臺灣彰化地方法院103年度訴字第268號

• 裁判案由: 給付買賣價金
• 案件類型: 民事
• 審判法院: 臺灣彰化地方法院
• 裁判日期: 103 年 09 月 18 日

臺灣彰化地方法院民事判決　　 103年度訴字第268號
原　　　告　林素貞
訴訟代理人　鄭百棻
被　　　告　陳中河
上列當事人間請求給付買賣價金事件，本院於民國103年9月4日
言詞辯論終結，判決如下：
主 文
被告應給付原告新台幣475萬5377元，及自民國103年3月21日起
至清償日止，按年利率百分之五計算之利息。
原告其餘之訴駁回。
訴訟費用由被告負擔85%，其餘由原告負擔。
本判決第一項於原告以新台幣158萬5千元供擔保後，得假執行；但被告若以新台幣475萬5377元預供擔保後，免為假執行。
原告其餘假執行之聲請駁回。
事實及理由
一、原告主張：
（一）原告原為坐落彰化市○○○段○○○段000○0地號土地（下稱系爭土地），應有部分76/100權利人（該地面積602
平方公尺，故原告持有457.52平方公尺，折合台坪約為
138.39坪）。原告經仲介蔡麗卿、吳玉珍介紹，於民國
102年9月10日將上開應有部分，以每坪新台幣（下同）20萬元計算之價格，總價2767萬8000元出售予被告。而被告在買受原告系爭土地持分之前，於102年9月間，業已向訴外人蘇陳香蘭等人買受其餘24/100之應有部分之權利。其後被告先支付定金280萬元，嗣再分別支付700萬元、800
萬元，而被告已於102年11月7日完成鑑界，其後即先經由代書於103年1月21日辦理所有權移轉登記後，本亦應於103年1月21日付清尾款987萬8000元，惟被告竟至今違約未
付。
（二）據被告引代書紀家羅列之意見：「1.鑑界後土地後方臨既成巷道之位置有1.36坪土地成為既成巷道，該1.36坪原價為272,000元，比照李可嘉的處理標準折價85,000。2.
本出售土地面積超過法定誤差9m，林小姐(原告)之持分
76/100，即6.84m（2.07坪），以每坪20萬元整計算應扣
除414,000。3.被鄰地萬先生占用之部分，暫扣1,000,000元，屆萬先生不需訴訟返還土地時，即刻交付本款。4.本買賣標的增值稅、印花稅、地價稅、鑑界費扣除4,319,
623元。」云云。惟除了第4項增值稅、印花稅、地價稅、鑑界費扣除4,319,623元部分，若被告提出繳費收據而可
認為無誤則不請求或追加外；其餘3項乃無正當理由，原
告反駁如下：
1、系爭土地北側1.36坪部分，本是系爭土地一部分，而原告出賣之持分僅有1.36坪中之百分之76，故被告以1.36坪扣除，已屬有誤。何況，縱若該部分成為既成巷道，亦非原告所造成，被告買受系爭土地前亦已知悉，況被告買受後亦是供被告所有土地通行及日後作為建築線劃設所需，因此自無由扣除費用，否則無異等同被告無償取得1.36坪之百分之76之權利及價值。退步言之，若被告不願支付費用，自應將該部分之土地分割返還予原告，原告不賣該部分之道路地。
2、被告謂出售土地面積超過法定誤差9平方公尺云云，亦有
不實。蓋9平方公尺乃是針對系爭土地全部而言，故原告
出售部分只有百分之76，即6.84平方公尺（折合約2.07坪），而此尚在公差範圍內，故並無應扣除土地價金之情事。況被告亦應至地政機關登記面積減少後，始驗證其有損失。
3、再者，原告主張系爭土地西鄰遭訴外人萬先生占用而暫扣除100萬元云云，然原告事前並不知悉是否有遭占用，且
查該部分應不到1坪面積，並應以持分計算，況被告本身
原持有之持分亦有遭占用，亦不得全推由原告處理；又縱扣除該部分之面積，其價金亦只有十餘萬元而已，因此被告自不得以此不正當理由暫扣100萬元，頂多暫扣30萬元
。況且，系爭土地被告已經實質管領，無須再點交，故原告已經完成契約條件，至於萬先生占用部分面積及小，不妨害使用；且被告為建商，先前向訴外人蘇陳香蘭等人買受系爭土地百分之二十四持分時，亦應知悉此情，卻只針對原告主張相關折扣事由，實無理由。
（三）是以，扣除被告代繳之相關稅金後，被告尚有5,558,377
元未支付，原告寄發存證信函，被告亦不履行，也不願進行調解，原告自得依據買賣法律關係，訴請被告給付上開價金及遲延利息等語。並聲明：1.被告應給付原告5,558,377元，暨自起訴狀繕本送達翌日起，迄清償日止，按年
息百分之五計算之利息。2.訴訟費用由被告負擔。3.原告願供擔保，請准宣告假執行。
二、被告辯稱:
系爭土地之買賣本來就不包含既成巷道部分，故應予扣除；且原告賣給被告之土地坪數不足，系爭土地西邊有部分還遭他人占用，原告應處理完並登記交付給被告後，被告才願意付清尾款等語。並聲明：請求駁回原告之訴及假執行聲請，訴訟費用由原告負擔；如受不利判決，願供擔保請准宣告免為假執行。
三、得心證之理由：
（一）原告主張坐落彰化市○○○段○○○段000○0地號系爭土地，原本其所有權應有部分為76/100，該地面積602平方
公尺，換算面積為457.52平方公尺，折合台坪約為138.39坪，經仲介蔡麗卿、吳玉珍介紹，於102年9月10日將上開應有部分，以每坪20萬元價格，總價2767萬8000元出售予被告，而被告在買受原告系爭土地持分之前，於102年9月間業，已向訴外人蘇陳香蘭等人買受其餘之24/100應有部分之權利，其後被告先支付定金280萬元給原告，嗣再分
別支付700萬元、800萬元，而被告已於102年11月7日完成鑑界，並經由代書於103年1月21日將原告就系爭土地之持分辦理所有權移轉登記予被告等情，業據提出土地登記第二類謄本、不動產買賣契約書、土地複丈成果圖（以上均為影本）為證，被告就該部分亦無爭執，此部分堪信為真正。
（二）另兩造就系爭土地持分買賣交易，被告尚餘尾款987萬8000元未交付一事，被告曾請代書紀家珉書立各項扣款明細
，此有原告提出該份文件影本在卷可稽，被告對該份文件內容亦未否認。玆就各項扣款明細，審酌如下：
1、系爭土地北側有面積4.4平方公尺成為既成巷道部分：
查系爭土地北側有面積4.4平方公尺（約為1.33坪）被認
定為既成巷道，以原告持分換算可得面積約為1.01坪，此為兩造所不爭執，並經本院會同彰化縣彰化地政事務所派員進行勘測後，作成勘驗筆錄及複丈成果圖（附圖：現況圖）可稽。被告表示兩造就系爭土地買賣價格為每坪20萬元，又系爭土地之既成巷道之一部分，比照附近交易價格，應折算為85,000元云云。惟兩造所訂定之系爭土地不動產買賣契約書，第貳條明文約定每坪為20萬元，被告所稱每坪另外補貼原告1萬元，並未提出任何證據以實其說，
復原告亦未表示承認，故兩造就系爭土地之交易價格，仍應以每坪20萬元計價。另觀諸系爭土地之土地登記第二類謄本，公告現值為每平方公尺31,245元，換算每坪公告現值約為10萬3千元，以政府徵收私人土地，約略為公告現
值再加四成計價，被告提出1.01坪既成道路僅折算為85,
000元，遠低於徵收價格，並不利於原告。反觀原告主張
該部分願意折價8萬5000元，以系爭買賣契約1.01坪土地
價值202,000元，折價8萬5000元後，價值約為11萬7000元，顯然較接近於徵收價格，對兩造亦較為公允。故本院審酌上情，認該部分應予折價8萬5000元。
2、系爭土地買賣面積誤差9平方公尺部分：
查系爭土地原登記面積為602平方公尺，惟嗣後經查實際
面積僅有593平方公尺，短少9平方公尺，此有彰化縣彰化地政事務所102年12月13日彰地二字第0000000000號函文
附卷可參，堪認屬實。原告雖稱被告辦理土地所有權登記時，土地面積並未減少，待日後登記有短少時，再為退還該費用云云。惟系爭土地實際面積確實已短少9公尺，此
情並不因現有土地登記謄本上仍未更正而可視為無誤差，且彰化地政事務所以發函通知被告更正土地面積，被告日後於處分該土地時，亦須先辦理面積更正，自難認為被告取得土地面積尚無短少，則原告將系爭土地持分出售予被告，等同原告售予被告可得換算之土地面積短少6.84平方公尺（9×76/100＝6.84，即2.07坪），以每坪20萬元計
算，被告辯稱系爭土地買賣之尾款應再扣除41萬4000元（2.07×200000＝414000）等語，自非無據。
3、系爭土地西側遭他人占用部分：
按出賣人應擔保第三人就買賣之標的物，對於買受人不得主張任何權利，民法第349條定有明文。據本院會同彰化
縣彰化地政事務所派員進行勘測，系爭土地西側遭訴外人采益投資股份有限公司（即原告前稱萬先生，係前手，勘測時，據伊稱已出賣110-10地號土地暨上建物予上開公司，並移轉所有權登記）占用面積5.9平方公尺（含0.1平方公尺雨遮及5.8平方公尺建物），此有勘驗筆錄及複丈成
果圖（附圖：現況圖）可稽。被告辯稱該部分應先扣款
100萬元，待原告處理完成並將土地交予被告後，再將該
扣款給付予原告等語。查系爭土地原告應有部分雖已辦理移轉登記予被告，惟原告就出賣部分仍應負權利瑕疵擔保之責任，今系爭土地如附圖所示編號B、C部分遭占用，是否屬於有權占有，尚未可知，且僅能由被告以所有權人身分向占用人主張權利，甚至循訴訟途徑解決。縱然最終確認編號B、C部分係遭他人無權占用而得請求返還，被告亦須花費時間與訴訟成本，對被告而言不可謂全無損失；另審酌系爭土地遭占用面積為5.9平方公尺，於占用人返還
該部分土地前，影響所及將使系爭地於使用或搭蓋建物時，西側土地界線必須內縮以求界線之筆直，粗核約為2坪
左右面積必須先予閒置（含遭占用之5.9平方公尺），以
兩造交易價格一坪為20萬元計，並換算原告持分76/100可得面積，本院認為於被告確認附圖所示編號B、C部分土地所有權歸屬前，被告得先保留30萬4000元（2×200000×
76/100＝304000），待遭占用部分經訴外人返還後，扣除被告取回花費成本等後，若有餘額，再行給付予原告。
4、系爭土地買賣所支出之增值稅、印花稅、地價稅、鑑界費等部分：
查上揭費用合計4,319,623元，業據被告提出規費收據、
印花稅應納稅額繳款書、地價稅繳款書、土地增值稅繳款書（以上均為影本）附卷供參，且依一般不動產買賣交易習慣，上揭費用確實應由賣方負擔，而兩造就該部分既無特別約定，則被告已先代原告支付上揭4,319,623元，自
得從應給付予原告之尾款中扣除。況原告於本件訴訟亦主張扣除被告代繳之相關稅金後為請求，故該部分自得從被告積欠原告之尾款中扣除。
5、綜上所述，被告尚應給付原告4,755,377元（0000000－
85000－414000－304000－0000000＝0000000）。
四、從而，原告本於買賣契約之法律關係，請求被告給付475萬
5377元，及自民國103年3月21日（即起訴狀繕本送達被告翌日）起至清償日止，按年利率百分之五計算之利息，為有理由，應予准許。原告逾此範圍之請求，為無理由，應予駁回。
五、兩造均陳明願供擔保，聲請宣告假執行及免為假執行，就原告勝訴部分，均核合於法律規定，爰分別酌定相當之擔保金宣告之。原告其餘訴駁回部分，其假執行聲請，失所依附，應予駁回。
六、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第79條。
中 華 民 國 103 年 9 月 18 日民事第三庭 法 官 王鏡明
以上正本係照原本作成。
如不服本判決，應於送達後20日內，向本院提出上訴狀並表明上訴理由，如於本判決宣示後送達前提起上訴者，應於判決送達後10日內補提上訴理由書（須附繕本）。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 103 年 9 月 18 日書記官 張清秀
附圖：彰化縣彰化地政事務所於103年7月25日複丈之土地複丈成果圖（現況圖）