臺灣高等法院 86 年度上更（二）字第 477 號 民事判決

案由

臺灣高等法院民事判決 八十六年度上更 (二)字第四七七號上訴人即附 帶被上訴人 趙藤雄 訴訟代理人 蘇弘志律師 被上訴人即 附帶上訴人 阮基成 江慧真 右二人共同 訴訟代理人 雷祿慶律師 右當事人間減少價金事件，上訴人對於中華民國八十二年十月十三日臺灣臺北地方法院八十二年訴字第二三一０號第一審判決，提起上訴，經最高法院第二次發回更審，本院判決如左：

主文

原判決關於命上訴人趙藤雄給付部分及其假執行之宣告暨訴訟費用之裁判均廢棄。 右廢棄部分被上訴人阮基成、江慧真在第一審之訴及假執行之聲請均駁回。 被上訴人阮基成、江慧真應依序返還上訴人新台幣伍拾玖萬玖仟捌佰肆拾元伍角、新台幣陸拾壹萬伍仟捌佰伍拾陸元伍角，及均自八十四年五月六日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息。 阮基成、江慧真之附帶上訴駁回。 第一、二審及發回前第三審訴訟費用關於本訴及附帶上訴部分均由被上訴人即附帶上訴人負擔。 上訴人趙藤雄假執行之聲請駁回。 事 實 甲、上訴人即附帶被上訴人方面： 壹、聲明：求為判決： 一、原判決不利上訴人部分廢棄。 二、右廢棄部分被上訴人等在第一審之訴及假執行之聲請駁回。 三、被上訴人阮基成應返還上訴人新台幣伍拾玖萬玖仟捌佰肆拾元五角正，及自民國八十四年五月六日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息。 四、被上訴人江慧真應返還上訴人新台幣陸拾壹萬伍仟捌佰伍拾陸元五角正，及自民國八十四年五月六日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息。 五、前項判決上訴人願供等值之中央信託局信託處所發行可轉讓定期存單作擔保後，請准宣告假執行。 六、歷審訴訟費用由被上訴人負擔。 附帶上訴答辯聲明 一、駁回附帶上訴。 二、附帶上訴如受不利判決，附帶被上訴人願供等值之中央信託局信託處所 發行可轉讓定期存單作擔保後，請准免為假執行。 三、附帶上訴訴訟費用由附帶上訴人負擔。 貳、陳述：除引用原判決書之記載外，補陳略稱： 一、被上訴人（即附帶上訴人阮基成、江慧真，以下同）所主張之事實，在性質上屬於物之瑕疵擔保問題，被上訴人等在受領標的物後，已超過法定期間起訴，不應准許。又，被上訴人於受領時，已同意上訴人（即附帶被上訴人趙藤雄，下同）所交付之物合於雙方約定，亦有承認受領意思表示之存在，不得任意翻異。 （一）按特定房屋買賣雙方關於坪數之爭執，為物之瑕疵擔保問題，最高法院就此有若干宣示性之判例及判決，主要在於特定房屋之買賣契約，其「債之本旨」為債務人依約提供符合契約內容之房屋，出賣人之契約義務即完全履行，且特定房屋就坪數之給付不可分，故出賣人將特定標的物（即房屋）交付即符合債之本旨，縱有短少亦僅物之價值、效用之短缺，為債權人消極性之損害，與「不完全給付」大不相同。 （二）次按民法第三百五十六條所規定，買受人之檢查通知義務，為其於買契約中之主要給付（行為）義務，方其受領買受物時應即履行，否則為承認其所受領之物，嗣後後不得再主張所受領物存有出賣人不完全給付之情狀，有最高法院七十八年度台上字第一三五二號判決可稽。本件之爭執無論定性為品質瑕疵（因建物總坪數無短少，僅其如何配置雙方之認知在交屋後始有爭執）或數量瑕疵，皆為民法第三百五十六條所規定之「瑕疵」概念所涵括，為當然之文義解釋。被上訴人阮基成於民國（下同）七十九年九月二十四日、江慧真於同年十一月八日分別受領房屋，卻遲於八十二年八月始起訴請求，顯未履行檢查通知義務。又，上訴人並無故意不告知瑕疵之情形存在，且兩造於訂立預售屋買賣時，並無確定房屋之實體存在，而雙方有容許誤差及找補之約定，此類約定泛用於不動產交易亦為社會常情，抑有進者，上訴人依廣告平面圖（即建照圖、使照圖）自紿固定之「公設比」施工，亦無法「故意不告知瑕疵」，上訴人於交屋時，更必須與被上訴人等會算尾款，使之取得建物所有權狀，說明坪數配置情形，由被上訴人等簽署交屋同意書，其中載：「．．．本戶房屋現已全部完工，經本人驗收合格，並同意依照本戶房屋現況交屋．．．」，被上訴人亦數度於書狀中自認，已承認受領物，上訴人無從「故意不告知瑕疵」，又，上訴人之如何「故意不告知瑕疵」，被上訴人等亦不能合理說明。 （三）最高法院八十五年度台上字第九五三號判決、同院八十六年度台上字第一三一八號判決（更二上證二、三）皆明白認定買受人於交屋時如就坪數配置情形無爭執而簽立交屋同意書為承認受領，嗣後買受人不得再為爭執。 二、縱被上訴人主張屬實，因坪數之配置早於雙方契約訂定前，即經規劃配置完成，並非「不完全給付」法則所規範；且地政事務所將本案系爭「小公」部分之面積，依土地登記規則第七十五條（修正前第七十二條）登記，亦非上訴人之歸責事由，上訴人亦不負不完全給付之責任。 （一）上訴人於廣告平面圖上關於坪數標示之記載，縱被認定具有成為兩造買賣契約內容（坪數配置之約定）之性質，且「私有面積」之意義縱被認定為系爭建築物之「室內面積」，則該「私有面積」坪數之標示，為事實上不可能存在之品質（亦為標的物既存之瑕疵），上訴人於締約時非故意標示（或告知）亦未察覺，基於體系上之衡平，實不宜遽命上訴人負不完全給付之損害賠償責任。此見解為台北地院八十四年度重訴字九七八號、同年重訴字第一二七八號、同年訴字第二一一五號、第二一五七號、第二一五八號判決所採。（二）出賣人就其交付之買賣標的物有應負擔保責任之瑕疵，而其瑕疵係於契約成立後始發生，且同可歸責於出賣人之事由所致者，則出賣人除負物之瑕疵擔保責任外，同時構成不完全給付之債務不履行責任。」是買賣標的物如係特定物，則瑕疵於雖於契約成立時既已存在，就出賣人言，將該特之標的物交付，即屬依債務本旨而為給付，對於物之瑕疵則依瑕疵擔保負其責任，尚不構成不完全給付問題，僅於瑕疵係於契約成立後發生者，因其給付不完全，始同時發生債務不履行責任。本件係預售屋買賣，不論兩造對於「私有面積」究否包括樓梯間，兩造契約成立時既已存在，僅須就該瑕疵，依民法第三百五十四條規定負物的瑕疵擔保責任，並不構成不完全給付之債務不履行問題，依民法第二百二十七條規定請求損害賠償，洵屬無據。 （三）上訴人於廣告平面圖關於「私有面積」坪數之標示，絕非以之為所欲出售建物「室內面積」之坪數，被上訴人等請求並無依據，謹說明如后： (1) 消費者文教基金會於民國七十七年七月一日第五版發行之「購屋指南」中明確指出：「．．．有些建設公司只列私有面積及公共設施面積，而所謂私有面積已包括了室內、陽台及當層的電梯間、樓梯間及走廊等的分擔面積在內。至於公共設施面積只包括地下室及屋頂突出物之公共面積的分擔，所以感覺上公共設施面積所佔比例很小。．．．」，此消基會立於指導消費者購屋之立場其見解及認識，實亦證明於七十七、八年間建築業界所慣用「私有面積」之文字真義所在。 (2) 上訴人將當層電、樓梯間及走道面積即原屬於主建物面積列告圖上「私有面積」計算，有其緣由：事實上該部分之面積僅當棟當層之住戶可以使用，廣告平面圖上「公共面積」之意義為全區住戶（即C1至C7棟及D至D16棟）皆可共同使用、共同分攤之面積，原不包括各棟各層之當層電、樓梯間、走道面積。此外，一樓建物前後空地依一般銷售習慣劃予一樓住戶單獨使用，其「私有面積」亦相對增。 (3) 就主管機關登記之方式，該部分面積依土地登記規則第六十九條中段規定為「共同使用部分，除有特殊情形外，應測繪於各區分所有建物之內」作主建物面積認定而為建物登記：嗣後為因樓層眾多而簡化登記起見，亦予採行同規則第七十二條（現第七十五條）第一款中段規定之分別合併另編號，而為登記爾（但縱採共有之方式登記，但其「分管使用面積」就是當層樓電、樓梯間及走道面積）。故當層電樓梯間走道與面積與室內面積等價為主建物面積，乃不動產相關業者，建築業界之一貫見解。此有中華民國建築投資商業同業公會全國聯合會致司法院信函及該會討論資料暨台北市建築師公致臺灣板橋地方法院函可稽。 (4) 本件建物共同使用部分之登記方式，依當時有效之土地登記規則第六十九條規定，有兩種登記方法：一為原則性之將共同使用部分測繪於各區分所有建物（即主建物）之內，二為有特殊情形時共同使用部分得另編建號單獨登記（即第七十二條之情形），至於採何種方式登記，決定權在地政機關，建商並無置喙之餘地，查本件建物之所有權第一次登記，係採第二種方式登記，即將「小公」部分另編建號單獨登記，因而產生所謂私有面積是否包括「小公」之爭議，本件地政機關如採第一種方式登記，即將當層電樓梯及走道面積測繪於主建物內，則所謂私有面積當然包括當層電樓梯及走道面積，消費者自無爭之餘地，本件由於民國七十九年間建物完工時，公寓大廈日愈增多，且社區型建築戶數繁多，地政機關為求簡便，乃將「小公」另編建號單獨登記，因而引發消費者之爭議。 三、按「契約應以當事人立約時之真意為準，而真意何在，又應以過去事實及其他一切證據資料為斷定之標準．．．）」（最高法院十九年上字第四五三號判例），被上訴人於購屋前已知悉其所買受之建物附有多樣公共設施，其應負擔之公設面積較傳統公寓為大。上訴人之銷售人員依一般銷售習慣已說明「私有面積」，包括電、樓梯間走道之使用面積。雙方簽約及該契約書面，應作為兩造間權利義務之準據。被上訴人等無異議簽署交屋同意書並承認受領建物之事實。如給付不合約定，被上訴人等自受領後超過二年方為請求之不合理事實．．．．等，實足為兩造意思表示合致範圍之重要佐證，上訴人之給付符合雙方約定，應無足疑。縱廣告平面被認定具有補充兩造意表示之作用，亦僅由上訴人以契約所載總坪數依廣告平面圖所示情狀（位置、形狀、隔間）、比例（包建物與基地之比例及室內面積與公設面積之比例）為合理配置。 四、按兩造買賣契約書約定：「樓梯電梯通道均係供公共通行休憩之用，任何用戶均不得占用」及特約條款第一條載明「本大廈之公共設施由台北加州管理委員會統一管理維護，其產權歸共有人持分共有，甲方（即買受人）不得以任何理由占有使用或加建」，為就本建物「公共設施」部分（即目前公寓大廈管理條例中所稱「共用部分」）使用管理之注意性約定，與廣告用語「私有面積」依商業習慣應包括「小公部分」無關。小公部分到八十四年土地登記規則六十九條正前尚有登記為「主建物面積」之實例，其性質仍係公共設施供所有區分所有權人使用，不因被登記為特定區分所有權人之專有部分而有差異（此時該「小公部分」即為約定之「專有共用」）。而事實上，當棟當層電樓梯間走廊之面積惟有當棟當層之區分所有權人為日常通常之使用（電梯停留、平時走動、擺設物品如鞋櫃、盆景及其他裝飾物），簡言之，「公共設施」中之「小公」屬於廣告用語中之「私有面積」（而「公共設施」之「大公」屬於廣告用語中「公共面積」）。 五、對造所提中華民國建築技術學會八十二年十月二十二日函雖稱：「小公如以字義解釋，既稱謂『公』，當然是供公眾使用之公共設施面積，自不能謂住家辦公室之使用面積」，惟又附加說明：「不論如建商所指『大公』、『小公』之名稱為何，應就事實認定為主」，可見所謂私有面積之範圍如何仍應依具體事實認定之，非謂私有面積一詞有其特定之意義，是上開中華民國建築技術學會函，難採為有利被上訴人之認定。 六、中華民國建築投資商業同業公會全國聯合會八十四年二月九日八十四建投全聯字第一五一八號函，就為解決非屬法律名詞之「使用面積」、「私有面積」與「公共面積」之定義爭議，邀請內政部營建署、地政司、與行政院公平交易委員會、消費者保護委員會等政府機關及相關事業團體研商之結論，亦認為：「不動產買賣契約日在八十一年二月四日公平交易法實施前，廣告平面圖所載之使用面積或私有面積，依交易習慣應包含當層電樓梯間及走道」，此一意見相較於毫無公信力之中華民國建築技術學會意見更值得參酌。 七、上訴人所起造並實際交付被上訴人之房屋，其室內面積與公共設施面積之比例自始固定，符合原廣告平面圖、建照圖、使照圖之比例，遵守建築法令及及建築術成規，上訴人無法事前欺罔被上訴人，事後以較小坪數之「私有面積」搪塞。 八、系爭房屋所分擔之公共設施除樓梯間、樓梯間、電梯、受電室、機械房、水箱、走道、門廳、屋頂突出物等必要設施及空間外，依雙方買賣契約附件，休閒設施第２項已詳載包括經心規劃之圖書閱覽室、球室、健身房、韻律教室及成人、兒童游泳池、男女更衣室，被上訴人於訂約時已預見其應分擔之公共設施比傳統建物較多，知曉其住居品質優於同一時期新莊地區之公寓大廈（通常無綠地休閒設施且甚為擁擠），怎可侈言此為「多餘之公共設施」而拒絕分擔？上訴人既自始採開放空間設計為其銷售不動產之特色，並無欺騙購屋者，被上訴人（及其他同棟之購屋者）之土地持分自始確定，被上訴人對公共設施分擔之比例亦自始確定。而上訴人最初向建築主管機關提出申請核准建築執照之工程圖樣及說明書，經主管機關審查認定符合法令規定並發給建照後，嗣後承造人應以符合核准圖說之建物竣工平面圖及立面圖方可申請使用執照，皆顯示上訴人所起造並交付被上訴人之建物，關於室內面積與公共面積之比例，坪數分擔之配置，完全符合建築法規之規定，且上訴人絲毫未曾欺瞞購屋者。故上訴人無從承認私有面積不足，最高法院發回判決就此之論斷實有誤會。 九、末查被上訴人已以第一審判決准予假執行部分為執行名義，對被上訴人進行假執行程序（板橋地院八十三年度民執木字第七一三○號），兩人並受領如聲明所載之金額，此兩筆款項為上訴人因假執行所為之給付，爰依民事訴訟法第三百九十五條第二項，命被上訴人返還之聲明。 參、證據：除引用原審立證方法外，補提（影本）： 最高法院八十五年台上字第九五三號、八十六年台上字第一三一八號、八十六年台上字第三０八六號；本院八十六年度上更（一）字第一六九號民事判決。 乙、被上訴人即附帶上訴人方面： 壹、聲明：求為判決： 一、上訴駁回。 二、原判決不利附帶上訴人部分廢棄。附帶被上訴人應再給付附帶上訴人阮基成、江慧真各為新台幣七十二萬四千三百一十八元；七十二萬零二百二十元，及各自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息。 三、上訴人請求返還假執行所得款項部分及其假執行之聲請駁回。 四、歷審訴訟費用由上訴人負擔。 貳、陳述：除引用原判決書之記載外，補陳略稱： 一、上訴人於民國七十七年間，在新莊地區推出「台北加州」大廈預售屋銷售，八十年間陸續交屋，被上訴人發現上訴人係以「公共建設」之虛坪灌水，致室內私有面積坪數不足，權益受損。 二、被上訴人分別於七十七年九、十月間，向上訴人購買Ｃ五棟一樓、Ｃ四棟一樓房屋及其基地應有部分，約定房屋面積室內為四八．一坪及四四．三坪；公共設施為六坪及五‧八坪，總面積各為五四‧一坪及五○‧一坪，總價各為一千零九十萬元及一千零十八萬元。嗣發現室內面積僅有四一．八及三八坪各短少六．三坪，自屬不完全給付，因此依民法第二百二十七條規定，請求上訴人賠償損害，依次為一百二十六萬九千三百十六元、一百二十八萬零一百二十元，除第一審所命給付部分外，上訴人應再給付如聲明所示金額。 三、原審依據損益相抵原則，認依序以總價百分之五及百分之五．五計算，並無合理之計算基礎，殊為牽強： （一）就買賣契約書第一條觀察，雖得扣除誤差百分之一點五，但本件總面積並無爭執，自不能引用該扣除規定。而私有面積不足，應依不完全給付之法理，賠償所減少室內坪數之價值，方為合理。 （二）依買賣契約之約定，上訴人應負擔完成系爭房屋之建築及交付契約所定面積、品質之房地予被上訴人之義務，故上訴人對系爭房屋之給付，應負民法第三百五十四條第一項規定之物之瑕疵擔保責任，契約第一條而定之誤差，係指不可避免或不可歸責於上訴人時之因素而言，本件私有面積減少，公共設施增加，致超過百分之一．五，係未按債之本旨給付之結果，故公共設施增加部分，自不得請求給付價金，其請求價金或損益相抵，均有未合，原審認扣除被上訴人增加公共設施部分之利益，自非適法。 四、土地應有部分，於房屋未建好前即已辦理所有權移轉登記予被上訴人，想係按權狀面積計算其應有部分，即依一般土地應有部分，按照私有面積之比例計算，即四一．八及三八坪之比例計算土地應有部分，目前土地登記為九．二四及八．八六坪，如按契約所約定私有面積四八．一及四四．三坪計算，各短少一．三九及一．四八坪。 五、區分所有建物包括專有部分及共有部分，樓電梯屬當然共有部分，私有面積或使用面積，依文義應指私人單獨所有可全權使用之面積。不完全給付之情形有二：即物之瑕疵係於契約成立後發生及種類之債在特定時，即存有瑕疵。預售屋是將來之物的買賣，應類推種類之債特定時可成立不完全給付之見解，而定型化契約，應為有利消費者之解釋，即不與任何人共用部分，才屬私有面積。至於廣告平面圖，依據消費者保護法第十四條規定，應屬契約之內容，買賣時，消費者保護法雖未施行，法理上應為相同之解釋。 六、八十六年上更（一）字第四二號判決，就台北加州房屋買賣糾紛事件，所持法律見解，與被上訴人相同。 七、上訴人稱小公列為私有面積，乃產業界慣行云云，惟契約第四條已明定：除本約第一條所標示之房屋外，雙方同意左列設施應依如下之約定：樓梯、電梯、通道：：等均係供公共通行休憩之用，任何用戶均不得占用：：；特約條款第一條亦規定：本大廈之公共設施由台北加州管理委員會統一管理維護：：，可見所謂慣行，與契約書相違背。且上訴人為中華民國建築投資商業同業公會全國聯合會之理事，該會所為解釋，企圖影響審判，不足採信。依內政部八十三年十月十七日修正地籍測量實施規則第二九七條，及八十四年六月頒定公寓大廈管理條例第七條之二規定，共同使用部分不能再測繪及登記於各之建物面積，故上訴人稱小公面積，依土地登記規則第七十五條第一項規定，應分別合併，為專有共用之私有面積，與大公面積由所有住戶共有共用之公共面積不同云云，亦非合理。 八、八十六年十月三日最高法院八十六年台上字第三０八五號判決，可作本件參考。 九、上訴人謂系爭房屋買賣契約第一條中，除僅約定房屋面積之總坪數外，且表明房屋坪數包括「室內、陽台、梯間、走道及其他公共設施等之分攤在內」，業將「室內、陽台、梯間、走道」與「公共設施」作明確之區隔劃分，將「室內、陽台、梯間、走道」約定為同一屬性之建物；另將前述以外之建物，約明為「其他公共設施」；換言之，廣告平面圖上所謂「私有面積」乃將屬於「室內、陽台、梯間、走道」之當層主建物、附屬建物、樓梯間、電梯間合併計算，其餘方屬公共設施云云，完全違背論理法則及證據法則。蓋私有面積與公共設施面積，有一定之比例，上訴人有按比例交付足夠私有面積之義務，否則即違誠信原則。 十、本件假執行宣告已執行完畢，不能對已實現之事實溯及失效，故無從命返還假執行款項，且對返還假執行款項之聲明，不能再聲請宣告假執行。上訴人就返還假執行款項部分聲請假執行，係違背法令。 十一、建商利用私有面積、使用面積、公共設施等詞，從中取巧，坊間所謂私有面積、使用面積，係指所有權人單獨所得使用之面積，即指主建物及附屬建物而言，上訴人圖以小公折抵私有面積，殊非合理。 十二、上訴人制式交屋同意書，依其文義，係依現狀交屋，被上訴人照見狀點收房屋，上訴人瑕疵擔保責任及不完全給付責任，依然存在，上訴人執交屋同意書，謂被上訴人拋棄索賠權，自非可採。 十三、上訴人以較低價值之公共面積，掉換高價值之私有面積，侵害被上訴人享有私有面積空間之權益，自屬侵權行為，依民法第一百八十四條規定應負損害賠償，何能藉口公共面積增加，與私有面積減少比較，而為損益相抵。且依民法第一百八十條第三款規定，於給付時明知無給付義務而為給付者，不得請求返還不當得利，本件上訴人明知私有面積與公共設施比例，就其超過部分之公共設施面積，即無損益相抵可言。 十四、民法第一百四十八條第一項，行使權利，履行義務，應依誠實信用方法，為最高誠信原則。上訴人依平面圖爭取客戶，又不依平面圖交屋，豈非違背誠信原則。 十五、關於預售公共設施持分比例，並非如上訴人所言，由地政機關依職權分配，上訴人擁有絕對主導權，就超過買賣契約約定之公共設施持分，被上訴人不願受領，屬非依債之本旨所為給付，上訴人自不得依契約第一條規定，請求找補。 參、證據：除引用原審立證方法外，補提（影本）： 八十六年度上更（一）字第四二號、八十五年台上字第二二三二號、八十六年台上字第三０八五號、八十四年台上字第八五五號、八十六年度上更（一）字第二九三號判決、陳國雄律師函、聘任書、委任契約、自救會通知、台灣高等法院八十五年度上易字第四五七六號刑事判決、契約書、理事證明。