臺灣橋頭地方法院民事判決

原告

孫漢名

訴訟代理人

楊惠芬

被告

維崗建設有限公司

法定代理人

杜志釗

訴訟代理人

郭清寶律師

鍾靚凌律師

上列當事人間請求返還價金等事件，本院於民國111 年3月23日言詞辯論終結，判決如下︰

主文

事實及理由

一、原告主張：兩造於民國105 年4月11日，簽訂預定房地買契約書（下稱系爭契約），約定由原告向被告購買建案名稱：巴黎行旅Ｄ棟第12樓，地址為高雄市○○區○○○街000號12樓之3號房屋（下稱系爭房屋），並於系爭契約第11條第1 項約定：「本建築工程於民國105年12月31日前開工，民國108年12月31日之前完成主建物、附屬建物及使用執照所定之必要設施，並取得使用執照」。系爭契約增修條文第11條約定：「

一、本建築工程第一期Ａ、Ｂ、Ｄ棟於民國105年12月31日前開工，民國108年12月31日之前完成主建物、附屬建物及使用執照所定之必要設施，並取得使用執照。二、賣方如逾前款限期為開工或未取得使用執照者，每逾一日，應按已繳房地價款依萬分之五單利計算遲延利息予買方」。本件系爭房屋依契約，應於108年12月31日前完工並取得使用執照，卻遲至109年3月17日，才第一次取得部分建物使用執照（下稱使用執照一）、109年7月21日才取得另外建物之使用執照。被告取得全部建物使用執照之日期為109年7月21日（下稱使用執照二），已遲延202日。而截至108年12月31日，原告已繳納房地價款為新台幣（下同）137萬元，另於108年5月22日繳納547萬元之尾款，按系爭契約增修條文第11條規定，被告應給付原告261,370元之違約金，然被告僅給付違約金52,745元，故尚有208,625元之違約金需返還。爰依系爭契約增修條文第11條約定提起本訴訟，並聲明：被告應給付原告208,625 元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息5 ％算之利息。願供擔保，請准宣告假執行。

二、被告則以：系爭房屋之使用執照一（含主建物、附屬建物、使用執照必要事項）於109年3月17日核發，而109年7月21日所核發之使用執照二系「小巨蛋」建物（下稱小巨蛋），原本規劃所有權並非登記予住戶，而係完成後捐贈予管理委員會。系爭房屋因於109年3月17日才取得使用執照，遲延77天部分，業已給付原告52,745元之違約金。至於小巨蛋並非契約增修條文第11條第一期Ａ、Ｂ、Ｄ棟之主建物、附屬建物或使用執照必要設施，是小巨蛋雖於109年7月21日才取得使用執照，因非屬系爭契約增修條文第11條之主建物、附屬建物、使用執照設施之範圍，原告依該條請求給付違約金，至無理由。並聲明：原告之訴駁回，如受不利判決，願供擔保免為假執行。

三、本院之判斷：

㈠查兩造於105 年4 月1日簽立系爭契約，約定原告購買系爭房屋，又系爭房屋依系爭契約增修條文第11條規定，應於108年12月31日之前完成第一期Ａ、Ｂ、Ｄ棟之主建物、附屬建物及使用執照所定之必要設施，並取得使用執照。但於109年3月17日，才第一次取得使用執照一、109年7月21日才取得小巨蛋之之使用執照二。被告已依系爭契約增修條文第11條規定，依照使用執照一取得之109年3月17日為基準，支付遲延77天之違約金52,745元與原告等情，為兩造所不爭執，並有原告提出之預定買賣契約書、使用執照一、使用執照二為憑（本院卷第23-78頁、第83-105頁）為憑，復為被告不爭執，堪認屬實。

㈡原告另主張，本件應依使用執照二之取得日期109年7月21日為基準，計算遲延日數等語。惟查使用執照二，係小巨蛋之使用執照，為兩造所不爭執。而系爭契約增修條文第11條係約定：「一、本建築工程第一期Ａ、Ｂ、Ｄ棟於民國105年12月31日前開工，民國108年12月31日之前完成主建物、附屬建物及使用執照所定之必要設施，並取得使用執照。二、賣方如逾前款限期為開工或未取得使用執照者，每逾一日，應按已繳房地價款依萬分之五單利計算遲延利息予買方」（見本院卷36-37頁），是原告得請求違約金者，限於被告未於108年12月31日前完成第一期Ａ、Ｂ、Ｄ棟之 「主建物」、「附屬建物」、「使用執照所定之要必設施」，並取得使用執照。而依系爭契約第三條房屋出售面積及認定標準所列：主建物（含陽台）面積28.99坪、附屬建物（雨遮）0.71坪、共有部分14.56坪，合計44.26坪（見本院卷第25頁）。顯然系爭契約所稱之主建物應為原告專有部分（系爭房屋加雨遮）；附屬建物則為雨遮。故原告於主張小巨蛋為主建物或附屬建物乙節（本院卷158-159），顯與系爭契約所述不符，難以採認。再依原告所舉之使照後交付圖（本院卷第65頁），該圖示除了Ａ、Ｂ、Ｃ、Ｄ、Ｅ五棟建築外，亦將小巨蛋標示在內，而系爭系爭契約增修條文第11條則約定：「一、本建築工程第一期Ａ、Ｂ、Ｄ棟於民國105年12月31日前開工，民國108年12月31日之前完成主建物、附屬建物及使用執照所定之必要設施，並取得使用執照。」，顯然系爭契約確約定，應於108年12月31日前完工者，僅限系爭工程Ａ、Ｂ、Ｄ棟。對照小巨蛋使用執照（即系爭使用執照二），標明用途為「管委會使用空間」（本院卷101頁），系爭房屋於販售之初所標榜小巨蛋用途則為健身會館（見本院見167頁銷售廣告），堪認小巨蛋係提供該社區住戶健身休閒所用，對照系爭條約上開約定，一般人應能理解，僅須於全部社區住戶大樓完工（即包含Ｃ、Ｅ棟）時，取得小巨蛋使用執照即可，故小巨蛋非屬系爭使用執照一所定之必要設施，亦堪認定。

㈢綜上，小巨蛋並非系爭契約增修條文第11條所定系爭工程Ａ、Ｂ、Ｄ棟之主建物、附屬建物、或使用執照所定必要設施。故原告主張，應依小巨蛋使用執照之取得日期109年7月21日為基準，計算遲延日數等語，尚與系爭契約增修條文第11條第1項所定不符。原告據此，請求給付違約金，為無理由，應予駁回。

四、綜上所述，原告依據系爭契約增修條文第11條第約定，請求被告給付208,625 元及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息5 ％計算之利息，為無理由，應與其假執行之聲請，併予駁回。

五、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及證據，經本院斟酌後，核與判決結果不生影響，爰不另論述，併此敘明。

六、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。