辦理強制執行事件應行注意事項 第 57 條

白話解讀

辦理強制執行事件應行注意事項第57條主要針對拍賣之不動產的點交程序進行規定，以下是對每項款的釋義： （一）拍賣之不動產應在核發權利移轉證書後，根據買受人的聲請，迅速進行點交。 範例：某不動產在拍賣後被某人買受，該買受人依法聲請點交，執行法院應迅速辦理點交手續。 （二）拍賣之不動產的點交與查封時的占有狀態有關，若查封時該不動產為債務人占有，執行法院應在拍定後立即進行點交，不因後來債務人將不動產轉移給第三人占有而受影響。 範例：某不動產在查封時由債務人占有，後來債務人將不動產轉讓給第三人占有，執行法院仍應按照原查封時的情況進行點交。 （三）應點交的土地若有尚未分離的農作物，並未在拍賣前進行估價拍賣，可促使買受人與農作物使用方達成協議進行合理補償，或等待農作物收穫後再進行點交。 範例：某土地在拍賣前種植了作物，買受人與作物使用方可以協商合理的補償方案，或在作物收穫後再進行點交。 （四）當不動產所有人在抵押後在同一不動產上設定了地上權或其他權利，或將不動產出租給第三人，導致不動產價值減少，以致抵押權無法得到清償時，執行法院可依聲請或依職權移除後進行拍賣。 範例：某不動產所有人在抵押後將不動產出租給第三人，導致不動產價值減少，執行法院可根據法律職權或依聲請，在拍賣前將租賃合同終止並進行拍賣。 （五）拍賣債務人的不動產，在點交時應將債務人實際占有的部分點交給買受人或承受人。 範例：某債務人的不動產被拍賣，但由於債務人只佔有不動產的一部分，執行法院只將債務人實際占有的部分點交給買受人或承受人。 （六）當按照執行法院的規定解除債務人或第三人對於不動產的占有時，若該債務人或第三人在不動產中有其他動產，應將其取出並點交給該債務人或第三人。如無人接受點交或在點交過程中離開現場，導致無法完成點交，則應依照強制執行法第100條第2項的規定處理。 範例：某債務人或第三人在不動產中存放了動產，但當執行法院準備點交時，無人接受點交或在點交過程中離開現場，執行法院應根據強制執行法第100條第2項的規定進行處理。 （七）根據強制執行法第99條及第124條的規定，債務人包括債務人的受僱人、學徒、與債務人共同生活並同居一家之人，或基於其他類似的關係，受債務人指示並對其有管領的權力。 範例：某債務人的受僱人與債務人在同一不動產共同居住，有管領該不動產的權力，則受僱人也被視為債務人。 （八）在不動產或船舶點交後，若原占有人再度搬進該不動產或船舶，則買受人或債權人可再次聲請解除其占有。 範例：某不動產在點交後，原占有人又再度入住該不動產，則買受人或債權人可以再次聲請解除其占有。 （九）根據強制執行法第99條第2項、第124條的規定，當債務人或第三人對不動產的占有被解除後，再聲請繼續執行點交的期限限定為法律修正後，並經聲請執行法院點交。 範例：某債務人的不動產在點交時因特殊情況未能完成點交，債務人或第三人可以在法律修正後的期限內再次聲請執行法院進行點交。 （十）當出租人與承租人在租賃契約簽訂後，執行法院查封不動產，承租人不能以在查封前與債務人訂立租賃合約為由阻止點交。 範例：某出租人與承租人在租賃契約簽訂後，該不動產被執行法院查封，承租人不能以在查封前與債務人訂立租賃合約的理由阻止點交。 （十一）當第三人在查封後才開始佔用拍賣的不動產且拒絕交出時，執行法院應嚴格執行並解除其占有，將不動產點交給買受人或承受人。若第三人涉嫌犯罪行為，如竊佔執行標的物、恐嚇投標人、得標人、偽造借據、租約或有其他罪嫌，應立即移送檢察官依法偵辦。 範例：某第三人在查封後佔用拍賣的不動產並拒絕交出，執行法院應嚴格執行，解除其占有並將不動產點交給買受人或承受人。若第三人涉嫌犯罪行為，如竊佔執行標的物、恐嚇投標人、得標人、偽造借據、租約或有其他罪嫌，執行法院應立即移送檢察官依法偵辦。 （十二）當債務人或第三人在查封後才提出租賃契約，並聲稱不動產已經租出時，執行法院應進行相當的調查，如發現合約冒用他人名義或偽造情事時，應依前款規定進行處理。 範例：某債務人或第三人在查封後提出租賃契約，聲稱不動產已經租出，執行法院應對相關情況進行調查，如果發現合約中有冒用他人名義或偽造的情況，應根據前述規定進行處理。 （十三）第三人在查封前對該不動產無權占有，或其對該不動產的租賃權因執行法院的處理而被除去時，可依該款規定進行點交。 範例：在不動產被查封之前，第三人無權占有該不動產，或其對該不動產的租賃權因執行法院的處理而被除去，因此，可以根據該款的規定進行點交。