111年度橋小字第1486號｜民事：返還押租金｜裁判日期：112 年 03 月 30 日

臺灣橋頭地方法院民事小額判決 111年度橋小字第1486號原告誠弘科技有限公司法定代理人余佳儫訴訟代理人余易達被告吳佳容上列當事人間請求返還押租金事件，本院於民國112年3月7日言詞辯論終結，判決如下：主文被告應給付原告新臺幣參仟元，及自民國一百一十一年八月六日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息。原告其餘之訴駁回。訴訟費用新臺幣壹仟元由被告負擔十分之一，餘由原告負擔。本判決關於原告勝訴部分得假執行；但被告如以新臺幣參仟元為原告供擔保，免為假執行。事實及理由一、原告主張：原告前向被告承租門牌號碼高雄市○○區○○路000 號4樓之5房屋（下稱系爭房屋），並簽訂租賃契約（下稱系爭契約），約定租期自民國110年7月7日至111年7月6日，租金每月新臺幣（下同）50,000元，每次繳納6個月租金；如承租方提前終止組約，應賠償違約金10,000元，簽約當時並繳納押租金100,000元。嗣原告因系爭房屋環境不佳，由原告法定代理人之父乙○○於111年1月5日當面告知被告不再續租，並支付3個月租金後，於同年4月10日完成搬遷，且已請人打掃完畢，依約被告本應退還原告78,641元，但被告竟以原告未提前預告為由，多扣一個月租金50,000元及搬遷清潔費用3,000元，僅退還原告42,308元（押金100,000元-水電瓦斯4,692元-違約金50,000元-清潔費3,000元=42,308元），尚欠差額36,333元未給付原告，爰依系爭租約提起本件訴訟。聲明:被告應給付原告36,333元。二、被告則以：依系爭契約約定，原告應提前一個月通知終止租約，違約金金額才是10,000元，否則應賠償一個月租金50000元，其是111年3月才經由仲介得知原告4月就要退租。另系爭契約有約定承租方應專業清潔返還，原告並未為之，故其扣除找人清潔之費用3,000元等語，資為抗辯。聲明:原告之訴駁回。三、本院之判斷： (一)原告主張兩造前簽訂系爭契約，約定由原告以前述條件向被告承租系爭房屋，並給付100,000元押租金，嗣原告提前終止租約，並於租約期滿前之111年4月10日遷離系爭房屋等事實，有系爭租約可參（雄院卷第13至27頁），且有證人即經手系爭租約之房仲丙○○之證述可參（本院卷第24至26頁），且未據被告爭執，堪以認定。又系爭房屋退租後，押金應扣除水電費4,692元，為兩造所不爭，且與證人丙○○之證述相符（本院卷第25頁），堪以認定，以下爰就被告扣除違約金及清潔費有無理由分敘之。 (二)系爭租約第13條「提前終止租約之約定」第2項約定「依約定得終止租約者，租賃之一方應於（勾選）一個月前...（按:中間原本印刷之文字被用橫線劃掉並蓋章）一方逕行終止租約者，應賠償他方1萬元（按:金額為手寫填載）違約金。但應住滿半年方適用」等語；同條第3項約定「依約定不得終止租約者，提前終止租賃之一方同意賠償他方1個月（按:1個月為手寫填載）租金額之違約金」，有系爭契約影本在卷可稽（雄院卷第15頁）。上開契約文字因為有一部分被直接用橫線劃掉，語意上並非完全連貫，但從第2項關於一個月前終止租約...應賠償1萬元等用語，及第3項約定提前終止租約者應賠償1個月租金，且上述條款中「1萬元」、「1個月」都是特地以手寫填載之情形，應認兩造是有意區分承租方是否提前1個月向他方終止租約，而為不同之違約金約定，若有提前通知，就只要賠償10,000元，否則應賠償1 個月租金，蓋若非如此，即無特地寫上2種不同違約金之實益，對照原告於本院審理時亦陳稱:當初協調好先租半年，若提前告訴被告就罰10,000元等語（本院卷第41頁），堪認被告辯稱系爭契約是約定提前1個月通知終止租約，違約金才是10,000元等語，當屬可採。經查： 1、租賃契約是一方將物品提供給他方使用一定期間，他方則支付租金作為代價之契約，故承租人能夠租賃物品使用到何時，對租賃契約而言屬於關鍵要素，契約當事人就此為意思表示時，自應具體至讓他方能夠判斷契約存續期間之程度。原告主張乙○○於111年1月5日就已經當面告知被告不再續租，並於同年4月10日完成搬遷，故原告已提前超過1個月通知云云，惟有關111年1月5日當時之情形，乙○○於本院111年12月 13日審理時以原告訴訟代理人身分陳稱: 當天雙方在系爭房屋樓下因為租金之事發生爭執，吵到我不想跟被告講，就說我不租了，被告說「你是要到四月?」，我說對，我太太在旁邊可以證明云云（本院卷第26頁）。而乙○○之配偶丁○○於本院112年1月11日審理時，到庭證稱:當時我們住在系爭房屋覺得有一些問題，有想要提前解約，111年1月5日當天我與乙○○正要出門，乙○○去開車，我在系爭房屋樓下管理室遇到被告，被告問我是否還要繼續住，後來乙○○開車過來，我就坐上車，被告在車子旁邊跟乙○○對話，雙方討論得不是很和諧，我有聽到乙○○說不然我頂多讓你扣1萬元，乙○○有說不租了，好像就是說租到那個月還是延幾天，我當時沒有聽到4月這個日期等語（本院卷第38至40頁）；乙○○嗣於同次期日陳稱其當時是跟被告說過完年就不租了等語，丁○○亦改稱其有聽到說過完年就不租等語（本院卷第41頁）。故依照乙○○及丁○○之上開陳述，可知乙○○與被告雖然可能當天確實有發生爭執，且乙○○曾經表明不會住到租約期滿之意思，但關於當時乙○○有無明確表示何時終止契約乙節，因乙○○、丁 ○○先後陳述有所不一（上開陳述中先後出現「到四月」、「沒有聽到四月」、「好像就是那個月延幾天」、或「過完年就不租」等數個時間點）」，無從認定乙○○當時業已具體明確對被告為此表示，即難為有利原告之認定。 2、再者，因系爭租約是由原告「誠弘科技有限公司」與被告簽訂，而乙○○並非原告公司之負責人，故即使乙○○是原告公司負責人的父親，其對外所為意思表示也不會當然歸屬於原告公司。至原告負責人甲○○雖於本院審理時到庭證稱:乙○○在原告公司雖未掛職位，但我們都叫乙○○余總，公司的事情實際上都是乙○○在處理，我只是掛名負責人等語（本院卷第70 頁），但即使甲○○所述屬實，因本件依乙○○、丁○○之上開陳述，均未顯示乙○○對話時，有表明代理原告公司之意，其所為是否能夠發生對原告發生效力，應就是否成立隱名代理而為判斷。按隱名代理之成立，須代理人為法律行為時，雖未以本人名義或明示以本人名義為之，惟實際上有代理本人之意思，且此項意思為相對人所明知或可得而知者，始足當之（最高法院103 年度台上字第781號民事判決要旨可資參照）。故乙○○與被告對話當時若有代理原告之意思，其所為終止契約之意思表示要對原告發生效力，應以被告對此明知或可得而知為前提。惟本件兩造簽訂系爭契約，是由原告的員工陳先生經由甲○○授權持原告之印章前往簽約，有甲○○於本院審理時之證述可參（本院卷第73至74頁），且原告亦自陳是員工去看房子等語（本院卷第75頁），再佐以系爭契約上「入住人員」欄之記載，僅有「余品瑤」、「丁○○」（雄院卷第19頁），並無乙○○，故本件對被告而言，余義達既非契約當事人，亦未曾於看房、簽約時出現，又未列名於系爭契約，實難認定被告就乙○○代理原告之事明知或可得而知，故即使認定乙○○於111年1月5日有告知被告要在4月終止租約，仍難逕認該意思已經對原告發生代理之效力。 3、從而，本件無從認定原告已經於111年1月5日提前告知被告要在同年4月終止租約之事，而被告辯稱其於3月經由仲介知道此事等語，核與證人丙○○證稱其於111年3月25日發訊息詢問原告是否住得還OK，原告職員陳先生才於3月28日回覆表示只住到4月6日，其此時才知道原告不續租等語相符（本院卷第24頁），是本件僅能認定原告曾於3月間透過職員陳先生表達不續租之意，此時間距離原告終止租約未滿1個月，被告依前揭契約約定扣除1個月租金，即非無據。 (三)系爭契約第5條第6點約定承租方退租時，應由承租方專業清潔返還，有系爭契約可稽（雄院卷第13頁）。原告主張其退租時已經請人打掃等語，核與證人丙○○證稱: 當時有兩位仲介人員到場，看得出來有清潔過、承租方有找人清，但是否符合需求需雙方協調等語（本院卷第25頁）相符，堪認原告主張並非無稽，至被告雖辯稱系爭房屋仍有清潔需要、其另外找人清潔支出3,000元云云，但並未就此部分舉證，尚難憑採，故被告扣除此部分3000元，難認有據。四、綜上所述，被告扣除水電費及違約金部分為有理由，扣除清潔費3,000元則屬無據，從而原告主張被告應給付原告3,000元，及自起訴狀繕本送達翌日即111年8月6日起（見雄院卷第43頁）至清償日止，按週年利率5%計算之利息，為有理由，應予准許，逾此範圍之請求，則無理由，應予駁回。五、本件原告勝訴部分係法院依小額程序為被告敗訴之判決，爰依民事訴訟法第436 條之20之規定，依職權宣告假執行；並依同法第436 條之23準用第436 條第2 項，適用同法第392 條第2 項規定，依職權宣告被告如預供擔保，免為假執行。六、本件事證已臻明確，兩造其餘主張陳述及所提之證據，經審酌後於本件判決結果無影響，爰不逐一論述，附此敘明。七、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第79條。中　　華　　民　　國　　112 　年　　3 　　月　　30　　日橋頭簡易庭法官呂維翰以上正本與原本相符。民事訴訟法第436條之24第2項：對於本判決之上訴，非以違背法令為理由，不得為之。如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀，並須表明原判決所違背之法令及其具體內容與依訴訟資料可認為原判決有違背法令之具體事實之上訴理由（須按他造當事人之人數附繕本）。中　　華　　民　　國　　112 　年　　3 　　月　　30　　日書記官薛如媛訴訟費用計算式：裁判費 1,000元合計 1,000元

橋頭簡易庭111年度橋小字第1486號

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