要旨
民法第 877 條第 2 項之併付拍賣，應否限制、調整建物所有人之出價方式？建物所有人得標後，得否聲請抵繳？
法律問題
抵押權人甲依民法第 877 條第 2 項之規定，向執行法院聲請將抵押土地上營造之第三人乙所有建物併付拍賣，法院分別標價合併拍賣建物及土地之最低價格分別為 300 萬、300 萬，總價為 600 萬，依規定由出價總價最高者得標，開標時，有甲、乙、丙三人出價，甲（債權人）就建物出價 300 萬、土地出價 500 萬，總價記載為 800 萬。乙（建物所有權人）就建物出價 3,000 萬、土地出價 300 萬，總價記載為 3,300萬。丙（一般投標人）就建物出價 500 萬，土地出價 500 萬，則本件應由出價總額最高之乙得標。 問題（一）：為避免建物所有權人乙投標應買時僅提高建物價格，是否應在拍賣條件中限制條件？ 問題（二）：建物所有權人乙得標後，是否得主張就建物部分將來得領回價金抵繳應繳納建物之價金？
討論意見
問題（一）： 甲說：肯定說。 因本件是依據民法第 877 條第 2 項規定併付拍賣，抵押權人於必要時，得以土地與其建物一併拍賣，以保護其利益，然因建物非抵押權之標的物，故抵押權人對於建物之價金，不得行使優先權，該價金之後亦須交付予建物所有權人，是以，建物所有權人乙若出價時將價金僅增加於建物上，或是債權人僅將價金增加於土地上之情形，皆有可能影響到各關係人之權益，為使土地及建物賣出價格合於市場價值，並平衡各關係人的利益，應於拍賣條件中限制條件。拍賣條件或可訂立如後例：「本件係依據民法第 877 條第 2項規定併付拍賣建物部分，建物所有權人得參加應買，本件以拍賣總價最高者得標，惟土地及建物部分之出價則由本院依拍賣公告所載土地及建物最低拍賣底價比例核定之。」或如「本件係依據民法第 877 條第 2 項規定併付拍賣第三人所有之建物，故第三人得參加應買；第三人與其他投標人競買時，如第三人為總價最高標，但土地出價低於次高標時，應以次高標者得標。又本件如由第三人得標時，則上開第三人所有之建物，不在拍賣範圍內，第三人毋庸繳交此部分價金，本院亦不核發此部分之權利移轉證書予第三人。」等。 乙說：否定說。 按對於拍賣，就應買人資格之限制，均應有法規之依據。債務人不得應買拍賣之物，固已為強制執行法所明定，惟將第三人之房屋併予拍賣，乃係兼顧社會經濟及土地用益權人利益，所採取之權宜措施，該第三人既非為執行債務人，即不得增設法規所無之限制，再次剝奪其權益，而拒絕其應買，臺灣高等法院暨所屬法院 96 年法律座談會民執類提案第 4 號意旨可資參照。次按，民法第 877條之立法精神在於使抵押權人更易於行使抵押權，從迅速實現抵押債權目的觀點來看，拍賣公告中就建物及土地既已分別訂定拍賣最低價額，無論就建物或土地，投標時均須達到最低價額且總價最高始能得標，無論投標人或建物所有權人如何出價，已能滿足保障債權人、債務人權益之立意，實無須增加法律所無規定之限制，影響投標人或建物所有權人出價意願和決定。況且併付拍賣建物所有權人並非實質債務人，建物部分若能由其買回繼續使用，亦能減少其他第三人買受後就建物執行點交或就占用問題提起訴訟之情形。 問題（二）： 甲說：肯定說。 建物所有權人雖非債權人，惟建物所賣得價金抵押權人無優先權，建物價金應返還建物所有權人，則由其先繳納鉅額不動產價金，後領取鉅額價金，徒增麻煩，且不符便民之旨，故應予准許。 乙說：否定說。 按承受不動產之債權人，其應繳之價金超過其應受分配額者，執行法院應限期命其補繳差額後，發給權利移轉證書；強制執行法第 94 條第 2 項定有明文，惟本件是依據民法第 877 條第 2 項規定併付拍賣建物，建物所有權人與債務人間並無債權債務關係，且建物所有權人亦非債權人，則解釋上抵繳規定自應無準用之餘地。
研討結果
問題（一）：採乙說。 問題（二）：採甲說。
審查意見
問題（一）：採乙說。 問題（二）：採甲說，補充理由如下： 第三人乙所有之建物併付拍賣，並得取回拍賣建物部分所得價金，其參與競標並以最高價得標，性質上與債權人承受拍賣不動產相近，自得類推適用強制執行法第 94 條第 2 項規定准予抵繳。
研討結果
照審查意見通過。
相關法條
民法第 877 條。
參考資料
資料 1 臺灣高等法院暨所屬法院 96 年法律座談會民執類提案第 4 號：
法律問題
債務人就其所有土地為債權人設定抵押權後，將之出租與第三人興建房屋，嗣於拍賣抵押物執行程序中，經執行法院以因影響抵押權而為終止該租賃關係之處分，並依債權人聲請，將房屋併付拍賣，而與土地合併拍賣之。對於上開拍賣，該興建房屋之第三人得否應買？
討論意見
甲說：否定說。 按對於拍賣，債務人不得應買。強制執行法第 70 條第 6 項定有明文。此項規定立法意旨，係依學者通說及實務上見解，以強制執行法上之拍賣，為買賣之一種，並以債務人為出賣人，債務人自不得同時又為買受人，惟仍間有不同意見，乃予明定之。則於將第三人所興建之房屋併付拍賣時，第三人既為房屋所有人，即應以其為出賣人，參照上開規定意旨，其就房屋不得同時又為買受人，因而對於房屋及合併拍賣之土地自均不得應買。又就房屋賣得之價金，非得用以清償債務，而應發還於第三人，則該第三人苟得應買，極易因其可任意抬高房屋價額而得標，造成土地部分幾無競價之可能，致執行當事人均蒙受不利，自不宜准其應買。 乙說：肯定說。 按對於拍賣，就應買人資格之限制，均應有法規之依據。債務人不得應買拍賣之物，固已為強制執行法所明定，惟將第三人之房屋併予拍賣，乃係兼顧社會經濟及土地用益權人利益，所採取之權宜措施，該第三人既非為執行債務人，即不得增設法規所無之限制，再次剝奪其權益，而拒絕其應買。況該第三人如求保有房屋，對其基地則需求最殷，無將其阻絕於市場之必要。至於對其應買如有何疑慮，此僅屬技術面之問題，似非不得在其應買時，認其僅就土地部分為之，如另有其他應買人時，則以土地部分所出價額定其得標人，或研擬其他妥適方法，以平衡各關係人之權益，而於無人應買或進行特別拍賣時，尤可允其買受，執行法院亦得省點交之勞。是第三人房屋如與土地併付拍賣，應以准其得應買為宜。
研討結果
採乙說。
審查意見
採乙說。
研討結果
照審查意見通過。惟乙說理由第 7 行至倒數第 2 行「況該第三人如求保有……亦得省點交之勞。」等字刪除。 資料 2 司法院（72）廳民二字第 0252 號：
法律問題
不動產拍賣公告載明得標人應於「得標後 7 日內繳足全部價金」，今有債權人投標競買，以最高價得標，得標當日以言詞聲請准以其債權抵繳部分價金，並聲明於法院通知補繳其差額時，即時補足。試問： （一）債權人同時為得標人時，是否應准其以債權抵繳不動產拍賣價金？ （二）若准其抵繳部分價金， 1.則債權人補繳差額之期限為何？ 2.法院是否負有通知補繳其差額之義務，亦即是否法院不通知債權人補繳，補繳期限即不能起算？
討論意見
（一） 甲說：不應准許抵繳之聲請： 依強制執行法第 94 條第 2 項之規定准補繳價金超過應受分配額者，僅債權人承受不動產者，債權人兼為得標時，則無准許之明文。 乙說：准許抵繳。 債權人兼得標人必有其應受分配額，先繳納鉅額不動產價金，後領取鉅額分配額，徒增麻煩，且不符便民之旨，故應予准許。 （二） 1. 甲說：自得標後 7 日內繳納。 法院准其抵繳，已屬便民，債權人既兼為得標人，自應遵守拍賣公告之期限。 乙說：法院應另行通知繳納差額之期限。 土地增值稅若干，每為債權人所不知，若遇多位債權人參與分配在分配表作成前債權人無從知悉其分配額若干，應繳納之差額若干，而分配表甚難在得標後 7 日內作成，故法院應另行通知，繳納差額之期限。 2. 甲說：無通知義務，補繳期限自得標日起算。 准許抵繳係法院之便民措施，不可再因債權人單方面之聲明或聲請，即增加法院之負擔。 乙說：有通知義務，補繳期限應自通知後起算。 債權人不知受分配額為若干，應補繳差額若干，法院應負通知之義務，債權人始可能依限繳足差額。亦即法院通知後，始開始起算補繳期限。
結論
（一）擬採乙說。 （二）擬採 1. 之乙說。
研究意見
一、債權人承受不動產，其應繳之價金，超過應受分配額者，執行法院應限期命其補繳差額後，發給權利移轉證書，為強制執行法第 94 條第 2 項所明定。債權人參與投標競買不動產，以最高標得標，其性質與債權人承受拍賣之不動產相近，應可準用前述條文之規定，准以其債權應受分配之金額，抵繳部分價金。惟如有差額，應命其補繳後，始得發給權利移轉書。問題（一）研討結果採乙說，認應准許以應受分配金額抵繳部分價金，並無不合。 二、又法院係准得標之債權人以其「應分配之債權額」抵繳價金，並非以其「債權額」抵繳，究應分配之債權額若干，於得標時，尚無從知悉，故法院應另定期通知債權人補繳差額。問題（二）研討結果採 1. 之乙說，亦無不合。
提案機關
臺灣臺南地方法院 （臺灣高等法院暨所屬法院 110 年法律座談會民執類提案 第 10 號）
