要旨
甲將房屋出租與乙，約定租期三年，租金每年一月一日及七月一日各繳半年份租金，乙於第二年七月一日未支付下半年份租金，經甲定期催告仍未支付。甲得否以乙違反民法第四百四十條第二項租金遲付二期為由終止租約，訴請乙返還房屋？
法律問題
甲於民國七十八年一月一日將其房屋乙棟出租予乙，約定租期三年，租金每月新台幣 (下同) 十萬元，乙應於每年一月一日及七月一日各繳納半年份租金六十萬元，嗣於七十九年七月一日應繳七十九年下半年份租金六十萬元，乙均未支付，甲乃定期催告乙支付，乙置之不理，甲遂以乙違反民法第四百四十條第二項房租遲付達二期之租額之規定，終止租約，訴請乙返還房屋，有無理由？
討論意見
甲說：按房屋租賃，承租人遲付租金之總額，達兩期之租額，出租人得定相當期限催告承租人支付，如承租人於期限內不為支付者，出租人得終止契約，民法第四百四十條第二項定有明文，其所謂「兩期之租額」，係指按租金之計算方式而定，例如約定按月計算，兩期之租額為兩個月租金額，按季計算，則為兩季之租金額，至租金之支付，究係按月或按季、按年預繳，僅係支付方式而已。本題甲、乙間約定每月租金十萬元，則遲付租金達二十萬元，即係遲付租金總額達二期之租額，至甲、乙約定每半年預付六個月份租金，乃支付方式之約定，與兩期租額之計算無涉，茲乙遲付租金六十萬元，經甲定期催告仍未支付，甲依民法第四百四十條第二項終止租約，訴請返還房屋，自有理由。 乙說：民法第四百四十條第二項所謂「兩期之租額」，係按出租人與承租人約定之租金支付期數定之，須兩期租金支付期日均已屆至而未繳者，始可謂遲付兩期之租金總額，至其一期應繳納之租金額究係一年，半年或一個月份之租金，則非所問。本題甲、乙約定租金每月十萬元，每年一月一日及七月一日各繳納一次，每次應繳半年份六十萬元，足見甲乙約定之租金給付係每年份二期支付，每期六十萬元，至每月租金十萬元，僅為租金之計算單位而已，茲已遲付七十九年七月一日期之租金六十萬元，尚未達二期之租金額，從而甲之請求無理由。
審查意見
同意乙說。
研討結果
照審查意見通過 (多數採乙說) 。
座談機關
台灣高等法院
研究意見
按民法第四百四十條第二項所謂「兩期之租額」，係指已、否達到兩個支付租金之期數而言，與土地法第一百條第三款所稱「租金達二個月以上」之規定未盡相同。本題案例，甲乙雙方約定租金每年分二期給付，每期六十萬元，其遲付之租金額，並未達上開「兩期之租額」，研討結論採乙說認出租人訴請返還房屋為無理由，尚無不合。
提案機關
台灣屏東地方法院
