案由
臺灣高等法院臺南分院民事判決 八十六年度上更㈠字第二二號 上 訴 人 富樺建設有限公司 法定代理人 鄭淑玲 上 訴 人 謝淑珠 右二人共同 訴訟代理人 郭俊廷律師 被 上訴人 郭碧茹 訴訟代理人 許安德利律師 複代 理 人 許世烜律師 右當事人間請求侵權行為損害賠償事件，上訴人對於臺灣臺南地方法院中華民國八十四年四月二十四日八十四年度訴字第三四八號第一審判決提起上訴，經判決後，由最高法院發回更審，本院判決如左：
主文
原判決廢棄。 被上訴人在第一審之訴及假執行之聲請駁回。 第一、二審及發回前第三審訴訟費用由被上訴人負擔。 事 實 甲、上訴人方面： 一、聲明：求為判決：如主文所示。 二、陳述：除與原審判決記載相同者。予以引用外，補稱： ㈠關於富樺建設有限公司（以下簡稱富樺公司）部分： ⒈查系爭房屋預定買賣契約書係屬偽造，此稽之①上開契約書內唐黎光印章之印文，並非唐黎光與上訴人公司簽訂廣告業務企劃合約書所示印文，而被上訴人亦無舉證以實其說。②上開買賣契約書唐黎光之簽名，亦非唐黎光本人，此稽之上述廣告業務企劃合約書唐某之簽名字跡不同。③陪同被上訴人看房子之所謂其友人田肇恩、藍雀惠二人在原審均證稱簽約時未在現場見證雙方簽約，因此該二證人之證言，不能證明系爭契約書之真正。而上訴人既否認契約書之真正，被上訴人自應就契約書之真正，負舉證之責。④被上訴人自稱系爭買賣契約訂約日為八十三年二月二十六日，但系爭房屋銷售未能蓋成，已為被上訴人早知之事實，衡情豈有可能遲至一年後即八十四年三月始向上訴人公司主張，而八十四年三月唐黎光早已畏罪潛逃無踪。 ⒉綜合以上所述，被上訴人所提出之房地買賣契約，並非第一家廣告有限公司唐黎光之親筆簽名，自不能主張該無效之契約效力及於上訴人公司。 ⒊此外，被上訴人所提出之房屋預定買賣合約書雙方當事人欄下方所示乙方，即上訴人富樺建設有限公司並未蓋任何公司章，以示認同，契約欠缺乙方意思表示，尤其亦未蓋有被上訴人所主張之「第一家廣告有限公司」印章，則縱被上訴人主張唐黎光有代理權，亦非有效之公司代理行為。因唐黎光私人並無與上訴人富樺公司有任何契約關係存在，而係唐黎光於八十二年十二月二十一日以「第一家廣告有限公司」之法人地位與上訴人富樺公司簽訂廣告業務企劃合約書，代理內容主旨係房屋廣告企劃，並無代理出賣房屋之權限，此有合約書可稽。 ⒋按上訴人富樺公司與其他客戶間之房屋買賣契約之簽約，均由上訴人公司會計劉奕萱親自蓋公司章，以為公司之意思表示，此有其他客戶房屋買賣契約書可稽，絕不可能發生不蓋公司章即能成立契約之事。 ㈡關於謝惠珠部分： ⒈上訴人謝惠珠並無與「第一家廣告有限公司」或唐黎光個人有任何契約關係存在，原審徒以上訴人謝惠珠既已出具土地使用同意書供上訴人公司據以提蔡木盛建築師設計建築資料，亦足證明謝某與上訴人公司有合建系爭房屋並就上訴人公司分得之房屋及所占用之土地可預售土地部分，並以謝某名義預售，故唐黎光與被上訴人所成立之土地預定買賣契約，上訴人謝惠珠亦應負委任人之責任，其效力亦及於謝惠珠，殊違經驗法則及論理法則。 ⒉按系爭土地尚屬汪淵所有，有土地登記簿謄本可稽，故出具土地使用同意書者為汪淵，而非謝惠珠，原審就此部分未予以查明，證人蔡木盛建築師亦人云亦云，原審信以為真，遽以採為判決之依據，有不依證據認定法律事實之違法。 ⒊查合建契約係地主與建商間之契約，土地使用同意書亦僅表示同意使用土地之意思，與委託代售土地一事完全不相干，否則任何合建案地主之負有房子未蓋土地即有遭出售之危險。 ⒋上訴人謝惠珠即非與上訴人公司就合建房屋有合建房屋具體分配約定，而係就各案出售價額分配價金，原審判決竟率為認定系爭房屋（包括土地應有部分）係合建分配與上訴人公司，又未敘明認定之依據及理由，亦未敘明係一般代理抑或表見代理，顯有判決不備理由之違法。 ⒌上訴人謝惠珠之私章係委託好友即原審證人劉奕萱保管，俾確實掌握售價及分配之金額，如有土地買賣契約簽訂，均由劉奕萱代表蓋章，而被上訴人所提出之土地預定買賣合約書並未有上訴人謝惠珠之私章，且重要部分如價金及付款方法金額等均一片空白，又無唐黎光個人私章加上「代」字，即冒然主張唐黎光有代理權，而認契約之效力及於上訴人謝惠珠。 三、證據：除援用第一審所提證據外，並聲請訊問証人藍雀惠。 乙、被上訴人方面： 一、聲明：求為判決：上訴駁回。 二、陳述：除與原審判決記載相同者。予以引用外，補稱： ⒈被上訴人係第一次購屋，且非習法之人，並不知道買賣契約要如何簽訂，亦不知道以公司為出賣人，必須蓋公司印章，始不生疑義。 ⒉緣在本件購屋之前，被上訴人在高雄經由朋友之介紹認識訴外人唐黎光，介紹人告以唐某在台南永康銷售房屋，適時被上訴人欲在台南地區購買一戶房屋居買。被上訴人曾至唐黎光負責銷售房屋之接待中心三次，第一次及第二次被上訴人各繳交訂金新台幣（下同）五萬元，第三次簽約繳交面額二十五萬元之支票一張。 ⒊被上訴人係於八十三年二月二十六日與代理上訴人銷售房屋之唐黎光簽約，唐某曾告以最遲在同年七月間可開工，因被上訴人住北部，所以在八十三年八月間南下察看房屋建造情形，結果不但未開工，樣品屋亦不見，被上訴人乃到處尋找建設公司，好不容易才找到上訴人富樺公司之負責人，然竟推辭與唐黎光有廣告糾紛，必須找到唐黎光才能解決，要求被上訴人寬延三、四個月之期間，讓其尋找唐黎光，被上訴人不虞有詐，同意其要求，致遲延一年後才起訴，絕非上訴人所稱被上訴人與唐黎光之間，私下勾串簽訂契約而據以向上訴人請求賠償。 ⒋上訴人富樺公司與訴外人唐黎光所簽訂之廣告業務企劃案，第三人無從知悉其內容及所加之限制；又，土地之所有權人有無授權唐黎光代為出售，第三人亦無從知悉，惟上訴人將買賣契約書置於預售屋之接待中心，縱未授權唐黎光，亦應負表見代理之責任。 三、證據：援用第一審所提證據。
理由
一、本件被上訴人主張：上訴人富樺公司於八十三年初出具廣告，將於台南縣永康市○○段第四八五一之一、四八五二之二地號土地上興建永康龍門大廈，並委託第一家廣告有限公司全案企劃販售。伊受該廣告所誘，乃於八十三年二月二十六日由朋友田肇恩、藍雀惠陪同前往其樣品屋之接待中心，並選購第六層編號Ｇ戶之房屋一戶，當時由第一家廣告有限公司唐黎光接待，談妥後在其印好之房屋預定買賣契約書及土地預定買賣合約書上簽約。房屋部分之賣主為上訴人富樺公司，土地部分出賣人則用上訴人謝惠珠名義，當日土地部分伊依約給付訂金七萬元，簽約金十七萬五千元，房屋部分給付訂金三萬元，簽約金七萬五千元。未料上訴人富樺公司並未興建永康龍門大廈，其行為若非詐欺亦屬債務不履行，而侵害伊之權利，爰依侵權行為及債務不履行之法律關係等情，求為命上訴人連帶給付二十四萬五千元，上訴人富樺公司給付十萬五千元，並均附加法定遲延利息之判決。（本院前審駁回被上訴人基於侵權行為之請求，並駁回基於債務不履行之法律關係請求「連帶給付」部分，被上訴人就其敗訴部分，並未聲明不服提起第三審上訴已告確定）。 二、上訴人則以：被上訴人於八十三年二月二十六日與訴外人唐黎光簽訂之房屋及土地預定買賣契約書，其契約書上唐黎光之印章印文，並非唐黎光與上訴人富樺公司簽訂廣告業務企劃合約所示印文，其簽名亦非唐黎光本人；又上訴人謝惠珠並無委託唐黎光代理出售土地，其向上訴人請求該款項，亦有未合等語，資為抗辯。 三、按私文書應由舉證人證其真正；又，文書之真偽，得依核對筆跡或印跡證之。民事訴訟法第三百五十七條前段、第三百五十九條第一項分別有明文規定。本件被上訴主張人其於八十三年二月二十六日與上訴人委託之第一家廣告有限公司負責人唐黎光簽訂房屋預定買賣契約書及土地預定買賣合約書，房屋部分賣主為上訴人富樺公司，土地部分出賣人則用上訴人謝惠珠名義，因上訴人富樺公司並未將房屋與建，自應負債務不履行之責任，各返還收受之價金及利息，並提出房屋預定買賣合約書及土地預定買賣合約書各一件為證。惟因上訴人否認該合約書之真正，被上訴人依上開規定，自應就該私文書即合約書之真正，負舉證之責。經查： ㈠被上訴人所提出之房屋預定買賣合約書末尾記載：立契約書人「乙方：富樺建公司章及負責人之簽章，以示負責，顯然此契約欠缺乙方即上訴人之意思表示。尤其亦未蓋有被上訴人所主張之「第一家廣告有限公司」及負責人唐黎光之任何公司章及私章，並記載代理之意旨；雖該房屋預定買賣合約書附件㈠付款明細表內其中訂金及簽約部分下方備註欄蓋有唐黎光印章之印文，但該印文並非唐黎光與上訴人富樺公司簽訂廣告業務企劃合約書之印文（見本院前審卷第六十八頁反面、第一五二頁反面）。且據上訴人富樺公司抗辯稱：伊公司與其他客戶間之房屋買賣契約書之簽訂，均由該公司會計劉奕萱小姐親自蓋公司章，以為公司之意思表示，絕不可能發生不蓋公司章即能成立契約之事等語，並提出購買戶朱嘉萍等人之房屋預定買賣合約書為證（見本院前審卷第六十九頁至第一二一頁），復據證人劉奕萱在本院前審到庭結證明確（見同上卷第五十八頁）。是上訴人富樺公司抗辯被上訴人所提出之房屋預定買賣合約書並非真正，應可採信。 ㈡另被上訴人所提出之土地預定買賣合約書末尾記載：立契約書人「乙方：謝惠珠」之下方固有「唐黎光代」之簽名，及該土地預定買賣合約書附件㈠付款明細表內其中訂金及簽約部分下方備註欄蓋有唐黎光印章之印文，但該印文並非唐黎光與上訴人富樺公司簽訂廣告業務企劃合約書之印文（見本院前審卷第六十八頁反面、第一五一頁）。況據上訴人謝惠珠抗辯稱：伊與第一家廣告有限公司負責人唐黎光個人並無任何契約關係存在，伊亦非系爭土地所有權人，自無從出具土地使用同意書。且伊之私章係委託好友劉奕萱保管，如有土地買責契約書之簽訂，均由劉奕萱代表蓋伊之私章以為意思表示等語，並提出購買戶朱嘉萍等人之土地預定買賣合約書為證（見本院前審卷第六十九頁至第一二一頁），復據證人劉奕萱在本院前審到庭結證明確（見同上卷第五十八頁）。是上訴人謝惠珠抗辯被上訴人所提出之土地預定買賣合約書並非真正，亦可採信。 ㈢被上訴人雖舉證人田肇恩、藍雀惠為證，證明該買賣契約書之真正。惟查，證人田肇恩在原審固結證稱：「第二次簽訂書面合約是我載郭碧茹到銷售工地去，簽約過程我有在場，．．．當天只是去簽書面契約，在場有我、郭碧茹、藍雀惠、唐黎光及公司的先生小姐」「（合約書）是他（唐黎光）簽的沒錯」等語（見原審卷第五十五頁反面、第五十六頁正面）；惟據另證人藍雀惠在本院結證稱：「約在八十三年農歷過年大年初二，我們（指藍雀惠、部郭碧茹、唐黎光等人）在我高雄橋頭娘家泡茶，唐黎光當時也在場，他說有一家建設公司請他代銷一批房子，他要我們一起過去看，我們（在當天）凌晨五點多出發到永康，．．這是第一次，第二次是隔二個禮拜後，因為他們有約時間說要簽約，所以郭碧茹有約我去，我們是各自去的，那天人很多，有許多人在樣品屋外面烤肉，．．．所以我就去參加烤肉，沒有進去（樣品屋），郭碧茹就拿了二根香腸進去，他們在裡面說什麼我都不知道，她（郭碧茹）也一直沒有出來，後來我想先走，乃隔著透明的樣品屋，在外面向郭碧茹說我要先走了，那時樣品屋內的桌子上已經沒有什麼合約，他們在那裡打牌」「（被上訴人）在此之前應該就有看過（唐黎光），但不熟」等語（見本院八十六年七月十四日準備程序筆錄）。由上開二人之證言以觀，證人藍雀惠證稱並未親眼目睹唐黎光在買賣合約書上簽字，且係看到被上訴人一個人進入樣品屋；而證人田肇恩固證稱看見唐黎光在合約書上簽名，但卻又證稱唐黎光簽字時，藍雀惠亦在場，顯然與事實不符，是該二人之證言，尚不足以證明該合約書之真正。尤有甚者，被上訴人在原審係主張因看報紙及受廣告之引誘，始向上訴人購買系爭房地，伊事先不認識唐黎光云云（見原審起訴狀）惟從證人藍雀惠之上述證言，被上訴人非謹在購屋之前即已認識唐黎光，且彼此已甚為熟稔，否則，既邀證人藍雀惠同往簽約，何以讓藍女先行離去，自己留下來與唐黎光一起打牌？既早已認識唐黎光，且購屋又係經由唐黎光之介紹，何以要隱瞞事實真象，佯稱係看報紙及廣告之引誘前往購屋云云，因之該合約書之非真正，已不言可諭。顯然該合約書係唐黎光未經上訴人之授權，而與被上訴人私下所簽訂，堪可認定。此再徵之被上訴人既稱有意在台南居住，始在台南地區購屋，又何以在八十三年二月二十六日訂約後，即又前往北部，對於房屋之建造情形及進度如何，即不聞不問，於一年後始向上訴人主張退款等情，益證無疑。是被上訴人主張，系爭買賣契約為上訴人授權唐黎光所簽訂，應無可採。且綜合被上訴人上述簽約前後過程以觀，自亦不生表見代理問題。該買賣契約書既非上訴人授權唐黎光與被上訴人所簽訂，對於上訴人自不生效力。 四、綜上所述，上訴人抗辯其並無授權訴外人唐黎光與被上訴人訂立系爭買賣契約，自屬可信，被上訴人之上開主張，為不足採。從而，被上訴人本於債務不履行之法律關係，請求上訴人給付為無理由，不應准許。其假執行之聲請亦失所依附，應併予駁回。原審判命上訴人給付，並為假執行之宣告，自有未洽。上訴意旨指摘原判決不當，求予廢棄改判，為有理由。自應由本院予以廢棄改判，如主文第二項所示。 五、據上論結，本件上訴為有理由，依民事訴訟法第四百五十條、第七十八條，判決如主文。 中 華 民 國 八十六 年 十 月 六 日臺灣高等法院臺南分院民事第一庭 審判長法官 林 丁 寶 法官 葉 居 正 法官 王 惠 一 右為正本係照原本作成。 不得上訴。 法院書記官 周 美 莉 中 華 民 國 八十六 年 十 月 六 日
