案由
臺灣高等法院民事判決 93年度重上字第260號上 訴 人 曾○○ 訴訟代理人 鍾儀婷律師 被 上訴人 邱○○ 訴訟代理人 邱秀珠律師 複 代理人 溫俊富律師 上開當事人間請求返還代償款事件，上訴人對於中華民國 93 年 2 月 27 日臺灣桃園地方法院 92 年度重訴字第 76 號第一審判決提起上訴，經本院於 94 年 1 月 5日言詞辯論終結，判決如左：
主文
上訴駁回。 訴訟費用由上訴人負擔。
理由
一、被上訴人起訴主張：兩造於民國八十六年間，共同以新台幣（下同）三千三百萬元購買坐落桃園縣中壢市○○○段舊社小段一九五之一四○地號應有部分萬分之三二○五土地暨其地上建號八二四四、八二四五號，門牌號碼桃園縣中壢市○○路五六號之一、二樓建物及地下室共同使用部分（下稱系爭房地），並約定系爭房地登記為被上訴人所有，兩造各支付現金五百四十萬元，餘二千二百二十萬元由被上訴人為借款人，上訴人為連帶保證人，以系爭房地向○○聯合商業銀行中壢分行（下稱○○銀行，現更名為○○○○銀行）抵押借款。兩造並簽訂合約書約定每月應各負擔二分之一銀行利息及平均攤還本金，房屋租金收入亦各分取二分之一，被上訴人應分擔之二分之一本金即一千一百一十萬元已於八十九年間清償完畢。系爭房地自購買後至九十年四月止，均出租他人，每月收取租金十六萬元，九十年四月以前上訴人應分攤之本息即以租金抵付。九十年五月一日承租人終止租約後，上訴人即未再繳付銀行本息。系爭房地貸款於九十年六月十二日到期，上訴人遲不出面辦理手續，銀行員揚言除系爭房地外將另查封被上訴人之財產，被上訴人自知如房地遭法院拍賣，價格必低於市價許多，乃要求上訴人同意出售系爭房地以償還銀行本息。嗣上訴人出具同意書同意出售系爭房地以償還銀行本息。被上訴人即於九十一年一月十七日以總價八百五十萬元將系爭房地出售予訴外人蘇○○，蘇○○代為支付代書費用二萬元，代償銀行貸款六十八萬四千零六十五元，被上訴人與蘇○○達成協議，被上訴人僅償還蘇○○三十四萬元。因此扣除系爭房地出售半數四百二十五萬元後，被上訴人為上訴人代償之款項為六百五十七萬元，及墊付自九十年五月起至九十一年一月止之利息六十四萬九千四百三十元。爰依兩造間合約書及不當得利、無因管理之法律關係，請求判令：上訴人應給付被上訴人七百二十一萬九千四百三十元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息。 二、上訴人則以：上訴人委任被上訴人出售系爭房地時，曾特別約定系爭房地出售價款須逾二千二百二十萬元，詎被上訴人竟未經上訴人同意，以八百五十萬元低價出售，被上訴人違背兩造委任契約約定，應負之損害賠償額為七百四十九萬九千四百三十元，主張與被上訴人請求金額相互抵銷等語，資為抗辯。 三、原審判決准許被上訴人之全部請求，上訴人提起上訴，上訴聲明：（一）原判決廢棄（二）被上訴人在第一審之訴及假執行之聲請均駁回。被上訴人答辯聲明：請求駁回上訴。 四、本件兩造爭點：（一）雙方是否約定出售系爭房地之價格應逾二千二百二十萬元？（二）上訴人是否得主張抵銷？ 五、兩造於民國八十六年間，共同以新台幣（下同）三千三百萬元購買坐落桃園縣中壢市○○○段舊社小段一九五之一四○地號應有部分萬分之三二○五土地暨其地上建號八二四四、八二四五號，門牌號碼桃園縣中壢市○○路五六號之一、二樓建物及地下室共同使用部分，並約定系爭房地登記為被上訴人所有，兩造各支付現金五百四十萬元，餘二千二百二十萬元由被上訴人為借款人，上訴人為連帶保證人，以系爭房地向○○銀行中壢分行抵押借款。兩造並簽訂合約書約定每月應各負擔二分之一銀行利息及平均攤還本金，房屋租金收入亦各分取二分之一，被上訴人應分擔之二分之一本金即一千一百一十萬元已於八十九年間清償完畢。系爭房地自購買後至九十年四月止，均出租他人，每月收取租金十六萬元，九十年四月以前上訴人應分攤之本息即以租金抵付。九十年五月一日承租人終止租約後，上訴人即未再繳付銀行本息。系爭房地貸款於九十年六月十二日到期，上訴人遲不出面辦理手續，銀行行員揚言除系爭房地外將另查封被上訴人之財產，被上訴人自知如房地遭法院拍賣，價格必低於市價許多，乃要求上訴人同意出售系爭房地以償還銀行本息。嗣上訴人出具同意書同意出售系爭房地以償還銀行本息，被上訴人即於九十一年一月十七日以總價八百五十萬元將系爭房地出售訴外人蘇○○，蘇○○代為支付代書費用二萬元，代償銀行貸款六十八萬四千零六十五元，被上訴人與蘇○○達成協議，被上訴人僅償還蘇○○三十四萬元。因此扣除系爭房地出售半數四百二十五萬元後，被上訴人為上訴人代償之款項六百五十七萬元，及墊付自九十年五月起至九十一年一月止之利息六十四萬九千四百三十元。以上事實為兩造所不爭執，並有合約書、終止租賃契約書、同意書、不動產買賣契約書、本金異動明細表、存摺、支票、銀行現金收入傳票、取款憑條、代用和解書等附卷為證（臺灣桃園地方法院 91 年度重訴字第 335 號卷第 8 至 23 頁、臺灣桃園地方法院 92 年度重訴字第 76 號卷第 85 至 88 頁），並經原審向○○銀行調閱被上訴人在該銀行之消費借貸借據及清償明細等資料核閱屬實，可信為真實。 六、關於雙方是否約定出售系爭房地之價格應逾二千二百二十萬元部分： （一）查上訴人出具之同意書記載：「立同意書人曾○○同意邱○○全權處理出售中壢市○○○段舊社小段第一九五之一四○地號土地及其上門牌號碼：中壢市○○路五六號一樓、二樓及地下室，並以出售之價金清償銀行貸款，恐口說無憑，特立此同意書，以茲證明」，有該同意書附卷可稽（臺灣桃園地方法院 92年度重訴字第 76 號卷第 40 頁）。經詳閱同意書之文義極為明確，並無歧義。兩造僅就系爭房地出售後價金特定用途，限定該出售價金用於清償銀行貸款，並未約定出售系爭房地之最低價格。同意書僅三行左右，內容記載上訴人同意由被上訴人全權處理出售系爭房地，並以出售之價金清償銀行貸款，簡單明瞭、不致引生誤會。如上訴人於簽立同意書之時，確有與被上訴人合意約定最低出售價格，衡情應會將內容加註於同意書。 （二）兩造於八十六年向○○銀行貸借款項總額二千二百二十萬元，該借款每年轉單，依照○○銀行提供借款轉單本票記載，至九十年六月十二日僅餘借款一千一百一十萬元未償，及上訴人確至九十年九月二十四日始至銀行辦理對保等情，為上訴人所不否認，是上訴人簽訂同意書前之八十九年時，該系爭房地之貸款為一千六百萬元未償。兩造與銀行間每次轉單均需兩造親至銀行辦理，有原審向○○銀行函調所得兩造歷次借款轉單本票在卷可按（臺灣桃園地方法院 92年度重訴字第 76 號卷第 98 頁至第 114 頁），則上訴人於簽立系爭同意書時，應已知悉銀行未償款為一千六百萬元，而非二千二百二十萬元。 （三）證人即代為撰擬同意書之律師沈朝標於原審到庭證稱：「邱○○曾經找過我一次，說銀行在催繳貸款，上訴人沒有轉單，我有為了這樣打電話給曾○○講這件事，曾○○講說經濟情況不太好，好像是要把房子轉給邱○○，但是邱○○說不要，說因為房子跌價，而且他的貸款還清了，剩下的是曾○○的部分，：：在曾○○看過這份同意書之後，有打過電話，有問說價格是不是會把他賣低，我跟他說應該不至於會這樣做，因為這樣做會讓雙方損失，那時候他並沒有跟我提到怎樣才算是賣的比較低，他也沒有就我同意書記載提出疑問」等語（臺灣桃園地方法院 92 年度重訴字第 76 號卷第 195 頁），足見上訴人於簽立系爭同意書時係全權委由被上訴人處理房地出售事宜，並無最低出售價格之約定。況上訴人曾有意將系爭房屋轉讓予被上訴人，惟遭被上訴人以房子跌價而拒絕，可推知兩造均明確認知系爭房地之實際市價，不足以完全清償銀行貸款，則被上訴人豈又可能同意以二千二百萬元為出售系爭房地之最低底價，顯不合社會常情。 （四）被上訴人於取得上訴人出具同意書後之九十年九月二十日曾將系爭房地委託訴外人日勝房屋仲介有限公司銷售，當時被上訴人委託出售價格僅一千七百萬元，有被上訴人提出房地產專任委託銷售契約書、房地產銷售授權書各一紙在卷可按（臺灣桃園地方法院 92 年度重訴字第 76 號卷第 92 頁及第 93 頁），若被上訴人於上訴人出具同意書之時確曾同意系爭房地出售價格應逾二千二百二十萬元，被上訴人豈會委託售價低於約定之最低價格，且相差達五百萬元，使自己因而蒙受五百萬元之巨大損害。 （五）證人曾○○於原審法院證稱：「‧‧‧我記得（同意書）是九十年七月二十日簽的‧‧‧，不過後來簽同意書的時候，我有到外面來，我要簽的時候，我有唸同意書給我父親聽，我父親有特別問我說內容清償是否就是要清償銀行貸款二千二百二十萬元。邱○○說是，我父親有說如果沒有清償二千二百二十萬元就不要賣，邱○○說好，那時候我父親有說是不是要加上清償銀行貸款二千二百二十萬元，邱○○說不用，說清償就是還清銀行貸款的意思。」云云。查九十年六月至九月間，系爭房地之銀行貸款並非二千二百二十萬元，詳前（二）所述，為上訴人所明知，是證人曾○○之證言核與事實不符，且查證人曾○○為上訴人之女，其證言難免偏頗。 （六）證人曾廣隆證稱：「（同意書）簽的時候我在場，時間是在九十年七月下午三、四時之間。‧‧‧我記得當時曾○○有很清楚的說這筆錢要能夠還清○○銀行的二千二百二十萬元才能賣。邱○○有說當然不會低於這個價錢，曾○○才請他的女兒曾○○代為簽名。邱○○說他不會賣便宜，最少也要還銀行的錢才能賣。」云云。證人曾廣隆在本院九十三年十月十三日準備程序中亦為相同之證述。惟查系爭同意書係於九十年間簽署，迄原審言詞辯論期日訊問證人時，已近二年，距本院訊問時之九十三年十月十三日，則長達三年三個月，衡情常人對過往之事多只知梗概，證人曾廣隆僅上訴人鄰居，據其自陳簽署同意書當時只為至上訴人家中借用影印機而已，竟能清楚記得被上訴人究係於何日、何時至上訴人處協談及當時所言確切價額等節，則其證言是否屬實，實非無疑。（七）此外，上訴人並無證據足以證明兩造間有特約約定系爭房地之售價不得低於二千二百二十萬元。 （八）綜上所述，兩造間並無約定出售系爭房地之價格應逾二千二百二十萬元，為可以認定之事實。 七、關於上訴人主張抵銷部分： （一）上訴人提出之○○不動產鑑定公司鑑價報告，雖記載系爭房地市價值二千三百萬八千三百四十六元。惟查，鑑價結果與市場上是否果有人願意承買乃屬二事，被上訴人於九十年九月間委託訴外人日勝房屋仲介有限公司銷售時，建議委售價為一千九百萬元至一千七百萬元之間，委售期滿仍未能順利出售，可見系爭房地鑑定價格尚不足據以認定系爭房地之實際價值，是雖鑑價結果與被上訴人實際出售系爭房地價格間有差距，亦難據此即謂被上訴人受任處理出售系爭房地事宜有賤售是事實。 （二）兩造對於同意書之簽署日期雖陳述不同，惟無論如被上訴人主張係於九十年八月間簽署同意書，或如上訴人所稱係於九十年七月間簽署，系爭房地迨至九十一年一月十七日始售予訴外人蘇○○，時間相距五至六個月，顯見出售系爭房地確非一蹴可即。 （三）本院向○○銀行中壢分行函查被上訴人借貸期間，該行是否催討借款、催繳利息及有無提出查封或拍賣抵押物之聲請等事項，經○○銀行中壢分行檢送相關資料可知，該銀行雖未就系爭房地提出查封或拍賣抵押物之聲請，惟其確曾於九十年八月九日向被上訴人催繳所欠貸款本金及利息，則被上訴人主張係因上訴人未依約繳付本息，經銀行發函催繳後，才找上訴人要求同意出賣系爭房地，即非無據。而上訴人既已同意由被上訴人全權處理出售系爭房地事宜，及以出售之價金清償銀行貸款，被上訴人自得將出售款項直接清償本件貸款。且兩造並無最低出售價格之約定，此外上訴人並不能證明被上訴人違反處理委任事務之注意義務，致侵害上訴人權利，或有逾越授權範圍之情形，則上訴人以被上訴人違背兩造約定系爭房地最低出售價格之限制，且違反應盡之注意義務，對其應負賠償責任，並以賠償額與被上訴人請求數額相抵銷，即無可採。 八、按管理事務，利於本人，並不違反本人明示或可得推知之意思者，管理人為本人支出必要或有益之費用，或負擔債務，或受損害時，得請求本人償還其費用及自支出時起之利息，或清償其所負擔之債務，或賠償其損害。民法第一百七十六條第一項定有明文。查兩造於合購系爭房地之初即約定雙方各負擔系爭房屋貸款二分之一，為兩造所不爭執，被上訴人代上訴人清償上訴人應負擔之款項，消滅上訴人對他人所負私法上債務，自係有利於上訴人，且未違反上訴人本人明示或可得推知之意思，則被上訴人就其為上訴人代墊之款項，依民法無因管理之法律關係向被告請求償還，自屬有據。又被上訴人受委任者乃出售系爭房地，與被上訴人代上訴人償還借款，此為不同之法律關係，上訴人稱兩造間為委任關係，無無因管理規定之適用云云，為無足採。另被上訴人為上訴人代墊款項合計七百二十一萬九千四百三十元，亦為上訴人所不爭，從而，被上訴人依無因管理之法律關係，請求上訴人給付七百二十一萬九千四百三十元，及自起訴狀繕本送達翌日之九十二年二月二十八日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息，即有理由，應予准許。原審判命上訴人如數給付，並依聲請諭知准免假執行之擔保金額，並無不合。上訴論旨指摘原判決不當，求予廢棄改判，為無理由，應予駁回。 九、上訴人聲請傳訊證人○○不動產鑑定股份有限公司負責人（本院卷第 167 頁），業經撤回聲請（本院卷第 249 頁、第 250 頁）。 十、本件判決基礎已臻明確，兩造其餘攻擊、防禦方法，經審酌或與本件判決並無關連、或於判決結果不生影響，爰不一一論述，併予敘明。 十一、據上論結，本件上訴為無理由，依民事訴訟法第四百四十九條第一項、第七十八條，判決如主文。
其他資訊
中 華 民 國 94 年 1 月 12 日 民事第八庭審判長法 官 李瓊蔭 法 官 楊豐卿 法 官 張 蘭 正本係照原本作成。 如不服本判決，應於收受送達後二十日內向本院提出上訴書狀， 其未表明上訴理由者，應於提出上訴後二十日內向本院補提理由 書狀（均須按他造當事人之人數附繕本）上訴時應提出委任律師 或具有律師資格之人之委任狀；委任有律師資格者，另應附具律 師資格證書及釋明委任人與受任人有民事訴訟法第四百六十六條 之一第一項但書或第二項（詳附註）所定關係之釋明文書影本。 中 華 民 國 94 年 1 月 13 日書記官 何家娟 附註： 民事訴訟法第四百六十六條之一（第一項、第二項）： 對於第二審判決上訴，上訴人應委任律師為訴訟代理人。但上訴 人或其他法定代理人具有律師資格者，不在此限。 上訴人之配偶、三親等內之血親、二親等內之姻親，或上訴人為 法人、中央或地方機關時，其所屬專任人員具有律師資格並經法 院認為適當者，亦得為第三審訴訟代理人。
