106年度抗字第1801號｜民事：聲明異議｜裁判日期：106 年 12 月 27 日

臺灣高等法院民事裁定　　　　　　　　 106年度抗字第1801號抗　告　人　彭信銓上列抗告人因債權人臺灣中小企業銀行股份有限公司與債務人莊聖明間清償債務強制執行事件聲明異議，對於中華民國106年11 月28日臺灣新竹地方法院106年度執事聲字第52號所為裁定提起抗告，本院裁定如下：主文抗告駁回。抗告程序費用由抗告人負擔。理由一、抗告人於原法院異議及本院抗告意旨略以：債務人莊聖明（下稱債務人）所有經原法院民事執行處（下稱執行法院）以105年度司執字第41098號清償債務強制執行事件（下稱系爭執行事件）拍賣之門牌編號新竹縣○○市○○路000號13樓房屋（下稱系爭房屋）及基地應有部分（下合稱系爭執行標的物）雖經債務人於民國（下同）102年5月6日設定最高限額新臺幣（下同）3,600萬元之抵押權（下稱系爭抵押權）予債權人臺灣中小企業銀行股份有限公司（下稱債權人），惟債權人係以系爭房屋為毛胚屋之形式認定價值，受執行法院囑託鑑價之鑑定機關亦未衡以伊於105年4月1日向債務人承租系爭房屋後耗費鉅資裝修及裝潢之現狀，執行法院司法事務官（下稱事務官）未依辦理強制執行事件應行注意事項第42條規定參考其他資料，逕依鑑價結果核定拍賣底價，已侵害伊之權益。又拍賣未能拍定之原因甚多，與伊與債務人前揭租賃關係無關，事務官未審酌伊鉅資裝潢而得請求償金，亦未慮及拍賣價格是否不足清償抵押債權，遽於106年6月22日除去伊對債務人之租賃權（下稱系爭租賃權），對伊有失公平。事務官於106年11月3日以原處分駁回伊之異議，伊對原處分不服，原法院又以105年度執事聲字第52號裁定（下稱原裁定）駁回伊聲明異議，顯有未當，爰提起抗告，求予廢棄原裁定。二、按拍賣不動產，執行法院應命鑑定人就該不動產估定價格，經核定後，為拍賣最低價額，強制執行法第80條定有明文。而鑑定人估價時，宜就不動產是否出租、是否被第三人占用等情形分別估價，其估定之不動產價額與市價不相當時，執行法院得參考其他資料，核定拍賣最低價額；債務人於不動產設定抵押權後，就同一不動產上設定負擔或予出租者，執行法院應命鑑定人就無負擔或未出租之價額與有負擔或出租之價額，分別估定；核定拍賣最低價額應儘量與市價相當，且於核定前應使債權人、債務人就鑑定價格表示意見，俾作為核定拍賣最低價額之參考；不動產如確因地區日趨繁榮；商業日趨興盛，或存有其他無形之價值，而鑑定人未將之估定在內者，執行法官核定拍賣最低價額時，得酌量提高。必要時並宜赴現場勘驗，瞭解不動產內部裝璜設備及環境四周，以為核定拍賣最低價額之參考，避免不當提高或壓低拍賣最低價額，辦理強制執行事件應行注意事項第42條第1項、第4項、第5項及第7項亦規定甚明。惟鑑定人估定之價額以及債權人、債務人之意見，僅為執行法院核定最低拍賣價格之參考，執行法院不受其拘束，且執行法院核定之價格應如何認為相當，原屬於執行法院職權裁定之範圍，執行法院所核定之最低底價，僅限制投標人之出價不得少於此數額而已，就願出之最高價則不受限制，拍賣物果值高價，於應買人之競價過程中應可以合理價格賣出，而無損於債權人或債務人之權益，自不容當事人任意指摘執行法院所核定之底價為不當（最高法院88年度台抗字第13號、100年度台抗字第815號、103年度台抗字第648號裁定參照）。查本件債務人所有之系爭執行標的物，經執行法院囑託江庭芳建築師事務所依該標的物附近市場平均價格並考量勘估標的特性後，鑑定其價格為新臺幣（下同）3,705萬4,945元，有鑑定報告（下稱系爭鑑定報告）可稽（見系爭執行影卷第14-39頁）；事務官綜合系爭鑑定報告所載系爭標的物之現況、附近市況、 105年9月22日假扣押查封時之使用情形，暨106年4月14日命書記官督同執達員履勘系爭房屋時查悉之現狀，核定106年6月15日第1次拍賣底價3,708萬元，並有執行（調查）筆錄及拍賣公告可參（見系爭執行影卷第40-41頁，本院卷第19-23頁），足認事務官業依辦理強制執行事件應行注意事項第42條第1項、第4項、第5項及第7項規定，審酌系爭標的物之市價、出租及現場勘驗之情形而為拍賣底價之核定，自屬適當，並無重新鑑價之必要。又系爭執行標的物如確值高價，理應有眾多應買者出價競標，然第1次拍賣無人應買，債權人亦未承受，為上訴人所不爭，並有不動產拍賣筆錄（無人投標）可證（見本院卷第19-25頁），更徵事務官所核定拍賣底價並無過低，而無損及抗告人權益可言。況核定拍賣底價為執行法院職權，不容當事人任意指摘。是抗告人陳稱事務官未審酌系爭房屋已因其承租後之鉅資裝修及裝潢而增添價值，即逕予核定拍賣底價，顯有不當云云，並非可採。三、次按不動產所有人設定抵押權後，於同一不動產上，得設定地上權或其他以使用收益為目的之物權，或成立租賃關係，但其抵押權不因此而受影響。前項情形，抵押權人實行抵押權受有影響者，法院得除去該權利或終止該租賃關係後拍賣之，民法第866條第1項、第2項定有明文。故不動產所有人於設定抵押權後，復就同一不動產與第三人訂立租賃契約，致影響於抵押權者，依上開規定，不問其契約之成立，在抵押物扣押之前後，對於抵押權人當然不生效力，執行法院得依聲請或職權於拍賣程序終結前，以裁定除去其租賃關係，依無租賃狀態逕行強制執行（司法院院字第1446號解釋參照）。又所謂抵押權受影響，係指抵押權人屆期未受清償，實行抵押權時，因抵押物上有成立於抵押權設定後之負擔，影響抵押物之交換價值，致無人應買或出價不足以清償擔保債權之情形而言。查債務人係於102年5月6日將系爭執行標的物設定系爭抵押權予債權人，有他項權利證明書及抵押權設定契約書足稽（見系爭執行影卷第8-12頁），抗告人於105 年4月1日向債務人承租系爭房屋，租期自105年4月1日至110年3月21日，亦有房屋租賃契約書（下稱系爭租約）可證（見系爭執行影卷第42-50頁），而執行法院於106年6月15日第1次拍賣程序之拍賣條件定為：「298地號土地為1976建號建物（即系爭房屋）座落之基地…。另本院於民國105年9月22日至現場假扣押查封，債務人在場表示，建物屋齡已久，有漏水現象，現出租予第三人藍雲投資有限公司，租期自民國104年12月1日起至107年12月1日止，租金為每月新台幣80,000元。本院復於106年4月14日至現場履勘，據第三人彭信銓在場表示1976建號建物目前由其承租，租期自民國105年4月1日起至110年3月21日止，租金為每月新台幣30,000元。 …拍定後不點交。」（見本院卷第19-21頁拍賣公告），屆期無人應買，復未經債權人聲明承受，亦如前述，既造成需依強制執行法第91條第2項規定減價拍賣，客觀上堪認該租賃關係已影響應買人之意願，系爭抵押權難謂未受影響，事務官依債權人之聲請，於106年6月22日以執行命令除去系爭租賃權（見系爭執行影卷第52-53、56-57頁），即無不合。雖抗告人陳稱未能拍定之原因甚多，與伊之租賃關係無涉，事務官未審酌其向債務人請求裝潢償金之期間，亦未慮及拍賣價格不足清償抵押債權始得除去租賃權，即遽行除去系爭租賃權，對其有失公平云云。惟依系爭租約所載，租期至 110年3月21日始屆滿，自106年6月15日第1次拍賣期日起尚有近4年之租期，對應買人通常係基於自住或投資競標之目的而言，系爭租賃權之存在，不僅致應買人長期無法使用，並可能因此難以轉售，依常理推論，確會影響一般人之應買意願。又債權人聲請執行之債權數額為「2,832萬1,163元，及自105年3月14日起至清償日止，按年息2.09%計算之遲延利息，暨自105年4月14日起至清償日止，逾期6個月以內者，按上開利率10%，超過6個月者，按上開利率20%計算之違約金」（見系爭執行影卷第2頁強制執行聲請狀），計算至 106年6月22日執行法院除去系爭租賃權時之遲延利息及違約金數額約86萬6,960元（見本院卷第27頁計算式，元以下四捨五入），加計本金2,832萬1,163元，及應優先受償之執行費22萬6,569元（尚未計入另預納與執行有關之鑑價等費用）、預估之土地增值稅27萬0,407元（見系爭執行影卷第2、18頁），總額已達2,968萬5,099元。然執行法院依強制執行法第91條第2項規定再行拍賣時，如按第1次拍賣底價減價20%，第2次拍賣之最低底價僅為2,966萬4,000元（即3,708萬元×80%），既未逾上開優先債權及債權人債權本息總額，系爭抵押所擔保債權本息即有未能足額受償之虞。是抗告人主張系爭租賃權之存在對於系爭抵押權並無影響云云，亦不足採。至抗告人是否依民法第816條規定求償，與系爭租賃權是否致系爭執行標的物價值減少影響系爭抵押權所擔保債權之受償無涉，且如因抗告人行使求償權而拖延執行程序，反將損及債權人及債務人之權益，自非依強制執行法第98條第2項規定除去租賃權之程序所應審酌。抗告人以系爭租賃權對系爭抵押權並無影響，不應除去，否則對其有失公平之詞為辯，仍無可採。四、綜上所述，原裁定維持事務官駁回抗告人對核定拍賣底價及除去系爭租賃權處分所為異議之原處分，核無違誤。抗告論旨仍執陳詞，指摘原裁定不當，求予廢棄，非有理由，應予駁回。五、據上論結，本件抗告為無理由，爰裁定如主文。中華民國 106 年 12 月 27 日民事第十五庭審判長法官方彬彬法官黃若美法官許純芳正本係照原本作成。本裁定除以適用法規顯有錯誤為理由外，不得再抗告。如提起再抗告，應於收受後10日內委任律師為代理人向本院提出再抗告狀。並繳納再抗告費新臺幣１千元。中華民國 106 年 12 月 27 日書記官任正人

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