案由
臺灣高等法院民事判決 94年度上字第584號上 訴 人 乙○○ 訴訟代理人 呂康德律師 被上訴人 安泰商業銀行股份有限公司 法定代理人 甲○○ 訴訟代理人 林樹旺律師 莊志成律師 當事人間請求回復原狀事件，上訴人對於中華民國94年5 月30日臺灣臺北地方法院93年度訴字第2972號第一審判決提起上訴，並為訴之追加，本院於95年1 月24日言詞辯論終結，判決如下：
主文
上訴及追加之訴均駁回。 第二審（含追加之訴部分）訴訟費用由上訴人負擔。
理由
壹、程序方面： 按訴之變更或追加，非經他造同意，不得為之。但第255 條第1 項第2 款至第6 款之情形，不在此限。又訴狀送達後，原告固不得將原訴變更或追加他訴，但如請求之基礎事實同一者，不在此限，民事訴訟法第446 條第1 項及第255 條第1 項第2 款分別定有明文。本件上訴人於原審起訴時係依民法第359 條之規定解除契約，並依民法第259 條第2 款之規定，請求被上訴人給付已收受之定金新台幣（下同）100 萬元及價金200 萬元，共計300 萬元及法定遲延利息（見原審卷第3 頁至第9頁 之起訴狀）。嗣於本院審理時，追加主張被詐欺而撤銷買賣契約，及違反誠信原則主張買賣契約無效（見本院卷第5頁 至第12頁之上訴狀）。經查兩造間係因買賣不動所產生之爭議，而衍生本件之訴訟，其請求之基礎事實同一，依民事訴訟法第446 條第1 項、第255 條第1 項第2 款之規定，上訴人上開追加之法律關係，程序自屬合法，應予准許。 貳、實體方面： 一、本件上訴人主張：被上訴人委託原審被告僑茂房屋仲介股份有限公司（下稱僑茂公司，此部分經原審判決駁回上訴人之請求，上訴人未聲明不服已確定），為其銷售門牌號碼為台北市○○區○○路357 號房屋及坐落之土地所有權應有部分（下稱系爭房屋及土地），伊乃於民國93年4 月15日經由僑茂公司向被上訴人以3,500 萬元為要約，且於買賣要約書中特別表明「①賣方安泰銀行（即被上訴人）須負擔此標的物、產權債權清楚之過戶。②賣方須保證此標的物無違建之問題」，伊並交100 萬元作為定金。嗣經僑茂公司之磋商，伊與被上訴人於同年5 月27日達成系爭房屋及土地以上開價金為買賣合意，並簽訂系爭房屋及土地之買賣契約，伊另交付價金200 萬元，計300 萬元，作為第一次價金之支付。詎伊委託建築師調閱系爭房屋之竣工圖及使用執照後，始發現系爭房屋業已變更原設計且有多處違建，顯已違反上開買賣要約書之意旨，伊乃於同年6 月14日以存證信函解除系爭買賣契約等情，爰依民法第359 條及第259 條第2 款之規定，求為命被上訴人應給付300 萬元及自93年5 月28日起至清償日止，按年息百分之5 計算利息之判決（原審為上訴人敗訴之判決，上訴人對被上訴人部分聲明不服提起上訴；對僑茂公司敗訴部分，未聲明不服已確定）。並上訴聲明： (一)原判決除確定部分外廢棄。 (二)上 開廢棄部分，被上訴人應給付上訴人300 萬元及自93年5 月28日起，至清償日止，按年息百分之5 計算之利息。 (三)願 供擔保，請准宣告假執行。 二、被上訴人則以：系爭房屋及土地係伊向法院拍賣承受而來，並非伊自建，且伊承受後並未為任何之修繕或改建工程。況系爭房屋係經上訴人多次至現場察看，始決定購買，且兩造於簽約時特別於系爭買賣契約中約定「本件房屋依現況交屋」，上訴人自不得執系爭房屋有違建為由，解除兩造間系爭買賣契約等語，資為抗辯。並答辯聲明： (一)上 訴駁回。(二)如受 不利判決，願預供擔保請准宣告免為假執行。 三、兩造不爭執事項： 被上訴人委託僑茂公司銷售系爭房屋及土地，上訴人於93年5 月27日以3,500 萬元向被上訴人購買系爭房屋及土地，並交付共計300 萬元（含訂金100 萬元）作為第一次價金之支付之事實，為兩造所不爭執（見本院卷第23頁之筆錄），並有買賣要約書及買賣契約書可證（見原審卷第11頁至第17頁），堪信為真實。 四、本件經依民事訴訟法第463 條準用同法第270 條之1 第1 項第3款 規定，整理並協議簡化爭點後，兩造同意就本院94年9 月12日準備程序中，兩造協議簡化之爭點為辯論範圍（見本院卷第37頁之筆錄）。茲分述如下： (一)上訴人得否以系爭房屋有違建瑕疵，而請求解除系爭買賣契約？經查： ⒈上訴人主張伊於93年4 月15日與僑茂公司簽訂買賣要約書時，已於該要約書內明定被上訴人需保證系爭房屋無違建問題，而系爭房屋既有違建之瑕疵，伊得解除契約云云，並提出系爭買賣要約書為證（見原審卷第11頁）。惟為被上訴人所否認，並抗辯伊未曾向上訴人保證系爭房屋無違建問題等語。查觀之系爭買賣要約書首段說明：「立要約人乙○○（以下簡稱買方）經由僑茂房屋仲介購買坐落台北市○○區○○路357 號1-4 樓之房屋及其土地持分，僑茂房屋業已提供不動產買賣說明書等資料予買方充分詳閱。現因買方承購條件與賣方出售條件尚有差距，特立此要約。買方之承購條件如下且付款方式以現金、銀行本票或當日即期支票為限。購買總價款：新台幣叁仟伍佰萬元整……」（見原審卷第11頁之買賣要約書），可知上訴人於93年4 月15日委託僑茂公司購買系爭房屋及土地，總價款為3,500 萬元，即上訴人係委託僑茂公司與被上訴人磋商，以3,500 萬元購買系爭房屋及土地之憑據。 ⒉又系爭買賣要約書第六條固約定：「【陸】買方（指上訴人）其他要約條件：「①賣方安泰銀行須負擔此標的物、產權債權清楚之過戶。②賣方須保證此標的物無違建之問題」（見原審卷第11頁之買賣要約書），惟依系爭買賣要約書【壹】條明定，上訴人要約之有效期間自該日（即93年4 月15日）起至同年5 月16日18：00時為止（見原審卷第11頁之買賣要約書），而兩造簽訂買賣契約之時間為93年5 月27日，有買賣契約書可考（見原審卷第12頁至第17頁），並為兩造所不爭執。再參酌系爭買賣要約書【貳】約定：「本要約書經賣方（指被上訴人）簽署同意出售並通知到達買方（指上訴人）時，要約始成立生效，雙方應履行簽立本約之一切義務。……」，而系爭買賣要約書下方有「賣方同意出售」欄，觀之被上訴人並未於上訴人要約期限前在系爭買賣要約書上簽字同意（見原審卷第11頁之買賣要約書），足見系爭買賣要約書於兩造簽訂買賣契約書時已逾期失效。又依約前兩造所簽訂之系爭買賣契約書第14條僅約定：「本件房屋依現況交屋，倘是否經檢測為海砂屋或輻射屋（逾國家標準時），甲方（指上訴人）得解除本契約，雙方各負回復原狀責任，……」（見原審卷第15頁之契約書），並無記載被上訴人保證系爭房屋無違建之事項。足證系爭買賣要約書記載之違建問題並無拘束被上訴人之效力。 ⒊證人即僑茂公司之職員李俊雄證稱：「．．．原告（指上訴人，下同）從（93年）3 月22日第一次看房子到（93年）4 月15日簽買賣要約書之間有看過三到四次房屋，是由我另外一個同事陪原告去看，……」、「（兩造簽買賣契約書時均）有（在場），……簽約過程中兩造曾經有就部分的條款是否應列在買賣契約書中進行過協商，後來同意不放在契約書上，至於是哪些條款，我已經不是很清楚」、「（簽買賣契約書時原告）沒有（提到系爭買賣標的有無違建情事）」等語（見原審卷第 121、122頁之筆錄）；證人即被上訴人之職員張漢昇亦證稱：「（系爭房地的出售）是由我負責，……」、「（簽訂買賣契約書）是（由我負責），除了我跟原告以外，還有證人李俊雄及他的同事，還有原告公司的法務及銀行的簽約代書江文杰。簽約之前我有將買賣契約書傳真給原告，因為原告有要求審視買賣契約書，簽約當天原告有特別就房屋是否為海砂屋或輻射屋要求被告安泰商業銀行股份有限公司具結，除此之外我印象中兩造沒有就約款再做協商」、「（簽約當天）印象中（原告）沒有（要求被告安泰商業銀行股份有限公司保證系爭買賣標的沒有違建），但是銀行一般處分的實務是會告知買受人房屋的現況依現況交屋」、「因為原告認為本件買賣標的物的風水不好，這個原因我們銀行無法接受，……」等語（見原審卷第125 頁至第127 頁之筆錄）；證人丙○○證稱：「因為（上訴人）乙○○是我們老闆娘，簽約的早上找我去幫忙，我只有看買賣契約，討論契約的幾個條款，看中這個房屋不是我，我只是當天臨時找我去看契約，我沒有看到買賣要約書」、「（當初簽約時，）沒（有講到房屋違建的問題）」等語（見本院卷第44頁之筆錄），均核與系爭買賣契約書簽訂內容相符，且兩造對於系爭買賣契約書第14條約定：「本件房屋依現況交屋，倘是否經檢測為海砂屋或輻射屋（逾國家標準時），甲方（指上訴人）得解除本契約，雙方各負回復原狀責任，有關回復原狀所需相關稅金及費用概由雙方均攤」，特別以黑體字及黑線標示（見原審卷第15頁之契約書），足見上訴人於訂約前即多次至系爭房屋察看，被上訴人同意以上訴人要約之3,500 萬元出售系爭房屋及土地，而兩造簽訂系爭買賣契約書時，特別就系爭房屋約定「依現況交屋」，且無約定系爭房屋被上訴人保證無違建之問題。是上訴人主張被上訴人需保證系爭房屋無違建之問題云云，殊不足取。 ⒋至於上訴人主張被上訴人係知悉系爭買賣要約書之情形下，經過董事會通過出售系爭房屋及土地，應受要約拘束云云，惟為被上訴人所否認。查觀之被上訴人之董事會會議記錄（見原審卷第138 、139 頁之會議記錄），係決議通過系爭房屋及土地以3,500 萬元處分，並無提及知悉系爭買賣要約書之內容。是上訴人所為之上開主張，亦不足取。 ⒌按買賣因物有瑕疵，而出賣人依前五條之規定，應負擔保之責者，買受人得解除其契約或請求減少其價金，民法第359 條前段固定有明文。惟查系爭房屋係被上訴人向法院拍賣承受，有台灣士林地方法院之不動產權利移轉證書可考（見原審卷第206 、207 頁），被上訴人抗辯伊向法院拍賣承受，並無任何增建之行為，伊交付之標的物與上訴人簽約前所見之標的物並無不同等情，上訴人對此亦未爭執。查上訴人於簽訂系爭買賣契約書前即多次至系爭房屋察看，於簽約時並由專業人士即證人丙○○陪同審閱買賣契約書內容並作修改後，兩造始簽訂契約，簽訂買賣契約書時，沒有談及系爭房屋違建之問題，有證人丙○○之證言可證（見本院卷第44頁之筆錄）。由上可知，上訴人向被上訴人購買系爭房屋時，既多次至系爭房屋察看，且知悉被上訴人係向法院拍賣承受，原可委託建築師調閱系爭房屋之竣工圖及使用執照查看，但上訴人並未調查，難謂無重大過失，而兩造所簽訂之買賣契約，又未有出賣人保證系爭房屋絕無違建之記載，被上訴人又無故意不告知有違建情事，依民法第355 條第2 項規定，被上訴人自不負擔保責任，即無賠償義務可言（最高法院49年台上字第2544號判例意旨參照）。則系爭房屋縱有違建之情形，然兩造既約定以房屋現況交屋，被上訴人除系爭房屋為海砂屋及輻射屋外，自不負物之瑕疵擔保責任，此觀系爭買賣契約書第14 條 約定自明（見原審卷第15頁之契約書）。上訴人既同意系爭房屋以現況交屋，嗣後自不得再以系爭房屋有違建為由，而依民法第359 條規定主張解除契約。是上訴人解除系爭買賣契約，自屬無據。 (二)上訴人得否依詐欺及違反誠信原主張撤銷系爭買賣契約？經查： ⒈上訴人主張系爭買賣伊係透過僑茂公司向被上訴人提出買賣要約書，要約之條款除價金外，另須保證無違建之問題，伊誤認被上訴人已接受系爭買賣要約書之條款而與之訂約，伊自得主張受詐欺而撤銷系爭買賣契約云云。惟查上訴人並未舉證證明被上訴人明知或可得而知僑茂公司有對上訴人施用詐術之證據，亦未證明僑茂公司已將買賣要約書內容告知被上訴人，而被上訴人有詐欺上訴人而簽訂系爭買賣契約之行為。又僑茂公司未將買賣要約書內容告知被上訴人，何以構成詐欺之理由？上訴人亦未說明。況上訴人於93年6 月14日即以存證信函表示系爭房屋有違建之情形，而欲解除買賣契約，有存證信函可考（見原審卷第22頁至第25頁），縱上訴人受有詐欺，於斯時應即知悉，卻遲至94年6 月20日提起上訴時始主張撤銷受詐欺之意思表示（見本院卷第10頁之上訴狀），顯逾民法第93條一年之除斥期間。是上訴人主張受詐欺而撤銷買賣之意思表示，自屬無據。 ⒉上訴人另主張系爭買賣契約係以違反公序良俗之方法訂立，違反民法第72條之規定而無效云云。惟查系爭買賣，兩造之爭執在於被上訴人出售系爭房屋時，是否保證系爭房屋無違建之問題，此純係事實之認定及法律責任之歸屬問題，與民法第148 條之誠信原則無關。是上訴人所為之上開主張，亦屬無據。 (三)又上訴人訴訟代理人於言詞辯論時經本院闡明是否就對造行使解除契約之效果，併為主張？其陳明僅就上訴人解除契約回復原狀部分為主張，對被上訴人解除契約並沒收300 萬元定金轉換成違約金部分，因認其解除無效，故對其所產生之法律效果均不在本件程序為任何主張或請求（見本院卷第70頁之筆錄）。則被上訴人解除系爭買賣契約所產生之法律效果回復原狀，及沒收300 萬元定金轉換成違約金是否過高？上訴人對此部分既不一併追加為主張，本院自不得併為審酌。此乃上訴人得否循其他法律途徑尋求解決之另一問題，附此敘明。 五、綜上所述，上訴人依民法第359 條及第259 條第2 款之規定，請求被上訴人給付300 萬元及自93年5 月28日起至清償日止，按年息百分之5 計算利息之判決，非屬正當，不應准許。從而原審所為上訴人敗訴之判決，並無不合。上訴及追加之訴論旨指摘原判決不當，求予廢棄改判，為無理由。 六、兩造其餘之攻擊或防禦方法及所用之證據，經斟酌後，認為均不足以影響判決之結果，爰不逐一論列。 七、據上論結，本件上訴及追加之訴為無理由，依民事訴訟法第449 條第1 項、第78條，判決如主文。
其他資訊
中 華 民 國 95 年 2 月 7 日 民事第七庭 審判長法 官 鄭三源 法 官 黃嘉烈 法 官 王聖惠 正本係照原本作成。 上訴人如不服本判決，應於收受送達後20日內向本院提出上訴書狀，其未表明上訴理由者，應於提出上訴後20日內向本院補提理由書狀（均須按他造當事人之人數附繕本）上訴時應提出委任律師或具有律師資格之人之委任狀；委任有律師資格者，另應附具律師資格證書及釋明委任人與受任人有民事訴訟法第 466條之一第一項但書或第二項（詳附註）所定關係之釋明文書影本。 中 華 民 國 95 年 2 月 7 日書記官 陳樂觀 附註： 民事訴訟法第四百六十六條之一（第一項、第二項）： 對於第二審判決上訴，上訴人應委任律師為訴訟代理人。但上訴人或其他法定代理人具有律師資格者，不在此限。 上訴人之配偶、三親等內之血親、二親等內之姻親，或上訴人為法人、中央或地方機關時，其所屬專任人員具有律師資格並經法院認為適當者，亦得為第三審訴訟代理人。
