臺灣彰化地方法院107年度訴字第162號

• 裁判案由: 返還價金等
• 案件類型: 民事
• 審判法院: 臺灣彰化地方法院
• 裁判日期: 107 年 11 月 14 日

臺灣彰化地方法院民事判決　107年度訴字第162號
原　　　告　鄭勝崇
訴訟代理人　趙惠如律師

被　　　告　蕭巽益
訴訟代理人　林世祿律師
上列當事人間請求返還價金等事件，本院於民國107年11月14日
言詞辯論終結，判決如下：
主 文
原告之先、備位訴及假執行之聲請均駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事實及理由
壹、按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加，但請求之基礎事實同一者，及不甚礙被告之防禦及訴訟之終結者，不在此限，民事訴訟法第255條第1項第2款、第7款分別定有明文。查原告於民國（下同）107年8月8日本院言詞辯論時以言詞
追加以民法第259條第1款、第260 條作為備位之訴訟標的，核其追加與上開規定相符，應予准許，合先敘明。
貳、原告起訴主張：
一、先、備位聲明皆為被告應給付原告新臺幣（下同）264萬元
，並自起訴狀繕本送達被告翌日起至清償日止，按年息5％
計算之利息。原告願供擔保，請准宣告假執行。
二、先位部分：
㈠緣被告所有坐落彰化縣○○鎮○○段00000地號土地，其使
用分區為住宅區，可供作為建築房屋使用，原告因而透過台慶不動產仲介公司仲介承買，被告為向原告保證系爭土地確實可供建築房屋使用，即出示被告曾於104年7月間向彰化縣政府申請建照執照之證明，原告因而不疑有他，而與被告於106 年11月16日簽訂不動產買賣契約書，由原告承買被告所有坐落彰化縣○○鎮○○段00000地號土地全部及同段305-8地號土地權利範圍18分之2（下稱系爭買賣），原告並依約
交付買賣之訂金88萬元及簽約款88萬元予被告，原告委由建築師規劃系爭305-7土地，竟發現系爭土地並未面臨道路，
因而無法指定建築線，而無法起造建築物，原告因而發現受騙。原告向被告委託之陳敏裕建築師查詢，方得知前開建照執照已於105年4月20日屆期，因尚未開工故需向彰化縣政府申請展期，但因坐落同段305-8地號土地之私設道路前，遭
坐落同段702-1之國有土地阻隔，因而無法連接道路致無法
指定建築線，彰化縣政府因而就前開建照執照不同意予以展期。詎被告明知前開情事，土地若無法指定建築線即無法起造建物，被告急於將前開土地拋售，竟隱瞞前開事實，仍以該建照執照取信於原告，致原告陷於錯誤，而與被告簽訂系爭不動產買賣契約書。原告業已依民法第92條以彰化縣南郭郵局第220號存證信函向被告為撤銷遭詐欺而為承買之意思
表示，並請求被告應將已受領之價金返還予原告，惟被告雖收受送達，卻置之未理。
㈢又原告既依法撤銷承買之意思表示，系爭買賣契約即歸於無效，原告業已分別於106年11月16日、106年11月20日各給付88萬元，共給付176萬元之價金，計算至107年3月31日止，
按年利率5 ％計算，原告受有前開價金利息之損失61,720元（計算式：88萬×5％×258/365+88萬×5％×254/365＝61,
720 元）；另因原告承買系爭土地係為對外出售，因被告之欺罔行為，致原告受有無法建築房屋對外出售之利益，依財政部106 年度營利事業各業所得額暨同業利潤標準就不動產投資開發、興建及租受，淨利率為10％，財政部每年均就營利事業各種同業檢定利潤標準作為課徵所得稅之依據，且該同業利潤標準，係依據各業抽樣調查並徵詢各該業同業公會之意見而核定，係依統計及經驗鎖定之標準，自得作為衡量債權人因契約履行所可享受利益之準據，是本件系爭土地之總價款為880 萬元，僅以該土地淨利潤10％計算原告之所失利益為88萬元。
㈢爰依民法179條請求被告返還原告所支付之價金176萬元，及依民法第113條、第114條請求被告賠償所受之損害88萬元。㈣對被告抗辯所為之陳述：
1.被告雖辯稱以告知須向國有財產屬承租702-1地號土地，
惟本件兩造於簽訂買賣契約前，被告所提供予原告之標的物現況說明書於項次16「對外通行之道路是否有發生通行糾紛」，被告勾「否」；項次19「本土地目前是否已申請建築線」、被告勾「是」；項次23「本土地目前是否已申請建築執照或已具建築執照」，被告勾「是」，備註已到期，均明被告提供申請建築執照之資料，係欲使原告陷於錯誤，誤認系爭土地可供建築使用。苟系爭305-7 地號土地起造建築物需取得同段702-1 地號土地之通行同意，為何被告未於標的物現況說明書載明。
2.另被告辯稱證人姚政輝證稱：「簽約完幾小時後，原告打電話給我，要我把巷口那塊國有土地的資料傳真給他……」，足證其於簽約過程有提到國有地問題，且由買方負責處理，否則不可能簽完約幾小時後即要索取國有地資料，代表簽約時有人提及，否則不必簽後立即研究云云，均非屬實。可由原告與國泰世華銀行承辦員之LINE通訊軟體對話紀錄可知，原告於簽訂買賣契約時，並不知702-1 地號土地阻隔305-7地號土地之通行，也不知702-1地號土地屬何人所有。且原告因被告出事原告305-7 地號土地之建造執照，原告認該地既領有建照，不可能不臨路，亦明被告於簽訂買賣契約時，根本不知305-7 地號土地為臨路，亦不知若要建築，因土地未臨路，而需取得702-1 地號土地所有權人同意，均明被告卻實施用詐術，致原告誤認為305-7地號土地確實可供建築，而為承買之意思表示。
3.本件被告辯稱並無詐欺行為，系爭土地也確實可申請建照，且由本院83年度訴字第321號判決附圖也證明南側是「
道」云云，均非事實。被告之前抗辯系爭土地須經702-1
地號土地之所有權人同意方得起造建物，且有告知原告，現又辯稱系爭土地確實可申請建照云云，其前後答辯顯相矛盾。本件由彰化縣政府107年7月25日府建管字第1070259904號函函覆之建照資料可知，被告所請之建照係以305
-7、305-8及702-1地號土地為申請基地，所檢附702-1地
號土地之土地登記謄本，就702-1地號土地之地目確實為
「道」，故主管機關因而核發系爭建照，惟被告嗣後並未興建建物，702-1地號土地則於104年11月5日因變更高速
公路彰化交流道附近特定區計畫，該土地已變更為「住宅區」，故305-7地號土地之興建已須702-1地號土地所有權人之同意，被告見無法取得該同意書，因而無法起造建物，遂將系爭土地委託仲介公司出售。均明被告明知系爭土地，若未有702-1地號土地之所有權人意見同意，系爭土
地將因未面臨道路無法指定建築線而無法起造建物，卻故—意隱瞞前開事實，反持已失效之建造執照取信原告，致原告陷於錯誤，原告受被告詐欺而為承買之意思表示至明。
㈤對證人所述之意見：
證人黃美惠及童元鋙於107年6月27日言詞辯論程序中證稱，賣方有告知買方有國有土地，如果申請建築線的話要承租云云非事實，證人二人均屬賣方之仲介，所證均虛偽不實，不足憑採。且證人童元鋙亦證稱「（你剛才說要承租國有地才能建築？為何要提供建照給買方？）當下雙方有對前方有一塊國有地申請建照有疑慮，所以賣方才提供建照說他曾經申請過。」可知被告提供建照予原告，係為讓原告誤認系爭土地確實可為建築使用，惟被告所取得之建照，並未有702-1
地號土地之土地所有權人同意，則被告怎可能告知原告需取得702-1地號土地所有權人之同意？被告既未曾取得702-1地號土地所有權人之同意，其如何得知向國有財產署承租即可？均明被告係臨訟編造，顯見被告已得知305-7地號土地若
為有702-1地號土地之通行同意，則無法取得建照，卻未告
知原告，反提供建照讓原告誤認305-7地號土地可供建築，
而為承買之意思表示，原告之承買意思表示顯係遭詐欺所為，原告主張撤銷，於法有據。
三、備位部分
㈠本件若認原告所承買之意思表示，非係被告詐欺所致，惟被告明知原告買受系爭土地是為供建築使用，系爭土地既無法指定建築線，該買賣即有重大之瑕疵；被告提供系爭土地可供建築之建造執照保證系爭土地可供建築，系爭買賣亦缺乏被告所保證之品質，而該瑕疵出賣人應可補正，原告於107
年1月30日以彰化南郭郵局21號存證信函催告被告應於函到
七日內取得坐落同段702-1地號土地所有權人之通行同意書
，以符被告所保證305-7地號土地確實可供建築之保證，詎
被告均未置理，原告遂於107年2月8日以彰化縣南郭郵局26
號存證信函向被告為解除系爭不動產買賣之意思表示，並請求被告將原告以給付之買賣價金返還。
㈡本件被告明知其所有系爭305-7地號土地，因無法指定建築
線而無法興建建物，被告竟故意不告知該嚴重瑕疵，因無法指定建築線而無法興建建物，被告竟故意不告知該嚴重瑕疵，而將該土地全部及同段305-8地號土地權利範圍2/18出售
予原告，並向原告保證305-7地號土地確實可供建築使用，
原告因而依約交付買賣土地之訂金88萬元及簽約款88萬元，而兩造之買賣標的因存有上開瑕疵，原告依法催告被告補正，被告逾期未為補正，原告依法向被告為解除系爭買賣契約之意思表示，而本件系爭買賣契約既已解除，被告依法自應將自原告受領之176萬元返還予原告，並得請求被告賠償原
告因此所受之損害88萬元。
㈢對被告抗辯所為之陳述：
1.本件被告抗辯系爭土地無法指定建築線，原告亦有過失云云，並不實在。按民法第355條規定：「買受人於契約成
立時，知其物有前條第一項所稱之瑕疵者，出賣人不負擔保之責。買受人因重大過失，而不知有前條第一項所稱之瑕疵者，出賣人如未保證其無瑕疵時，不負擔保之責。但故意不告知其瑕疵者，不在此限。」證人黃美惠證稱：「（原告買和美鎮新發段305- 7地號土地要做何使用？）原告有說他要蓋房子。」；「（本案原告買系爭土地，被告有保證系爭土地可以蓋房子嗎？）被告有說他有申請過建照，可以蓋房子。」；「(被告有說建照申請延展沒有通
過嗎？）沒有。」、證人童元鋙證稱：「（你剛才說要承租國有土地才能建築？為何要提供建照給買方？）當下雙方對前方有一塊國有地申請建照有疑慮，所以賣方才提供建照說他曾經申請過。」可知被告提供建照予原告，係為讓原告誤認系爭土地確實可為建築使用；縱退步言之，亦可認被告係保證系爭305-7地號土地確實可供建築使用，
從而依前開法律規定，本件被告故意不告知瑕疵，且又保證無瑕疵，依法自應負瑕疵擔保責任。
2.本件被告辯稱原告之備位訴訟已逾民法365條第1項之除斥期間云云，並非事實。原告主張解除契約係依彰化南郭郵局26號存證信函為解除契約之意思表示，其寄送之日期為107年2月8日，被告收受送達日期為107年2月9日，兩造之不動產之買賣契約書係於106年11月16日簽訂，故原告為
解除契約之意思表示，並未逾六個月之除斥期間。
參、被告則以：
一、聲明：原告之訴駁回。如受不利益之判決願供擔保請准免為假執行。
二、先位部分：
㈠被告否認有詐欺行為，被告提出建照並非要誤導原告，實乃因委託仲介出售，仲介即需依政府規定作「標的物現況說明書」，被告乃被動接受調查，而系爭買賣所填具之說明書第23欄「本土地目前是否已申請建築執照」，填具「是」，並註明「已到期」，故才會被要求提供以供原告參酌，並非刻意提供誤導，且該說明書亦經原告閱覽瞭解簽認。再者，由彰化縣政府107年7月25日府建管字第1070259904號函之函覆資料可知，被告完全沒有詐欺行為，也確實可以申請建照。㈡系爭土地前有國有地需處理亦有告知原告，再者，系爭買賣標的物價值有數百萬，買賣前原告應早已注意到，尤其原告之家族乃建築世家，原告亦從事建築業，金采居建設開發股份有限公司之董事長乃原告之父親，原告與證人顏子翔所設之房屋代銷公司竹成廣告公司亦與上開公司設於同址，證人顏子翔本身亦為建設公司業者，故原告事前必已查明，不可能簽約後幾小時始注意到前述國有土地問題，進而索取前述國有地之資料，表示至遲於簽約時原告已知有前述國有地需承租的問題。
三、備位部分：
㈠否認土地有瑕疵，系爭買賣契約中並未約定被告要保證有建築線能建築，且買土地能否建築乃要自己尋求解決方法，賣方不負解決之責，因為土地本身如此，不能建築不能即指為瑕疵，且由彰化縣政府107年7月25日府建管字第1070259904號函之函覆資料可知，系爭土地原能建築，僅因承辦人之看法不同，故並無瑕疵。
㈡縱認有瑕疵，原告自承為建築業，原告更有重大過失之責，一個國泰世華銀行之員工已可看出問題，原告怎會不知，難認其非重大過失。且被告並未保證能建築，只是依所知事項告知原告，被告並無故意不告知之情形。因此依民法第355
條第2項，被告亦不負瑕疵擔保之責。退步言之，原告對於
損害之發生也與有過失，故主張過失相抵。
㈢再者，本案乃106年11月16日訂約，且原告106年12月20日即已存證信函主張建築線有問題，但直至107年8月8日才以書
狀主張依民法第355條等解約，已逾民法365條所定之6個月
，不能解除。
肆、得心證之理由：
一、本件原告主張被告於系爭買賣簽訂時，有出示其於104年7月間向彰化縣政府申請建照執照，而305-8地號土地為私設道
路，其連接通行道路前有坐落同段702-1地號土地之國有土
地所阻隔，及原告已支付被告176萬元之價金等情，據原告
提出104年7月13日彰化縣政府（104）府建館（建）字第0000000號建造執照、附表、106年11月16日買賣契約書、106年10月16日標的物現況說明書（土地）等件為證，且為被告所不爭執，堪信為真實。惟原告㈠先位主張，依民法第92條撤銷受詐欺而承買之意思表示，並依民法第179條請求返還已
給付之價金176萬元，及依民法第113條、第114條請求被告
賠償原告所受之損害88萬元，㈡備位主張，依民法第354條
、第355條、第359條前段解除契約，並依民法第259條第1款請求已給付之價金176萬元，及依民法第260條規定及兩造之系爭買賣契約書第10條第3項後段及第4條約定，請求被告賠償88萬元，為被告否認。
二、原告先位之訴依民法第92條規定向被告撤銷買賣系爭土地之意思表示，並依民法第179條請求被告返還已付之價金，及
依民法第113條、第114條請求被告賠償原告所受之損害為無理由：
㈠按因被詐欺或被脅迫，而為意思表示者，表意人得撤銷其意思表示。但詐欺係由第三人所為者，以相對人明知其事實或可得而知者為限，始得撤銷之，民法第92條第1項定有明文
。次按民法上所謂詐欺，係欲相對人陷於錯誤，故意示以不實之事，令其因錯誤而為意思之表示，必詐欺行為人有使他人陷於錯誤之故意，致該他人基於錯誤，而為不利於己之意思表示者，始足當之（最高法院56年台上字第3380號判例、87年度台上字第1195號判決參照)。而被詐欺而為意思表示
者，依民法第92條第1項之規定，表意人固得撤銷其意思表
示，惟主張被詐欺而為表示之當事人，應就此項事實負舉證之責任（最高法院44年台上字第75號判例參照）。
㈡本件原告主張被告未告知原告605-8地號土地之私設道路前
，遭坐落702-1地號土地之國有土地阻隔，因而無法連接道
路致無法指定建築線，被告否認之。經查，本院經原告聲請傳喚證人姚政輝於107年6月27日到庭具結作證，雖據其陳述簽約當下有提到系爭土地有建築線的問題，但因時間太久了不記得內容，伊沒有聽到當下有提到系爭土地巷子口有國有土地的問題，買方係在簽約後才知道國有土地會影響建築線，簽約完幾小時候原告打電話給伊，要伊把巷口那塊國有土地的資料傳真給他（見本院卷第68頁反面至69頁），然亦據其證述其於簽約過程中並無全程在場，會進進出出（見本院卷第69頁），是證人姚政輝之證述不能尚不足認定被告未告知系爭土地遭國有土地阻隔事實。原告自承其從事建築業，家族亦皆從事建築業，購地建屋之前，對其購買之標的物，必已有所調查，是否告知系爭土地因遭國有地阻隔，致無法指定建築線，與詐欺實為二事。另，被告雖有出示其於104
年7月間向彰化縣政府申請之建造執照於原告，然其於標的
物現況說明書上，第19項「本土地目前是否已申請指定建築線」，勾選否，第23項「本土地目前是否已申請建築執照或已具有建築執照」，被告雖勾選「是」，然其於備註中，並註明已到期（見本院卷第16頁反面），被告並未為不實之告知，難認被告有為何使原告陷於錯誤之詐欺行為。是本件難認原告所為買賣系爭土地之意思表示，係因被詐欺或被脅迫而為，不得依民法92條第1項撤銷。原告之意思表示既不得
撤銷，自不生不當得利返還及損害賠償之問題。
三、原告備位之訴依民法第354條、第355條、第359條前段解除
契約，並依民法第259條第1款請求已給付之價金，及依民法第260條規定及兩造之系爭買賣契約書第10條第3項後段及第4條約定，請求被告賠償亦無理由：
㈠按物之出賣人對於買受人，應擔保其物依第373條之規定危
險移轉於買受人時無滅失或減少其價值之瑕疵，亦無滅失或減少其通常效用或契約預定效用之瑕疵。但減少之程度，無關重要者，不得視為瑕疵。出賣人並應擔保其物於危險移轉時，具有其所保證之品質，民法第354條定有明文。又買賣
因物有瑕疵，而出賣人依前五條之規定，應負擔保之責者，買受人得解除其契約或請求減少其價金。但依情形，解除契約顯失公平者，買受人僅得請求減少價金，固為同法第359
條所明定。惟按所謂物之瑕疵，係指存在於物之缺點而言，須當事人有所約定，或依通常交易觀念，認為應具備之價值、效用或品質不具備者，始得謂之（最高法院90年度台上字第1460號民事裁判參照）。又買賣標的物是否具有兩造約定或依通常交易觀念所指之瑕疵，應由買受人就該項利己之事實，負舉證責任。本件原告主張買受系爭土地是為供建築使用，系爭土地因無法指定建築線，無法供建築使用，有重大瑕疵，既為被告所否認，自應由原告就此部分事實負舉證之責。
㈡經查，原告所提兩造間所簽立之買賣契約書，兩造有為特別約定事項，惟未有就買賣標的物須得建築房屋之約定；另，原告雖主張被告有出示其於104年7月間向彰化縣政府申請之建造執照，被告稱係因填寫標的物現況說明書時，於第23項「本土地目前是否已申請建築執照或已具有建築執照」，被告雖勾選「是」，並備註已到期，故提供曾前申請之建照供參，尚合乎常情，原告復未能就兩造間之買賣契約有約定系爭土地必能建屋提出證據已實其說，而被告既已依雙方簽訂之買賣契約書及現況說明書履行，難謂具有「欠缺其所保證品質」之瑕疵。是原告主張依民法第354條、第355條、第359條前段解除契約，並依民法第259條第1款請求已給付之價
金，及依民法第260條規定及兩造之系爭買賣契約書第10條
第3項後段及第4條約定，請求被告賠償損害，均屬無據，不應准許。
伍、綜上所陳，本件原告先位、備位之訴皆無理由，不應准許，應予駁回。原告本訴既經駁回，其假執行之聲請即失所附麗，應併予駁回。
陸、本件事證已臻明確，兩造其餘主張、陳述及所提之證據，經本院審酌後，認與判決結果不生影響，爰不逐一論述，附此敘明。
柒、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。
中 華 民 國 107 年 11 月 14 日民事第二庭 法 官 姚銘鴻
以上正本係照原本作成。
如對判決上訴，應於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 107 年 11 月 14 日書記官 陳品潔