要旨
縣政府於五十九年間將甲承租耕作之耕地放領予甲，甲於六十年開始繳交地價，於甲繳清地價前之七十年一月一日，縣政府再將該筆土地出租予占耕之乙，並於七十七年一月間再度與乙續租六年，而甲於七十年十二月間繳清地價並辦妥所有權移轉登記後，於七十七年十二月七日將該筆耕地出售予丙，並點交且辦妥所有權移轉登記，嗣縣政府發現出租予乙係錯誤，乃於七十九年間撤銷與乙之耕地租賃契約，問乙依民法第四百二十五條買賣不破租賃規定主張對甲有租賃關係存在，認於甲出售予丙時其有優先承買權，乃訴請塗銷丙之所有權移轉登記，有無理由？
法律問題
縣政府於五十九年間將甲承租耕作之耕地放領予甲，甲於六十年開始繳交地價，於甲繳清地價前之七十年一月一日，縣政府再將該筆土地出租予占耕之乙，並於七十七年一月間再度與乙續租六年，而甲於七十年十二月間繳清地價並辦妥所有權移轉登記後，於七十七年十二月七日將該筆耕地出售予丙，並點交且辦妥所有權移轉登記，嗣縣政府發現出租予乙係錯誤，乃於七十九年間撤銷與乙之耕地租賃契約，問乙依民法第四百二十五條買賣不破租賃規定主張對甲有租賃關係存在，認於甲出售予丙時其有優先承買權，乃訴請塗銷丙之所有權移轉登記，有無理由？
討論意見
甲說：無理由。 本件系爭耕地於縣政府出租予乙之前即放領予甲，甲受讓系爭耕地係在乙承租之前，核與民法第四百二十五條規定不符，應無該條之適用。況耕地出租人出賣耕地時，如不依耕地三七五減租條例第十五條第一、二項所定出賣條件，以書面通知承租人優先承買，而與第三人訂立契約者，依同條例第三項之規定，其契約不得對抗承租人。易言之，須乙現仍為系爭土地之合法承租人，原所有人將土地出賣與他人時，不依法通知時，其移轉所有權之行為，對於承租人始有不生效力之適用。本件縣政府發現出租予乙係錯誤，已通知乙撤銷其承租權，乙之租賃契約即已消滅，應非合法承租人，自無主張優先承購權之可言，其訴請塗銷丙之所有權移轉登記為無理由。乙說：有理由。 按民法第四百廿五條規定：出租人於租賃物交付後，縱將其所有權讓與第三人，其租賃契約對於受讓人仍繼續存在。此所謂所有權之讓與，應指所有權移轉業已生效為其要件，而不動產所有權依法律行為移轉者，非經登記，不生效力 (最高法院六十九年台上字第七二○號判例參照) 。本件系爭耕地乙自七十年一月一日起向縣政府承租，縣政府嗣於七十年十二月七日以放領為由，將系爭土地所有權移轉登記與甲，租賃契約對甲繼續存在，甲於七十七年間將系爭土地出賣與丙並完成所有權移轉登記，未以書面通知乙優先承買，依耕地三七五減租條例第十五條，乙自得主張其物權移轉契約對於乙無效，而訴請塗銷所有權移轉登記，否則以後受讓所有權者，大可藉口其所有權取得原因之債權行為成立於租賃物交付之前而逃避民法第四百廿五條之適用，使承租人無法受到該條之保護，豈能謂當？ 丙說：無理由。 按民法第四百廿五條買賣不破租賃之適用，應以出租人已將租賃標的物交付承租人為要件。本件系爭耕地之原承租人為甲，並為甲耕作占有中，於縣政府放領予甲時，已依簡易交付方式，將系爭土地交付甲占有使用，乙於七十年向縣政府承租時，縣政府自無從再將系爭土地交付乙耕作，至乙自七十年起即在系爭土地上耕作，亦僅生甲承領後有無自任耕作，縣政府得否撤銷放領問題，非謂縣政府已另將系爭土地之租賃物交付予乙。系爭土地於五十九年間縣政府即已放領予甲，並已交付，雖其移轉所有權登記係在乙向縣政府承租之後，然縣政府於乙承租時既未交付系爭土地予乙，即與前揭法條規定不符，乙自無從主張其租賃契約對於受讓人甲仍繼續有效之餘地，故甲於出售系爭耕地時，乙即非系爭耕地之承租人，自難依耕地三七五減租條例第十五條主張有優先承買權。
研討結果
採丙說。
審查意見
本件事實尚欠明瞭，擬予保留。
研討結果
撤回。
參考資料
民法第四百二十五條所定所有權讓與不破租賃之原則，應以所有權移轉業已生效為其要件。不動產所有權依法律行為移轉者，非經登記，不生效力，原審既認定系爭房屋未為保存登記，縱令屬於郭某所有，於出租後贈與被上訴人，無從辦理所有權移轉登記，自難認被上訴人已取得系爭房屋之所有權，應無民法第四百二十五條規定之適用 (六十九年臺上字第七二○號) 。
參考法條
民法 第 425 條 (84.01.16) 耕地三七五減租條例 第 15 條 (72.12.23)
