112年度訴字第924號｜民事：請求遷出登記等｜裁判日期：112 年 08 月 31 日

臺灣臺南地方法院民事判決 112年度訴字第924號原告葉泫希住○○市○○區○○路000巷00號四樓之0 訴訟代理人葉美杏被告凡猷交通企業有限公司法定代理人劉于慈訴訟代理人郭俐瑩律師上列當事人間請求遷出登記等事件，經本院於民國112年8月10日言詞辯論終結，判決如下：主文 被告應將公司登記所在地及營業稅籍登記地址，自原告所有門牌號碼臺南市○○區○○路000巷00號四樓之6房屋辦理遷出登記。 原告其餘之訴駁回。 訴訟費用新臺幣17,335元由被告負擔。 原告假執行之聲請駁回。事實及理由一、原告主張：門牌號碼臺南市○○區○○路000巷00號四樓之6房屋（下稱系爭房屋）原為原告母親葉美杏所有，葉美杏於民國110年4月30日將系爭房屋贈與原告。被告於107年9月5日獲准設立時，葉美杏為被告之法定代理人，無償提供系爭房屋予被告作為營業使用，然被告從未給付租金，縱葉美杏與被告間就系爭房屋有租賃關係存在，然依被告提出之營業所租賃契約書，系爭房屋租約長達20年，但未經公證，依民法第425條第2項規定，該租賃契約對於原告不生繼續存在之效力。葉美杏因與被告其他股東經營理念不合，已出售其出資額予被告實際負責人即訴外人李祐陞，於109年8月25日與李祐陞簽訂同意書，約定應於110年6月30日以前將公司所在地及營業稅籍登記地址遷出系爭房屋，則被告自110年6月30日起已無將公司所在地及營業稅籍登記地址設在系爭房屋之正當權源，然被告迄未依約履行，妨礙原告對系爭房屋所有權之圓滿行使，爰依民法第767條第1項中段規定，請求被告將公司所在地及營業稅籍登記地址，自系爭房屋辦理遷出登記。又被告未依約履行遷出登記，原告自110年6月30日起受有相當於使用系爭房屋租金之不當得利，爰依民法第179條、第181條之規定，以系爭房屋所屬熱帶嶼公寓大廈出租行情，月租金新臺幣(下同)2萬元，請求被告自110年6月30日起至辦理遷出登記之日止，按月給付原告2萬元，及自各期應給付日之翌日起至清償日止之法定遲延利息等語。並聲明：⒈被告應將公司登記地址及營業稅籍登記地址自系爭房屋辦理遷出，並向主管機關註銷地址登記。⒉被告公司應自110年6月3 0日起至辦理遷出登記日止，按月給付原告2萬元，及自各期應給付之翌日起至清償日止，按年息百分之5計算之利息。⒊ 願供擔保，請准宣告假執行。二、被告抗辯：原告母親葉美杏係被告籌備設立負責人，對於公司營業登記地有決定權，葉美杏與被告於107年8月1日簽訂房屋使用同意書、營業所租賃契約書，約定被告以每月租金2,000元承租系爭房屋，租期至127年7月31日止，共計20年，被告已於簽約當時給付租金10萬元現金給葉美杏，並由葉美杏向主管機關即臺南市政府經濟發展局提出房屋使用同意書、營業所租賃契約書，辦理被告公司登記地址及營業稅籍登記地址，實則被告辦公場址係在臺南市學甲區。葉美杏於108年8月27日將其對出資額全部出售給李祐陞，然系爭房屋租賃期間未屆滿，被告本有合法權源使用系爭房屋，雖葉美杏將系爭房屋贈與予原告，基於買賣不破租賃原則，被告仍有以系爭房屋作為營業登記地址之權利。又系爭房屋原僅放置被告之電腦及印表機一組，由葉美杏負責保管與使用，葉美杏出售其出資額後，葉美杏拒絕將該組電腦與印表機返還予被告，系爭房屋之租賃關係雖仍存在，但被告並未占用系爭房屋為使用收益，自無不當得利可言等語。並聲明：原告之訴駁回；如受不利判決，願供擔保請准宣告免為假執行。三、兩造不爭執事項：(本院卷第329-330頁) ㈠系爭房屋原為原告母親葉美杏所有，葉美杏於110年4月14日將系爭房屋贈與予原告，於同年月30日辦理所有權移轉登記完畢。㈡葉美杏以被告籌備處負責人身分，於107年8月1日向交通部公路總局臺南監理站提出汽車運業籌備申請書，申請籌設「凡猷交通企業有效公司」經營汽車貨運業務，營業地址設於系爭房屋，經交通部公路總局於107年8月7日函覆同意籌設後，葉美杏於107年8月7日向交通部公路總局申請於籌備期間在系爭房屋設置營業所使用，並提出房屋使用同意書及營業所租賃契約書，經交通部公路總局於107年8月10日函覆同意辦理。㈢被告於107年9月3日訂定章程，資本總額為2,500萬元，股東為葉美杏、劉于慈、郭峻豪等3人，出資額依序為1,250萬元、250萬元、1,000萬元，經全體股東選任葉美杏為董事及代表人後申請設立登記，於107年9月5日經核准設立登記，公司所在地登記為系爭房屋。嗣被告於110年1月6日變更登記公司負責人為劉于慈後，就未再實際占有使用系爭房屋。㈣葉美杏於109年8月間以LINE傳送其所簽立之同意書(補字卷第 31頁)給李祐陞，記載：於108年8月27日凡猷公司已以343萬元賣給李祐陞，截至109年8月25日尚欠葉美杏2,313,890元，經108年8月27日協議1個月至少還款5萬元以上、葉美杏名下房貸255萬元因為為李祐陞使用所以由李祐陞按月歸還，由於凡猷公司權限等已歸李祐陞，葉美杏主張李祐陞要於110年6月30日以前將凡猷公司遷出葉美杏名下。㈤被告於112年5月30日寄發台南東門郵局存證號碼000118存證信函(本院卷第95-119頁)給葉美杏，限期催告葉美杏完成附件簽名後寄回，其中附件一「地址變更股東同意書」(內容記載：立同意書人茲同意凡猷交通企業有限公司遷移登記地址，登記地址以台南市轄區範圍內均可。並同意變更凡猷交通企業有限公司章程)，葉美杏有簽名寄回給被告。四、本院判斷之理由：㈠原告現為系爭房屋所有權人：系爭房屋原為原告母親葉美杏所有，葉美杏以被告籌備處負責人身分，於107年8月1日向交通部公路總局臺南監理站提出汽車運業籌備申請書，申請籌設「凡猷交通企業有效公司」經營汽車貨運業務，營業地址設於系爭房屋，經交通部公路總局於107年8月7日函覆同意籌設，其後，被告於107年9 月3日訂定章程，資本總額為2,500萬元，股東為葉美杏、劉于慈、郭峻豪等3人，出資額依序為1,250萬元、250萬元、1,000萬元，經全體股東選任葉美杏為董事及代表人後申請設立登記，於107年9月5日經核准設立登記，公司所在地登記為系爭房屋。嗣後葉美杏於110年4月14日將系爭房屋贈與予原告，於同年月30日辦理所有權移轉登記完畢，為兩造所不爭執(不爭執事項㈠、㈡、㈢)，且有臺南市政府112年7月14日府經商字第11200230300號函附被告歷次變更登記表、交通部公路總局嘉義區監理所臺南監理站112年7月20日嘉監南站字第1120186714號函附被告申請籌設汽車貨運業之相關書表及勘查相片、臺南市政府112年7月31日府經商字第11200242160號函附被告歷史變更登記表及章程等全部資料在卷可稽(本院卷第159-167、175-293頁)，是被告於107年9月5日設立登記時，將公司所在地及營業稅籍登記地址，設在系爭房屋，嗣葉美杏於110年4月30日將系爭房屋贈與予原告，並已辦理所有權移轉登記完畢之事實，應可認定。㈡本件並無民法第425條第1項之適用：原告主張其為系爭房屋所有權人，被告未經其同意仍將公司所在地及營業稅籍登記地址乙節，被告則抗辯系爭房屋原所有權人葉美杏，原為被告負責人，其於107年8月1日同意提供系爭房屋作為被告營業使用，且與被告間訂有租賃契約，期間自107年8月1日至127年7月31日止，系爭房屋雖經葉美杏贈與原告，基於買賣不破租賃原則，被告有使用系爭房屋之合法權源等語，並提出房屋使用同意書及營業所租賃契約書為證(本院卷第57、59頁)。按出租人於租賃物交付後，承租人占有中，縱將其所有權讓與第三人，其租賃契約，對於受讓人仍繼續存在。前項規定，於未經公證之不動產租賃契約，其期限逾五年或未定期限者，不適用之。民法第425條定有明文。而立法理由謂：「本條第一項規定買賣不破租賃原則，具有債權物權化之效力，在長期或未定期限之租賃契約，其於當事人之權義關係影響甚鉅，宜付公證，以求其權利義務內容合法明確，且可防免實務上常見之弊端，即債務人於受強制執行時，與第三人虛偽訂立長期或不定期限之租賃契約，以妨礙債權人之強制執行（目前因有土地法第100 條及第103條之規定，民法第450條第2項於出租人幾無適用之餘地），俾杜爭議而減訟源。故明定未經公證之不動產租賃契約，其期限逾五年或未定期限者，排除買賣不破租賃原則，而不適用第一項之規定，爰增訂第二項」。據此可知，民法第425條第2項立法目的在於防止虛偽之長期或不定期限租賃契約，一經物權化將會影響受讓人權益，故明訂逾五年或不定期限租賃契約應經公證，始有民法第425條第1項適用，以杜絕爭議；是民法第425條第2項係將買賣不破租賃原則予以衡平調整，非專為保障承租人之權利。準此，逾5年或不定期限租賃契約應經公證，始有民法第425條第1項所定買賣不破租賃原則之適用。原告訴訟代理人葉美杏於本院審理中否認房屋使用同意書及營業所租賃契約書為其所簽名、蓋章等情(本院卷第84頁)，縱認被告提出之房屋使用同意書及營業所租賃契約書等私文書為真正，惟依營業所租賃契約書記載屋租賃期限為20年，依民法第425條第2項之規定，該營業所租賃契約書未經公證，即無同條第1項之適用，被告既未證明營業所租賃契約書經公證，則葉美杏於租賃期間將系爭房屋所有權讓與原告，即應回歸債權相對性原則，葉美杏與被告間營業所租賃契約書之效力並無拘束原告之效力，被告不得執該租賃契約憑為占有權源之依據對抗原告，故而原告主張被告無權占有系爭房屋，當屬可採。㈢再按所有人對於妨害其所有權者，得請求除去之，民法第767 條第1項中段定有明文。此所謂妨害者，係指以占有以外方法，客觀上不法侵害所有權或阻礙所有人之圓滿行使其所有權之行為或事實而言。而所謂「不法」，僅須所有人對於行為人之妨害，於法令上並無容忍之義務為已足。查，被告既無使用系爭房屋之正當權源，卻仍將公司之登記所在地及營業稅籍登記地址設在系爭房屋，客觀上不法侵害原告圓滿行使其對系爭房屋所有權之行為，即屬妨害原告對系爭房屋之所有權，原告依民法第767條第1項中段，請求被告應將公司登記所在地及營業稅籍登記遷出系爭房屋，自屬有據。㈣復按無法律上之原因而受利益，致他人受損害者，應返還其利益，民法第179條前段定有明文，是主張不當得利請求權存在之當事人，對於不當得利請求權之成立要件應負舉證責任，即應證明他方係無法律上之原因而受利益，致其受有損害。原告主張被告自110年6月30日起並無將公司登記所在地及營業稅籍登記地址設在系爭房屋之權利，被告自斯時起受有相當於租金之不當得利云云，惟被告公司於110年1月6日變更登記公司負責人為劉于慈後，未實際占有使用系爭房屋(不爭執事項㈢)，足見被告自110年1月6日起未使用系爭房屋，被告雖將公司登記所在地及營業稅籍登記地址設在系爭房屋，然原告並未擧證證明其實際上受有何相當於租金之損害，依上說明，原告請求被告自110年6月30日起至辦理遷出登記之日止，以當地租金行情每月2萬元計算，返還相當於租金之不當得利，即非有據。五、綜上所述，原告依民法第767條第1項中段規定，請求被告應將公司登記所在地及營業稅籍登記地址，自系爭房屋辦理遷出登記，為有理由，應予准許；逾此範圍之請求，則無理由，不能准許。六、末按，命債務人為一定之意思表示之判決確定或其他與確定判決有同一效力之執行名義成立者，視為自其確定或成立時，債務人已為意思表示。強制執行法第130條第1項定有明文。蓋命債務人為一定之意思表示之判決既以法律擬制之方法達成執行之目的，即無聲請強制執行程序之必要，是意思表示請求權之執行，應待判決確定時，視為已為意思表示；倘判決尚未確定，待日後確定，即以法律擬制之方法，發生與債務人現實已為意思表示具有相同之效果。本件原告請求被告辦理遷出登記，係命被告為一定之意思表示，依照前開規定，於判決確定時，視為被告已為意思表示，原告此部分假執行之聲請，應予駁回。七、本件訴訟僅就原告請求被告辦理遷出登記部分計收裁判費，至其請求相當於租金之不當得利部分，係附帶請求，依民事訴訟法77條之2第2項規定，未未徵收裁判費，爰依同法第79條規定命由被告負擔全部訴訟費用。八、本件事證已臻明確，兩造其餘主張陳述及攻擊防禦方法，經本院審酌後，認均不影響本件判決結果，爰不一一論述，併此敘明。九、據上論結，本件原告之訴為一部有理由，一部無理由，判決如主文。中　　華　　民　　國　　112 　年　　8 　　月　　31　　日臺灣臺南地方法院民事第五庭法官張桂美以上正本係照原本作成。如不服本判決，應於送達後20日內，向本院提出上訴狀並表明上訴理由（須附繕本）。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。中　　華　　民　　國　　112 　年　　9 　　月　　5 　　日書記官林彥丞

臺灣臺南地方法院112年度訴字第924號

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