要旨
合併拍賣之數筆土地拍定後，執行法院得否僅就其中一筆土地之執行程序有重大瑕疵而單獨撤銷拍賣？
法律問題
執行法院將債務人所有之不動產 A、B、C 地號土地（應有部分均為五分之一）三筆合併拍賣，嗣經應買人甲拍定。經通知優先承買後，A 地號土地由共有人乙主張優先承買，B 地號土地由共有人丙主張優先承買，經執行法院准予乙、丙優先承買，通知兩造及原拍定人甲，並通知甲繳納 C 地號土地之尾款。收到通知後，甲聲明異議主張 C 地經查為公共設施保留地，法院漏未記載於法院公告，僅使其購得 C 地，將無法利用，損害其權益。試問：如經執行法院確認，確實有漏未記載之情事，則法院得否僅就該標別之 C 地部分撤拍？
討論意見
甲說：否定說。 （一）執行法院既將 A、B、C 地號三筆土地合併成一標拍賣，則法院須就 A、B、C 地號三筆土地同時拍定，無從僅就同一標別中之部分土地為拍定；如應買人於投標書中載明僅願買其中部分之土地，實務上亦認為該投標為無效。 （二）因此，如認為法院漏未記載應記載事項，拍賣程序有瑕疵，而認應撤銷拍賣程序，亦應將同一標別之拍賣標的全部撤銷。 （三）至於，主張行使優先承買權之共有人，既然該拍賣標的已撤銷，買賣契約已解除，則優先承買權之行使已失所附麗，無主張之餘地。 乙說：肯定說。 （一）本題所示之情形，因 A、B 地號土地經執行法院准予乙、丙分別優先承買，則原拍定人甲僅能購得 C 地號土地，但 C 地號土地因屬公共設施保留地，而執行法院漏未記載此事項，使得拍定人甲未能事前評估可能無法利用 C 地號土地，應認屬重大瑕疵，得撤銷拍賣程序。 （二）雖 A、B、C 三筆土地乃合併拍賣，惟既然拍賣條件未限制共有人應一併優先承買三筆土地，則共有人本得僅就其中部分標的主張優先承買權，而分別與債務人成立買賣契約。故既認為 C 地號土地有重大瑕疵，又同時兼顧共有人乙、丙之優先承買權利，自無不能僅撤銷 C 地號土地之理由。 （三）雖然 A、B、C 地號土地係合併拍賣，應買人無從僅選擇部分土地投標；惟如三筆土地沒有利用上之不可分性，則就 C 地之拍賣條件既認為有瑕疵得撤銷，應認為得單獨撤銷 C 地之拍定，仍維持 A、B 地號土地之拍定，較能兼顧債權人、債務人之權益。
研討結果
採乙說。
審查意見
採甲說，補充理由如下： 本件執行法院就 A、B、C 三筆土地合併拍賣而拍定，雖經共有人乙、丙分別對 A、B 土地行使優先承買權，但 C 土地既未依強制執行法第 81條第 2 項第 1 款規定，於拍賣公告上載明足以影響交易之「公共設施保留地」特殊情事，拍賣程序即有瑕疵，因 A、B、C 三筆土地合併拍賣而不可分，執行法院應將全部三筆土地予以撤銷拍定，而不得僅就 C 土地撤銷拍定，否則將來單獨拍賣 C 土地時，恐有難以拍定或拍定價額甚低情形，致影響執行債權人及債務人之利益。
研討結果
多數採審查意見（實到 70 人，採審查意見 64 票，採乙說 1 票）。
相關法條
強制執行法第 81 條，辦理強制執行事件應行注意事項第 43 點。
參考資料
資料 1 臺灣高等法院臺南分院 108 年度重抗字第 1 號裁定要旨： 按拍賣不動產，應由執行法院先期公告。前項公告，應載明不動產之所在地、種類、實際狀況、占有使用情形……或其他足以影響交易之特殊情事及其應記明之事項。拍賣之不動產已有負擔，或債務人之權利受有限制，或他人對之有優先承買權利等情形，亦應於拍賣公告載明。強制執行法第 81 條第 1 項、第 2 項第 1 款及辦理強制執行事件應行注意事項第 43 點第 6 款分別定有明文。所謂「應記明之事項」，除上開辦理強制執行事件應行注意事項規定之應記載事項外，其他依社會通念，於交易上認為重要，足以影響應買人意願者亦屬之。為使應買人事先知悉參與應買，以提高拍賣實效，並確保應買者之權益及機會均等，舉凡就足以影響應買人應買意願或其應買價格高低之事項，均應為上開條文所示拍賣公告應記明之事項。又上開規定，核其立法目的既係為使一般投標人預先明瞭執行標的物不動產之內容，從容決定投標之條件，使投標結果臻於公平，倘該拍賣公告就其應記明之事項漏未記載（如未記載債務人之權利受有限制等），使應買人對執行標的之性質認定錯誤，而與債務人、拍定人或承受人之權益息息相關，足以影響一般人參與應買之意願及不動產拍賣價格以及債務人之責任，自當屬重要之買賣條件發生錯誤，原所進行之拍賣程序即不得謂無重大瑕疵。次按都市計畫地區範圍內，應視實際情況，分別設置左列公共設施用地：一、道路、公園、綠地、廣場、兒童遊樂場、民用航空站、停車場所、河道及港埠用地。依本法指定之公共設施保留地供公用事業設施之用者，由各該事業機構依法予以徵收或購買；其餘由該管政府或鄉、鎮、縣轄市公所依左列方式取得之：一、徵收。二、區段徵收。三、市地重劃。公共設施保留地在未取得前，得申請為臨時建築使用。前項臨時建築之權利人，經地方政府通知開闢公共設施並限期拆除回復原狀時，應自行無條件拆除；其不自行拆除者，予以強制拆除。都市計畫法第 42 條第 1 項第 1款、第 48 條、第 50 條第 1、2 項亦分別定有明文。準此，拍賣之不動產是否係經依都市計畫法設置為公共設施用地，致使該不動產所有權人之權利受有上開法條所載之限制，自屬強制執行法第 81 條第 2 項第 1 款所指拍賣公告上「應記明之事項」。若不動產之拍賣公告上，關於不動產係屬公共設施用地乙節未予記載，即不得謂非關於拍賣程序之嚴重瑕疵，應許為利害關係人之拍定人或債務人、債權人（承受人）對之聲明異議，以維權益。……系爭土地既屬依都市計畫法指定之公共設施保留地，土地所有權人即債務人之權利已受限制，事業機構亦得予徵收或購買，或由該管政府或鄉、鎮、縣轄市公所依徵收、區段徵收、市地重劃方式取得，在取得前雖得申請為臨時建築使用，然經地方政府通知開闢公共設施並限期拆除回復原狀時，即應自行無條件拆除，不自行拆除者，得予以強制拆除。此一情形依社會通念，將足以影響應買人之投標意願，為交易上之重要事項，屬拍賣公告應載明之事項至明。系爭拍賣公告漏未將此事項予以載明，揆諸前開說明，其拍賣公告之記載及所進行之拍賣程序即有重大瑕疵。相對人於 107 年 7 月 5 日具狀主張因系爭拍賣公告未載明系爭土地之使用分區為「綠地」，致其買受後無法自行使用，拍賣程序有重大瑕疵，請求廢標，原法院司法事務官據此以原處分撤銷系爭拍賣程序，經核於法尚無不合。
提案機關
臺灣嘉義地方法院 （臺灣高等法院暨所屬法院 110 年法律座談會民執類提案 第 9 號）
