103年度訴字第913號｜民事：分割共有物｜裁判日期：105 年 03 月 03 日

臺灣彰化地方法院民事判決　103年度訴字第913號原　　　告　曾貴斌即反訴被告訴訟代理人　施廷勳律師複代理人　　詹皓傑律師被　　　告　曾貴森即反訴原告法定代理人　曾張美訴訟代理人　曾明洲訴訟代理人　林溢根律師被　　　告　曾貴府即反訴被告被　　　告　曾萬貴即反訴被告上　一　人　曾明勝訴訟代理人被　　　告　曾明輝即反訴被告上列當事人間請求分割共有物事件，本院於民國105年2月18日言詞辯論終結，判決如下：主文兩造共有坐落彰化縣芬園鄉○○○段○000地號、地目旱、面積 7514.05平方公尺及同地段第781地號、地目林、面積3844.77平方公尺土地二筆准予合併分割，其分割方法如附圖一甲案（即彰化縣彰化地政事務所收件日期文號104年5月29日彰土測字第1501號土地複丈成果圖）所示：編號Ａ部分面積1502.81平方公尺、編號Ｇ部分面積738.03平方公尺分歸原告取得；編號Ｂ部分面積2240.84平方公尺分歸被告曾萬貴取得；編號Ｃ部分面積1502.81平方公尺、編號Ｆ部分面積738.03平方公尺分歸被告曾貴森取得；編號Ｄ部分面積2240.84平方公尺分歸被告曾明輝取得；編號Ｅ部份面積2240.84平方公尺分歸被告曾貴府取得；編號Ｈ部分面積154.62平方公尺分歸兩造按原應有部分比例共同取得。兩造共有坐落彰化縣芬園鄉○○○段○000地號、地目旱、面積 626.45平方公尺土地，其分割方法如附圖一甲案所示：編號Ｉ、Ｉ-1部分面積各為70.99、54.30平方公尺分歸被告曾明輝取得；編號Ｊ、Ｊ-1部分面積各為102.84、22.45平方公尺分歸原告取得；編號Ｋ、Ｋ-1部分面積各為107.34、17.95平方公尺分歸被告曾貴府取得；編號Ｌ、Ｌ-1部分面積各為111.36、13.93平方公尺分歸被告曾萬貴取得；編號Ｍ、Ｍ-1部分面積各為115.03、10.26平方公尺分歸被告曾貴森取得。兩造共有彰化縣芬園鄉○○○段○000地號、地目建、面積857.16平方公尺土地應予以變賣，就其價金按兩造原應有部分比例各五分之一分配之。原告應提出新台幣參拾柒萬參仟肆佰肆拾參元、被告曾明輝應提出新台幣參拾伍萬零壹佰參拾捌元、被告曾貴府應提出新台幣參拾伍萬零壹佰肆拾元，以補償被告曾萬貴新台幣參拾萬零陸佰零壹元、補償被告曾貴森柒拾柒萬參仟壹佰貳拾元。本訴及反訴訴訟費用由原告及被告曾貴森、曾貴府、曾萬貴、曾明輝各負擔五分之一。事實及理由一、本件原告即反訴被告起訴主張：㈠緣坐落彰化縣芬園鄉○○○段000地號、地目旱、面積7414.05平方公尺土地，坐落同段675地號、地目建、面積857.16 平方公尺，以及坐落同段677地號、地目旱、面積626.45平方公尺土地為兩造所共有，其中674地號土地使用分區為山坡地保育區，使用地類為農牧用地，屬農業發展條例第3條第11款所規定之耕地，係兩造於89年1月4日農發條例修正施行前因分割繼承而共有，應得分割為單獨所有。系爭674地號土地西南側臨接約3米寬之芬園鄉彰南路三段247巷道路，系爭675地號土地包覆其中，未聯接道路，677地號土地南側臨芬園鄉彰南路三段計畫道路，現為空地，對外通行順暢。被告曾貴森於系爭674、675地號土地上建有義錩工業股份有限公司使用之鋼筋混泥土造三層樓房及鐵骨造一或二樓廠房建物（占675地號土地面積約三分之二）；被告曾明輝於系爭674、675地號土地南側建有新峰偉企業社所使用之鐵骨造一層平房（占675地號土地面積約三分之一）；被告曾貴府於674地號土地南側建有鐵骨造一層平房，作為農用倉庫；原告於674地號土地北側則有水井一口。系爭土地並無不能物之使用目的不能分割情形，共有人間亦無訂有不分割期限，原告曾商請被告等人協議分割，惟無法協調成立。對於被告曾貴森反訴請求將兩造共有之同地段781地號土地予以分割沒有意見，並同意將674、781兩筆土地合併分割。㈡原告主張系爭多筆土地之分割方法為如附圖一（即彰化縣彰化地政事務所土地複丈成果圖收件日期文號104年5月29日彰土測字第1501號，甲案）所示（含分配所得土地價值差異或部分共有人未分配原物之價金補償），該方案公平、合理可採之理由如下： ⒈兩造先前於60幾年間，曾就系爭674地號土地決定日後各自使用管理之位置親自進行抽籤，並非抽協議分割之位置，抽籤結果即如原告所提出如附圖一（即彰化縣彰化地政事務所土地複丈成果圖收件日期文號104年5月29日彰土測字第1501號，甲案）所示674地號土地之分割分配位置，因被告反訴請求合併分割674與781地號土地，故甲方案即以當初674地號土地共有人抽籤分管之位置為基準，免生爭議；又因781地號土地上之坵塊有先祖墳墓，為求公平，乃將分得該坵塊之共有人，再多分相當於墳墓面積154.62平方公尺之土地；674、781地號土地共有人各有5人，合併分割後應可分割10宗土地，原告所提甲案僅分割為8 宗土地，並未違反農發條例之限制。 ⒉被告曾貴森、曾明輝二人之建物已占據系爭675地號土地全部，為避免拆除該二人已有辦理保存登記之建物，且須符合法定空地非依規定不得分割之限制，故由該二人分得675地號土地並維持共有，並依二人所有建物占用土地面積之比例計算，被告曾貴森分得權利範圍為三分之二，被告曾明輝分得權利範圍三分之一，原告及被告曾萬貴、曾貴府等3人則受價金補償。又因675地號土地鑑定價值太低，以目前彰化市的建地目土地，沒有低於每坪三萬元可能，且若參照675地號之估價條件可知，日後取得675地號的土地共有人，可藉由編號Ｃ或Ｄ的土地對外通行，依照上開地號估價標準可知，應該將675地號也視為可臨路的條件來估價。分配674地號取得編號ＢＣＥ如果取得675地號土地一樣可以臨路，但是估價時未將該條件納入顯然跟674地號在判斷價值時不同，所以嗣主張675地號變價分割才能最符合該土地的真正價值，提高共有人分配後可得利益。 ⒊677地號土地按共有人目前使用現況或合宜、公平方式分配。 ⒋674、781地號二筆土地地形不一，地貌並非平坦，亦有斜坡，難以開墾利用，兩造分得之土地價值不一，應經鑑價後進行找補。乙案雖較甲案將該二筆土地分割完整，卻未考量該二筆土地之地形及使用現況，例如乙案分得編號Ａ、Ｂ、Ｃ部分土地之人，其土地包含781地號土地之範圍甚少，但分到編號Ｄ、Ｅ部分之人，其土地包含781地號土地甚多，造成分到674地號土地較多者，獲得利益較高，縱然781地號土地可經由整地後使用，但依乙案，各共有人整地所須花費也會相差甚大，而鑑價報告並未將整地費用列入估算考量，並不公平，顯然甲案較乙案符合目前之使用情形。㈡華聲科技不動產估價師事務所針對兩造就系爭674、781地號土地所作分割方案之鑑價，將原告分得位置當成有直接臨路在估價，沒有考量系爭二筆土地臨路之可及性等條件，也未考量二筆土地地形落差甚大造成之價值差異，特別781地號土地多為未開墾之陡坡，沒有利用價值，故該鑑價結果不符合客觀狀況等語。並聲明：⒈兩造共有坐落彰化縣芬園鄉○○○段000地號、地目旱、面積7514.05平方公尺，同段675 地號、地目建、面積857.16平方公尺，同段677地號、地目旱、面積626.45平方公尺，同段781地號、地目林、面積3844.77平方公尺土地，請准予合併分割，分割方法如附圖一所示（675地號土地主張變價分割）。⒉訴訟費用由兩造按應有部分比例負擔。二、被告則以：㈠被告即反訴原告曾貴森主張： ⒈坐落彰化縣芬園鄉○○○段000地號土地及同段674地號土地，使用分區同屬山坡地保育區，使用地類均為農牧用地，共有人均相同。反訴被告起訴請求分割共有674、675、677地號土地，漏未就系爭781地號土地一併主張分割，爰依民法地823條第1項、第824條第2項、第5項、民事訴訟法第259條等規定提反訴，請求將674、781地號二筆土地合併分割；又系爭781地號土地並無不能物之使用目的不能分割情形，共有人間亦無訂有不分割期限，爰提起反訴請求判決分割，並提出附圖二（即彰化縣彰化地政事務所收件日期文號104年5月20日彰土測字第1429號，乙案）所示之分割方案，觀之被告即反訴原告所提乙案，就674、 781地號土地合併分割後土地宗數僅有5宗，未違反農發條例之限制，且分割後地形完整，利用價值較高，從華聲科技不動產估價師事務所之鑑價報告，亦可看出乙案創造較高之土地價值。至於677地號土地之分割方法，反訴原告主張與反訴被告曾貴斌所提之甲案相同。 ⒉系爭674、781地號二筆土地均屬農業發展條例所稱之耕地，該二筆土地之共有人為5人，原告所提甲案卻將該二筆土地分割為8宗，顯然違反農發條例之規定，且甲案分割後之各土地呈現不規則形狀，轉角甚多，不利日後使用，有損經濟效用。當初674地號土地也是整地後再使用，781地號土地之右側也已經過整地，因此781地號土地如經整地後就可以完整使用。兩造先前曾就674、675地號土地之分配位置進行抽籤，抽籤後曾明輝與曾貴府有換過位置，其他順序則如曾萬貴所言。另華聲科技不動產估價師事務所就兩造所提分割方案作成之鑑價報告第32頁已有將土地臨路與否、坡度等因素加以考量，故該鑑價報告並無問題，且臨系爭土地之673地號土地係屬原告所有，原告分得之土地可銜接該地而對外通行，又該鑑價報告第23頁，亦已有將675地號土地之臨路問題列入考量。 ⒊系爭675地號土地建蔽率27.5%，法定空地為569.38平方公尺，依建築法第11條第3項、建築基地法定空地分割辦法第5條第1項、第7條第1項規定，並無法如本訴原告所提分割方案，將675地號土地以原物具體位置平均分配予各共有人，僅能將675地號土地變價分割，始無礙於上揭規定之限制，故被告即反訴原告曾貴森主張675地號土地應行變價分割，或由被告即反訴原告曾貴森與被告曾明輝維持共有，曾貴森取得4分之3面積、曾明輝取得4分之1面積，其他共有人依華聲科技不動產估價師事務所所作鑑價結果補償。如被告曾明輝不願與被告即反訴原告曾貴森維持共有，則曾貴森願意取得675地號土地全部，並依鑑價結果以每平方公尺新台幣（下同）19,360元作為計算基準補償該地其他共有人等語。並聲明：①兩造共有坐落彰化縣芬園鄉○○○段000地號、地目旱、面積7514.05平方公尺，同段675地號、地目建、面積857.16平方公尺，同段677地號、地目旱、面積626.45平方公尺，同段781地號、地目林、面積3844.77平方公尺土地，請准予合併分割，分割方法如附圖二所示（675地號土地主張變價分割或由反訴原告價購）。②訴訟費用由反訴被告負擔。㈡被告曾萬貴部分：系爭674地號土地地目為旱地，同段781地號土地地目為林地，故不贊同將該二地合併分割，且781地號土地上有公有祖墳，如要合併分割674、781二筆土地，應依照兩造父親遺囑，依當初抽籤順序，由北向南，位置依序為曾貴斌、曾萬貴、曾貴森、曾明輝、曾貴府來分割，故同意原告所提附圖一甲案之分割方案，倘被告曾貴森認為依甲案在674地號土地分得位置不好，其願意與被告曾貴森就674地號土地分得之位置互換；781地號土地坡度甚陡，尚未整理，且依照現行法規，也無法將地完全整平，如果被告曾貴森認為781地號土地可以整地使用，其願意將781地號土地之持分讓與曾貴森，交換曾貴森在674地號土地之持分讓與其他共有人。至於675地號土地其主張應以變價拍賣方式處理等語。㈢被告曾貴府部分：674、781地號土地同意原告所提之分割方案（即甲案）。其餘陳述同被告曾明輝。㈣被告曾明輝部分：674、781地號土地同意原告所提之分割方案（即甲案）。781地號土地太過陡峭無法整地，如果被告曾貴森認為可以整地，可以將該部分土地都分配給他。675 地號土地分割後不同意與曾貴森維持共有，因為分到該地也不能蓋房子，惟其同意單獨價購675地號全部土地或變價分割。至於鑑價報告內容則無意見等語。三、查原告即反訴被告及被告即反訴原告曾貴森起訴主張坐落彰化縣芬園鄉○○○段○000地號、地目旱（使用分區山坡地保育區農牧用地）、面積7514.05平方公尺，同地段第675地號、地目建（使用分區山坡地保育區丙種建築用地）、面積857.16平方公尺，同地段第677地號、地目旱（使用分區鄉村區乙種建築用地）、面積626.45平方公尺，同地段第781 地號地號、地目林（使用分區山坡地保育區農牧用地）、面積3844.77平方公尺等四筆土地，係兩造五人所共有，應有部分均各為5分之1等情，業據渠等提出土地登記謄本及地籍圖謄本為證，且為兩造所不爭執，自堪信為真實。兩造間既無不分割之約定，亦無因物之使用目的不能分割之情形，惟就分割方法則不能獲致協議，從而，原告即反訴被告及被告即反訴原告曾貴森訴請裁判分割系爭四筆土地，揆諸民法第823條第1項前段規定，核無不合，應予准許。四、次按共有人相同之數不動產，除法令另有規定外，共有人得請求合併分割，民法第824條第5項定有明文。查系爭四筆土地共有人均相同，其中674、781地號土地相鄰，地目雖分別為旱及林，為使用分區均為山坡地保育區農牧用地，此兩筆土地得予合併分割等情，此有彰化顯彰化地政事務所104年2月17日彰地二字第0000000000號函附卷可稽，依上開規定，兩造請求上開674及781地號兩筆土地合併分割，於法尚無不合，自應准許；而上開674及781地號兩筆土地所有權人相同，且為農業發展條例修正前之共有關係，如最終分割結果符合農業發展條例第16條立法意旨，即減少耕地宗數，並達產權單純化，得准依同條項第1、4款連件辦理合併分割，故此二筆土地合併後分割之筆數依法最多可分割十筆等情，復有彰化縣彰化地政事務所105年1月21日彰地二字第0000000000號函在卷可按。五、又查，系爭四筆土地上有如附圖三所示兩造各自所有之建物數棟，另781地號土地上有祖墳一座，674地號土地東南面臨現有道路彰南路三段247巷，道路寬度約3米，此道路並穿越677地號土地，675地號土地未臨路，781地號土地鄰中山路，臨路面寬狹窄，道路與土地間有高低落差，674地號土地地勢平坦，781地號土地地勢較陡等情，業經本院會同彰化縣彰化地政事務所人員勘驗現場屬實，並製有勘驗筆錄及彰化縣彰化地政事務所收件日期文號103年10月6日、103年10 月14日彰土測字第2961、3030號土地複丈成果圖在卷足憑，及本院囑託華聲企業發展鑑定顧問有限公司104年11月11日（104）華估瑛字第81779號估價報告書第14頁、第28頁可考；另系爭675地號土地（面積887㎡）上有72年間原告為代表人之瀅順機械廠申請使用執照之工廠建物一棟，面積為55.02㎡，後續新建申請工廠乙棟，面積為189㎡，二棟建築物合計建築總面積為244.02㎡，依據非都市土地使用管制規則第9條第1項第3款丙種建築用地，建蔽率40%、容積率120%計算，申請土地分割時，應保留610.05㎡法定空地面積（244.02/0.4＝610.05㎡），加計原建築面積，其建築基地面積應為854.07㎡（244.02＋610.05㎡）不可分割之部分，其餘32.93㎡為可分割之部分等情，復有（72）芬鄉建字7969號使用執照存根、申請書、圖說暨相關申請資料及彰化縣芬園鄉公所104年1月27日芬鄉農經字第0000000000號函在卷足考。六、另按分割之方法不能協議決定，或於協議決定後因消滅時效完成經共有人拒絕履行者，法院得因任何共有人之請求，命為下列之分配：一以原物分配於各共有人。但各共有人均受原物之分配顯有困難者，得將原物分配於部分共有人。二原物分配顯有困難時，得變賣共有物，以價金分配於各共有人；或以原物之一部分分配於各共有人，他部分變賣，以價金分配於各共有人。以原物為分配時，如共有人中有未受分配，或不能按其應有部分受分配者，得以金錢補償之，民法第824條第2項、第3項定有明文。又法院定分割方法時，必須考量兩造之利益、意願，由土地上建物現況、各共有人原使用位置、分割後各共有人分得土地之方整及利用價值，予以衡量。查系爭674地號土地兩造於父親生前曾就各自耕作使用之位置予以抽籤，抽籤結果由北到南順序為原告曾貴斌、被告曾萬貴、曾貴森、曾明輝、曾貴府一節，為兩造所不爭執，原告所提出如附圖一甲案之分割方案，其中674、781地號土地合併後，共分為8份，且係依兩造原抽籤使用674地號土地位置之結果予以分配，原祖墳占用之土地由兩造繼續保持共有，而被告曾貴森提出之如附圖二所示乙案，除未按照原抽籤使用位置及順序分配外，被告曾貴府、曾萬貴分配之土地多位於原781地號土地上，且被告曾萬貴分配之土地一部為祖墳占用，難以利用，尚非公允；另如附圖一所示甲案除被告曾貴森外，為其他共有人所同意之分割方法，對共有人均屬有利；而系爭677地號土地如附圖一甲案及附圖二乙案之分割方法均相同，該分割方法亦為兩造所同意，是依附圖一甲案所示之分割方案，分割後各筆土地尚為方整，有利日後土地利用，應足採用，乃爰判決如主文第一、二項所示。七、復查，系爭675地號土地部分，其上幾為被告曾貴森及曾明輝之建物所占用，因有法定空地不得分割之情形，僅32.93 平方公尺之面積得予辦理分割，已如前述，此面積過小分割後亦無法建築利用，被告曾貴森及曾明輝雖均表示願獨自價購此筆土地，被告曾明輝亦不願就此筆土地分割後繼續與被告曾貴森保持共有，其二人各自所有建物占用675地號土地面積之比例又相當，單獨由其中一人價購整筆土地均不公允，兩造既均同意以變價方式分割上開土地，因此將系爭675 地號土地以變價方式分割尚稱妥適，就其價金按兩造原應有部分比例各五分之一分配之，爰判決如主文第三項所示。八、再按法院裁判分割共有物，除應斟酌各共有人之利害關係，及共有物之性質外，尚應斟酌共有物之價格，倘共有人中有不能按其應有部分受分配，或所受分配之不動產，其價格不相當時，應認有民法第824條第3項之共有人中有不能按其應有部分分配之情形，法院即得命以金錢補償之。本件依前揭方法分割後，雖各共有人均依應有部分比例分配系爭土地，然由於位置不同，價值尚有差距，宜以金錢相互補償，經本院函請華聲科技不動產估價師事務所鑑定如附圖一甲案及附圖二乙案中系爭674、781地號土地合併分割之相互補償價額，鑑定單位以勘估標的為農牧用地，土地收益資料與種類不確定性高，故不適用收益法與成本法等其他估價方法，僅採用比較法進行評估，地價評估過程採用公部門「基準地」之評估方式估算分割後各宗土地之地價，其評估過程先選定一較具代表性之基準地（標準宗地），依估價方法求得其市場合理單價後，再藉標準宗地之地價為基礎，考量其他各筆土地之面積、情狀、臨街情形、臨街寬地與深度、地勢條件、土地利用狀況等與基準地間之個別條件差亦進行百分率調整，以求取勘估標的分割後之各筆地單價及總價。經選定乙案編號C土地做為運用比較法試算及調整地價之各項因素評比之對象地（見報告書第17頁）。依據勘估標的所具備之條件及地價因素差異調整，最後決定乙案編號C土地單價為24,000元/坪（7,260元/㎡）；781地號土地地勢較陡，674地號土地地勢平坦，各分割土地屬於781地號部分，於宗地條件（坡度）欄位再減成計算，以反應土地受限於坡度條件導致價值降低之現象（見報告書第28頁）。調整說明：註1：各編號土地之個別面寬、平均深度及相關個別因素與彼此間不同，但因其個別因素條件變化差距未達相當程度彼此間條件接近，加以其他個別因素均大致相同，故有調整率相等之情形。註2：甲案編號C及乙案編號B，評估時以土地得與675地號合併使用為前提條件。註3：甲案及乙案中各編號屬於原781地號範圍之部分土地坡度較陡、可利用性較平坦土地差，故於宗地條件（坡度）欄位下修調整（…）。註4：甲案編號A及乙案編號A，土地東側673地號面臨彰南路三段，編號A土地擬分配人與673地號土地所有權人相同，土地臨路條件較具優勢，臨路條件據此上修10%。註5：甲案編號A、B及乙案編號A，土地西側臨中山路，雖然土地雙面臨路，但中山路與土地間有高低落差近二米，進出不便，故臨路條件不做調整。註6：甲案編號D、乙案編號D，土地西側臨中山路，雖然土地雙面臨路，且與道路間無高低落差，但土地臨路面寬狹窄，實質效益極微，故臨路條件不做調整。註7：甲案編號B及乙案編號B，土地位於673地號後方（擬分配人與673地號所有權人不同），土地受673地號阻擋致使臨路面寬狹窄，出入便利性劣於其他編號土地，故於其他欄位下修調整。註8：甲案編號H土地現況為當事人家族祖墳所在地，因土地可利用性受限，故下修5%以反應土地價值減損情形（見32、33頁）。各分割編號土地價格為：甲案編號A總價12,110,545元、甲案編號B總價13,847,645元、甲案編號C總價10,910,401元、甲案編號D總價14,498,384元、甲案編號E總價14,498,384元、甲案編號F總價2,464,725元、甲案編號G總價2,411,144元。與分割前持份價值比較，甲案各共有人增減差值額為：原告（增）373,443元，被告曾萬貴（減）300,601元，被告曾貴森（減）773,120元，被告曾明輝（增）350,138元，被告曾貴府（增）350,140元，此有華聲企業發展鑑定顧問有限公司104年11月11日（104）華估瑛字第81779號估價報告書在卷可憑，本院審酌該份鑑定書係收集有關成本收益市場之資料並參考當地現況及法展遠景，依據估價理論與實際公平價值之研究分析公正客觀之評估，認其鑑定結果，堪予採信，故以此計算並判決兩造之互相補償金額為如主文第四項所示。九、末按因共有物分割、經界或其他性質上類似之事件涉訟，由敗訴當事人負擔訴訟費用顯失公平者，法院得酌量情形，命勝訴之當事人負擔其一部，民事訴訟法第八十條之一定有明文，故本訴及反訴均由勝訴之原告及反訴原告曾貴森亦負擔一部分訴訟費用，並以各共有人原應有部分比例各5分之1比例負擔之，併此敘明。十、結論：本訴原告及反訴原告之訴均為有理由，依民事訴訟法第78條、第80條之1、第85條第1項但書，判決如主文。中華民國 105 年 3 月 3 日民事第二庭法官黃倩玲以上正本係照原本作成。如對判決上訴，應於判決送達後20日內向本院提出上訴狀(需附繕本)。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。中華民國 105 年 3 月 7 日書記官王宣雄

臺灣彰化地方法院103年度訴字第913號

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