案由
臺灣高等法院民事判決 九十二年度上字第八六○號上 訴 人 王金連 訴訟代理人 張政祥律師 複 代理人 簡文得律師 訴訟代理人 陳文祥律師 被 上訴人 林家慶 訴訟代理人 陳怡如律師 當事人間租佃爭議事件，上訴人對於中華民國九十二年八月十五日臺灣宜蘭地方法院九十一年度訴字第一八八號第一審判決提起上訴，經本院於九十三年十月十九日言詞辯論終結，判決如下：
主文
原判決廢棄。 被上訴人在第一審之訴駁回。 第一、二審訴訟費用由被上訴人負擔。
理由
壹、程序方面 按出租人與承租人間因耕地租期屆滿，發生續訂租約或返還地之爭議，於起訴前當事人之一方如已曾向該管耕地租佃委員會聲請調解、調處，而不成立者，則其後無論由任何一方就該爭議提起訴訟，均應認為業已踐行耕地三七五減租條例第二十六條所定之調解、調處程序（參照最高法院四十七年台上字第一四八六號判例意旨）。查兩造間租佃爭議事件，宜蘭縣壯圍鄉公所（以下稱壯圍鄉公所）於八十三年十月十三日以八三鄉民字第九六八八號函報宜蘭縣政府調處，嗣調處不成立，移送原法院審理，因上訴人經合法通知二次未到庭，視為撤回。並由宜蘭縣政府於八十四年八月二十九日以八十四府地權字第九九一一二號函通知壯圍鄉公所在案。上訴人復於八十六年向壯圍鄉公所申請調解，經調解不成立，該所於同年九月十八日以八六鄉民字第○九七六五號函送宜蘭縣政府調處，再經縣政府耕地租佃委員會通知上訴人未到會，該會遂於八十七年二月十三日以八七府地權字第一六九○○號函請壯圍鄉公所轉知上訴人逕向法院提起訴訟等情，有宜蘭縣政府九十二年五月一日府地三字第○九二○○四八六三二號函附卷可稽（見原審卷第二六九至二八五頁）。經核兩造既經踐行前揭調解程序，被上訴人逕行提起本件訴訟，於法並無不合。上訴人主張上開二次調解程序係其聲請，非被上訴人聲請，不得謂被上訴人已踐行調解程序云云，顯有誤會，尚不足採。 貳、實體方面 一、本件被上訴人主張：坐落宜蘭縣壯圍鄉○○段一九九二、一九九三、一九九四、一九九五、吉祥二段五七九地號之土地（下稱系爭土地）原係由被上訴人之被繼承人即訴外人林曾招治出租予上訴人之被繼承人王振溪作為耕地之用，並經耕地三七五租約登記在案（即宜蘭縣政府民國五十九年五月五日地科權字第二四七五二號），嗣由兩造繼承，故兩造間就系爭土地有耕地租佃關係存在。雖上訴人承租系爭土地，惟自承租人王振溪原耕作期間之七十年間起至王振溪死亡時之八十二年間止，均未繳足地租，雙方亦常因租金給付問題爭執不休，王振溪每年應繳租之數量共計三一一五台斤，惟王振溪每年均欠繳租谷，自七十年起至八十二年止，累積欠繳九三三七台斤，上訴人至七十七年底已積欠超過二年應付租谷之總額，已構成耕地三七五減租條例第十七條第四款之終止事由。自八十二年以後，上訴人即未再繳交任何租谷，累積至九十一年，共十年，總計欠繳三一一五○台斤。又系爭土地中吉祥二段五七九地號（即原古結段一九六○地號）土地上訴人未自任耕作，任其荒廢，依民法第四百三十二條之規定，承租人本應以善良管理人之注意，保管租賃物，租賃物有生產力者，並應保持其生產力，依同條例第十七條第四款之規定，亦為得終止租約之事由，被上訴人已於九十年十二月十日以淡水郵局第二四四號存證信函定期催告上訴人給付欠租，再於九十一年一月五日以淡水郵局第二四號存證信函向上訴人為終止租約之意思表示，是系爭耕地租約已生合法終止之效力。系爭耕地租約既已終止，被上訴人自得請求上訴人將系爭土地交還被上訴人，並請求上訴人應協同被上訴人向宜蘭縣壯圍鄉公所辦理系爭土地之租約終止登記。雖上訴人另提出租金請求權之時效抗辯，惟對於本件已生合法終止租約之效力，不生影響。爰依民法第七百六十七條之規定，請求判命上訴人應將宜蘭縣壯圍鄉○○段一九九二、一九九三、一九九四、一九九五、吉祥二段五七九地號土地返還被上訴人；上訴人應協同向宜蘭縣壯圍鄉公所辦理前項所示土地之耕地租約終止登記之判決（上開請求，原審為被上訴人全部勝訴之判決）。並於本院答辯聲明：駁回對造之上訴。 二、上訴人則以：關於民國八十二年以前之租金，均由被上訴人向上訴人委託付租之新合益碾米工廠收取，故上訴人自七十年起至八十二年間，並無積欠地租之情事。惟自八十二年十月十日上訴人父親逝世後，被上訴人即向碾米廠表示不再收取租金，且被上訴人亦未出面向上訴人收取租金，經上訴人聲請調解多次，被上訴人均未出面，致上訴人無法與被上訴人聯繫解決付租事宜，並非上訴人拒付租金，故關於八十二年至九十一年積欠租金部分，上訴人遲延繳納是可歸責於被上訴人事由，實係被上訴人受領遲延，被上訴人自不得以上訴人欠租之事由終止租約。縱法院認定上訴人有積欠地租之情事，被上訴人之租金請求權亦罹於時效，而不得再請求。又依耕地三七五減租條例第十五條之規定，被上訴人於九十年十二月十日之存證信函僅有通知上訴人行使優先承買權之意，與催告無關，縱認係催告，因該函言明：「．．．前租約人王振溪先生八十二年開始未繳田賦．．．」，故其催告之效力僅指八十二年以後之欠租部分，至七十年至八十年間之部分，則未經合法催告。至九十一年一月五日之存證信函亦僅係警告用語，係指將終止租約，並無以該函為終止合約之意思表示，且上訴人已於同年五月十五日提存應繳納之租金新台幣（下同）二十三萬七千二百二十五元，該終止租約並不生效力。況上訴人之父親王振溪逝世後係由其三子王金連、王金鐘、王金城共同繼承，是被上訴人應向上開繼承人為終止租約之通知始為合法，惟被上訴人僅送達終止租約於上訴人一人，其終止租約之通知，洵非適法。另系爭土地中吉祥路二段五七九地號土地因欠缺水源，目前改種麻竹、竹筍、雜糧作物，故仍在耕作中，且休耕是保持地力、遵從政策之行為，休耕期間亦仍須整地、種植綠肥，並非毫無耕作，被上訴人以上訴人不為耕作繼續一年而終止租約，實無理由等語，資為抗辯。並於本院上訴聲明：（一）原判決廢棄。（二）被上訴人在第一審之訴駁回。 三、查本件被上訴人主張系爭土地原係由其被繼承人即訴外人林曾招治出租予上訴人之被繼承人王振溪作為耕地之用，並經耕地三七五租約登記在案（即宜蘭縣政府民國五十九年五月五日地科權字第二四七五二號），嗣王振溪於八十二年十一月死亡，繼承人僅有王官金英及上訴人二人，其餘均拋棄繼承，王官金英及上訴人就繼承之遺產立有分割協議書，王官金英分得繼承而來之古結段一九七七號田及一九七八之一、一九七八之四、一九七八之五、一九七八之六等四筆建地（均為房屋之基地）及壯圍鄉○○路五十九號房屋一棟，至於向被上訴人所承租之系爭農地，則全部分歸上訴人分管承租系爭耕地，因此系爭耕地由上訴人單獨繼承，故兩造間就系爭土地有耕地租佃關係存在等情，業據其提出地籍圖二份、土地登記謄本四份、租佃契約、表暨理由書、繼承系統表、遺產分割協議書、耕地三七五租約登記申請書及理由書等為證（見原審卷第九至十五頁、二七頁、一三九至一四一頁、本院卷（一）第九八至一○五頁、一一九頁筆錄），並經本院調閱原審八十三年度繼字第一○號王金鐘等六人拋棄繼承卷屬實（見本院卷（一）第六十九頁），復為上訴人所不爭執，自堪信為真實。是本件所應審究者，厥為：（一）上訴人就系爭土地中吉祥二段五七九地號土地是否有「繼續一年不為耕作」之終止租約事由？（二）本件是否有「積欠租金達兩年之總額」之終止租約之事由？系爭租約是否已生合法終止之效力？茲分項詳析如后： （一）上訴人就吉祥二段五七九地號土地並無「繼續一年不為耕作」之情事： 被上訴人主張上訴人未在系爭土地中之吉祥二段五七九地號之土地上耕作，任令荒廢，依同條例第十七條第一項第四款之規定，已有得終止租約之事由，並提出照片四張為證（見原審卷第一四五頁）。然此為上訴人所否認，且觀之該照片四紙均攝於八十九年九月七日，尚難僅以該等照片即足認定上訴人有繼續一年不為耕作之事實。被上訴人雖另主張：「附近的人也說他們很久沒有耕地了」等語（見同上卷第二九五頁筆錄），然查上訴人究係多久沒有耕作，是否確已達繼續一年等情，未據被上訴人提出證據以明其說，被上訴人主張上訴人已達一年繼續一年不為耕作，即屬無據。 （二）本件並無積欠租金達兩年總額之終止租約事由： ⒈按耕地地租租額，不得超過主要作物正產品全年收穫總量千分之三百七十五；原約定地租超過千分之三百七十五者，減為千分之三百七十五；不及千分之三百七十五者，不得增加。又耕地主要作物正產品，全年收穫總量之標準，由各鄉（鎮、市、區）公所耕地租佃委員會，按照耕地等則評議報請直轄市或縣（市）政府耕地租佃委員會評定後，報內政部備查。且耕地因災害或其他不可抗力致農作物歉收時，承租人得請求鄉（鎮、市、區）公所耕地租佃委員會查勘歉收成數，議定減租辦法，鄉（鎮、市、區）公所耕地租佃委員會應於三日內辦理；必要時得報請直轄市或縣（市）政府耕地租佃委員會復勘決定之，耕地三七五減租條例第二條第一項、第四條、第十一條第一項定有明文。自上開法文可知耕地地租之租額，係由各鄉（鎮、市、區）公所耕地租佃委員會依耕地等則評議決之，倘耕地有不可抗力因素致農作物歉收時，則須依法定程序議定減租辦法，在未定出減租辦法前，承租人仍應依原所評議之地租租額給付之，其不得片面依農作物實際產量給付租金，是倘所給付之租金未達原契約所約定之租金額度或數量，仍應屬承租人未依債務本旨提出給付。 ⒉本件被上訴人主張：依系爭租約所載，承租人每年應給付稻穀三千一百一十五台斤，則地租之兩年總額即為六千二百三十台斤。依兩造約定託收租金之新合益碾米工廠所提供之租金收取明細所載（見原審卷第一二八頁），上訴人繳租情形為：七十年繳租三千零八十台斤欠租三十五台斤、七十一年繳租二千八百六十七台斤欠租二百四十八台斤、七十二年繳租二千六百八十五台斤欠租四百三十台斤、七十三年繳租二千二百台斤欠租九百一十五台斤、七十四年繳租一千八百五十八台斤欠租一千二百五十七台斤、七十五年繳租二千二百六十六台斤欠租八百四十九台斤、七十六年繳租二千一百五十台斤欠租九百六十五台斤、七十七年繳租一千五百台斤欠租一千六百一十五台斤，以上合計欠租六千三百一十四台斤，已逾地租兩年總額之六千二百三十台斤，足徵上訴人至七十七年底即已積欠地租總額達兩年云云。然上訴人抗辯兩造被繼承人在世時，從未爭執有欠租之事，上次執該「租金明細表」主張欠租，自不可取，且「租金明細表」上之數字應係新合益碾米工廠碾成白米後交付於地主之實際重量，白米重量自較碾磨前之稻谷為輕（按約為七成），故該「租金明細表之記載並不正確，要不能以此作為欠租之證據云云。兩造就此事實雖各執一詞，然依被上訴人於九十年十二月十日寄交上訴人之存證信函內載：「．．．前租約人王振溪先生八十二年間始未繳田賦．．．。」（見本院卷（一）第二十九頁）。由此可見被上訴人就民國八十一年以前部分之租谷亦無積欠之爭議，故未去函承租人催繳欠租之事。且農作物之收成好壞，視天候而定，因此，被上訴人之被繼承人容或農作物歉收而同意不收租或減收租谷或換收白米，承租人已無欠租，否則彼此之間豈能相安無事。茲被上訴人既不知其先母林曾招治之收租實情，茲竟僅憑該紙記載不明確之「租金明細表」，主張上訴人之被繼承人王振溪及上訴人欠租，要無可採。何況被上訴人未限期催告上訴人繳納此段期間之欠租，其貿然終止租約，亦不合法。 ⒊被上訴人雖另主張上訴人自八十二年至九十年均未依約繳租云云。然此為上訴人所否認，並抗辯稱：八十二年十月十日上訴人父親逝世後，被上訴人即向新合益碾米廠表示不再前往收取上訴人寄存之租谷，且被上訴人亦未出面向上訴人處收租。經上訴人向鄉公所及縣政府聲請調解多次，被上訴人均未出面，致上訴人與被上訴人無法取得聯繫給付租金，而非上訴人拒付租金。被上訴人應於繳租期限屆滿前赴碾米廠收租，今係被上訴人拒赴碾米廠收租，遲延收租是可歸責於被上訴人之事由，被上訴人自不能以上訴人欠租為由，而終止契約等語。查被上訴人雖否認曾向新合益碾米廠表示不再前往收取租谷情事。惟被上訴人於原審已自認：「八十二年在被告被繼承人死亡的時候，我們通知碾米廠不再收租，並沒有約定新的繳租方式．．．。「（見原審卷第四十一頁）。上訴人就此所辯，自屬可信。蓋被上訴人既違反先前約訂，片面通知新合益碾米廠「不再收租金」，此乃可歸責於被上訴人之事由，故被上訴人主張上訴人未依約前往新合益碾米廠繳租應負欠租之責，自無可採。 ⒋再者，上訴人已於九十一年五月十五日自列稻谷折算現金清單，向台灣宜蘭地方法院提存所提存八十三年至九十年之租金計二十三萬七千二百二十五元，此有上訴人所提之提存書、計算表影本在卷足憑（見原審卷第一六五頁至第一六九頁）。可見被上訴人上開自認不再收租乙節，核與事實相符，否則上訴人豈有提存之必要。故被上訴人於本院提出新合益碾米廠所出具「林家慶從未對本碾米廠表示不要再收租谷」之證明書（見本院卷（一）第一三七頁），核與事實不符，自不得作為有利於被上訴人之證據。雖被上訴人主張八十二年以後至九十一年之十年間應給付之稻谷為三萬一千一百五十台斤，折算現金共為三十五萬八千二百二十五元（見本院卷（一）第一四二頁上訴人所採計算書），且其在上訴人提存前，已合法催告給付租金，並依法終止租約云云。查被上訴人固於九十一年六月四日具狀向原審起訴請求租金及利息共四十一萬九千七百三十七元（見本院卷（二）第四十頁起訴狀影本）。兩造於訴訟中，並成立和解，其內容為上訴人應給付被上訴人八十六年至九十年之租金十三萬五千七百五十元，被上訴人且拋棄其餘請求（見同上卷第三十四頁筆錄影本），此均為兩造所不爭執之事實。依兩造協議之租金為每年二萬七千一百五十元（135750 ÷ 5=27150），而上訴人所提存之租金每 年為二萬九千六百五十三元（237225 ÷ 8=29653），較兩造上開協議之租 金為多。又被上訴人寄給上訴人之存證信函計兩次，九十年十二月十日存證信函內載：「本人（按指陳保中受林家慶先生委任辦理買賣，終止台端三七五租約事宜．．．租約人王振溪先生八十二年開始未繳田賦，台端欲辦理耕租權並未有提存之單據代繳王振溪先生所欠租金，義務未盡何來權力。綜前述之行為即可終止租約，本人近來須賣土地解困，依據耕地三七五減租條例第十五條書面告知台端如有異議可委任一人依前述受任人陳保中連絡並盡其義務。．．．十五日內台端未表示異議或未盡其義務視同放棄其權利。」（見原審卷第十六至十七頁），根據此項內容，可知被上訴人通知上訴人「租約人王振溪先生八十二年開始未繳田賦」及被上訴人「須賣土地」，乃依據耕地三七五減租條例第十五條耕地出賣時，承租人有優先承受權之規定，以書面告知上訴人十五日內未表示異議或未盡其義務（當指給付租金）「視同放棄其權利」，此權利當指前述優先承受權，自無疑義。 ⒌嗣上訴人於九十年十二月二十一日以存證信函回復前函寄件者林保中稱：「．．．家父不幸於八十二年十月十日逝世由本人等出面辦理租約繼承登記，林家慶先生未同意辦理並交代碾米廠不得收取本人等寄存之地租．．．。」「林家慶先生委任台端處理，但台端未出示委任文件．．．。」（見本院卷（一）第一三○頁）由此可知上訴人並未拒付地租，其所以迄未給付地租實肇因先前被上訴人通知新合益碾米廠不再收租之故，並質疑林保中無附委任文件，故於函中表明「希望下次協商時林家慶先生能視自出面處理」，此有被上訴人所提出，且為上訴人所不爭執真正之存證信函在卷可考（見原審卷第十八頁）。九十一年一月五日陳保中乃檢附被上訴人委任陳保中為訴訟代理人，致原審法院之民事訴訟委任狀影本，再度以存證信函回覆上訴人，其內容為「台端函覆陳明田賦乙事係屬違法並未踐行法令，何來權力（利）之事。．．前函僅依法催告欠租事宜，台端一再不依法行事恕難協商．．．本人將依耕地三七五減租條例第十七條第三、四款辦理終止租約。台端如有異議應以書面法令返還以諮（資）查詢，不得借故延繳租金及荒田未做。」（見原審卷第二十至二一頁）。由陳保中所寄發之上開二存證信函所示，被上訴人並未定相當期限催告上訴人給付欠租甚明。又後函已表明「前函僅依法催告欠租賦乙事」「本人將依耕地三七五減租條例第十七條第三、四款辦理終止租約」，最後更強調「不得藉故延繳租金及荒田未做」。由此前後函文觀之，足認被上訴人係催告上訴人不得再藉故遲延繳付租金及廢耕，否則「將」終止租約。被上訴人據此函主張租約已合法終止云云，自無可取。 四、綜上所述，本件系爭耕地租約未經合法終止，仍然存續，被上訴人主張系爭租約業經合法終止，基於所有權之作用，請求上訴人交還系爭土地，並協同向宜蘭縣壯圍鄉公所辦理系爭土地之耕地三七五租約終止登記，自非正當，不應准許。原審未細心研求，遽為上訴人敗訴之判決，不無違誤，無可維持。上訴意旨執以指摘原判決不當，求予廢棄改判，為有理由，爰將原判決廢棄改判。 五、本件事實已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及證據經予審酌，核與判決結果不生影響，爰不再逐一論述，併此敘明。 據上論結，本件上訴為無理由，依民事訴訟法第四百五十條、第七十八條，判決如主文。 中 華 民 國 九十三 年 十一 月 二 日民事第八庭 審判長法 官 鄭 三 源 法 官 周 美 月 法 官 王 淇 梓 正本係照原本作成。 如不服本判決，應於收受送達後二十日內向本院提出上訴書狀，其未表明上訴理由者，應於提出上訴後二十日內向本院補提理由書狀（均須按他造當事人之人數附繕本）上訴時應提出委任律師或具有律師資格之人之委任狀；委任有律師資格者，另應附具律師資格證書及釋明委任人與受任人有民事訴訟法第四百六十六條之一第一項但書或第二項（詳附註）所定關係之釋明文書影本。 中 華 民 國 九十三 年 十一 月 四 日書記官 吳 碧 玲 附註： 民事訴訟法第四百六十六條之一（第一項、第二項）： 對於第二審判決上訴，上訴人應委任律師為訴訟代理人。但上訴人或其他法定代理人具有律師資格者，不在此限。 上訴人之配偶、三親等內之血親、二親等內之姻親，或上訴人為法人、中央或地方機關時，其所屬專任人員具有律師資格並經法院認為適當者，亦得為第三審訴訟代理人。
