案由
臺灣高等法院民事判決 八十五年度上字第三八０號訴訟代理人 沈美真 律師
主文
上訴駁回。 第二審訴訟費用由上訴人負擔。 事 實 甲、上訴人方面 一、聲明：求為判決： （一）原判決廢棄。 （二）被上訴人在第一審之訴及假執行之聲請均駁回。 （三）第一、二審訴訟費用由被上訴人負擔。 二、陳述：除與原審判決書所載相同者，茲予引用外，補稱： （一）系爭租賃契約書固疏於填寫訂立契約之日期，但該租約首頁業已明確記載其始末日期為自八十年五月一日起至九十年五月一日止，足堪認定系爭租賃契約書乃為絕對有效之文件。 （二）上訴人法定代理人黃清貴為何運斤之姊夫，何運斤平日即常與黃清貴週轉金錢，往來頻繁，由於何運斤累積借款已達新臺幣（下同）五、六十萬元，一時還不出來，又需款孔急，乃同意將所有系爭房屋供其姊夫黃清貴代向臺灣省合作金庫貸款，黃清貴於貸得款項後，經雙方合意，由黃清貴再給付何運斤一百萬元，連同前欠改以押金一百五十萬元之利息付租，則何運斤之姊於原審證稱「當時係給一百萬元押金」云云，並無錯誤。 （三）上訴人雖名為股份有限公司，實際係其負責人黃清貴獨資經營，登記之股東皆為至親好友，由於系爭房屋自八十年五月開始改為押金孳息給付租金，未有定數，會計乃隨便以租金三千元報稅，較市價偏低，但卻有報稅之事實，凡此均非偽造。 （四）貸款人向銀行貸款，隱瞞不利於貸款部分之瑕疵事實，在所難免，但不能因此項定型化借貸契約之瑕疵而推翻系爭租賃契約之真實性。 乙、被上訴人方面 一、聲明：求為判決如主文所示。 二、陳述：除與原審判決書所載相同者，茲予引用外，補稱： （一）負責貸款之臺灣省合作金庫承辦人於原審審理時，曾出庭作證謂：事實上係立偉公司借款，何運斤提供擔保物，立偉公司負責人及何運斤均未表示系爭房屋有出租於立偉公司，切結書是交由立偉公司負責人或其妻帶回填寫，並向其說明切結書是切結擔保物沒有出租或由他人占有，立偉公司也沒有出租，是自己人居住，而抵押物有無出租會影響放款金額，臺灣省合作金庫是以沒有出租之擔保物來放款。 （二）由原審法院履勘現場所見，及立偉公司聲請訊問之證人之證詞可知系爭房屋並未出租與立偉公司，且立偉公司亦未使用系爭房屋。 １、現場有臥室、何姓、袁姓祖先牌位，而無公司檔案櫃、資料放置架等，可知是供住家使用，而非公司營業或辦公處所。 ２、證人陳彰堯於原審法院履勘時，證稱：「今天是老闆叫我來給法院勘驗．．．今年沒有回來向老闆請款過．．．平常業務都是在臺北寶清街臺北辦事處．．．。」另證人張秀芳稱：「我平常都是在臺北敦化南路辦事處，因寶清路辦事處已結束．．．，我平常是記流水帳，帳冊都放在敦化南路辦事處．．．。 」 ３、證人何運馨證稱：「系爭房屋是聯絡處．．．，一般流水帳都是在張秀芳那裡，．．．如果我們不在，大部分時間都是我父母親接聽電話、接收信件．．．。」 ４、綜合三位證人之證詞，可知立偉公司實際上目前辦公處所是在臺北市○○○路，公司帳冊資料都在那裡，以前則設在寶清街，系爭房屋是何運馨父母在居住；又請款並非在系爭房屋辦理。 （三）立偉公司雖將公司地址設立於系爭房屋，但何運斤是立偉公司股東，與何運馨是兄妹，股東何運斤提供名下房屋供公司辦理登記，事所恆有，又由原審法院履勘現場所得，可知立偉公司雖未在系爭房屋辦公及營業，該地只是立偉公司登記地址而已。 （四）證人何運馨稱：「房租月租五千元．．．，當初是給一百萬元押金，以押金利息抵房租，租期五年一期．．．」，然立偉公司提出之租賃契約書是租期十年，押金一百五十萬元，月租一萬五千元，與何運馨所述完全不同。另據證人張秀芳稱：「現在租金扣繳是歸老闆娘處理。」何運馨理不會弄錯，足證租賃關係不存在，因臨訟編造，所以漏洞百出。再者，立偉公司提出之房屋租賃所得稅扣繳書，不問八十年、八十一年、八十二年，各年全年租金給付總額為三萬六千元，即每月租金只有三千元，與租賃契約書所載一萬五千元不同，且由扣繳書並無法證明租金是支付與何運斤。
理由
一、本件被上訴人於原審起訴主張：系爭坐落臺北縣永和市○○段一二三０地號土地上門牌號碼臺北縣永和市○○路一００巷二十六號五樓房屋，原為何運斤所有，經本院強制執行程序公開拍賣，由被上訴人得標，並於八十四年三月三日取得法院發給之權利移轉證書，取得該屋所有權，詎上訴人無正當權源共同占有系爭房屋，上訴人立偉公司更提出其與何運斤間之虛偽租賃契約書，主張其就系爭房屋有租賃權存在，為此求為確認被上訴人與上訴人立偉公司間就系爭房屋之租賃關係不存在，另依民法第七百六十七條規定請求上訴人立偉公司及何運斤、何運鈞遷讓返還房屋；並依侵權行為損害賠償之法律關係，求為上訴人立偉公司及何運斤、何運鈞應自被上訴人取得所有權之日起至遷讓交還房屋之日止，連帶給付被上訴人按月以二萬二千九百九十三元計算之損害金之判決。（原審法院判決確認被上訴人與立偉公司間就系爭房屋之租賃關係不存在，另立偉公司應將系爭房屋遷讓交還被上訴人，並自八十四年三月三日起至遷讓交還房屋之日止按月給付被上訴人九千七百五十八元，而駁回被上訴人其餘請求，上訴人立偉公司就對其不利部分不服，提起上訴，被上訴人則未就對其不利部分聲明不服。） 二、上訴人則以：上訴人立偉公司與系爭房屋之原所有人即何運斤就系爭房屋有租賃關係存在，租賃期限至九十年五月一日止，依民法第四百二十五條規定，該租賃契約對於系爭房屋受讓人之被上訴人仍繼續存在，自不得請求上訴人遷讓交還房屋，且被上訴人所請求之損害金亦屬過高等語，資為抗辯。 三、本件被上訴人所主張：系爭房屋原為何運斤所有，嗣經原審法院八十三年度民執辰字第六五八五號拍賣抵押物執行事件執行拍賣，而由被上訴人得標買受，於八十四年三月三日經原審法院發給權利移轉證書，取得該屋所有權之事實，有被上訴人所提出之不動產權利移轉證書為證（附於原審卷證物袋），並經本院調閱該執行卷查明無訛，且有拍賣不動產筆錄影本在卷可稽（見原審卷第廿六至廿八頁），堪信為真實。 四、被上訴人另主張系爭房屋現為上訴人占有中一節，則經上訴人自認無訛，亦應認屬真實。被上訴人又主張其與上訴人間並無租賃關係，上訴人占有系爭房屋為無權占有一節，則為上訴人所否認，並以前開各詞為辯。經查： （一）按上訴人立偉公司主張其與系爭房屋原所有人即何運斤就系爭房屋有租賃關係存在，租賃期限至九十年五月一日止，依民法第四百二十五條規定該租賃契約對於系爭房屋受讓人之被上訴人仍繼續存在，非無權占有等情，雖提出房屋租賃契約書、營業稅繳款書、各類所得扣繳稅額繳款書等件為證（見原審卷第六十至六十七頁）。惟查上訴人立偉公司所提出之前開租賃契約書並無記載簽訂之日期，其租期記載為自八十年五月一日至九十年五月一日，長達十年，每月租金一萬五千元，由上訴人立偉公司支付一百五十萬元押租金之利息抵付。然上訴人未能提出上訴人立偉公司有交付一百五十萬元押租金與何運斤之證明；且證人即上訴人立偉公司法定代理人黃清貴之妻（亦為上訴人立偉公司經理）何運馨於八十四年八月二日原審法院履勘現場而為訊問時，證稱：當初係給一百萬元押金，以押金之利息抵付房租云云（見原審卷第九十七頁），與前開租約之記載並不相符。上訴人雖稱其提出之租賃契約書上已載明租期係自八十年五月一日起，未註明何時訂約應不致影響契約之真正；另何運斤原積欠黃清貴五、六十萬元，再加計一百萬元，其總數即達一百五十萬元云云，姑不論上訴人未能證明何運斤原有五、六十萬元之欠款，另因欠款之數目究為五十萬元 或六十萬元，證人所為陳述亦欠明確；再者，上訴人所述之欠款，為何運斤與黃清貴間之關係，上訴人主張其以何運斤所提供之押金之利息，抵充上訴人租屋之租金云云，則又將充作租金之押金利息支付與非債權人之上訴人，亦與其所主張之事實有悖，仍非可採。又上訴人提出各類所得扣繳稅額繳款書影本五件，其中三紙分別為八十年度、八十一年度、八十二年度（其餘二紙為七十九年度），每年給付租賃所得均僅三萬六千元，折算每月僅三千元（見原審卷第一０二、一０三頁），與前開租約記載每月租金一萬五千元，亦不相符。苟上訴人確有承租系爭房屋情事，其所申報之數額應不致懸殊若此，是不得以已為申報即謂上訴人有承租系爭房屋之事實。又何運斤於八十年八月間向臺灣省合作金庫貸款時，以系爭房屋設定抵押權，曾簽立書面，保證該屋未出租他人，亦有臺灣省合作金庫三重支庫八十四年五月十日合金重營字第二００四號函檢送之切結書影本一紙在卷可稽（見原審卷第卅七頁），證人即原臺灣省合作金庫三重支庫貸款承辦人陳有福亦證稱該筆貸款實際借款人係上訴人立偉公司，立偉公司負責人或其太太有表明系爭房屋無出租，係自己人在住等語（見原審卷第九十一頁）。綜上各情觀之，足見上訴人提出之前開房屋租賃契約書並非真實，上訴人立偉公司與系爭房屋原所有人何運斤間並無租賃關係存在，則嗣後買受系爭房屋之被上訴人與上訴人立偉公司間自亦無租賃關係存在，上訴人立偉公司對被上訴人就系爭房屋乃屬無權占有。從而，上訴人立偉公司主張依民法第四百二十五條之規定，上訴人就系爭房屋對被上訴人有租賃權云云，即無可採。上訴人立偉公司既主張其就系爭房屋對被上訴人有租賃關係存在，該項法律關係之存否即屬不明確，致被上訴人在私法上之地位有受侵害之危險，而此項危險得以對於上訴人立偉公司之確認判決除去之，被上訴人訴請被上訴人與上訴人立偉公司間就系爭房屋之租賃關係不存在，洵屬正當，應予准許。（二）次按所有權人對於無權占有或侵奪其所有物者，得請求返還之，民法第七百六十七條前段有明文規定。另無權占有他人之房屋，該房屋所有權人顯然受有相當於租金之損害，此應為社會之通念，而房屋之占有人就該房屋有無與人訂立租賃契約，本人應知之甚明，不致有因過失致不知之情形，故對他人之房屋為無權占有，自屬故意之侵權行為。查本件被上訴人又依民法第七百六十七條規定，本於所有權之作用，請求上訴人立偉公司返還無權占有之系爭房屋，及主張依侵權行為損害賠償之法律關係，請求上訴人立偉公司自被上訴人取得所有權之日起，即八十四年三月三日起至遷讓交還房屋之日止，賠償相當於租金額之損害金，亦屬有據，應予准許。 （三）再按土地法第九十七條規定：「城市地方房屋之租金，以不超過土地及建築物申報總價額年息百分之十為限。」土地申報價額雖有申報地價可憑，惟系爭房屋並未辦理申報房價，為兩造所不爭，依土地法施行細則第二十五條規定，固應以該管市縣地政機關估定之價額為準，惟目前地政機關尚未辦理房價之估定，為兩造所不爭，而被上訴人亦主張不應以系爭房屋之課稅現值為計算基礎。而系爭房屋被上訴人係於第三次拍賣時，始以一百三十四萬四千元（不含土地價格）得標，有拍賣不動產筆錄及權利移轉證書可稽（見原審卷第廿八頁及證物袋），被上訴人主張以拍賣土地及房屋價格為損害金計算之標準，就土地部分之計算基礎，固屬無據，然就房屋部分以前開拍賣房屋價格為損害金計算之標準，尚稱公允。查本件房屋所坐落之土地之申報地價為每平方公尺一萬二千一百六十元，此有地價證明書可證（見原審卷第一五二頁），則計算損害金金額時，應以土地申報總價額三十二萬八千九百五十二元（12160×135.26×1/5 =328952 角以下不計）及房屋拍賣價格一百三十四萬四千元，合計總價額一百六十七萬二千九百五十二元為基礎。又兩造對本件相當租金之損害金額，均認以前開房地總額之百分之七計算較為適當，亦據兩造陳明（見本院卷第卅二頁）。依此計算被上訴人得請求上訴人立偉公司之損害金為每月九千七百五十八元（0000000×0.07÷12=9758，角以下不計）。被上訴人請求上訴人立偉公司 自被上訴人取得所有權之日即八十四年三月三日起至遷讓交還房屋之日止，按每月給付二萬二千九百九十三元損害金，經核就其中每月九千七百五十八元之請求部分尚屬正當，應予准許，逾此部分不予准許。 五、綜上所述，本件被上訴人請求確認被上訴人與上訴人立偉公司間就系爭房屋之租賃關係不存在，為有理由，應予准許；另被上訴人依民法第七百六十七條規定請求上訴人立偉公司遷讓返還系爭房屋，亦為有理由，亦應予准許；再者，被上訴人並依侵權行為損害賠償之法律關係，求為上訴人立偉公司應自被上訴人取得所有權之日起至遷讓交還房屋之日止，連帶給付被上訴人按月以二萬二千九百九十三元計算之損害金，於自八十四年三月三日起至遷讓系爭房屋之日止，按月給付九千七百五十八元之範圍內為有理由，應予准許，逾此之請求，則不應准許。兩造陳明願供擔保，聲請宣告假執行或免為假執行，經核上訴人勝訴部分，於法並無不合，爰分別酌定相當之擔保金宣告之；上訴人敗訴部分，其假執行之聲請已失所附麗，應併予駁回。原審就被上訴人之請求應予准許部分，分別予以確認，及命上訴人遷讓系爭房屋、給付損害金，並酌定擔保金額而為准或免假執行之宣告，經核並無不合，上訴意旨求予廢棄改判，為無理由，應駁回其上訴。 六、據上論結，本件上訴為無理由，依民事訴訟法第四百四十九條第一項、第七十八條判決如主文。 中 華 民 國 八十五 年 八 月 六 日臺灣高等法院民事第十一庭 審判長法 官 劉 叡 輝 法 官 韓 金 秀 法 官 吳 明 鴻 右正本係照原本作成。 如不服本判決，應於收受送達後二十日內向本院提出上訴書狀，其未表明上訴理由者，並應於提出上訴後二十日內向本院補提理由書狀（均須按他造當事人之人數附繕本）。 書記官 鄭 世 裕 中 華 民 國 八十五 年 八 月 十四 日
