要旨
依土地法第 34 條之 1 第 4 項規定：「共有人出賣其應有部分時，他共有人得以同一價格共同或單獨優先承購。」於法院強制執行不動產拍定後，倘有多數共有人聲明願以拍定價格優先承購債務人之不動產，法律無明確規定，應如何擇定由何人優先購買始為合法適當？
法律問題
依土地法第 34 條之 1 第 4 項規定：「共有人出賣其應有部分時，他共有人得以同一價格共同或單獨優先承購。」於法院強制執行不動產拍定後，倘有多數共有人聲明願以拍定價格優先承購債務人之不動產，法律無明確規定，應如何擇定由何人優先購買始為合法適當？
討論意見
甲說：以最先提出聲明者為最優先。 ㈠優先承購權為形成權，且於拍賣期日前執行法院均通知其他共有人知照，參諸土地法第 34 條之 1 執行要點第 11 點⑵規定：「徵求他共有人是否優先承購之手續，準用土地法第 104 條第2 項規定，即優先購買權人於接到出賣通知後 10 日內不表示者，其優先購買權視為放棄。」其意僅係將土地應有部分出賣之事實及條件通知他共有人，使其知悉，故法律性質上應屬「觀念通知」。 ㈡共有人可於拍賣期日以前或於拍賣日拍定時到場聲明，則有多數共有人聲明優先承購時，應以最先提出聲明者為最優先。 乙說：依應有部分比例共同承購。 ㈠土地法第 34 條之 1 第 4 項規定共有人出賣應有部分時，他共有人得以同一價格共同或單獨優先承購，其立法意旨無非為第三人買受共有人之應有部分時，承認其他共有人享有優先承購權，以限制共有人人數增加，簡化共有關係。 ㈡上開土地法規定優先承購權係指共有人出賣共有土地或建築改良物時，其他共有人對於該共有人有請求以同樣條件訂立買賣契約之權利，則於不動產未拍定前，無從確定「同一價格」為若干，自難令共有人聲明以同一價格優先承購。 ㈢參土地法第 34 條之 1 執行要點第 11 點⑵規定：「徵求他共有人是否優先承購之手續，準用土地法第 104 條第 2 項規定，即優先購買權人於接到出賣通知後 10 日內不表示者，其優先購買權視為放棄。」其目的在徵求他共有人是否優先承購，性質上乃促請他共有人行使優先承購之「意思通知」，他共有人如未於限期內行使優先承購權，即生失權之效果，自應以符合法定程式之意思通知始足當之。又依同條項規定「…他共有人得以同一價格『共同』或『單獨』優先承購」，則除共有人中願意單獨優先購買者可單獨優先購買外，多數共有人亦得共同聲明優先承購，則有多數共有人均聲明優先購買時，應依應有部分比例共同承購。 丙說：類推適用強制執行法第90條以抽籤決定之。 ㈠是否優先承購以拍定價額之高低為決定因素，拍賣期日前無法知悉拍定價額，又不能僅憑法院所定底價揣測，自難強令共有人於事前為優先承購之聲明。 ㈡多數共有人聲明優先承購時，因優先承買之通知，實務上難使共有人均於同一時刻收受送達，為杜因其他因素送達先後產生不公平之糾紛，各賦予一定期限辦理為當，準用土地法第 104 條第2 項規定劃一於接受法院通知拍定價格後 10 日內聲明，始為合理。 ㈢多數共有人於收受拍定價格通知後 10 日內聲明優先購買，宜類推適用強制執行法第 90 條以抽籤決定之規定辦理，以擇定由何人優先承購。 ㈣若採乙說，共有人應有部分複雜之標的，應依各共有人應有部分計算應買比例，除增加計算之困擾外，若其中部分優先購買權人事後又不願意如期繳款，則本次准予優先購買全部無效，由少數共有人決定案件之程序，並連帶影響其他已經繳款之無辜優先購買之共有人權益，違背執行案件決標明確原則。
研討結果
採丙說。
審查意見
採乙說。
研討結果
照審查意見通過。並請參照司法院民事廳 96 年 6 月 8 日印行法院辦理民事執行實務參考手冊第 288 頁「優先承買權競合而優先順位相同時：如權利性質相同而未能定其順序，亦無先後之分者，則由其等按權利比例共同承買之。但部分主張優先權之共有人如棄權，其餘共有人仍得就拍賣不動產之全部共同或單獨優先承買（強注 44 ）。」
提案機關
臺灣臺北地方法院 （臺灣高等法院暨所屬法院 96 年法律座談會民執類提案 第 6 號）
參考法條
辦理強制執行事件應行注意事項 第 44 條（96.09.27） 土地法 第 34-1、104 條（95.06.14） 土地法第三十四條之一執行要點 第 11 條（95.03.29） 強制執行法 第 90 條（89.02.02）
