114 年公證實務研討會法律問題提案 第 1 號

要旨

法律問題

依公證法施行細則第 84 條第 1 項規定，辦理房屋租賃契約公證時，應以「租金總額」與「租賃物公告現值」兩者中擇其高者作為計算公證費用之依據。惟現行法制下，僅土地設有「公告現值」，房屋並無，公證人得否逕以「房屋無公告現值」為由，免除當事人提供任何房屋價值資料（如課稅現值）之義務，逕以租金總額作為唯一計費依據？

研究意見

甲說：肯定說，即公證人得僅依租金總額作為計費依據。

理由：公證法施行細則第 84 條係以「公告現值」為比價標準，此為法律上明確用語，然目前僅土地設有「公告現值」（平均地權條例第46 條、土地稅法第 12 條參照），房屋並無「公告現值」用語，則該部分計價基礎即不存在，若任意將「課稅現值」等其他價值資料強行代入，恐擅自擴張解釋並違反法律明確性原則。因此，在房屋無公告現值制度（如土地可公開查詢之現值）且條文所列僅為「公告現值」情形下，得僅以「租金總額」為依據，作為公證費用計算基準。

乙說：否定說，應要求提出供計算房屋價值資料，如房屋稅單。

理由：一、雖條文明示以「租金總額」與「租賃物公告現值」擇高計費，惟此規範本旨係要求比較兩者價值，並擇高計費，若僅因房屋部分未有明文「公告現值」一詞即不進行租賃物價額比較，逕以租金總額為基準，將無法實現法律規範意旨。

二、「公告現值」在此應解釋為係政府依法令認定、具普遍適用性之租賃物價值，並非土地制度中之專屬名詞。因房屋「課稅現值」係依房屋稅條例第 11 條，由地方政府根據定期公告之「房屋標準價格」、加上折舊率及地段等予以核定，具有普遍性與客觀性，為現行公證實務參採之比價依據（司法院民事廳86 年 12 月 31 日 86 廳民三字第 28731 號函）。雖「課稅現值」僅供所有權人與稅務機關查詢，非屬公開資訊，惟其相關計算依據（房屋標準價格）經政府每三年定期公告，應可作為條文所稱「公告現值」在房屋部分之合理對應。故條文所稱「公告現值」，應含此具有公告依據、足資合理反映租賃物價值之課稅資料。若僅以租金總額計費，未併予考量房屋價值，將有違擇高原則，亦恐損及收費之公平性，尤以短期租賃或租金偏低、房屋價值較高者為甚。

三、綜上，公證法施行細則第 84 條所稱「租賃物公告現值」，應係指可相對反映租賃物價值之基準。即得以房屋之「課稅現值」作為依據，與租金總額比較後擇高者計費，方能落實條文規範意旨，確保收費之公平性與法律適用之完整性。

研討結果

審查意見

臺灣臺中地方法院：採乙說。

理由：同研究意見乙說。

臺灣彰化地方法院：採乙說。

理由：同研究意見乙說。

修正乙說：否定說，應要求提出供計算房屋價值資料，如房屋稅單或房屋稅籍資料等。

理由：一、雖條文明示以「租金總額」與「租賃物公告現值」擇高計費，惟此規範本旨係要求比較兩者價值，並擇高計費，若僅因房屋部分未有明文「公告現值」一詞即不進行租賃物價額比較，逕以租金總額為基準，將無法實現法律規範意旨。

二、按房屋稅係依「房屋現值」按規定之稅率課徵，房屋現值則由主管稽徵機關依據不動產評價委員會評定之標準核計而得，房屋稅條例第 5 條、第 10 條定有明文。又不動產評價委員會評定之房屋標準價格，以同條例第 11 條第 1 項規定之 3款基準為依據，並由直轄市、縣（市）政府公告之。審酌前開所稱「房屋現值」係政府依法令認定，而具有普遍性與客觀性之標準，其作為房屋稅課徵稅基一節，與「土地公告現值」作為土地增值稅、遺產稅、贈與稅之稅基相等同，現行公證實務亦參採其作為比價依據（司法院民事廳 86 年 12 月 31 日86 廳民三字第 28731 號函）。若僅以租金總額計費，未併予考量房屋價值，將有違擇高原則，亦恐損及收費之公平性，尤以短期租賃或租金偏低、房屋價值較高者為甚。

三、綜上，公證法施行細則第 84 條第 1 項所稱「租賃物公告現值」，應係指可相對反映租賃物價值之基準，如房屋稅單或房屋稅籍資料所載資訊，以之與租金總額比較後擇高者計費，方能落實條文規範意旨，確保收費之公平性與法律適用之完整性。

研討結論

多數採修正乙說（表決結果：實到 34 人，採甲說 0 票，採乙說 4 票，採修正乙說 27 票，棄權 3 人）。

參考資料

司法院民事廳 86 年 12 月 31 日 86 廳民三字第 28731 號函。

提案機關

臺灣臺北地方法院（114 年公證實務研討會法律問題提案 第 1 號）

附件

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