臺灣彰化地方法院101年度訴字第310號｜法律人

臺灣彰化地方法院民事判決　101年度訴字第310號原　　　告　金帝寶建設有限公司法定代理人　黃月珠訴訟代理人　施廷勳　律師被　　　告　張嘉煥上列當事人間請求返還無權占有物等事件，本院於民國101年7月18日言詞辯論終結，判決如下：主文被告應將坐落彰化縣和美鎮○○段139地號土地上，如附圖即彰化縣和美地政事務所民國101年5月8日土地複丈成果圖所示編號Ａ、面積89平方公尺之1層鋼骨造建物騰空返還原告，並應自民國101年4月7日起，至遷讓返還前開建物之日止，按月給付原告新台幣28,000元。原告其餘之訴駁回。訴訟費用由被告負擔。本判決第1項於原告以新台幣18萬元供擔保後，得假執行。但被告如以新台幣51萬8,000元預供擔保，得免為假執行。原告其餘假執行之聲請駁回。事實及理由一、原告主張㈠、聲明： ⑴被告應將坐落彰化縣和美鎮○○段139地號土地上，如附圖即彰化縣和美地政事務所民國101年5月8日土地複丈成果圖所示編號Ａ、面積89平方公尺之1層鋼骨造建物騰空返還原告。 ⑵被告應自101年1月7日起，至遷讓返還前項建物之日止，按月給付原告新台幣（下同）28,000元。 ⑶訴訟費用由被告負擔。 ⑷願供擔保請准宣告假執行。㈡、原因事實及訴訟標的： 1.坐落彰化縣和美鎮○○段139 地號土地上，如附圖即彰化縣和美地政事務所101 年5月8日土地複丈成果圖所示編號Ａ、面積89平方公尺之一層鋼骨造建物（下稱系爭建物），為原告所有。兩造於98年2月1日，就該建物訂立「店位租賃契約書」，由原告將該建物出租與被告經營自助餐廳，租期自98年3月1日起至100年2月28日止，每月租金14,000元，並於租賃契約書第2條第4款、第9條第2款分別約定於租賃期滿之後，原告願意出租時，被告有優先承租權，但應於租期屆滿前一個月以書面為續租之表示，經原告允諾後另定新約。否則租期屆滿，被告應即交還租賃物，如果藉故稽延，自逾期之第7日起，照租金之2倍計付違約金。 2.嗣於100年2月28日租期屆滿前，被告未於一個月前以書面向原告為續租之通知，經原告派員數度通知被告搬遷及返還租賃物，被告均以另覓他處需時籌措為由，要求續租數月。因此兩造方三度合意另訂租期各為100年3月1日至同年5月31日、100年6月1日起至同年8月31日、100 年9月1日起至同年12月31日之三次短期租約。詎最後1次租賃關係於100年12月31日屆滿後，被告仍遲未返還租賃物，經原告於101年1月間通知返還租賃物，被告表示在101年3月底搬遷，原告不得已同意寬限，且自斯時起未再收取租金。然而被告屆期竟拒不搬遷，更大開口要求賠償其搬遷損失450 萬元，無異於藉端恐嚇取財。 3.兩造間就系爭建物之租約已因租期屆滿而消滅，被告未依約交還租賃物，藉故繼續占用該建物迄今，為無權占有，並應按月給付租金二倍即28,000元計算之違約金，為此本於所有權之物上請求權、租約屆期消滅後之租賃物返還請求權及前開租賃契約第9條第2款違約金之約定，提起本件訴訟（起訴時並請求違約金自遲延時起之法定利息，嗣於最後言詞辯論時撤回）。二、被告則以：向原告承租系爭建物時，該建物只有搭屋瓦，隔間設備都是被告於租用後再施設，原告違反訂約時雙方就建物旁不得租與他人宰殺雞鴨之約定。租約期滿後，被告要續租，原告亦前來收租至100 年底，雙方應成立不定期租約，被告並未與原告人員談延長租約幾個月之事。原告公司綽號「阿不拉」(指訴外人尤昱誠）之人，雖曾於100年11月間找被告到其辦公室要求搬遷，但被告沒有答應。後來「阿不拉」又來找被告談，被告以系爭建物之裝潢及設備花費達85萬元為由，要求搬遷補償，「阿不拉」竟憤而拍桌，並且找人拍照。至於證人林琦皓雖曾前來找過被告，但她不是老闆，無權作何決定等語，資為抗辯。三、原告主張系爭建物為其所有，兩造於98年2月1日就該建物訂立店位租賃契約書，約定租期自98年3月1日起至100年2月28日止，月租金14,000元，該租期屆滿後被告繼續按月繳納租金至100年12月31日止之事實，有原告所提店位租賃契約書影本為證，並為被告所自認，復經本院會同彰化縣和美地政事務所派員現場勘測屬實，分別製有勘驗筆錄及如附圖所示之土地複丈成果圖在卷可參，堪信為真實。四、原告主張在前開租約期間於100年2月28日到期後，因被告三度以另覓處所費時為由，要求寬限數月再搬遷，原告同意後，雙方另訂租期各為100年3月1日至年5月31日、同年6月1日起至同年8月31日、同年9月1日起至同年12月31日之3次短期租約，被告亦繳租金至同年12月31日止，雙方租約於最後一次短期租約屆滿後消滅等情。被告除就繳租至100年12月31日止無異詞外，辯稱：伊未與原告人員談延長租約數個月之事，在原訂租期屆滿後原告繼續收租，雙方應成立不定期租賃等語。故兩造之爭點，主要為雙方間之租賃關係是否有視為以不定期限繼續契約之情形？敘述如下： 1.按租賃期限屆滿後，以原定租賃同一內容，延長其期限，發生新租賃關係者，為租賃更新。其情形如由當事人約定者，經雙方以合意更新租賃契約，稱為約定更新，本質為契約行為（最高法院85年台上字第1222號判決可供參考），其更新之期限，解釋上不得逾20年外，更新之次數則無限制，如民法第449條第2項之規定是。如係依法律規定者，稱為法定更新，民法第451條規定之租約默示更新即是。依此規定，租約法定更新之要件為於租賃期限屆滿後，承租人繼續為租賃物之使用收益，且出租人不即為表示反對之意思。而此所謂表示反對之意思，指反對續租，不許使用收益之意思表示。如於訂約之際，訂明期滿後絕不續租、續租應另訂契約、或期滿再訂等字樣，或於租約行將屆滿之時，向承租人預為表示不願繼續契約者，均難謂不發生阻卻續租之效力（最高法院41年台上字第433號、42年台上字第493號、55年台上字第276號判例意旨參照)。換言之，阻卻繼續租約之效力，在出租人方面係以有無即表示反對之意思為條件，而非以有無收取使用收益之代價為條件，苟無即表示反對之意思，縱未為使用收益代價之收取，其要件仍為成就，苟已即為反對之意思表示，縱為使用收益代價之收取，其要件仍為不成就（最高法院47年台上字第1820號判例參照）。 2.查兩造間前開店位租賃契約第2條第4款約定：「租賃期滿後，甲方（即原告）願意出租時，乙方（即被告）有優先承租權，但乙方須於並租期屆滿前１個月以書面向甲方為續租之表示，經甲方允諾後應另訂新約，否則租約期滿，乙方願立即遷出，交還租賃物。」等語。足見雙方於訂約之際，已預為明訂租期屆滿後，應經雙方合意另訂新約，否則租約期滿，被告應遷出交還租賃物之意旨。依前開說明，自有阻卻續租之效力，並無民法第451條租約默示更新規定之適用。再者，原告於原訂租期屆滿後，曾指派其會計人員林琦皓數度到被告經營自助餐店之系爭建物，向被告表示原告要收回租賃物，業據證人林琦皓到庭具結證述屬實。被告亦自承：證人林琦皓曾因系爭租約收回租賃物前來找伊，伊以證人林琦皓不是老闆，並無權決定，要求證人找老闆來談；原告公司綽號「阿不拉」的老闆亦曾在100 年11月左右，找伊去辦公室要求伊搬遷，但伊未答應；伊曾於101 年農曆過年後，書寫信函1紙，要求原告老闆「阿不拉」給予搬遷補償148萬元等詞。由此可見，在原訂租期屆滿後，除如原告所主張曾因同意被告延期搬遷，而與被告三度續訂期限為3或4個月之短期租賃契約（屬於約定更新性質），兩造間並無另訂逾一年新租約之情事，且於該短期租約屆滿前，原告亦數次派人向被告催促屆滿應返還租賃物無訛。至於證人曾金針（即被告之配偶）並非租約當事人，其證稱：原訂租約期滿後，原告人員與被告商談內容，伊因不在場均不知道其內容，證人林琦皓都是與被告談，從來沒有與伊談過，伊也未曾主動與證人林琦皓談等詞，顯無從資為兩造有利或不利之認定。茲兩造訂立之租賃契約書，已事先明訂租約期滿續租應經原告允諾另訂新約，否則租約期滿，被告應立即遷出交還租賃物，自有租約期滿即為表示反對承租人續租之意思，而無租約法定更新規定之適用。被告在原訂租約屆滿後，既除如原告所稱曾三次合意更新短期新約以外，未曾與原告另訂租約，其以原告曾繼續收租至100年底，抗辯兩造間應視為以不定期限繼續租約，尚非可採。五、按租賃定有期限者，其租賃關係，於期間屆滿時消滅；承租人於租賃關係終止(消滅）後，應返還租賃物，民法第450條第1項、第455條前段定有明文。另所有人對於無權占有其所有物者，得請求返還之，復為民法第767條第1項前段所規定。兩造間在原訂租約期滿後，並無成立視為以不定期限繼續契約之法定更新情形，原告主張雙方就系爭建物之租約，自100年12月31日第3次短期租約期限屆滿起消滅，自堪以採取。則被告自租賃關係消滅後，即負有返還租賃物之義務，而欠缺繼續占用系爭建物之正當權源，應構成無權占有。原告為系爭建物之所有權人，其本於所有權之作用及租賃物返還請求權，請求被告將該建物騰空返還，於法即屬正當，應予准許。六、另前開租賃契約書第9條第2款約定：「乙方於終止契約，或租約屆滿之日，應即交還租賃標的物，不得藉故稽延，否則，其存置於店位內之營業設備及其他物品，任由甲方視同廢棄物品處理，不得異議，並自逾期之第7日起，照租金之2倍計算，支付違約金。此項違約金，得由甲方自乙方所繳之保證金內扣除之，不足之數得依法追償之。」有租賃契約書可按。兩造於原訂租期屆滿後，三次成立之短期租約，屬約定更新性質，僅延長其期限，租約內容與原來租約相同。茲該最後1次短期租約，於100年12月31日屆滿，自翌日起租賃關係消滅，已如前述，被告依此條款約定應即交還租賃物，不得藉故稽延。否則應自逾期之第7日起，照租金之2倍即每月28,000元支付違約金。從而，原告依此條款之約定，請求被告在遷讓交還系爭建物之日以前，按每個月28,000元計付違約金，於法亦屬有據。惟原告陳明其已同意被告延期至101年3月底前搬遷，則在該期限以前，解釋上當認為被告尚無藉故稽延逾期不搬之情事。故計算被告應付違約金之起期，應自該期限屆滿後之第7日起算。職是，原告請求被告給付違約金，在自101 年4月7日起至遷讓交還系爭建物之日止，按每月28,000元計付部分，洵屬正當，應予准許。逾此範圍部分，則尚有未合，應予駁回，該部分假執行之聲請，已失所附麗，應併駁回之。七、原告陳明願供擔保宣告假執行，就其勝訴部分，核無不合，應酌定相當擔保金額准許之。另本院併依職權定相當擔保金額，准被告預供擔保免為假執行。據上論結，原告之訴為一部有理由，一部無理由，依民事訴訟法第79條、第390條第2項、第392條第2項，判決如主文。中華民國 101 年 7 月 31 日民事第四庭法官陳瑞水以上正本係照原本作成。如對本判決上訴，應於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。中華民國 101 年 7 月 31 日書記官蕭美鈴

臺灣彰化地方法院101年度訴字第310號

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