要旨
執行法院拍責甲所有之大樓地上區分所有建物及其所屬基地應有部分，合併拍賣同大樓地下室車位或攤位連同所屬基地，則他共有人有無優先承買權？
法律問題
執行法院拍賣甲所有之大樓地上區分所有建物及其所屬基地應有部分外，併拍賣甲在同棟大樓所有之Ａ地下室車位或攤位連同所屬基弛?車位及其基地均登記為應有部分共有) ，他共有人 (即地上建物、地下室建物或基地之共有人) 有無優先承買權？ 研討意見：甲說：共有人全部無優先承買權。 按建築法稱建築基地為供建築物本身所占之地面及其所應留之法定空地而言，觀諸該法第十一條之規定自明。又土地法第三十四條之一第四項之規定，於區分所有建物連同其基地應有部分之所有權一併移轉與同一人所有之情形不適用之，土地登記規則第七十九條亦定有明文。題示甲所有之停車位或攤位仍屬建物之一部，雖僅登記甲取得應有部分，而非特定車位之所有權全部，仍得類推適用區分所有建物之規定，且參照土地法第一百零四條，使基地與地上建物所有權人合而為一之立法精神，基地及地下室建物之他共有人均不得主張有土地法第三十四條之一第四項之優先承買權。 乙說：地下室建物他共有人對地下室建物有優先承買權，基地他共有人對基地有優先承買權。 題示甲所有地下室建物僅有應有部分，並未取得特定車位之所有權全部，與區分所有建物登記為各買受人單獨取得所有之情形有別，故不得適用區分所有建物之規定。Ａ停車位或攤位連同基地既均拍賣應有部分，依土地法第三十四條之一第四項規定：「共有人出賣其應有部分時，他共有人得以同一價格共同或單獨優先承買」。地下室建物他共有人對地下室建物自有優先承買權，基地他共有人對基地亦有優先承買權。 (惟此說，如基地之他共有人主張優先承買甲所有基地之應有部分後，得標人或承受人得承買地下室建物之應有部分；或如地下室建物之他共有人主張優先承買甲所有地下室建物之應有部分後，得標人或承受人僅得承買基地之應有部分；或基地及地下室建物之他共有人分別對基地及地下室建物分別主張優先承買時，反而使停車位或攤位與基地所有權不能單一化，造成法律關係之日趨複雜，亦非所宜。又拍賣時及拍定後，依法均應通知他共有人，如共有人數眾多，影響拍賣程序之進行。) 丙說：僅地下室建物他共有人有優先承買權，基地他共有人無優先承買權。 土地登記規則第七十九條，乃對於地上建物為區分所有，於各別所有人出賣其建物時就其建物所在基地之應有部分併同出賣之情形始有適用，然題示執行法院拍賣者為甲所有Ａ停車位或攤位連同基地之應有部分，即與區分所有建物性質有車位或攤位應有部分所有權，連同取得基地之應有部分，基地之應有部分自應附隨停車位或攤位移轉，以使所有權單一化。故基地他共有人以無優先承買權為宜。另為減少地下室建物之共有關係，地下室建物他共有人得依土地法第三十四條之一第四項之規定主張對基地及地下室建物均有優先承買權。 (此說，在地下室建物共有人亦為基地共有人之情形，不成問題，但如全棟大樓基地之共有人，非地下室建物共有人時，就基地主張優先承買權，較無法律依據。)
研討結果
多數採甲說。
座談機關
臺灣臺北地方法院 臺灣高等法院審核意見： (一)停車位或攤位 (即地下室建物) 雖為建物，但既登記為應有部分共有，並非取得單獨所有權，即與土地登記規則第七十九條所規定之區分所有建物不相同，似無該法條之適用。惟停車位或攤位，均有固定之使用位置，非如一般共有物之各共有人係按其應有部分對於共有物之全部有使用、收益之權，就此而言，類似區分所有建物，且為貫徹土地法第一百零四條使基地與地上建物所有權合而為一之精神，於停車位或攤位連同基地一併拍賣時，應得類推適用上開條文之規定，認基地及地下室建物之他共有人均不得主張優先承買權。 (二)一般大樓之地下室建物及基地，通常皆有多數共有人，且地下室建物之共有人，與基地共有人 (另有地上建物之基地共有人) 亦常不一致，於此情形，若認地下室建物或基地共有人有優先承買權，可能造成得標人或承受人僅得承買地下室建物之應有部分，或僅得承買基地之應有部分，反而使停車位或攤位與基地所有權不能單一化，造成法律關係更加複雜，而與土地法第一百零四條之立法意旨相違背，且拍賣時及拍定後依法須通知之人數眾多，影響拍賣程序之進行，故以甲說較為可取。
研究意見
一 甲在Ａ地下室之停車位或攤位是以應有部分方式登記，故拍賣之標地物是Ａ地下室之應有部分，而非停車位或攤位，惟因甲基於共有人之地位，占有共有物之特定部分 (停車位或攤位) 。故於拍定時，應將該特定部分交付拍定人；又甲在Ａ地下室之車位或攤位，既以應有部分方式登記，可見該地下室是分別共有之客體，為獨立之區分所有建築物，只不過是由多數人共有而已，合先敘明。 二 執行法院拍賣債務人之大樓地上區分所有建築物及地下室建築物之應有部分以及各該建築物之基地應有部分。基地之其他共有人有無優先承購權，應分別情形而論： (一)整棟大樓基地之其他共有人，對拍賣之大樓地上區分所有建築物及其基地之應有部分均無優先承購權：按土地法第三十四條之一第四項之規定，於區分所有建築物連同其基地應有部分之所有權一併移轉與同一人所有之情形，不適用之，土地登記規則第七十九條定有明文。該規則係依土地法第三十七條第二項之授權而制定，具有法律之效力。故執行法院就大樓地上區分所有建築物所有權連同其基地應有部分合併拍賣時，整棟大樓基地之其他共有人，對於拍賣之大樓地上區分所有建築物及其基地之應有部分，均無優先承購權。(二)整棟大樓之基地其他共有人，對同棟大樓Ａ地下室建築物之應有部分及其基地應有部分之拍賣，因其非Ａ地下室之共有人，對該地下室之應有部分之拍賣，固無優先承購權，對Ａ地下室基地之應有部分，依土地登記規則第七十九條規定，亦無優先承購權。至Ａ地下室及其基地之共有人或基地其他共有人亦為Ａ地下室之共有人時，依土地法第三十四條之一第四項規定，對地下室建築物應有部分及其基地應有部分之拍賣，有優先承購權乃屬當然。 三 Ａ地下室應有部分及其基地應有部分之拍賣，因僅限於就該地下建築物及其基地之共有人有優先承購權。故就此部分應與地上區分所有建築物分別拍定，拍賣公告不宜就二者為合併拍定之記載，以免依法有優先承購權者行使其權利時，滋生處理上之困難。若Ａ地下室性質上屬地上區分所有建築物之從物時，依民法第六十八條第二項，主物之處分及於從物之規定意旨，兩者應歸屬同一人，故自得合併拍賣之，且此際前述 (二) 、後段所稱之優先購買權，即無主張之餘地。
