案由
臺灣高等法院民事判決 八十六年度上更（一）字第一七五號上 訴 人即 王錦福 附帶被上訴人 江寧清 共 同 訴訟代理 人 魏早炳律師 陳恩民律師 李克欣律師 被上訴人即附 帶上訴 人 即承受訴訟人 林烈珍 (即祭祀公業林九德公嘗管理人) 訴訟代理人 林發立律師 鄒純怡律師 右當事人間增加租金事件，上訴人對於中華民國八十四年五月二十九日臺灣新竹地方法院八十四年訴字第一二六號第一審判決提起上訴，經最高法院第一次發回更審，本院判決如左：
主文
原判決關於駁回附帶上訴人後開第二、三項之訴及調整租金數額關於上訴人王錦福每年調整蓬萊稻谷超過參仟壹佰零參台斤部分，關於上訴人江寧清每年調整蓬萊稻谷超過壹仟陸佰壹拾捌台斤部分暨訴訟費用之裁判均廢棄。 上訴人王錦福承租被上訴人所有坐落苗栗縣頭份鎮○○段一九五號土地面積一二二．二一平方公尺之租金，自民國八十二年一月一日起至民國八十四年一月二十四日止，每年調整為蓬萊稻谷參仟壹佰零參台斤。 上訴人江寧清承租被上訴人所有坐落苗栗縣頭份鎮○○段一七五號土地面積九四．０八平方公尺之租金，自民國八十二年一月一日起至民國八十四年一月二十六日止，每年調整為蓬萊稻谷壹仟陸佰壹拾捌台斤。 其餘上訴駁回。 第一、二審及發回前第三審訴訟費用與附帶上訴訴訟費用除確定部分外，由上訴人王錦福負擔十分之六，上訴人江寧清負擔十分之四。 事 實 甲、上訴人方面： 壹、聲明：求為判決： 一、原判決除確定部分外關於上訴人敗訴部分廢棄。 二、右廢棄部分被上訴人在第一審之訴駁回。 三、附帶上訴駁回。 貳、陳述：除引用原判決書之記載外，補稱略以： 一、按本件被上訴人於 鈞院前審敗訴部份 (即調整租金數額關於上訴人王錦福每年超過蓬萊稻谷超過參仟壹佰零參台斤部分，關於上訴人江寧清每年調整蓬萊稻谷超過壹仟陸佰壹拾捌台斤部分。被上訴人之附帶上訴中關於王錦福部分八十一年六月四日起至八十一年十二月卅一日止之租金暨八十二年一月一日起至八十四年一月廿四日止，每年超過蓬萊稻谷參仟壹佰零參台斤，關於江寧清八十一年六月五日起至八十一年十二月卅一止之租金暨八十二年一月一日起至八十四年一月廿五日止，每年超過蓬萊稻谷壹仟陸佰壹拾捌台斤) ，並未據被上訴人對之提起上訴，故該部份應已確定，合先陳明。 二、次查被上訴人於八十四年一月九日提起本件訴訟時其訴之聲明固分別請求王錦福承租土地部分應自八十一年六月四日起，江寧清承租土地部分應自八十一年六月五日起調整租金，惟嗣於八十四年五月九日第一審法院言詞辯論期日已將其訴之聲明減縮為：本件請求調整租金王錦福是從八十三年六月四日起，江寧清是自八十三年六月五日起算，此觀一審法院八十四年五月九日言詞辯論筆錄所載甚明。嗣後原審法院判決王錦福部分應自八十四年一月廿五日起調整，江寧清部分應自八十四年一月廿七日起調整租金，則被上訴人提起附帶上訴時充其量僅得請求王錦福自八十三年六月四日起，江寧清自八十三年六月五日起調整租金而已，惟被上訴人提起附帶上訴時竟又請求王錦福應溯自八十一年六月四日起，江寧清應溯自八十一年六月五日起調整租金，自屬於法不合。 三、上訴人王錦福確曾於民國五十八年間以當時土地之買賣時價每坪新台幣一千三百五十元總價新台幣五萬元補貼予被上訴人管理委員會後始向其承租系爭土地，而上訴人江寧清亦係按當時之土地時價每坪新台幣一千二百元總價新台幣三萬四千二百元付與被上訴人管理委員會後向其承租系爭土地之事實，已據証人徐瑞璣及盧文雄於 鈞院前審到庭結証屬實，並有上訴人王錦福與被上訴人祭祀公業之前前任管理人林祖瓏之談話錄音及其譯文可稽（鈞院前審上訴人八十五年一月廿二日補呈證據狀）。職是之故，雙方才約定由上訴人繳納地價稅並以較優惠之條件承租系爭土地，尚非一般不定期租約可資比擬。按本件租金之計算，既因前已收取承租人幾與購地價金相當之對價，而此對價之法定孳息亦為承租人所付租金之一部分，抑且，被上訴人於八十四年十一月三日 鈞院前審審理時已承認其租予案外人詹德波、林本廉等部分之同地段相鄰之一七八、一八三號土地均係按申報地價之百分之二‧五計收租金，有附于鈞院前審卷內之租金收據可稽，是 鈞院前審法院竟未審酌上訴人於租地之初已先行支付相當於土地時價之對價予被上訴人以及上訴人另須負擔繳納承租土地之地價稅暨被上訴人只向鄰地承租人收取申報地價之百分之二‧五之租金等有利于上訴人之事証，遽予判准將租金增加按申報地價之百分之四‧五 (上訴人王錦福部分) 及百分之三‧五 (上訴人江寧清部分) 計算，難認有理。 四、又查上訴人王錦福曾於八十二年三月十五日以竹南郵局第八十二號存證信函寄交新台幣一十三萬八千七百九十元正之匯票予被上訴人前任管理人林輝樑，該存証信函雖表示包括案外人廖為添、邱新妹之租金在內，惟因被上訴人已於八十三年十二月廿日另向廖為添收取自七十八年至八十三年度之租金，故上訴人王錦福已將廖為添部分之租額新台幣五萬九千八百四十五元退還與廖為添。按上訴人王錦福所寄繳之一十三萬八千七百九十元扣除表列江寧清部分八千三百一十四元、邱新妹部分之二萬三千五百七十三元暨上訴人王錦福應給付之七十八、七十九、八十年度之租金計三萬四千一百一十四元後尚餘新台幣七萬二千七百八十九元正，上開餘額七萬二千七百八十九元足以繳付八十一年至八十七年度之租金尚有剩餘。至於上訴人江寧清亦曾以同一存証信函寄繳新台幣八千三百一十四元予被上訴人前任管理人林輝樑，該存証信函明細表雖表示繳納八十一年度之租金，惟因上訴人對地價稅計算錯誤，且因被上訴人已於八十三年十二月廿日另向邱新妹收取自七十八年至八十三年度之租金，故上訴人江寧清已將邱新妹部分之租額二萬三千五百七十三元先行退還邱新妹，故上訴人江寧清實際上已付給被上訴人新台幣三萬一千八百八十七元正，上開款項亦足以繳付八十一年至九十年度之租金尚有剩餘。按上訴人既已預付數年之租金予被上訴人，至少在被上訴人起訴前之租金業經上訴人全數付清，依最高法院四十八年台上字第五二一號判例意旨，被上訴人自不得再行請求調整起訴前之租金。惟 鈞院前審竟謂至於附帶上訴人再行向訴外人廖為添、邱新妹收取此部租金及地價稅，僅發生是否應予返還訴外人廖為添、邱新妹之問題，上訴人當不得再就訴外人廖為添、邱新妹已生清償效力之租金稻谷及地價稅部分抗辯得抵充上訴人八十二年度以後之租金云云，亦屬無稽。參、證據：除引用原審之立證方法外，補提：第一審言詞辯論筆錄影本一件為證。 乙、被上訴人方面： 壹、聲明：求為判決： 一、上訴駁回。 二、原判決不利於附帶上訴人部分除已確定部分外廢棄。 三、右廢棄部分，請求改判如主文第二、三項所示。 貳、陳述：除引用原判決書之記載外，補稱略以： 一、原審判令調整租金於法有據： 按租賃物為不動產者，因其價值之昇降，當事人得聲請法院增減其租金，民法第四百四十二條前段訂有明文。租賃物為不動產者，其價值如有昇漲，出租人依法本得為增租之請求，至所加租額之多寡，應以土地繁榮之程度及鄰地租金比較等情形為標準，最高法院二十年上字第二八三號判例亦有明示。而上訴人二人承租被上訴人如附帶上訴訴之聲明所示之土地建屋，均屬不定期租賃關係，租金分別為每年稻穀五十二台斤及三十六台斤，種類為蓬萊稻穀，稻穀折算現金則以農會收購價為準。 而上訴人等二人承租該土地已達一、二十年之久，其間均未調整租金。而上訴人承租該土地時，四週均屬農田，而如今該土地所在地區道路寬敞、交通極為方便、工商亦甚繁榮，係高樓林立之市○○地段。其中系爭第一七五號土地由上訴人江寧清建屋供住家使用，其四週亦均為住宅區；而系爭第一九五號土地由上訴人王錦福使用，該土地前段臨接東興路，後段位於東興路之巷內，各供住家及經營商店之用，而東興路交通方便，可直達通往頭份鎮之鬧區，車程不過五分鐘，其環境甚佳。上述等情，有原審勘驗筆錄及地價證明書在卷可參。而系爭土地原訂租金竟分別只有稻穀五十二台斤及三十六台斤，參酌系爭土地座落繁榮程度及鄰地租金，實在顯不相當。上開租金就八十年之申報地價觀之，竟分別僅達申報地價年息百分之零點零七五及百分之零點零七八，而與系爭土地相鄰之同地段第五十二號土地，前經台灣高等法院以七十二年度上更字第三八七號判決就基地及建物判令應分別按申報地價年息百分之九及百分之七調整租金（上證一號），更足見原訂地租顯屬過低。原審乃據此判令調整地租如原審判決主文所示之租金，並無過高可言，上訴人提起上訴並無理由。 二、上訴人提起本件上訴，無非以：上訴人已支付承買土地之價金，地價稅已由上訴人繳納，稻穀代金既每年調高，並無須再調高租金，應將原已收取之價金部分之利益，按當時已付價金之比例扣除。系爭土地交通不便、房屋老舊，不應遽爾調高至原審判決所示金額之租金為理由。惟查： 所謂上訴人早已支付承買土地之價金，只是未辦過戶云云等詞，並非實在。被上訴人嚴予否認，地價稅雖約定由上訴人繳納，然此項稅額與租金性質不同，亦不能僅憑每年土地稅額區區之數即認被上訴人受有相當之利益，尤不能據此為拒絕調整租金之理由。稻穀代金雖每年迭有調整，然今日穀價已不若十數年前之價值，其調整之幅度根本遠不及經濟發展之幅度，和土地價值之上漲幅度相較更是望塵莫及，實不能僅憑每年稻穀代金之微幅調整即認租金已有適切反應地租水準。至上訴人陳稱：被上訴人已收取有價金云云，被上訴人否認上訴人之此項主張，已如所述，茲不復贅。而被上訴人再三陳稱系爭土地交通不便、房屋老舊云云，並非事實，此有原審履勘筆錄在卷足稽，況原審判令如原審判決主文所示之租金顯已參酌系爭土地之經濟價值及周圍狀況，上訴人仍執陳詞聲稱不應遽爾調高租金云云，應無理由。 三、被上訴人王錦福應自民國八十一年六月一日起算，江寧清應自八十一年六月五日起算給付租金： 在起訴前之租金，如承租人確已按原約定金額付清，則法院為調整租金之判決時固僅得准自起訴時起算，而不得溯及為調整。惟若承租人在起訴前未付清租金，法院為調整租金之判決，應得自出租人為調整租金之意思表示時起算（最高法院四十八年台上字第五二一號判例、最高法院四十八年三月二十四日第一次民刑庭總會決議亦同此旨，詳附件二、三）。 查被上訴人曾就調整原系爭土地租金事宜聲請苗栗縣頭份鎮調解委員會調解， 惟雙方尚未能達成協議，此有聲請調解書、調解不成立證明書在卷可稽（上證二號），被上訴人乃另於八十一年六月二日以頭份郵局第三六九及三六八號存證 信函分別通知上訴人，表示自即日起按申報地價年息百分之八計收租金（上證三號），該調整租金之意思表示，自已達到上訴人，上訴人王錦福雖曾於八十二年三月十五日以存證信函寄繳面額為十三萬八千七百九十元之匯票予被上訴人，作為上訴人及訴外人廖為添及邱新妹四人自七十八年至八十一年度分別承租附帶上訴人土地之租金。然被上訴人於接獲該匯票之第四日即將該存證信函連同匯票檢還予上訴人，然竟遭其拒收（上證四號） 因此上訴人並未給付七十八年至八十一年之租金甚明。而訴外人廖為添及邱新妹二人自知悉上訴人退還該匯票後，已自行給付其所積欠自七十八年至八十三年之租金，固屬事實。然此與上訴人是否已清償租金，畢竟係屬二事，上訴人非但未清償租金，已如前述，尤不能憑其一面之主張而認為該匯票款已可轉作其等所積欠至民國八十三年起訴前之租金，因此上訴人於本事件起訴前既未清償租金，法院判令調整租金之日期則應自被上訴人為調整租金之意思表示之日起算，乃原審竟認上訴人已清償起訴前之租金，而判令應自如原審判決主文所示之日起算調整租金，仍有違誤。 被上訴人通知上訴人調整租金之意思表示，應認符合租約之本旨： 查被上訴人通知上訴人調整租金之信函，固係通知其等以現金繳納租金，惟按二造間之不定期租賃合約，租金原本分別定為蓬萊稻穀五十二台斤及三十六台斤，惟歷年來二造間均以農會稻穀收購價折算現金給付租金，因此被上訴人既已明白表示調整租金之旨及租金調整比例，縱未表明以稻穀折算租金給付之意，參之兩造歷年來租金給付與受領均屬折算現金之事實，亦足認被上訴人所為調整租金之意思表示，符合租約本旨。乃原判決認被上訴人調整租金之意思表示不符合租約本旨云云，尚嫌速斷。 原審判令之調整租金比例，尚屬偏低：查與系爭土地相鄰之同地段五十二地號土地，曾經 鈞院以七十二年度上更字第三八七號民事判決判令就基地及建物調整租金分別按申報地價年息百分之七及百分之九計算租金，已如前述（詳參上證一號），而系爭土地座落市中心區，交通極為方便，直接通達頭份鎮亦不過五分鐘車程等事實，亦有原審勘驗筆錄在卷可參。而原審竟認其地租以申報地價年息百分之六及百分之七為適當，換言之，每月租金竟只價值約台幣四千六百元及二千五百元，實顯過低。 四、林祖欽並非被上訴人之管理人，上訴人亦從未繳付五萬元及三萬元予被上訴人。參、證據：除引用原審之立證方法外，補提：最高法院二十年上字第二八三號判例影本、最高法院四十八年台上字第五二一判例影本、最高法院四十八年三月廿四日第一次民刑庭總會決議影本、台灣高等法院七十二年度上更字第三八七號判決影本、聲請調解書、調解不成立證明書影本、頭份郵局第三六九及三六八號存證信函影本、郵局存證信函影本各乙件為證。
理由
一、被上訴人之管理人林椒烈已於民國八十六年六月十五日變更為林烈珍，並聲明承受本件訴訟，核無不合，應予准許，合先敘明。 二、被上訴人即附帶上訴人起訴主張：坐落苗栗縣頭份鎮○○段一九五號土地面積一二二．二一平方公尺及同段一七五號土地面積九四．０八平方公尺之土地均為伊所有，並依序分別以每年五十二台斤、三十六台斤之蓬萊稻谷之租金，各出租予上訴人王錦福、江寧清，均成立不定期之租賃關係，而上訴人分別承租前開二筆土地已一、二十年之久，從未調整租金，現系爭土地所在道路寬敞，交通四通八達，工商繁榮，為高樓林立之市區，地價亦已飛漲，原定租金實與現狀不相當，雖伊曾於八十年十一月二日就調租之事宜聲請調解委員會調解，惟雙方未能達成協議，伊乃另於八十一年六月二日以存證信函分別通知上訴人，自即日起即按申報地價年息百分之八計收租金，因訴請上訴人王錦福承租伊所有同所一九五號土地，面積一二二．二一平方公尺，自八十一年六月四日起，租金調整為每年稻谷五千五百一十七台斤。上訴人江寧清承租伊所有同所一七五號土地，面積九四．０八平方公尺，自八十一年六月五日起，租金調整為每年稻谷三千六百九十七台斤等情（第一審就王錦福部分判決自八十四年一月二十五日起每年調整為四千三百七十二台斤，江寧清部分判決自八十四年一月二十七日起每年調整為二千四百零二台斤，駁回被上訴人其餘之訴，上訴人對其敗訴部分不服提起第二審上訴，被上訴人對其敗訴部分亦提起附帶上訴，本院前審就第一審所為關於調整租金之起算時日及數額王錦福超過三千一百零三台斤部分、江寧清超過一千六百十八台斤部分廢棄，改判均自八十二年一月一日起、王錦福調整租金數額為三千一百零三台斤，江寧清部分為一千六百十八台斤，駁回上訴人其餘上訴及被上訴人就調整租金數額廢棄部分在第一審之訴與其餘附帶上訴，被上訴人對其敗訴部分未聲明不服，已告確定）。 上訴人則以：上訴人王錦福、江寧清於分別承租前開二筆土地時，即曾以當時土地時價補貼予被上訴人，另該二筆土地，租金除依序分別以每年五十二台斤、三十六台斤之稻谷，於訂定租約時，並約定土地之地價稅由伊等負擔繳納，顯見系爭土地之租金，除約定給付租谷外，尚包括地價稅在內，而上訴人王錦福曾於八十二年三月十五日以存證信函寄繳面額十三萬八千七百九十元之匯票一紙，作為伊等及訴外人廖為添、邱新妹四人自七十八年至八十一年度分別承租被上訴人土地之租金，嗣訴外人廖為添、邱新妹另給付被上訴人上述期間之租金，則扣除該部分之租金後，伊等寄繳之金額尚足以分別繳納租金至八十七年度及九十年度，伊等既已預付數年之租金予被上訴人，被上訴人應不得再行請求調整租金。況地價稅與穀價每年均將調整提高，兩造之租金約定已有隨時調整之情形，至系爭二筆土地均位於小巷內，出入並面臨某醫院之太平間，且上訴人係作為住家使用，經濟價值不高，被上訴人請求按土地申報地價年息百分之八折算稻谷以調整租金，尚嫌過高等語，資為抗辯。 二、被上訴人主張前開一九五號土地面積一二二．二一平方公尺，以每年五十二台斤之稻谷出租予上訴人王錦福，前開一七五號土地面積九四．０八平方公尺，以每年三十六台斤之稻谷出租予上訴人江寧清，且分別依承租土地負擔地價稅，均為未定期限之土地租賃，業據提出土地登記簿謄本二件、租金收據影本、代納地價稅憑單影本等為證（見本院上字卷第一二九頁、第一二九頁之一，及外放證物袋），且為上訴人所不爭執，自堪信為真實。 三、被上訴人主張：上訴人承租前開土地後，已一、二十年之久，從未調整租金，該土地目前四周交通發達，工商繁榮，為高樓林立之市區，地價已漲昇，原租金已與現狀不相當，該一九五號土地（重測前為四六八－二三地號）五十八年間每平方公尺公告地價為一二一元，八十年間每平方公尺申報地價為六四三二．八元（見本院上字卷第六三頁、第八一頁，原審卷第十一頁），前開一七五號土地（重測前為四六八－三四地號）五十八年間每平方公尺公告地價為一二一元，八十年間每平方公尺申報地價為五六００元（見本院上字卷第六一頁、第八十一頁，原審卷第十頁），該一九五、一七五地號土地之價值確已昇漲數拾倍之多，而租金稻谷仍分別為五十二台斤及三十六台斤，因請求調整租金等情；惟為上訴人所不同意，辯稱：伊等分別於五十八年間已支付被上訴人相當於市價之買賣價金，地價稅亦由伊等負擔；又稻谷代金每年既有調高，被上訴人不得再要求調整租金等語，經查： （一）證人徐瑞璣、盧文雄雖證述上訴人王錦福、江寧清分別有交付五萬元及四萬餘元予祭祀公業林九德公嘗前管理人林祖欽等語，惟被上訴人否認林祖欽為其主任管理人，無權收受本件租金，且衡情各該款項若係前開一九五地號、一七五地號土地之買賣價金，則上訴人豈願於負擔所承租土地之地價稅外，另再給付每年租金稻谷五十二台斤、三十六台斤，亦即上訴人若確已付清被上訴人前開一九五地號、一七五地號土地之買賣價金，當無再成立本件租約，並約定上訴人每年須分別給付附帶上訴人租金稻谷五十二台斤、三十六台斤。足見上訴人並非給付被上訴人前開一九五地號、一七五地號土地之買賣價金，是上訴人此部分之主張即非可採，自亦無再斟酌以其法定孳息抵充租金必要。 又由上訴人所提出之歷年繳納地價稅及租谷代金明細表觀之地價稅固逐漸增加，惟租金稻谷仍一直維持著五十二台斤及三十六台斤，並未變動，前開一九五地號、一七五地號土地之價值既已漲昇數拾倍之多，且係未定期限之租賃，被上訴人依民法第四百四十二條之規定聲請法院調整租金稻谷，即無不合。則上訴人抗辯被上訴人不得請求調整租金稻谷云云，即非可取。 （二）被上訴人固曾於八十一年六月二日以存證信函分別向上訴人王錦福、江寧清為增高租金之意思表示，於八十四年一月九日是向原法院起訴本件請求增高租金，但上訴人王錦福已於八十二年三月十五日以存證信函及面額十三萬八千七百九十元之匯票乙紙寄予被上訴人收受，以清償上訴人王錦福、江寧清及訴外人廖為添、邱新妹所積欠之地價稅及租金至八十一年度止等情，此有上訴人提出之存證信函及七十八、七十九、八十、八十一年應繳地價稅及地租谷明細表影本附於原審卷第三五頁、第三六頁可按，且被上訴人於原審亦陳明如果按照舊有之租金計算，上訴人王錦福於八十二年三月十五日以存證信函寄繳十三萬八千七百九十元之匯票予被上訴人前任管理人，已足以繳納上訴人等二人及訴外人廖為添、邱新妹自七十八年至八十一年之租金（見原審卷第一一七頁正面），又兩造間約定租金稻谷係按年度給付，上訴人既已按原約定之租金稻谷之債務本旨給付租金至八十一年度止，當已發生清償效力，自不因嗣後附帶上訴人欲將匯票退還未果或尚未將匯票提示兌領而影響其清償效力。 （三）上訴人雖另抗辯：被上訴人已於八十三年十二月二十日另向訴外人廖為添、邱新妹分別收取自七十八年至八十三年度之租金，故伊等已將廖為添、邱新妹部分之租額五萬九千八百四十五元、三萬三千五百七十三元先行退還，按上訴人王錦福所寄繳之十三萬八千七百九十元扣除訴外人廖為添、邱新妹之租金，及原法院八十一年度訴字第七六０號確定判決所命上訴人王錦福應給付之七十八、七十九、八十年度之租金計三萬四千一百十四元，餘額足以繳付上訴人王錦福八十一年至八十七年度之租金，上訴人江寧清八十一年至九十年度之租金尚有剩餘，被上訴人不得請求調整租金等語，惟查：上訴人王錦福於八十二年三月十五日存證信函及所附之王錦福、廖為添、邱新妹、江寧清等四人七十八、七十九、八十、八十一年應繳地價稅及地租谷明細表既已明確表示該紙面額十三萬八千七百九十元之匯票係清償彼等四人之地價稅及租金稻谷至八十一年度，且已生清償效力，至於被上訴人再行向訴外人廖為添、邱新妹收取此部租金及地價稅，僅發生是否應予返還訴外人廖為添、邱新妹之問題，上訴人當不得再就訴外人廖為添、邱新妹已生清償效力之租金稻谷及地價稅部分再抵充上訴人八十二年度以後之租金，則上訴人此部分抗辯，亦不足採。則本件調整租金之數額自無再斟酌其法定孳息之必要。 （四）上訴人又另抗辯：被上訴人固曾於八十一年六月二日以存證信函分別通知上訴人，按申報地價年息百分之八計收租金，惟雙方所約定之租金為地價稅及租谷，被上訴人所通知之內容為現金，顯非合法等語，惟查上訴人既於八十一年六月二日以存證信函向上訴人分別為調整租金之意思表示，雖被上訴人表示以申報地價年息百分之八計收租金，且上訴人王錦福於八十二年三月十五日寄交被上訴人前開面額十三萬八千七百九十元匯票，用以清償上訴人及訴外人廖為添、邱新妹所積欠之地價稅及租谷至八十一年度止，既如前述；準此，即不得謂被上訴人向上訴人所為調整租金之意思表示不生效力；是上訴人此部分之抗辯，亦不足採。 （五）查上訴人王錦福所承租之前開一九五地號土地，興建三樓磚造房屋，前面門牌號碼為東興路一一八號，該房屋前段坐落一九四地號土地，其後為一九五地號土地，後面巷道約三公尺多，僅供一部車子通行，承租土地前段有一部供營業使用，後段是住宅區，供上訴人王錦福居住使用；上訴人江寧清所承租之前開一七五地號土地，興建二層樓房，坐落東興路巷道內，附近均為住宅區○○○巷道寬約一公尺多，僅可供人通行，車輛無法進出，房屋僅上訴人江寧清居住使用，面臨之巷道所界鄰之巷道約三公尺多，僅可供一部車通行，不能會車等情，業經原審履勘現場明確（見原審卷第一０七頁至第一０九頁之原審勘驗筆錄），並有兩造所提出之照片足供參酌（見本院上字卷第七一、七二頁，及證物袋內），爰審酌前開一九五地號、一七五地號土地之經濟價值、位置、土地形狀、房地使用情形及鄰近街道繁榮，及本件一九五地號、一七五地號土地之價值已漲昇數拾倍之多，而上訴人之租金稻谷仍分別以五十二台斤、三十六台斤支付，在客觀上顯不相當，該一九五地號、一七五地號土地之八十年度之申報地價分別為七八六、一五二元｛即每平方公尺6,432.8元×122.1（平方公尺）=786,152元，四捨五入｝及五二六、八四八元｛即每平方公尺5,600元×94.08（平方公尺）=526,848元｝，與鄰地租金之比較（見上訴人所提出之鄰地租金收據影本），以及兩造約定上訴人負擔承租土地之地價稅等一切情狀，認上訴人王錦福承租之前開一九五地號土地之租金蓬萊稻谷應自八十二年一月一日起調整為三千一百零三台斤｛按原審卷第十二頁所附苗栗縣頭份鎮農會函記載八十一年度、八十二年度稻谷每公斤收購價均為十九元，換算成台斤，為每台斤十一．四元，11.4元×3103（台斤）=35,374元，35,374÷786,152元（申報 地價）= 約4.5%，即約為申報地價百分之四．五｝；上訴人江寧清承租之前開一七五地號土地之租金蓬萊稻谷應自八十二年一月一日起調整為一千六百十八台斤｛稻谷每台斤十一．四元，11.4元×1618（台斤）=18,445 元， 18,445 元÷526,848元（申報地價）= 約3.5%，即為申報地價百分之三．五｝為適當 。 原審駁回被上訴人訴請上訴人王錦福承租坐落苗栗縣頭份鎮○○段一九五號土地面積一二二．二一平方公尺之租金，自八十二年一月一日起至八十四年一月二十四日止，每年調整為蓬萊稻谷參仟壹佰零參台斤，及上訴人江寧清承租坐落苗栗縣頭份鎮○○段一七五號土地面積九四．０八平方公尺之租金，自八十二年一月一日起至八十四年一月二十六日止，每年調整為蓬萊稻谷壹仟陸佰壹拾捌台斤部分，尚有未洽，此部分被上訴人附帶上訴為有理由，應由本院予以廢棄改判如主文第二、三項所示。又原判決關於調整租金數額上訴人王錦福每年調整蓬萊稻谷超過參仟壹佰零參台斤部分，上訴人江寧清每年調整蓬萊稻谷超過壹仟陸佰壹拾捌台斤部分，亦有未洽，上訴意旨執此指摘原判決此部分不當，求予廢棄為有理由，亦應由本院予以廢棄改判如主文第二、三項所示。其餘上訴則無理由，應予駁回。 四、兩造其餘之攻擊防禦方法暨聲明所用之證據，核與本件判決之結果均不生影響，已無再予審酌之必要，併此敘明。 據上論結，本件上訴為一部有理由，一部無理由，附帶上訴除已確定部分外為有理由，依民事訴訟法第四百四十九條第一項、第四百五十條、第七十八條、第八十五條第一項但書判決如主文。 中 華 民 國 八十七 年 一 月 十四 日臺灣高等法院民事第八庭 審判長法 官 梁 松 雄 法 官 蕭 艿 菁 法 官 楊 豐 卿 右為正本係照原本作成。 不得上訴。 書記官 周 月 琴 中 華 民 國 八十七 年 一 月 十六 日
