臺灣彰化地方法院103年度事聲字第23號

• 裁判案由: 聲明異議
• 案件類型: 民事
• 審判法院: 臺灣彰化地方法院
• 裁判日期: 103 年 05 月 12 日

臺灣彰化地方法院民事裁定　　　　　　 103年度事聲字第23號異　議　人　黃惠萍
相　對　人　曾秋寧
享協企業股份有限公司
法定代理人　洪清鑫
相　對　人　林鈴芬
上列異議人因本院101年度司執字第35477號清償票款強制執行事件，對於本院司法事務官於中華民國103年3月28日所為駁回其聲明優先購買之處分提出異議，本院裁定如下：
主 文
異議駁回。
理 由
壹、按當事人對於司法事務官處理事件所為之終局處分，得於處分送達後10日之不變期間內，以書狀向司法事務官提出異議。司法事務官認前項異議有理由時，應另為適當之處分；認異議為無理由者，應送請法院裁定之。法院認第一項之異議為有理由時，應為適當之裁定；認異議為無理由者，應以裁定駁回之。民事訴訟法第240條之4第1至3項定有明文。本院司法事務官於民國（下同）103年3月28日所為101年度司執
字第35477號之處分，於103年4月2日送達異議人黃惠萍（下稱異議人），異議人於103年4月9日提出異議，核無不符，
先予敘明。
貳、本件異議意旨略以：
一、按「重劃區內耕地出售時，其優先購買權之次序如左：一、出租耕地之承租人。二、共有土地現耕之他共有人。三、毗連耕地之現耕所有權人。」，農地重劃條例第5條定有明文
。
二、而依農地重劃條例第5條之文義解釋，該條第2、3款明文規
定以共有土地現耕之他共有人，或毗連耕地之現耕所有權人有優先購買權，均係以「現耕」之共有人或所有權人為限；反之，非「現耕」之共有人或所有權人，雖為共有權人或毗連耕地之所有權人，仍不得主張優先購買權。從而，同條第1款之承租人未明文侷限為「現耕」之承租人，足見係有意
省略「現耕」二字。因此，承租人是否「現耕」，並非本款所著重。
三、又依論理解釋，該條第2、3款係以共有土地現耕之他「共有人」，或毗連耕地之現耕「所有權人」有優先購買權，顯見係為減少共有土地或擴大工作面積為目的；而該條第1款則
係以「承租人」有優先購買權，立法目的顯係為使土地利用權人與所有權人，二者合而為一，足見此款立法目的與第2
、3款截然不同。
四、則農地重劃條例第5條第1款規定之立法意旨，係為使土地利用權人與所有權人合一；至於承租人是否「現耕」，本款既未加以侷限，即不應任意擴張解釋、恣意剝奪人民權益。因此，原裁定理由以得依農地重劃條例第5條第1款規定主張優先購買權之「承租人」以實際從事農業耕作為限，顯係增加法律所無之「現耕」限制，有違憲、違法之虞。
五、又異議人於101年2月14日以每月新台幣（下同）7萬元向出
租人林鈴氛租彰化縣花壇鄉○○段0000地號之土地（下稱系爭土地）及座落其上門牌編列彰化縣花壇鄉○○路0巷00號
之建物（即同段1599建號，下稱系爭建物），並約定同年月21日承租人支付押金7萬元後，出租人始清空建物之堆放物
並交付租賃物。嗣後，出租人交付租賃物，承租人亦按月依約交付租金（租賃初期承租人係交付現金，後於102年6月起，承租人即改以鑫宏企業社、代理人黃惠萍之名義，租金和除當月出租人自用之水電費後，匯入出租人所指定之花壇農會信用部、帳號00000000000000、戶名洪欽堤之存款帳戶），此有房屋租賃契約及國內匯款申請書回條可稽，可見雙方間就系爭房地確實存在租賃關係。
六、另異議人雖係於本案標的拍定後始行提出，然此係因所承租之建物，並未經查封拍賣，此自本院103年2月6日拍賣公告
之附表備註五所載：「…尚有未一併拍賣之其他廠房建物佔用，且出入拍賣建物（1599建號）需由臨路工廠門禁鐵門出入（未一併拍賣）…」可稽，致執行債權人或債務人均未告知系爭未查封建物之租賃事實。又土地雖經查封拍賣，然出租人林鈴芬因係被強制執行者，對於執行債權人發動強制執行程序後，是否損及第三人之權益（即異議人之承租權益），本即漠不關心，殊無從期待渠主動告知異議人。再者，執行債權人並非租賃契約之承租人，對於租賃之事實亦非其可得知悉，並無從期待其知悉復主動陳報法院。另執行法院雖於強制執行程序中曾通知地政主管機關查封登記及現場張貼封條，然自始未曾通知承租人即異議人到場，聲明異議人實無從知悉法院查封日期而得到場陳報租賃事實。因此，異議人未得於查封時日即時主張租賃事實，實非可歸責於異議人；且租賃是否存在之事實，本院並非不得依法調查認定，卻以前聞不可歸責於異議人之事由，據以主觀臆測系爭租賃是否存疑，自非屬適法。
七、基上，農地重劃條例第5條第1款之規定，既未明文限定承租人須以「現耕」人為限，而異議人既身為系爭土地之承租人，自得爰依該規定，聲明行使優先購買權。原裁定增加農地重劃條例第5條第1款所無之「現耕」限制，顯非屬適法。
八、綜上，農地重劃條例第5條第1款並非以「現耕」為限。因此，異議人既身為系爭土地之承租人，爰依該法規定聲明行使優先購買權，委屬有理。懇請本院賜准裁判：（一）原裁定廢棄。（二）前項廢棄部分，准予異議人對本院101年度司
執字第35477號清償票款強制執行事件拍賣標的之優先購買
。（三）程序費用由相對人負擔。
叁、本院之判斷：
一、按「強制執行法上之拍賣，應解釋為買賣之一種，即拍定人為買受人，而以拍賣機關代替債務人立於出賣人之地位。故出賣人於出賣時所應踐行之程序，例如依耕地三七五減租條例第15條規定，應將買賣條件以書面通知有優先承買權之承租人，使其表示意願等等，固無妨由拍賣機關為之踐行，但此究非強制執行法第12條所謂執行時應遵守之程序，縱令執行法院未經踐行或踐行不當，足以影響於承租人之權益，該承租人亦祇能以訴請救濟，要不能引用該條規定為聲請或聲明異議。」（最高法院49年台抗字第83號判例意旨參照）。又對拍定不動產有無優先承購權，係屬實體上之問題，就此問題倘有爭執，即應另行提起確認優先承購權存否之訴，要非聲明異議所得解決。最高法院亦著有78年度台抗字第40號裁判意旨可資參照。依上開說明，可知執行法院所管轄者為非訟事件，就聲明人主張之優先承買權是否確實存在，並無實體審認之權，如聲明人優先承買之聲明為相對人所否認，執行法院又無從依外觀形式上認定其權利存在，其聲明即屬有實體上爭執，應由聲明人循民事訴訟程序另提起確認優先承買權存在之訴以資解決，非執行法院所能審究。
二、按農地重劃條例第5條規定：重劃區內耕地出售時，其優先
購買權之次序如左：一出租耕地之承租人、二共有土地現耕之他共有人、三毗連耕地之現耕所有權人。又考其立法理由以：我國農業屬小農經營型態，以往辦理重劃時，規劃設計之耕地面積，依機耕之需要，仍嫌過小，難以發揮其效能，為加速農業機械化，改進農業經營之必要，乃明定重劃後耕地所有權之移轉，其優先購買權之次序，藉以溫和手段達擴大農場經營面積，適合機耕之需要。本件異議人雖主張其為系爭土地及建物之承租人，自得爰依農地重劃條例第5條第1款規定行使優先購買權，並提出系爭房屋租賃契約書為證。然查，異議人於系爭土地及建物拍定後始提出系爭房屋租賃契約書，且系爭房屋租賃契約書係載明系爭土地及建物係供塑膠抽粒買賣業之使用，顯見異議人承租系爭土地並非從事耕作使用，顯與農地重劃條例第5條規定重劃區內耕地出售
時，出租耕地之承租人有最優先購買權，以加速農業機械化，改進農業經營之必要，以達擴大農場經營面積，適合機耕之需要之立法意旨不符，異議人對於系爭土地是否具有農地重劃條例第5條第1款所規定出租耕地承租人之優先購買權資格，尚非無疑。
三、綜上所述，異議人對於系爭土地是否確有優先承買權，執行法院並無實體審認之權，且系爭房屋租賃契約書係於系爭土地拍定後始由異議人提出，該租賃關係是否確實存在係屬實體上爭議，應由異議人另提起確認優先承買權存在之訴，方可解決，要非聲明異議所得救濟。從而，異議人提出異議，請求廢棄本院司法事務官於103年3月28日所為駁回其聲明優先承買之處分，為無理由，應予駁回。
肆、依強制執行法第30條之1，民事訴訟法第240條之4第3項後段，裁定如主文所示。
中 華 民 國 103 年 5 月 12 日民事第四庭 法 官 郭玄義
以上正本證明與原本無異。
如對本裁定抗告須於裁定送達後10日內向本院提出抗告狀，並應繳納抗告費新台幣1000元。
中 華 民 國 103 年 5 月 13 日書記官 陳文新