上字第二四二號判決參照）。 ⒉原告既不能舉證證明其依分管契約，對於系爭停車位有專用使用權，已如前述，是其依民法第七百六十七條第一項前段規定，訴請被告返還系爭停車位，自屬無憑，其附帶請求被告返還自一百年三月十四日起至一百零七年五月十八日止無權占有系爭停車位相當於租金及管理費之不當得利，亦屬無據。五、綜上所述，原告本於前揭原因事實，依民法第七百六十七條第一項前段、第一百七十九條規定，訴請被告應將系爭停車位返還原告，並應給付原告十一萬零五百元，均無理由，不應准許。又原告之訴既經駁回，其假執行之聲請已失所附麗，應併駁回之。六、本件事證已臻明確，兩造其餘主張、陳述及所提之證據，經本院斟酌後，核與判決不生影響，爰不一一詳予論述，附此敘明。七、據上論結，原告之訴為無理由。依民事訴訟法第七十八條判決如主文。中華民國 107 年 8 月 31 日臺灣士林地方法院民事第一庭法官孫萍萍以上正本證明與原本無異。如對本判決上訴，應於判決送達後二十日內向本院提出上訴狀；若委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費，否則本院得不命補正逕行駁回上訴。中華民國 107 年 8 月 31 日書記官張耕華

臺灣士林地方法院一○六年度訴字第一七七四號

關鍵資訊