要旨
出租耕地經依法編為建築用地者,出租人依平均地權條例第七十六條規定通知承租人終止租約,其止約之效力究於何時發生 ?
法律問題
出租耕地經依法編為建築用地者,出租人依平均地權條例第七十六條規定通知承租人終止租約,其止約之效力究於何時發生 ?
討論意見
甲說:以出租人意思表示終止租約之日為準:依平均地權條例第七十六條規定,出租耕地經依法編為建築用地者,出租人為收回自行建築或出售作為建築使用時即得終止租約。且最高法院六十年六月十五日民庭總會議決議及六十三年台上字第八二八號判決均為交還土地與補償費,並非對待給付關係,不能為同時履行之抗辯,可見係以出租人之意思表示即發生終止租約之效力。 乙說:依平均地權條例第七十八條第一項規定,「經審核其已與承租人協議成立者,應准終止耕地租約」,及後段所定程序觀之,既應踐行一定程序後得由行政機關准予終止,則其終止租約之效力,自應由行政機關准予終止時始行發生。 (行政法院採此見解)
結論
現行平均地權條例第七十八條係民國六十六年二月二日修正公布之新法 (舊法稱為實施都市平均地權條例) 所增列,依其規定應以乙說為是。
研究意見
按一般租賃契約之終止,屬於私法上之行為,固以當事人以意思表示為之為已足,但關於經依法編為建築用地之出租耕地之終止,依平均地權條例第七十八條第一項規定:「經審核其已與承租人協議成立者,應准終止耕地租約」及「依前條規定標準計算承租人應領之補償,及估計其為改良土地所支付之費用,與尚未收穫農作物之價金,並通知領取。其經領取或依法提存者,准予終止耕地租約」,既應踐行一定程序後,始得由行政機關 (直轄市或縣 (市) 政府) 准予終止,則其終止租約效力之發生,自應由於行政機關准予終止時始行發生,本件以乙說為是。