要旨
出租耕地經依法編為建築用地者,出租人依平均地權條例第七十六規定通知承租人終止租約,其止約之效力究於何時發生 ?
法律問題
出租耕地經依法編為建築用地者,出租人依平均地權條例第七十六規定通知承租人終止租約,其止約之效力究於何時發生 ?
討論意見
甲說:以出租人意思表示終止租約之日為準:依平均地權條例第七十六條規定,出租耕地經依法編為建築用地者,出租人為收回自行建築或出售作為建築使用時即得終止租約,且最高法院六十年六月十五日民庭總會議決議及六十三年台上字第八二八號判決均為交還耕地與補償費,並非對待給付關係,不能為同時履行之抗辯,可見係以出租人之意思表示即發生終止租約之效力。 乙說:以出租人意思表示終止租約之日為準:按耕地三七五減租條例第六條第一項所載「本條例施行後耕地租約應一律以書面為之,租約之訂立、變更、終止或續訂應由出租人會同承租人申請登記」云云,係為保護佃農及謀舉證上便利而設,非謂凡租約之訂立、變更、終止或續訂須經登記始能生效。 (最高法院五一台上字第二六二九號判例參照) 且平均地權條例施行細則第九十三條規定,依本條例第七十八條規定終止租約之土地,應於承租人領取補償費或補償費依法提存後,由直轄市或縣(市)政府辦理終止租約登記。可見平均地權條例第七十八條規定,所謂應准終止耕地租約,或准予終止耕地租約,均係准予辦理終止耕地租約登記,而終止耕地租約登記,並非終止租約之生效要件,已如上述,故該平均地權條例第七十八條規定係基於事後審查終止租約之耕地是否平均地權條例施行細則第九十一條規定,所謂以終止租約後該土地即能供建築使用,及出租人是否給予補償費,亦即在於補救以實施平均地權條例第五十六條規定,終止租約與補償費,並非對待給付關係,承租人不能為同時履行抗辯之缺失,非謂須行政機關干預始可終止租約,況且租約訂立不須行政機關之參與,而終止租約即須行政機關積極之參與,亦非法理所容,倘若行政機關遲遲不予審核,則補償費即隨土地公告現值之升高而增加,使行政機關有機可乘,終止耕地租約之效力遲遲不能發生,亦非立法本旨,故應以出租人意思表示止約之日為準。 丙說:以行政機關准予終止時始發生終止租約之效力:按一般租賃契約之終止,屬於私法上之行為,固以由當事人之意思表示為已足,但關於經依法編為建築用地之出租耕地,其止約之效力,依平均地權條例第七十八條第一項規定,「經審核其已與承租人協議成立者,應准終止耕地租約」,及後段所定程序觀之,既應踐行一定程序後得由行政機關准予終止,則其終止租約之效力,自應由行政機關准予終止時始行發生。(司法院第一廳及行政法院均採此見解)
結論
擬採丙說。
研究意見
同意座談會研討結論。