107年度重訴字第46號｜民事：所有權移轉登記｜裁判日期：107 年 09 月 12 日

臺灣彰化地方法院民事判決　107年度重訴字第46號原　　　告　黃淑卿訴訟代理人　劉惠利律師黃錦郎律師被　　　告　亞義建設股份有限公司法定代理人　李桂榮被　　　告　許建程共　　　同訴訟代理人　盧錫銘律師上列當事人間所有權移轉登記事件，本院於民國107年8月29日言詞辯論終結，判決如下：主文被告亞義建設股份有限公司應將如附表所示不動產其中建物部分之所有權移轉登記予原告；被告許建程應將如附表所示不動產其中土地部分之所有權移轉登記予原告。原告其餘之訴駁回。訴訟費用由被告負擔百分之九十，餘由原告負擔。事實及理由一、原告聲明請求：被告亞義建設股份有限公司（下稱亞義公司）應將如附表所示不動產其中建物部分之所有權移轉登記予原告；被告許建程應將如附表所示不動產其中土地部分之所有權移轉登記予原告；被告亞義公司應將附表所示不動產交付予原告。係主張略以：（一）原告於民國（下同）106年1月5日向被告亞義公司購買建案「大境」之D、E二戶預售屋即如附表所示之不動產（下稱系爭房地），雙方約定總價款為新臺幣（下同）1500萬元，並有簽訂買賣契約書（下稱系爭契約），被告亞義公司並承諾將贈送兩套櫻花廚具，惟被告亞義公司僅於一戶契約內加註，原告當日即給付訂金6萬元，並匯款494萬元預付款予亞義公司。然而，原告於107年1月2日收受被告亞義公司委託律師於106年12月26日寄發催告原告應於收受信函七日內，配合辦理系爭房地移轉登記並給付尾款，逾期未辦理將解除契約之存證信函。惟兩造訂立系爭契約當時被告有口頭約定尾款於系爭房地驗收無誤過戶完成後始給付，且系爭房地工程尚有近20項未完工，被告亦無通知原告驗收過戶和交屋，甚至未出示使用執照之正本或影本。加以被告催告給付之尾款亦無按合約約定扣除5％保留款而僅是保留五萬元保留款，甚且被告原承諾贈送之櫻花廚具也改口僅贈送1套，原告即於107年1月4日以彰化府前郵局存證號碼第4號存證信函以前情回覆被告，並向彰化縣政府消費爭議調解委員會申請調解，惟兩造意見歧異，於107年2月22日調解不成立。詎被告再於107年2月26日以存證信函通知原告，因原告未於催告期限內依約辦理，系爭契約已於107年1月10日解除等語。（二）惟按系爭契約第五條及第十條約定之文義解釋，買受人係於辦理交屋手續時，如驗收無誤，應將買賣價款其中自備款部分付清。如驗收有瑕疵，得保留房地總價百分之五作為交屋保留款，其餘自備款仍應給付。因原告毋庸辦理貸款，故上開尾款500萬元性質上均屬自備款，而原告於被告亞義公司催告給付買賣價款之時，僅尾款尚未給付，且系爭契約未明定尾款給付之時間，此依系爭契約第十條，該尾款之給付期限係於辦理交屋手續完成時始屆至，如驗收有瑕疵，尚得保留房地總價款百分之五作為交屋保留款，且被告亞義公司於訂約當時亦有口頭言明。從而，被告亞義公司於尚未通知原告辦理交屋手續即尾款給付期限尚未屆至時，即催告原告給付尾款，自不生原告就尾款陷於給付遲延之效力，故被告其後所為解除契約之意思表示，難認合法有效。另被告亞義公司僅於存證信函中空言已取得使用執照，未同時提示原本予原告，原告無從得知使用執照是否有核發抑或何時核發；又退步言，原告所為以彰化府前郵局存證信函號碼第4號之存證信函回覆被告之真義，係已為同時履行之抗辯，縱認尾款付款期限已屆至，亦無給付遲延之情事，從而，被告亞義公司所為解除系爭契約之意思表示，自難認合法有效。另原告仍希望被告亞義公司能盡快將系爭房屋施作及修繕完成，乃於107年2月27日將尾款扣除房地總價百分之五之保留款及雙方合意地磚不施作之退款計8,820,000元匯入被告亞義公司之帳戶，雖此款項已遭被告亞義公司退回，惟原告已履行買賣價款提出之義務（被告亞義公司退回上開款項應屬受領遲延），故原告自得依系爭契約之法律關係，請求被告等辦理系爭房地所有權移轉登記及將系爭房地交付予原告。系爭契約簽約後，原告全家人會利用下班時間及週末，前去施工現場，不辭辛勞無償的幫忙工地之整理及施工廢棄物之清理，可謂對系爭房地傾盡全部心力，只為營造將來原告全家得以安居樂業之處所，被告亞義公司亦明知此情。乃被告亞義公司既有收到原告回覆之存證信函，被告亞義公司應可得知原告無故意不履行之情事且原告亦有給付尾款之誠意及資力，僅雙方對履約之意見不一致，依誠信原則應與原告善意溝通，詎被告亞義公司仍堅持解除系爭契約，衡其動機係為圖另行出賣系爭房地之價差利益，亦有意規避原承諾贈送高價廚具之義務，以減少工程費用支出等語。二、被告均聲明請求駁回原告之訴，抗辯略以：（一）原告前於106年1月4日向被告亞義公司購買系爭房地，並簽訂系爭契約。如附表所示之土地為被告許建程所有，被告許建程與被告亞義公司合建，並有授權被告亞義公司一併出售。系爭契約第5條約定付款條件分為3期，即1.訂金3萬元。2.預付款247萬元。3.尾款500萬元。並於第6條逾期付款之處理方式第二項約定「如逾期二個月或逾使用執照核發後一個月不繳期款或遲延利息，經賣方以存證信函或其他書面催繳，經送達七日內仍未繳者，雙方同意依違約之處罰規定處理。但前項情形賣方同意緩期支付者，不在此限。」、第19條違約之處罰第四項約定「買方違反有關「付款條件及方式」之規定者，賣方得沒收依房地總價款百分之15（最高不得超過百分之十五）計算之金額。但該沒收之金額超過已繳價款者，則以已繳價款為限，買賣雙方並得解除本契約。」。原告系爭契約之訂金及預付款已支付完畢，被告亞義公司就如附表所示之房屋已於106 年10月16日取得主管機關所核發之使用執照，並於106年11月11日取得房屋之所有權登記。為此，被告亞義公司於 106年12月26日委託律師發函，通知原告應於文到七日內依系爭契約配合辦理不動產所有權移轉及給付尾款相關事宜，並函告逾期即解除契約，沒收原告已付之全部款項。惟原告於107年1月2日收受該存證信函後仍未依約辦理，被告亞義公司乃於107年2月26日再發存證信函通知原告系爭契約已於107年1月10日解除（觀念通知），故兩造間就系爭房地之買賣關係已不存在，惟考量原告已付給被告亞義公司之款項為其一生之積蓄，被告亞義公司願將該等款項無息退款予原告。（二）按一般預售屋買賣流程為1.賞屋，若有喜歡之戶別，可初步議價先付一小筆訂金，請建商保留。2.繳交「訂、簽、開」金，議價後，若確定有買賣意願，則補足訂金後，可約定時間正式簽約，此時必須繳交簽約金、開工款，也就是預售屋的頭期款，通常約為房屋總價的百分之10-15。3.繳交工程款，施工期間按期繳納，金額約為房屋總價的百分之10-15，建商收費分為二種，第一種按工程期繳納。若為工程零付款，代表工程款不用於施工期間繳納，而是等到「結構體完成」、「領取使用執照」、或「交屋」時一併繳納，簽約前要弄清楚建商的規定。第二種為按月繳納，開工後，無論施工進度如何，皆替按月繳納工程款。4.對保，建商領到使用執照後，如買方有貸款之需求時，會委請買方至往來銀行，由銀行審核貸款資格並簽下「撥款同意書」，也就是過戶時，建商即會領到銀行的撥款。5.完稅，地價稅、房屋稅，在交屋日前由建商負擔，交屋日之後由買方負擔；土地增值稅由建商負擔；印花稅、契稅及相關規費由買方負擔。6.過戶，由建商委託的代書辦理房地產過戶手續，須於建商領得使用執照後四個月內完成。7.驗收交屋，此為最後步驟，驗收後若發現瑕疵，可於驗收單上請建商限期改善，並預扣「交屋保留款」。此款須於簽約時設定，為房屋總價的百分之5，待建商修繕完成後，銀行才能撥款。原告主張建物有瑕疵，被告否認，依上述流程可知，買受人如主張買賣之標的物有瑕疵時，應於最後驗收交屋階段向賣方主張物之瑕疵擔保，故原告所持如上之回覆存證信函等指房屋有瑕疵，原告否認，且原告亦不得以此為同時履行抗辯之事由。再者，被告亞義公司自始僅允諾贈送原告一套櫻花三機之廚具，非原告所稱為二套。何況依約原告於交屋後尚有百分之五的保留款可扣除，暫不交付給出賣人，如就買賣標的物有瑕疵時，原告自得從交屋保留款中主張減少買賣價金。又系爭契約第十條驗收之約定「賣方依約完成本戶一切主建物、附屬建物之設備及領得使用執照並接通自來水、電力、廣告圖說所示之設施後，應通知買方進行手續（第一項）。雙方驗收時，賣方應提供驗收單，如發現房屋有瑕疵，應載明於驗收單上，由賣方限期完成修繕；買方並有權於自備款部分保留房地總價百分之五作為交屋保留款，於完成修繕並經雙方複驗合格後支付（第二項）。」與預售屋買賣之交易習慣，驗收係於買賣標的物所有權移轉之後之流程，買方於交付尾款之前，得主張應於自備款部分保留房地總價百分之五作為交屋保留款，於完成修繕並經雙方複驗合格後支付，是原告任意解釋契約，嚴重違反交易習慣，被告亞義公司於合法催告原告後，自當得依系爭契約主張解除契約。兩造契約既已於107年1月10日解除，原告於107年2月27日匯款882萬元至被告帳戶，亦經被告退回，自不影響系爭契約業經解除之事實等語。三、得心證之理由：１、原告主張與被告亞義公司於106年1月5日簽訂系爭買賣契約書買賣預售屋，原告為買方，亞義公司即建商為賣方，亞義公司並取得如附表所示土地所有人即被告許建程之授權，兩造約定以總價1500萬元買賣如附表之土地與建物，及原告已於同日支付現金6萬元並匯款494萬元共支付500萬元予被告亞義公司。嗣亞義公司委由律師於106年12月26日以存證信函，通知原告應於文到七日內依系爭契約配合辦理不動產所有權移轉及給付尾款相關事宜，逾期即解除契約，沒收原告已付之全部款項。經原告於107年1月2日收受該存證信函後，亦於107年1月4日寄發存證信函覆稱意旨，雙方簽約時，被告就以口頭係定尾款於驗收無誤過戶完成後付款……被告均未通知原告驗收過戶和交屋，也未通知使用執照取得日期，未依合約之約定通知原告各項事宜，並條列被告未完工之工程，亦敘明已向被告反應，被告置之不理未完成修繕，被告通知要原告結清尾款，簡直是豈有此理。又合約付款條件僅以訂金、預付款、尾款列出金額，並未記載其他付款條件及方式，均以口頭約定而已，如今說原告違反付款條件及方式，均為不實之事。原告並未違反合約，被告無權解除契約，請被告亞義公司於收受本信函7日內依買賣契約配合辦理不動產所有權移轉及完成所有未完成之工程事項，以利通知驗收、房地所有權移轉登記、交屋，以便順利完成繳付尾款之事等語。原告並聲請經彰化縣消費爭議調解委員會調解不成立。被告再委由律師於107年2月26日寄發存證信函，稱系爭契約已於107年1月10日生解除效力等語。此外，原告於107年2月27日匯款882萬元至亞義公司法定代理人帳戶，嗣經退回等情，為被告所不爭執，並有相符之不動產買賣契約書、土地及建物登記謄本、匯款申請書、存證信函、調解不成立證明書等影本附卷可稽，自屬真實可信。２、原告主張被告應依系爭契約辦理如附表之不動產所有權移轉登記為原告所有，並交付房屋部分，被告否認，抗辯如上，意指系爭契約已經依約解除等語。本院審酌卷附系爭契約書第5條付款條件僅簡單約定，訂金3萬元、預付款247萬元、尾款500萬元，並於訂金3萬元、預付款247萬元處手寫記載已收，對於尾款之應支付日期並無明確約定。又同建案共6 戶，除原告主張買受之2戶外，依被告提出在卷之其餘4戶買賣契約書影本及被告之補充陳述，可知有貸款與不需貸款者各2戶，貸款者其中1戶簽約日期為107年1月16日，該份契約書條款及內容均多且異於系爭契約書與其他3份契約書；另3份契約書則於形式及條款上與系爭契約相同，簽約日各係106年5月初、5月中與7月初之情，故允宜參考比較該後3份契約書之履行以為系爭契約有爭議時之合理及誠信之解釋。從而，觀諸該3份契約書第5條之付款條件，同僅列訂金、預付款與尾款，亦均無明確之給付日期，其中1戶需貸款者，係訂金10萬元、預付款190萬元、尾款620萬元（貸款400萬元，12月11日匯款150萬元，12月21日匯款50萬元，現金15萬元，現金5萬元（保留款））；另2戶均未收訂金，其中1戶係預付款300萬元，尾款590萬元（1月29日匯款100萬元，2 月6日收票450萬元，2月12日收現20萬元，3月3日收現20萬元（保留款））（此戶被告另具狀補充在卷之資料明細容有差異，為11月27日訂金100萬元，12月15日、12月21日簽約金200萬元，備證款1月29日100萬元，完稅款450萬元2月6日，交屋款40萬元）。另1戶預係付款250萬元，尾款550萬元（12月13日匯200萬元，1月26日匯200萬元，2月9日匯100萬元，4月10日匯50萬元（保留款））等情。堪見同建案被告對於契約書第5條列為尾款者，尚非同時全部收取，而容與被告抗辯如上之一般預售屋買賣流程（見二、（二））所述之階段收取相合。並可推論被告上述建案係屬其說明之「工程零付款」，代表工程款不用於施工期間繳納，而是等到「結構體完成」、「領取使用執照」、或「交屋」時一併再繳納。雖被告亦併說明此應於簽約前要弄清楚建商的規定等語，惟契約發生爭議時，基於被告建商為企業經營者，上開建案契約亦屬與不特定多數消費者訂立之同類定型化契約，故原告陳稱系爭契約如有疑義，應為有利消費者即原告之解釋應可採取。且原告併引內政部於90年9月3日訂頒之「預售屋買賣定型化契約應記載及不得記載事項」第八點「付款條件，除簽約款及開工款外，應依已完成之工程進度所定付款明細之規定於工程完工後繳款，其每次付款間隔日數應在二十日以上。如賣方未依工程進度定付款條件者，買方得於工程全部完工時一次支付之。」，主張系爭契約之尾款應於工程全部完工時一次支付，亦可採取。３、承上，被告抗辯於106年12月26日寄發之存證信函已引據系爭契約第6條期付款之處理方式第二項「如逾期二個月或逾使用執照核發後一個月不繳期款或遲延利息，經賣方以存證信函或其他書面催繳，經送達七日內仍未繳者，雙方同意依違約之處罰規定處理。但前項情形賣方同意緩期支付者，不在此限。」，指原告係「逾使用執照核發後一個月不繳期款」通知原告應於文到七日內依系爭契約配合辦理不動產所有權移轉及給付尾款相關事宜，並函告逾期即解除契約之意思表示一節。查如附表編號3.4之建物，其使用執照固於106年10月16日經准核發，有使用執照影本在卷可憑，惟屬被告應知且應主動通知原告知悉者，原告既陳稱係於接獲前述106 年12月26日被告所寄發之存證信函通知始知悉，併指被告亦未提證等語，益以被告亦迄未另舉其他證據足認期前已係合法、適當通知原告取得使用執照之事，故本院核認應以107 年1月2日原告接獲前述存證信函為原告知悉此事之日期。又系爭契約第6條第2項所訂「如逾期二個月或逾使用執照核發後一個月不繳期款或遲延利息」，就逾使用執照核發後一個月雖屬客觀可算定者，惟原告既需被告通知始堪得知，被告亦委有此通知義務，於法律意義及效力上，此「逾使用執照核發後一個月」尚應解釋為自被告踐行該通知義務後起算，否則即有壓縮契約付款義務約定期間之不公平；故被告於106年12月26日寄發之存證信函之效力，可謂係通知使用執照已核發，可起算該條「逾使用執照核發後一個月」之效力，尚不生原告係已遲延「逾使用執照核發後一個月」之情事，被告可據以適用契約系爭第9條違約規定之效力。從而，被告嗣於107年2月26日再寄發存證信函，為觀念之通知指系爭契約已因原告逾使用執照核發後一個月不繳期款，被告已依約定期催告仍未繳，依系爭契約第9條違約之規定系爭契約已於107年1月10日解除，自有誤解，亦難認有合法解除系爭契約之效力。４、原告於系爭契約並未合法解除之107年2月27日匯款882萬元以為部分尾款之支付，且亦已繳納如附表房屋之房屋稅款及契稅、印花稅，有繳款書影本在卷可稽，本院爰比較上述同建案之例子與被告對於一般預售屋買賣流程說明如上，堪認應屬已至辦理不動產過戶之階段，故原告依契約關係請求被告應將如附表之不動產移轉登記為原告所有，係合法、適當。至被告退回前述882萬元，自不影響原告已依系爭契約給付而得請求被告將不動產過戶之權利，此882萬元被告尚得依法請求原告給付，自不待言。惟原告尾款部分既已保留驗收款等，則原告請求被告應交付如附表之不動產，尚與被告說明如上之一般預售屋買賣流程與系爭契約之約定不符，此部分本院應予駁回。綜上，原告請求被告應將如附表之不動產辦理移轉登記予原告所有，係有理由，應予准許。原告請求被告應交付如附表之不動產，係無理由，不應准許。四、本件為判決之事證已臻明確，兩造其餘攻擊、防禦方法，核不影響判決結果，爰不贅論。結論：原告之訴為一部有理由，一部無理由，併依民事訴訟法第79條、第85條第1項，判決如主文。中華民國 107 年 9 月 12 日民事第三庭法官洪榮謙附表： ┌──┬──────────────────┬────┬────┬────┐ │ 編 │不動產坐落 │面積 │ │ │ │ ├───┬────┬───┬─────┼────┤權利範圍│所有權人│ │ 號 │縣市│鄉鎮縣市│段名 │地、建號│平方公尺│ │ │ │ │ │ │ │ │ │ │ │ ├──┼───┼────┼───┼─────┼────┼────┼────┤ │1 │彰化縣│伸港鄉 │伸同段│90-3地號 │89 │ 全部 │許建程 │ │ │ │ │ │ │ │ │ │ ├──┼───┼────┼───┼─────┼────┼────┼────┤ │2 │彰化縣│伸港鄉 │伸同段│90-4地號 │89 │全部 │許建程 │ │ │ │ │ │ │ │ │ │ ├──┼───┼────┼───┼─────┼────┼────┼────┤ │3 │彰化縣│伸港鄉 │伸同段│00488-000 │156.21 │全部 │亞義公司│ │ │ │ │ │建號 │ │ │ │ ├──┼───┼────┼───┼─────┼────┼────┼────┤ │4 │彰化縣│伸港鄉 │伸同段│00489-000 │156.21 │全部 │亞義公司│ │ │ │ │ │建號 │ │ │ │ └──┴───┴────┴───┴─────┴────┴────┴────┘ 以上正本係照原本作成。如對判決上訴，應於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。中華民國 107 年 9 月 12 日書記官廖春慧

臺灣彰化地方法院107年度重訴字第46號

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