案由
臺灣高等法院民事判決 九十年度上易字第六三四號上 訴 人 張南珍 訴訟代理人 許修齊律師 複 代理人 謝雪君 被上訴 人 沈萬聲 右當事人間確認租賃關係不存在事件，上訴人對於中華民國九十年七月三十一日臺灣新竹地方法院八十九年度訴字第五九九號第一審判決提起上訴，本院判決如左：
主文
上訴駁回。 第二審訴訟費用由上訴人負擔。
理由
一、本件被上訴人主張：訴外人羅玉麟於民國四十九年十月間，將其所有之坐落新竹縣湖口鄉○○段第四四三地號土地（下稱系爭第四四三地號土地）中位於訴外人吳明日房屋後方三十三坪土地出租予上訴人建屋使用，嗣系爭第四四三地號土地由被上訴人取得所有權。於六十六年間兩造達成協議，將原租地三十三坪其中二十五坪之土地即分割後為新竹縣湖口鄉○○段第四四一地號土地（下稱第四四一地號土地）售與上訴人，並同時消除原三十三坪土地之租賃關係。而上訴人購買前開二十五坪土地，核計應為八十二點五零平方公尺，登記於上訴人名下之面積為八十三點二七平方公尺，上訴人較其購買之面積多得零點七七平方公尺，上訴人尚應給付被上訴人新台幣（下同）一萬八千六百六十七元作為土地買賣之對價。另系爭第四四三地號土地上之租賃契約既因上訴人購買而混同消滅，惟上訴人竟自六十六年間無權侵占被上訴人所有系爭第四四三、四三四地號土地計九十六點零一平方公尺，依民法第七百六十七條之規定，上訴人應將其地上物拆除，並將土地返還予被上訴人，另依民法第一百七十九條之規定，上訴人無權使用前開三十五坪土地，亦應給付被上訴人相當於租金之損害共一百二十六萬九千二百二十九元，爰求為判決㈠確認上訴人對坐落新竹縣湖口鄉○○段第四四三地號土地、第四三四地號土地面積合計九十六點零一平方公尺，如複丈成果圖所示Ａ部分，與被上訴人間之租賃關係不存在，上訴人並應將前揭土地上之建物拆除，並將上開土地返還被上訴人。㈡上訴人應給付被上訴人一萬八千六百六十七元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止按週年利率百分之五計算之利息。㈢上訴人應給付被上訴人一百二十六萬九千二百二十九元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息；暨自九十年起至返還第一項土地時止，按年給付被上訴人八萬四千六百十五元之判決（上開聲明，原審判決㈠確認上訴人對坐落新竹縣湖口鄉○○段四四三地號土地如原判決附圖（下稱附圖）所示Ａ部分面積七十三點八九平方公尺、第四三四地號土地如附圖所示Ａ部分面積二二點一二平方公尺，與被上訴人間之租賃關係不存在。上訴人應將前開土地上之建物拆除，並將土地返還被上訴人。㈡上訴人應給付被上訴人六萬八千一百七十五元，及自八十九年九月三日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息；暨自九十年起至返還第一項土地時止，上訴人應按年給付被上訴人七千一百三十元。而駁回被上訴人其餘之請求，被上訴人就其敗訴部分，未聲明不服，已告確定）。被上訴人並於本院答辯聲明：對造之上訴駁回。 二、上訴人則以：其於四十九年間曾向訴外人羅玉麟承租系爭第四四三地號之土地建屋，並於五十二年申請電錶，嗣上開土地由被上訴人父親購得，租賃契約即存在於上訴人及被上訴人父親之間。因被上訴人之父親向上訴人訂閱報紙，故上訴人以訂報費用抵繳租金，直至六十七年間被上訴人父親過世後，被上訴人拒收租金，上訴人始將租金提存，以原法院八十年度存字第二七五號提存書提存自六十六年起至八十年間之租金，並以原法院八十九年度存字第九一三號提存書提存自八十一年起至八十九年間之租金，若非上訴人就系爭土地上存有租賃契約，何以繼續提存租金，又被上訴人何以在長達二十餘年間未對上訴人就系爭土地是否有租賃之事實，加以爭執。另上訴人於六十四年間向被上訴人父親購得系爭第四四一地號土地面積共二十五坪，上訴人亦在該土地上建有房屋，並將原第四四三地號土地上之房屋打通相連。是上訴人原承租之土地係新竹縣湖口鄉第四四三地號土地即在第四四一地號土地右方，與上訴人六十四年所購買之第四四一地號二十五坪之土地並不相同，並非如被上訴人所言，上訴人所買之第四四一地號二十五坪土地係在原承租之三十五坪土地範圍之內，自無租賃契約混同之情形，證人劉碧雖於原審證述，上訴人剛開始是在第四三五地號與四三四地號交接處居住，後來在五十三、五十四年就搬到Ａ、Ｂ區域居住等情，惟依其所繪之位置圖所示，上訴人最初所居住之地方，絕非是第四三五地號及四三四地號交接處，由此可證，其所以會為上述證言，應是對地號不甚瞭解所致各等語置辯。並於本院上訴聲明：㈠原判決不利於上訴人部分廢棄。㈡右廢棄部分，被上訴人在第一審之訴及其假執行之聲請均予駁回。 三、查被上訴人主張系爭第四四三地號、四三四地號土地為其所有，上訴人自六十六年間即占有使用上開土地如原判決附圖所示紅色部分面積暨上開第二四之七地號土地原係共有狀態，嗣於六十五年賣與上訴人後始於六十七年間申請辦理分割登記，而上訴人所購得之部分經分割後為二四之一五四地號面積為八十三平方公尺，嗣於八十四年間上開第二四之一五四地號土地辦理地籍圖重測而變更為新盛段第四四一地號面積八十三點二七平方公尺等事實，上開第四四三地號土地亦係自第二四之七地號土地分割而來，此有所有權分割契約書、土地所有權狀、土地歷次移轉登記簿謄本在卷足證（見原審卷第一四四頁），上開不動產並經原法院依職權會同兩造履勘現場，並囑託新竹縣新湖地政事務所繪製複丈成果圖在卷可按（見原審卷第八十三頁、第一七四頁、第一七六頁、第一七九頁），復為上訴人所不爭執，自堪信為真實。是本件所應審究者厥為㈠上訴人於系爭土地上是否有租賃關係？亦即上訴人所買受之土地是否在原租賃土地範圍之內？原租賃契約是否因混同而消滅？被上訴人可否就系爭土地對上訴人行使物上請求權？㈡被上訴人得否依不當得利法則請求相當於租金之損害？茲分項詳析如后： ㈠上訴人於系爭第四四三、四三四地號如原判決附圖所示紅色部分無租賃關係，上訴人所買受土地（分割後為第四四一地號），係在原租賃之第四四三地號土地範圍內，原租賃契約因買賣混同而消滅，被上訴人就系爭土地得行使物上請求權： ⒈按所有人對於無權占有或侵奪其所有物者，得請求返還之，民法第七百六十七條前段定有明文。以無權占有為原因，請求返還所有物之訴，上訴人對被上訴人就其物有所有權存在之事實無爭執，而僅以非無權占有為抗辯者，被上訴人於上訴人無權占有之事實，無舉證責任。上訴人應就其取得占有，係有正當權源之事實證明之。如不能證明，則應認被上訴人之請求為有理由，最高法院七十二年台上字第一五五二號判決可資參照。本件被上訴人主張系爭第四四三、四三四地號土地為其所有，而上訴人無權占用使用上開土地計九十六點零一平方公尺，上訴人對占有使用上開土地之事實並不爭執，惟辯稱其係基於租賃契約而占有使用上開土地，是上訴人自應就其係有權占有上開土地負舉證之責。⒉經查，上訴人雖辯稱於四十九年間曾向訴外人羅玉麟承租系爭第四四三地號土地，惟依兩造所不爭執之基地租借契約書第一條約定，租借地址坐落新竹縣湖口鄉○○段德盛（現在吳明日住家的後方）甲方（即訴外人羅玉麟）之所有地內抽出雙方會同面踏三十三坪出租與乙方（即上訴人）建築房屋用，此有基地租借契約書影本在卷可佐（見原審卷第十一頁），故依上開契約實無法知悉上訴人前向訴外人羅玉麟所承租之三十三坪確係在系爭第四四三地號即原重測前德盛段第二四之七地號土地上何位置。而證人即吳明日之子吳慶城於原法院審理時證稱，其父親之房屋於七十年間因水災已遭破壞，並不知悉訴外人羅玉麟出租土地予上訴人之事等語（見原審卷第一三四頁九十年四月十二日言詞辯論筆錄），經原法院當庭命其繪製其父親吳明日原有之房屋位置，而其所繪房屋之位置係在新竹縣湖口鄉○○段第二四之二七九、二四之二八地號即重測後第四三五、四三六地號土地處，有證人庭繪之房屋位置圖在卷可參（見原審卷第一三八頁），而上訴人另於六十五年間所購得被上訴人所有新竹縣湖口鄉○○段第二四之七其中約二十五坪土地即分割重測後之系爭第四四一地號土地，係坐落吳明日所有房屋東片樹礐向東起算二十五坪，有不動產買賣契約書暨土地位置附圖附卷可稽（見原審卷第二四三頁），是依上開證人之證言，顯見上訴人嗣後所購得之系爭第四四一地號土地與原先承租於系爭第四四三地號上之土地均係位於訴外人吳明日房屋後方處。 ⒊另依證人劉碧於原審審理時證稱，小時候約四十六年左右，就住在新竹縣湖口鄉德盛村德盛二鄰三十號。那是伊父親向羅玉麟先生租地，後來向沈先生買地，買的和租的是同一塊地，是伊父親先買，後來上訴人才買，伊父親是第四四０地號土地，伊先搬來後，上訴人才搬來。上訴人剛搬來時是在第四三五地號與第四三四地號交接處居住，後來在五十三年、五十四年左右，就搬到如複丈成果圖上Ａ、Ｂ區域居住，伊父親約在五十六、五十七年向沈先生買地，上訴人搬至Ａ、Ｂ區域後房屋是否有改建不清楚，伊五十四年就出嫁了，以後較少住在那邊等語（見原審卷第二一四頁九十年五月二十五日言詞辯論筆錄），故依上開證人所述，縱上訴人於五十三、五十四年間即於系爭第四四三地號、第四三四地號如附圖所示部分建屋居住，亦無法證明該部分土地即係其當初與訴外人羅玉麟所承租之土地。況證人亦證述上訴人剛搬來時係居住於第四三五、四三六地號土地交接處，核與證人吳慶城所繪吳明日房屋後方處大致相符，亦非上訴人所稱係在系爭第四四一地號土地右方處。另上訴人雖提出其於五十二年間即於門牌號碼新竹縣湖口鄉德盛村德盛二八號即門牌整編後之新竹縣湖口鄉○○路○段二巷六弄一號房屋設置電錶之單據（見原審卷第二００頁、第二０一頁），惟此亦無法證明上訴人係有權占有使用系爭第四四三、四三四地號如附圖所示紅色部分面積之土地。 ⒋另上訴人雖抗辯：其租地後，前述土地由被上訴人之先父沈廷堅出資購得，並以被上訴人名義為所有權登記，被上訴人之先父於購得土地後，即向上訴人告知該土地已為其購得，嗣後上訴人對上述土地之租賃關係即存在於上訴人與被上訴人之先父或被上訴人間，上訴人即將租地之租金向沈廷堅繳付，當時被上訴人之先父有閱報之習慣，適上訴人負責中央日報湖口營業處業務，被上訴人之先父乃向上訴人訂閱中央日報，當時每份報紙新台幣一元二角，每月報費三十六元，被上訴人所訂閱報紙自五十年初至五十三年底，約三年餘，被上訴人先父於訂報時即向上訴人表示以該報費抵付上訴人向其租地之租金，上訴人租地之地租，依蓬萊谷計算每年應付作為租金之蓬萊谷四九．五台斤，依當時價格折算現金為每年四十二元，亦即被上訴人之先父應付上訴人之報費高達一千四、五百元，上訴人以之折算地租，當足付三、四十年之地租云云。然此為被上訴人所否認，被上訴人且主張：自民國五十年起，因物價騰漲，地價稅亦有增無減，租金不足以繳納地價稅，被上訴人乃與承租人溝通調整租金，從每坪一點五台斤調整為二台斤稻谷，不料卻遭上訴人拒絕，從此兩造間乃時生爭執。年復一年，物價、地價稅節節高升，而每每與承租人要求調整租金時均遭頑強抵抗，區區每坪一點五台斤之租金根本無法應付飛漲的物價、稅金以及應有的維護支出，由於收取租金相當不易，因此六十五年間乃將出租給上訴人之那塊土地出售給上訴人，此後雙方租賃關係即消滅，上訴人從此即不需再付出租金了。不料過了幾年後，上訴人莫名其妙突然以存證信函寄來款項，說是承租土地的租金，因與上訴人之承租關係，早就結束，何來租金之有？因此把錢退回，然而上訴人卻至法院提存等語。按上訴人所言，以報費抵租金之事，既不能舉證以實其說，此部分抗辯，自難信為真實。被上訴人主張上訴人所買受之土地係在原承租土地之範圍內，租賃關係已因買賣混同而消滅，自屬可採。茲上訴人既無法提出其他事證以資證明其於系爭第四四三、四三四地號如附圖所示紅色部分面積土地存有租賃關係之事實，是被上訴人訴請確認上訴人於上開土地與被上訴人間無租賃關係存在，洵屬正當，應予准許。而上訴人復未就其有何其他正當權源可占有使用上開土地盡其舉證之責，是被上訴人主張基於所有權人之地位訴請上訴人將系爭第四四三、四三四地號土地上之建物拆除，將土地返還被上訴人，自屬有據，應予准許。 ㈡被上訴人得依不當得利法則，請求相當於租金之損害： ⒈按無正當權源使用他人土地，可獲得相當於租金之利益，為社會通常觀念，應依不當得利之法則將所得利益返還土地所有人，最高法院六十一年台上字第一六九五號判例可資參照。查被上訴人分別於六十七年八月十五日、七十七年四月十二日取得系爭第四四三、四三四地號土地，並於同年辦畢所有權移轉登記，有土地登記謄本二件在卷足按（見原審卷第一七九頁），則就系爭第四四三地號土地被上訴人請求上訴人自七十五年起至八十九年止給付相當於租金利益之不當得利，自屬有據，應予准許。至系爭第四三四地號土地，被上訴人係於七十七年四月十二日始取得上開土地之所有權，其僅得請求七十七年四月十二日起至八十九年止相當租金利益之不當得利，此部分應予准許。超過部分之請求，即乏所據，不應准許。 ⒉另按土地法第九十七條第一項規定，城市地方房屋之租金，以不超過土地及其建築物申報地價總額百分之十為限，而該規定於租用基地建築房屋之情形亦有準用，此觀土地法第一百零五條規定自明。查系爭第四四三地號土地七十四年申報地價為每平方公尺七百零六元、八十年每平方公尺為九百十五點二元、八十六年每平方公尺為一千一百五十四元，系爭第四三四地號土地八十年申報地價為一千二百十九點二元、八十六年每平方公尺為一千三百六十三元、八十九年每平方公尺為一千三百九十元，有新湖地政事務所函及所附地價冊土地登記謄本在卷足憑（見原審卷第一三○頁、第一六八頁、第一七三頁、第一九四頁），且為兩造所不爭執，徵諸系爭第四四三、四三四地號土地四周均為磚造一樓平房，且僅有一小部分係面臨新竹縣湖口鄉○○路，而系爭建物目前作為住家使用，業經原審履勘現場屬實，並有照片三張附卷可參（見原審卷第六十二頁、第六十三頁），本院審酌上情，認系爭第四四三、四三四地號土地之年租金以申報地價之百分之五為適當，依此標準計算，被上訴人得請求上訴人給付之相當於租金之利益為六萬八千一百七十五元（ 計算方式：四四三地號土地73.89x706x5/100x5=13042，73.89x915.2x5/100x6=20287，73.89x1514x5/100x4=17054小數點以下四捨五入，13042+20287+17054=50383；四三四地號土地22.12x1219.2x5/100x8=10787，22.12x1219.2x5/100/12x8=896，22.12x1219.2x5/100/12x12/30=49，22.12x1363.2x5/100x3=4523，22.12x1390x5/100=1537小數點以下四捨五入，10787+896+49+4523+1537=17792 ），被上訴人超過此部分之請求，則非正當，不應准許。另自九十年起至上訴人返還無權占有土地止，被上訴人得按年向上訴人請求給付相當租金之利益則為七千一百三十元（73.89x1514x5/100=5593，22.12 x1390x5/100=1537，5593+1537=7130小數點以下四捨五入），此部分應予准許。 四、原審就上開應准許部分為被上訴人勝訴之判決，並依被上訴人之聲請酌定相當擔保金額，准予假執行之宣告，核無違誤。上訴意旨，仍執陳詞指摘原判決此部分不當，求予廢棄改判，為無理由，應予駁回其上訴。 五、本件事實已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及證據經予審酌，核與判決結果不生影響，爰不再逐一論述，併此敍明。 據上論結，本件上訴為無理由，依民事訴訟法第四百四十九條第一項、第七十八條，判決如主文。 中 華 民 國 九十 年 十一 月 二十七 日民事第八庭 審判長法 官 鄭 三 源 法 官 周 美 月 法 官 王 淇 梓 右正本係照原本作成。 不得上訴。 中 華 民 國 九十 年 十一 月 二十八 日書記官 張 美 華
