102年度訴字第1137號｜民事：租佃爭議｜裁判日期：103 年 07 月 03 日

臺灣彰化地方法院民事判決　　　 102年度訴字第1137號原　　　告　財團法人臺灣省私立臺中仁愛之家法定代理人　蔡慶欣訴訟代理人　徐曉萍律師被　　　告　黃松本訴訟代理人　周軒毅律師追加被告　　陳金再上列當事人間請求租佃爭議事件，本院於民國103年6月19日言詞辯論終結，判決如下：主文被告黃松本應將坐落彰化縣和美鎮○○段000地號、地目田、面積3496.74平方公尺之土地，以及同段372地號、地目田、面積 1681.61 平方公尺土地，返還予原告。被告黃松本應協同辦理台灣省彰化縣和美鎮和鎮東字第139號三七五耕地租約之註銷登記。被告陳金再應將坐落彰化縣和美鎮○○段000地號土地，如附圖所示編號甲之鋼骨磚造倉庫（面積1125.23平方公尺）、編號乙所示鋼骨磚造倉庫（面積740.58平方公尺）、編號戊所示鐵架造工作場（面積1751.88平方公尺）遷移拆除，以及將附圖所示編號丙部分瀝青路面（99.76平方公尺）、編號丁部分瀝青路面（面積45.63平方公尺）等拆除，並回復耕地原狀後，將土地返還予原告。原告其餘之訴駁回。訴訟費用由被告陳金再負擔。事實及理由壹、程序事項：按出租人與承租人間因耕地租佃發生爭議時，應由當地鄉（鎮、市、區）公所耕地租佃委員會調解；調解不成立者，應由直轄市或縣（市）政府耕地租佃委員會調處；不服調處者，由直轄市或縣（市）政府耕地租佃委員會移送該管司法機關，司法機關應即迅予處理，並免收裁判費用。前項爭議案件非經調解、調處，不得起訴，耕地三七五減租條例第26條第1項、第2項前段分別定有明文。查本件耕地租佃爭議事件，業經原告於民國102年6月6日申請彰化縣和美鎮公所（下稱和美鎮公所）耕地租佃委員會調解，於102年6月14日調解不成立，再經彰化縣政府耕地租佃委員會於102年11月21日調解不成立，此有彰化縣和美鎮公所地政一般業務卷宗、彰化縣政府102年12月3日府地權字第0000000000號函附臺灣省彰化縣政府耕地租佃委員會調處程序筆錄為證。是原告提起本件訴訟，其起訴應遵守之程序，核與首揭規定相符，合先敘明。貳、實體事項：一、原告起訴主張略以：（一）本件原告所有坐落於彰化縣和美鎮○○段000○000○000 地號之土地（下稱系爭土地），以臺灣省彰化縣和美鎮和鎮東第139號耕地租約，出租與被告黃松本；其中○○段 000地號土地，被告黃松本轉租於訴外人新東紡織公司建築工廠，其上並築有如附圖編號甲、乙所示之鋼骨磚造建物及附圖編號戊所示鐵架造工作場，顯已違背耕地使用之目的，而非自任耕作，原告亦依三七五減租條例第16條第1項、第2項規定，原訂租約無效，被告應將租約註銷登記並返還系爭土地予原告。另同段353、372地號2筆土地，現狀呈現雜草、樹木叢生現象，並無任何耕作之事實，是被告既承租上開耕地，卻任其荒蕪廢耕，且該未耕作之原因並非係不可抗力所致。為此原告爰依減租條例第17條第1項第4款規定，以本訴訟狀送達向被告為終止耕地租約之意思表示，則兩造間之耕地租賃契約關係，自耕地租賃契約終止時，被告自負有返還系爭土地予原告之義務，爰依減租條例第16條第1項、第2項、第17條第1項第4款及民法第767條、第455條之規定，提起本件訴訟等語。（二）本件原告黃松本所承租之系爭土地，即因被告黃松本違法將上揭377地號土地，轉租予新東紡織公司建築工廠，非自任耕作，已違背耕地使用之目的，原訂租約無效。被告固有給付原告租金，惟原告否認系爭彰化縣和美鎮○○段000地號之建築物，係經過原告之同意興建，原告因所有土地眾多，對被告之擴建至原告承租之相鄰之377地號土地，一無所知。且被告所提之被證3，有關「租谷繳納收據」均明載「被告黃松本」；至於被告所提出之訴外人新東紡織公司之「現金支出傳票」係該公司內部文書，與本件無關，原告亦否認真正。再者，上揭377地號土地其上建物，業拍賣予被告陳金再，從而，被告黃松本已違反耕地三七五減租條例第16條之承租人應自任耕作，並不得將耕地全部或一部轉租於他人之規定，原訂租約已歸於無效，原告自得收回系爭土地。（三）並聲明： 1、被告等應將座落彰化縣和美鎮○○段000地號之土地如彰化縣和美地政事務所103年1月24日鑑測之土地複丈成果圖所示編號甲所示之鋼骨磚造、倉庫之建物，面積1125.23 平方公尺及附圖編號乙所示鋼骨磚造、倉庫之建物；面積740.58平方公尺，附圖編號戊所示工作場、鐵架造之工作物，面積1751.88平方公尺遷移並拆除及如附圖編號丙面積99.76平方公尺、丁面積45.63平方公尺所示之瀝青路面拆除，並回復耕地原狀後，將土地返還予原告。 2、被告黃松本應將坐落座落彰化縣和美鎮○○段000○000地號之土地返還予原告。 3、被告黃松本應協同辦理第1項、第2項所示土地之臺灣省彰化縣和美鎮和鎮東第139號耕地租約登記註銷。二、被告黃松本答辯稱：（一）就彰化縣和美鎮○○段000地號部分：查坐落系爭地號土地上之工廠，係由訴外人新東紡織股份有限公司（下稱新東紡織公司）於民國70年左右興建。而工廠建築之時，原預計興建於新盛段378、379、380地號上，惟當時經過原告之同意，始擴建至原告所有相鄰之377地號土地上。又本件被告黃松本為訴外人新東紡織公司之股東，故原告亦同意直接由訴外人新東紡織公司支付租金，早年皆係由原告直接至訴外人新東紡織公司之工廠收取租金，最近幾年始以郵寄之方式收取，故原告當時不但同意訴外人新東紡織公司於其所有土地上興建房屋，更對此建物之使用及收租情形，知之甚詳。按權利人在相當期間內不行使權利，依特別情事足以使義務人正當信賴債權人不欲其履行義務時，若再為行使權利，當發生前後行為矛盾，則基於誠信原則，不得再主張之，此即學說上所稱權利失效原則。本件原告歷時30多年，始向被告主張原訂租約無效，並行使該條第2項規定之收回自行耕種或另行出租之權利，原告該項之權利應業已失效。又系爭377地號土地上如附圖所示建物，業於102年11月26日第3次拍賣，由被告陳金再以新台幣（下同）16,229,200元拍定，故被告黃松本並無拆除其上建物之處分權。原告此主張應無理由。（二）就彰化縣和美鎮○○段000地號部分：此部分土地並無繼續一年不為耕作的情形，該土地平時是種植芭樂、玉米等作物。而玉米的栽種，一般在4至6月份種植，10至11月收成；而芭樂雖屬全年出產，但以8月至 12月為盛產期，故現階段不屬於開花結果採收的時期。原告所提照片，僅拍攝到較南邊堆置雜物的部分，其餘北邊現場，確實仍可看出有在耕作的情形，且系爭土地現種植有芭樂179株、玉米171株、香蕉樹21棵，有現場勘驗照片可稽，故本土地並無原告所謂的任意棄置、荒蕪不顧之情事，原告依減租條例第第17條第1項第4款規定，向被告為終止租約之意思表示云云，應無理由。（三）就彰化縣和美鎮○○段000地號部分：被告固不否認此部分土地現無耕作的事實，但此係因為系爭土地遭彰化縣政府環保局告知受有鎘污染，現場並有「彰化農地污染控制場址」的白色告示牌可稽。故被告就此部分土地並無非因不可抗力繼續一年不為耕作的情形，原告應不得以本訴訟狀送達，向被告為終止耕地租約之意思表示。（四）並聲明：原告之訴駁回，訴訟費用由原告負擔。三、被告陳金再辯稱：新東紡織公司本欲於系爭377地號土地上建蓋廠房，因法人無法承租系爭土地，加上原告表示必須連同系爭353、372地號土地一併承租，新東紡織公司才會借被告黃松本之名義向原告承租，此事為原告所知悉，否則，廠房如何能屹立迄今？嗣新東紡織公司於67年開始興建廠房，興建完成後，69年開始課稅。且系爭土地租金亦均由新東紡織所支付，原告於租金收據上記載被告黃松本之名，僅係基於作帳之必要而已，故本件實際承租人應為新東紡織公司，並無轉租或違反租約之問題。實則，新東紡織公司以黃松本名義，向原告承租系爭土地，並非成立三七五減租條例之關係，而係租地建屋之使借貸關係。而後新東紡織公司倒閉，其所建廠房經法院拍賣後由被告陳金再買受，依民法第426之1條規定，承租人房屋所有權移轉時，其基地租賃契約對於房屋受讓人仍繼續存在等語。並聲明：原告之訴駁回，訴訟費用由原告負擔。四、得心證之理由：（一）查原告所有坐落於彰化縣和美鎮○○段000○000○000地號之土地，以台灣省彰化縣和美鎮和鎮東第139號耕地租約出租與被告黃松本，嗣新東紡織公司於系爭377地號土地上，建蓋如附圖所示編號甲、乙所示之鋼骨磚造倉庫及編號戊所示之鐵架造工作場，而後因新東紡織倒閉，前揭鋼骨磚造倉庫及鐵架造工作場經法院拍賣，由被告陳金再買受等情，業據原告提出地籍圖、土地登記第二類謄本、台灣省彰化縣私有耕地租約書影本、台灣彰化地方法院民事執行處102年1月2日通知、照片在卷可稽，並為兩造所不爭執，此部分堪信為真正。（二）按耕地之承租人應自任耕作，並不得將耕地全部或一部轉租於他人；承租人違反前項規定時，原訂租約無效，得由出租人收回自行耕種或另行出租；承租人縱經出租人承諾，仍不得將耕地全部或一部轉租於他人，耕地三七五減租條例第16條第1項、第2項、土地法第108條定有明文。又所謂「不自任耕作」，兼指轉租及將耕地借與他人使用，交換耕作，即未自任耕作其承租之耕地，亦與轉租無異；耕地三七五減租條例第16條第2項所謂原訂租約無效，係指承租人違反前項所定不自任耕作或轉租之限制時，原訂租約無待於另為終止表示，當然向後失其效力，租賃關係因而歸於消滅而言（參照最高法院63年度台上字第599號、56年度台上字第1520號、80年度台再字第15號判例要旨）。本件原告指稱被告黃松本與原告就系爭土地簽定耕地租約後，即將系爭377地號土地交予訴外人新東紡織公司使用並建蓋工廠一事，為被告等人所不爭執。被告黃松本並表示原告知情且繼續收租，被告陳金再則表示係因新東紡織公司無法承租系爭土地，才借被告黃松本之名義與原告簽訂耕地租約等語。惟參諸前揭規定，被告黃松本既未自任耕作系爭377地號土地，甚且將該土地交予新東紡織公司蓋廠房使用，原告與被告黃松本就系爭377地號土地原訂之租約無待於另為終止表示，當然向後失其效力，耕地租賃關係因而歸於消滅，並不因原告是否同意或有無繼續收租而得回復其效力。另新東紡織公司係法人身分，無法自任耕作，自不得與原告成立耕地租約，更不得借用被告黃松本之名義與原告簽訂耕地租約，藉規避耕地三七五減租條例強制規定之實。至於新東紡織公司就系爭土地，是否有與原告另訂其他契約，查被告僅提出新東紡織公司代繳租谷之證明，卻未提出其他確切證據，證明新東紡織公司與原告間訂立何種契約、契約主要內容為何，復原告亦否認之，自無從認定被告陳金再抗辯內容為真實。況且系爭377地號土地為農業區之田地，此有土地登記第二類謄本、使用分區證明書可查，本不得於該地上建蓋工廠，新東紡織公司倘借被告黃松本之名，訂立耕地租約，僅需繳交便宜租金，即可換取在農地上建蓋工廠，更非法之所允，亦藉以迴避耕地三七五減租條例規定，亦非法所許。是以，原告與被告黃松本間就系爭377地號所訂立之耕地租約，揆諸上開說明已屬無效。被告等所辯，尚非可取。（三）次按耕地三七五減租條例第16條第2項所謂原定租約無效，係指轉租及未轉租部分之全部租約均無效；承租人就租賃耕地之一部或全部不自任耕作或轉租他人者，該與出租人原訂之耕地租約全部無效；未自任耕作之土地雖僅一部，但兩造以單一契約約定承租範圍，租約自應全部無效，此有最高法院66年度台上字第761號判例要旨、84年度台上字第2975號、84年度台上字第2584號裁判要旨可資參照。查原告與被告黃松本就系爭377、353、372地號等三筆土地，訂立單一耕地租約，此有上揭耕地租約書在卷可稽。被告陳金再亦稱當初原告即有表示須三塊土地一併出租等語。而其中377地號土地部分，被告黃松本並未自任耕作且轉交予新東紡織使用，該部分耕地租約即行無效，已如前述，揆諸前揭說明，自使系爭耕地租約全部無效，應無須另審酌系爭372、353地號土地之使用情形。況系爭 372地號土地，據證人陳進文（前曾任職新東紡織公司）到庭證稱：「（原告訴代問：372、353地號，之前有無種植稻米？）答︰是我請工人種植蔬菜類、玉米、鳳梨及其他水果樹的植物。（原告訴代問：與新東紡織公司是何關係？為何是由你去種植果菜？）答：因為該地閒置在那邊，所以我才去種。（問：你種植約多久時間？）答：我種植約一年多。」等語以觀。可證被告黃松本亦無自任耕作之事實。縱然系爭353地號土地，確因遭受鎘污染而有無法耕作之事實。惟基於前述，其中377地號土地，被告黃松既未自任耕作，而交由新東紡織公司建築廠房，因單一之三七五租約，原告與被黃松本間就系爭3筆土地所簽訂之耕地租約，全部歸於無效。原告之主張，堪信可採。（四）復按所有人對於妨害其所有權者，得請求除去之，民法第767條第1項中段定有明文。查被告黃松本將系爭377地號土地交予訴外人新東紡織公司使用後，該公司於其上建蓋如附圖所示編號甲、乙部分之倉庫及編號戊所示之鐵架造工作場，此有原告提出照片為證，並經本院會同彰化縣和美地政事務所派員前往勘測，製作如附圖所示之複丈成果圖可稽；嗣上揭倉庫及工作場經本院民事執行處拍賣，由被告陳金再買受，此有被告陳金再提出彰化縣地方稅務局房屋稅及證明書附卷供參，亦為兩造所不爭執。惟系爭377地號土地，僅能供被告黃松本自任耕作，不能交予他人使用，已如前述。新東紡織公司本無權、亦不能於系爭 377地號土地上搭蓋任何建物，而被告陳金再雖經法院拍賣程序買受上揭地上物，僅可視為係其與新東紡織公司間之買賣關係（參最高法院80年度台抗字第143號、47年度台上字第152號、49年度台抗字第83號判例要旨），則新東紡織公司建蓋附圖所示編號甲、乙、戊等地上物時，並未取得377地號土地之合法占有權源，被告陳金再買受系爭地上物並取得權利移轉證書時，亦屬無權占有系爭377 地號土地。況且系爭地上物於法院進行拍賣程序時，於公告上註記倉庫未辦理保存登記及其基地狀況，被告陳金再當可查知實情，難謂其屬善意第三人而有受信賴保護之必要。又被告陳金再雖僅買受並取得附圖所示編號甲、乙、戊部分之地上物，然編號丙、丁部分之瀝青路面係供前揭地上物所通行使用，自應認屬於被告陳金再之處分權（事實占用）範圍內。是以，原告訴請被告陳金再應拆附圖所示編號甲、乙、丙、丁、戊之地上物，回復至耕地狀態後返還予原告，即屬有據。五、綜上所述，原告與被告黃松本就系爭土地簽訂耕地租約，惟其中372、377地號土地被告黃松本均無自任耕作之事實，其中377地號土地，甚至交予訴外人新東紡織公司使用並建蓋倉庫，長期間數十年使用，依法該耕地租約即全部無效；另新東紡織公司於系爭377地號土地上建蓋如附圖所示編號甲、乙、戊之地上物，並未取得合法占有權源，嗣該地上物經被告陳金再買受並取得處分權，仍屬無權占用，原告自得訴請被告陳金再負拆除責任。從而，原告訴請被告黃松本返還系爭353、372地號土地，並協同註銷該耕地租約登記（即租約字號：台灣省彰化縣私有耕地租約書和鎮東字第139號），以及被告陳金再應拆除附圖所示編號甲、乙、丙、丁、戊等地上物且回復原狀後，將系爭377地號土地返還予原告部分，均為有理由，應予准許。至於被告黃松本對上揭地上物，已無處分權限，原告訴請被告黃松本負拆除之責，即屬無據，此部分應予駁回。六、末按原告訴請被告黃松本返還耕地及協同註銷登記部分，為租佃爭議案件，依法毋庸繳納裁判費；惟原告追加訴請被告陳金再拆除系爭土地上之地上物及返還土地部分，屬一般財產訴訟，應繳裁判費用新台幣121,296元及其他費用（測量費用），故諭知應由被告陳金再負擔（償付予原告）。中華民國 103 年 7 月 3 日民事第一庭法官王鏡明附圖：彰化縣和美地政事務所於103年1月24日複丈之土地複丈成果圖（現況圖）以上正本係照原本作成。如對判決上訴，應於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。中華民國 103 年 7 月 3 日書記官陳佳宏

臺灣彰化地方法院102年度訴字第1137號

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