101年度訴字第791號｜民事：給付報酬金｜裁判日期：102 年 03 月 15 日

臺灣彰化地方法院民事判決　101年度訴字第791號原　　　告　三信不動產有限公司法定代理人　曾敏華訴訟代理人　陳淑玲李淵源律師被　　　告　陳王秀枝訴訟代理人　莊國禧律師複　代理人　張重棋上列當事人間請求給付報酬金事件，本院於民國102年2月27日言詞辯論終結，判決如下：主文被告應給付原告新臺幣伍拾伍萬捌仟元，及自民國一Ｏ一年七月二十八日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息。訴訟費用由被告負擔。本判決第一項於原告以新臺幣壹拾捌萬陸仟元為被告供擔保後，得假執行。但被告如以新臺幣伍拾伍萬捌仟元為原告預供擔保後，得免為假執行。事實及理由一、原告起訴主張：兩造於民國101年4月29日簽訂不動產委託銷售契約書（下稱系爭委託銷售契約），由被告委託原告辦理彰化縣埔鹽鄉○○段0000地號土地（下稱系爭土地）之仲介銷售，委託銷售期間自101年4月29日起至101年8月31日止，被告同意委託銷售總價款為實拿新臺幣（下同）11,388,000元（不含仲介服務費），如原告依委託銷售總價款仲介成交，被告拒絕簽訂不動產買賣契約及辦理產權移轉，被告仍應支付成交總價款4％作為原告仲介服務報酬。詎原告於委託銷售期間內，已於101年6月1日依約覓得訴外人賴依芙願意以總價款1,395萬元承購系爭土地，並簽訂不動產購買意願書及交付購買保證金支票100萬元，是原告已達成仲介之義務，被告即應與原告所仲介之買方簽訂不動產買賣契約，並給付原告仲介報酬，然被告卻拒絕簽訂不動產買賣契約書。嗣經原告親至被告住所告知，並於101年6月15日函送存證信函通知簽約，被告於同日收受該存證信函，卻仍置之不理，為此有督促其履行之必要。以上有不動產委託銷售契約書、不動產標的現況說明書、購買意願書、支票、存證信函、中華郵政掛號郵件收件回執等件影本在卷可證。又系爭委託銷售契約第9條第1款約定：「買方支付定金後違約不買已支付之定金由委託人全數沒收；委託人違約不賣則需賠償已收之定金予買方，買賣雙方絕無異議。」；第12條第1款約定：「委託人如有下列之情事，視同受託人已完成仲介之義務，委託人仍需支付本契約第5條約定之仲介服務報酬予受託人：一、委託銷售期間，受託人依委託銷售總價款仲介成交，委託人違反本契約第11條之約定，拒絕簽訂不動產買賣契約及辦理產權移轉。」；第5條約定：「委託人同意於買賣成交簽訂不動產買賣契約時，支付成交總價款4％作為受託人仲介服務報酬，並同意1次付清不得拒付。」；第11條約定：「受託人依本契約仲介成交，委託人應與受託人所仲介之買方另行簽訂【不動產買賣契約】，並同意由委託人及買方協商之地政士辦理產權移轉等相關手續。」是原告爰依上開約定，請求被告支付原告依買受人賴依芙願意買受之價款1,395萬元4％計算之報酬金，即仲介報酬558,000元（計算式：13,950,000元×4％＝558,000元），及自支付命令送達被告之翌日起至清償日止，按年利率5％計算之利息。二、原告對被告答辯所為之陳述：當初係被告之女陳素女與原告公司營業員陳淑玲聯繫，系爭委託銷售契約係被告與其家人商討後，由訴外人陳素女委託原告公司營業員陳淑玲，於101年4月29日前往被告住處簽立，訴外人陳素女說一分地實拿400萬元。原告公司營業員陳淑玲前往被告住處後，有告知被告系爭委託銷售契約之內容，系爭委託銷售契約係被告所簽立。三、被告則以：㈠被告雖有在系爭委託銷售契約上簽名，然其餘內容均係原告公司營業員陳淑玲所書寫，原告事前並未將系爭委託銷售契約交予被告審閱，被告不知道系爭土地之現值，一分地400 萬元係原告公司營業員陳淑玲所告知。又被告之女陳素女於兩造簽訂系爭委託銷售契約時有在場，當初係因被告想要賣土地，訴外人陳素女之友介紹原告公司營業員陳淑玲仲介。㈡依系爭委託銷售契約第2條約定：「委託銷售不動產標的總價款新臺幣（實拿）11,388,000元（不含仲介服務費）……委託銷售總價款得經雙方同意以書面變更之。」何以被告請求調整委託銷售總價款，原告不但置之不理，竟宣稱被告違約不賣？又本件並未買賣成交，更無簽訂買賣契約，何來支付仲介服務報酬？再被告並未於買受人購買意願書上「出賣人」欄簽名，原告依此為依據，實屬可議。㈢原告雖稱仲介成交，然何以買方並未與賣方之被告訂立「不動產買賣契約書」？且亦無交付原告所稱之定金100萬元？又原告提出之購買意願書，其上記載「付款條件：簽約款15％」，即應給付2,092,500元支票，何以僅開立100萬元支票？足見其等為通謀虛偽之買賣。又原告稱買方願意以總價款1,395萬元購買，而被告實拿11,388,000元，該差額 2,562,000元，再加上558,000元，則原告所得仲介傭金高達3,120,000元，明顯與內政部頒布房屋仲介買賣雙方佣金不得超過總價金之6％規定不符。㈣原告並未依民法第541條之規定及最高法院72年臺上字第4720號判例履行其義務，竟憑空捏造之詞，請求被告支付原告報酬金，原告之訴非有理由，並聲明：⒈原告之訴及假執行之聲請均駁回。⒉訴訟費用由原告負擔。⒊如受不利之判決，願供擔保請准免為假執行。四、本院得心證之理由：㈠原告主張兩造於101年4月29日簽訂系爭委託銷售契約，由被告委託原告仲介銷售系爭土地，委託銷售總價為11,388,000元（實拿，不含仲介服務費），委託期間為101年4月29日起至101年8月31日止，委託人同意於買賣成交簽訂不動產買賣契約時，支付成交總價款4％作為受託人仲介服務報酬，並同意1次付清不得拒付等情，業據其提出系爭委託銷售契約影本附卷為證（見本院101年度司促字第9672號卷第5頁至第6頁），堪信屬實。又原告主張訴外人賴依芙於101年6月1日表示願意以1,395萬元買受系爭土地，並依購買意願書第4條第1項「買受人於簽訂本意願書之同時，需給付乙方依賣方委託價7％計算之出價金（以現金或即期支票）」之約定，提出100萬元即期支票，原告並即通知被告，然被告拒不履約，原告復於101年6月15日以溪湖郵局第103號存證信函，通知被告依系爭委託銷售契約簽訂不動產買賣契約等情，業據其提出購買意願書、100萬元支票、郵局存證信函及中華郵政掛號郵件收件回執等件影本為證（見本院101年度訴字第791號卷第25頁至第26頁、第9頁至第11頁），核與證人即原告公司營業員陳淑玲於本院審理時證稱：買方一共簽了2 次購買意願書，第1次是5月初，買方出1分地4百零多萬元，被告他們不賣要加價，我才去找買方談，第2次是在101年6 月1日，買方出1,395萬元，買方喜歡出價時，我們就跟他收現金或支票，就是斡旋金，然後由我們去跟被告談，購買意願書上的仲介經紀人卓岳榮是我們公司的代書，是我們公司的經紀人，他跟我的買方有業務往來，是他幫我跟買方談，將價格加更高，但賣方一直不賣且避不見面，我如何讓被告在購買意願書上簽名等語相符（見本院101年度訴字第791號卷第40頁至第41頁），是堪認原告於系爭委託銷售契期間屆至前，已覓得買方賴依芙提出100萬元即期支票，願意以超過委託銷售總價即1,395萬元之價格承購系爭土地，原告並即通知被告，然被告拒不履約。被告空言泛指訴外人賴依芙係通謀虛偽之買賣云云，尚難憑採。㈡按定型化契約條款係指企業經營者為與不特定多數消費者訂立同類契約之用所提出預先擬定之契約條款；定型化契約係指以企業經營者提出之定型化契約條款作為契約內容之全部或一部而訂定之契約，消費者保護法第2條第7款、第9款分別定有明文。基於契約自由原則，此等契約條款，原則上均屬有效，當事人雙方理應受其拘束。次按企業經營者與消費者訂立定型化契約前，應有30日以內之合理期間，供消費者審閱全部條款內容；違反前項規定者，其條款不構成契約之內容，但消費者得主張該條款仍構成契約之內容，消費者保護法第11條之1第1項、第2項固有明文。惟核該規定之立法目的，係為維護消費者知的權利，使其於訂立定型化契約前，有充分了解定型化契約條款之機會，避免消費者匆忙間不及瞭解其依契約所得主張之權利及應負之義務，致訂定顯失公平之契約而受有損害；故僅於消費者因未於合理期間審閱某定型化契約條款，致無法充分瞭解該條款之內容，始得主張該條款不構成契約之內容，非謂任何定型化契約均應給消費者30天之審閱期間，亦非違反上開規定之契約即屬無效。又法並無明文禁止消費者不得拋棄前開合理審閱期間之權利，企業經營者如未有妨礙消費者事先審閱契約之行為，消費者有充分了解契約條款之機會，且於充分了解後同意與企業經營者成立契約關係，而基於其他考量選擇放棄審閱期間者，要僅係消費者自行放棄權利，於私法自治及契約自由原則之下，並無不可，消費者自不得於事後再以違反審閱期間之規定為由，主張排除契約條款之適用。查原告係以提供不動產仲介服務之企業經營者，被告係以接受原告居間服務之消費者，雙方就系爭居間契約之法律關係核屬消費關係，且雙方簽訂之系爭委託銷售契約，為原告與不特定多數消費者訂立同類型契約之用，預先擬定之契約書面，故屬消費者保護法第2條第7款所稱之定型化契約。次查系爭委託銷售契約在契約審閱欄已記載：「本契約已經委託人攜回審閱3日【審閱期間至少3日】充分瞭解契約內容，確認無誤特此聲明。」等語，原告並於該欄項下之委託人簽章欄親自簽名確認，有系爭委託銷售契約附卷可證（見本院101年度訴字第791號卷第23頁至第24頁），被告亦不否認該簽名之真正，且據證人即原告公司之營業員陳淑玲於本院審理時證稱：我當天帶不動產委託銷售契約書過去，系爭委託銷售契約之契約審閱欄是我打勾的，該處簽名是原告簽的，我有將契約內容念給原告及她女兒陳素女聽，契約書簽完後有留1份給陳素女她們等語（見本院101年度訴字第791號卷第40頁背面），堪認被告於簽訂系爭委託銷售契約前，雖未將該契約攜回審閱3 日，然原告於被告簽名前，並未有妨礙被告要求事先審閱契約之行為，被告亦自願放棄審閱期間之權利，而同意與原告成立系爭土地委託銷售契約關係，自難認兩造所簽訂之系爭委託銷售契約無效。又系爭委託銷售契約之內容並非艱澀難懂，亦未隱藏風險轉嫁，自簽約日即101年4月29日起至101 年6月1日即原告覓得買受人賴依芙簽訂「購買意願書」之日止，中間已間隔1個月以上，被告既持有系爭委託銷售契約，本得於該期間內隨時查閱，然其未於該期間內主張原告未給予審閱期間，尚難認被告有未能充分瞭解契約內容，而致不公平之情事，是被告自應受系爭委託銷售契約約定之拘束。㈢至被告抗辯其請求調整委託銷售總價款，但原告都置之不理，且原告所得仲介傭金高達3,120,000元，明顯與內政部頒布房屋仲介買賣雙方佣金不得超過總價金之6％規定不符云云，惟依兩造簽訂之系爭委託銷售契約第2條後段約定「委託銷售總價款得經雙方同意以書面變更之」等語，則兩造在簽訂系爭委託銷售契約後，如欲變更委託銷售價格，自應以書面為之，始發生效力。本件被告並未舉證證明兩造在簽訂系爭委託銷售契約後，曾經合意變更委託銷售價格，並已做成書面，故兩造合意之委託銷售總價仍應為11,388,000元（不含仲介服務費）。又依系爭委託銷售契約第5條約定：「委託人同意於買賣成交簽訂不動產買賣契約時，支付成交總價款4％作為受託人仲介服務報酬，並同意1次付清不得拒付。」，及參以證人即原告公司營業員陳淑玲於本院審理時證稱：買方出1,395萬元扣掉4％仲介費，剩下的金額都是賣方的等語明確（見本院101年度訴字第791號卷第41頁背面），足見若原告仲介成交，被告與買方簽訂不動產買賣契約時，被告應支付成交總價款4％即558,000元（計算式：1,395萬元×4％＝558,000元）作為受託人仲介服務報酬。故本件並無被告抗辯仲介服務報酬過高之情事，被告上開抗辯自非可採。㈣依兩造簽訂之系爭委託銷售契約第12條第1款約定：「委託人如有下列之情事，視同受託人已完成仲介之義務，委託人仍需支付本契約第5條約定之仲介服務報酬予受託人：一、委託銷售期間，受託人依委託銷售總價款仲介成交，委託人違反本契約第11條之約定，拒絕簽訂不動產買賣契約及辦理產權移轉。」；第5條約定：「委託人同意於買賣成交簽訂不動產買賣契約時，支付成交總價款4％作為受託人仲介服務報酬，並同意一次付清不得拒付。」；第11條約定：「受託人依本契約仲介成交，委託人應與受託人所仲介之買方另行簽訂【不動產買賣契約】，並同意由委託人及買方協商之地政士辦理產權移轉等相關手續。」，本件原告既已於委託銷售期間內，覓得購買條件達委託銷售總價之買方，買方已提出即期支票100萬元表示有購買意願，原告並即通知被告，然被告拒不履約，業如前述，自已符合系爭委託銷售契約第11條「受託人依本契約仲介成交」約定之意旨，被告即應與原告所仲介成交之買方另行簽訂系爭土地買賣契約及辦理產權移轉。本件被告拒不履約，已違反系爭委託銷售契約約定之內容，依系爭委託銷售契約第12條第1款約定，自應視同原告已完成仲介之義務，被告仍需支付該契約第5條約定之仲介服務報酬予原告。從而，原告依系爭委託銷售契約第12條第1款約定，請求被告支付該契約第5條約定成交總價款4％之仲介服務報酬558,000元（計算式：13,950,000元×4 ％＝558,000元），洵屬有據。五、綜上所述，本件原告本於系爭委託銷售契約第12條第1款約定，請求被告應給付成交總價款4％之仲介服務報酬558,000元，及自支付命令送達被告之翌日即101年7月28日起至清償日止，按年息5％計算之利息，為有理由，應予准許。六、兩造陳明願供擔保，分別聲請宣告假執行及免為假執行，核無不合，茲酌定相當之擔保金額予以准許。七、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法，經核與本判決結果不生影響，爰不一一論敘，併此敘明。八、據上論結，本件原告之訴為有理由，依民事訴訟法第78條、第390條第2項、第392條第2項，判決如主文。中華民國 102 年 3 月 15 日民事第一庭法官黃楹榆以上正本證明與原本無異。如不服本判決，應於送達後20日內，向本院提出上訴狀（須附繕本）並表明上訴理由，如於本判決宣示後送達前提起上訴者，應於判決送達後10日內補提上訴理由書。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。中華民國 102 年 3 月 19 日書記官翁美珠

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