要旨
債權人聲請執行拍賣債務人應有部分之土地，由共有人甲與非共有人乙共同投標（比例各二分之一）而得標。 問題㈠：此時，執行法院是否應依土地法第 34 條之 1 規定通知其他共有人優先承買？ 問題㈡：如須通知，應就拍賣之應有部分全部，抑或按非共有人買受比例計算之應有部分通知即可？
法律問題
債權人聲請執行拍賣債務人應有部分之土地，由共有人甲與非共有人乙共同投標（比例各二分之一）而得標。 問題㈠：此時，執行法院是否應依土地法第 34 條之 1 規定通知其他共有人優先承買？ 問題㈡：如須通知，應就拍賣之應有部分全部，抑或按非共有人買受比例計算之應有部分通知即可？
討論意見
問題㈠：甲說：肯定說。 ㈠土地法第 34 條之 1 第 4 項規定，共有人出賣其應有部分時，他共有人得以同一價格共同或單獨優先承購。其立法意旨在使他共有人買受出賣之共有人之應有部分，以簡化共有關係。故他共有人主張優先承購，自應以自己名義，單獨或共同取得出賣之共有人之應有部分，倘行使優先承購權，惟要求另指定非共有人之第三人為權利取得人，則與優先承購權旨在簡化共有關係之立法趣旨相違，應非法律之所許（最高法院 85 年度台上字第 1052 號判決參照）。 ㈡反之，倘共有人偕同非共有人之第三人與出賣之共有人為應有部分之買賣，不唯買受之共有人，共有人以外之第三人亦因之取得權利，共有人之人數並未減少，此時應通知其他共有人行使優先承買權，始符簡化共有關係之立法目的。 乙說：否定說。 共有人買受另一共有人之應有部分，依照最高法院 72 年台抗字第 94 號判例，其他共有人無優先承買之權利，自始即確定由該買方共有人買受。此共有人買受之權利應受保障，不容任意剝奪。況第三人之加入固未能使共有人人數減少，然亦不致有所增加。且共有人願與第三人共同投標，其間通常有一定聯繫，對促進土地之有效利用未必不利。是故，在共有人及非共有人之第三人共同得標時，為維護買受之共有人權利，仍無庸通知其他共有人行使優先承買權。 問題㈡：甲說：應就拍賣之應有部分全部通知。 ㈠土地法第 34 條之 1 第 4 項所稱共有人出賣共有土地或建築改良物之應有部分時，他共有人得以同價格共同或單獨優先承購者，係指他共有人於共有人出賣共有土地或建築改良物之應有部分時，對於該共有人有請求以「同樣條件」訂立買賣契約之權而言。故他共有人行使優先購買權，應接受出賣之共有人與他人所訂原買賣契約之一切條件，不得部分不接受或予以變更（最高法院 100 年度台再字第 46 號判決參照）。 ㈡執行法院就同一債務人之同一筆不動產應有部分，未切割若干比例分別拍賣，而是合併拍賣該應有部分之全部。從而，優先承買權之行使即應受此項合併拍賣之「同樣條件」所拘束。共有人既僅得聲明優先承買其所共有之全部拍賣標的，執行法院自須就該拍賣之應有部分全部通知全體共有人行使優先承買權。此際，買受之共有人仍得主張優先承買，對於其權利尚無損害，併此敘明。 乙說：按非共有人買受比例計算之應有部分通知。 ㈠土地法第 34 條之 1 第 4 項規定共有人出賣應有部分時，他共有人得以同一價格共同或單獨優先承購，其立法意旨無非為第三人買受共有人之應有部分時，承認其他共有人享有優先承購權，以簡化共有關係。若共有人間互為買賣應有部分時，即無上開規定適用之餘地（最高法院 72 年台抗字第 94 號判例參照）。 ㈡分別共有之應有部分，乃將一所有權為量之劃分，性質上本非不可分。因此，共有人與非共有人之第三人共同買受應有部分之情形，就按該共有人買受比例計算之應有部分，屬於共有人間互為買賣，無土地法第 34 條之1 第 4 項規定之適用。其餘拍賣之應有部分，非為共有人間相互之買賣，則應依規定通知全體共有人行使優先承買權，以簡化共有關係。如此兼顧買受之共有人之權利，實為可採。
研討結果
問題㈠：採甲說。 問題㈡：採乙說。
審查意見
問題㈠：採甲說。 共有人甲與非共有人乙共同投標而得標，其拍定人已非純正之共有人，即與非共有人買受者無異，他共有人自得依土地法第 34條之 1 第 4 項規定行使優先承購權。且為避免非共有人利用此一方式排除共有人之優先承購權，亦以採上開見解為妥。故執行法院應依法通知其他共有人優先承買。 問題㈡：採甲說。
研討結果
問題㈠：㈠審查意見末句「通知其他共有人優先承買」修正為「通知全體共有人優先承買」。 ㈡照修正後審查意見通過。 問題㈡：照審查意見通過。
相關法條
土地法第 34 條之 1 第 4 項。
參考資料
資料 1 最高法院 85 年度台上字第 1052 號判決要旨： 土地法第 34 條之 1 第 4 項規定，共有人出賣其應有部分時，他共有人得以同一價格共同或單獨優先承購。其立法意旨在使他共有人買受出賣之共有人之應有部分，以簡化共有關係。故他共有人主張優先承購，自應以自己名義，單獨或共同取得出賣之共有人之應有部分，倘行使優先承購權，惟要求另指定非共有人之第三人為權利取得人，則與優先承購權旨在簡化共有關係之立法趣旨相違，應非法律之所許。 資料 2 最高法院 100 年度台再字第 46 號判決要旨： 土地法第 34 條之 1 第 4 項所稱共有人出賣共有土地或建築改良物之應有部分時，他共有人得以同價格共同或單獨優先承購者，係指他共有人於共有人出賣共有土地或建築改良物之應有部分時，對於該共有人有請求以「同樣條件」訂立買賣契約之權而言。故他共有人行使優先購買權，應接受出賣之共有人與他人所訂原買賣契約之一切條件，不得部分不接受或予以變更。
提案機關
臺灣彰化地方法院 （臺灣高等法院暨所屬法院 102 年法律座談會民執類提案 第 23 號）
