109年度簡上字第121號｜民事：返還訂金｜裁判日期：110 年 05 月 06 日

臺灣彰化地方法院民事判決 109年度簡上字第121號上訴人王雪珍被上訴人陳淑粉訴訟代理人洪宗暉律師上列當事人間請求返還訂金事件，上訴人對於中華民國109年6月30日本院北斗簡易庭第一審判決(109年度斗簡字第127號)提起上訴，本院於民國110年4月15日言詞辯論終結，判決如下：主文上訴駁回。第一審、第二審訴訟費用由上訴人負擔。事實及理由一、上訴人起訴及上訴主張：㈠兩造於民國108年6月23日簽立不動產買賣契約（下稱系爭買賣契約），被上訴人將其所有門牌號碼彰化縣○○鎮○○路0段0 00號房屋及所坐落之土地（下稱系爭房地），以新臺幣（下同）500萬元之價格出售給上訴人，並委託授權張妙瓊聯合地政事務所代書簽立系爭買賣契約，且由第一建築經理股份有限公司為價金信託履約保證，上訴人並於同日給付50萬元（現金3萬及票面金額47萬元之商業本票）。㈡被上訴人與本件仲介洪紫瑄向上訴人宣稱系爭房地可貸款450 萬元，而上訴人之承買條件，乃系爭房地之貸款成數應至少達7成即350萬元，此為仲介公司承諾並轉知被上訴人確認無誤始簽約。惟經上訴人向銀行申請貸款時，銀行以房屋老舊土地價值無法擔保其價值而無法貸款450萬元，上訴人曾因貸款一事與承辦代書聯繫，代書回覆稱因屋齡老舊，玉山銀行同意貸款額數為220萬元、國泰世華銀行為180萬元、彰化銀行則為200萬元等節，均與被上訴人及仲介之說法不符，系爭房地之銀行貸款成數根本不足6成，致上訴人無法繼續履行系爭買賣契約，上訴人於108年11月1日寄發台中黎明郵局000640號存證信函要求返還定金或以其他方式解決，被上訴人置之不理。按民法第249條第4款規定，契約因不可歸責於雙方當事人之事由，致不能履行時，定金應返還之。系爭房地因過於老舊而無法貸得預定成數，實為不可歸責於上訴人之事由，上訴人因此無法繼續履約，被上訴人應依民法第249條第4款規定，將所收之定金50萬元全數返還上訴人。㈢縱法院認系爭買賣契約之第一期款非屬定金，而屬價金之一部分，然系爭買賣契約第8條第2項關於違約責任之規範，約定為：「…經賣方定七日期限催告逾期仍不履行，賣方得解除契約。如因可歸責於買方之事由致本契約解除時，除同意賣方得沒收已支付之全部價款做為違約金，並應負擔因此所衍生之全部稅捐及相關費用。…」，則據此足證兩造係合意於上訴人違約時，得不待舉證證明其損害係因債務不履行所致及其數額之多寡，即得請求原告給付違約金，故依民法第250條第2項規定，該等違約金應為具賠償總額預定性質之違約金。而系爭買賣契約之總價款為500萬元，總價不高、交易成本尚屬輕微，自兩造簽訂系爭買賣契約迄被上訴人主張解約，期間不到5個月，被上訴人因系爭買賣契約無法履行所受之損害，應屬輕微，而上訴人已交付50萬元，達總價款10分之1，如全數遭沒收對上訴人顯然過苛，原審未調查被上訴人因系爭買賣契約未繼續履約，所致其實際之損害及所失利益為何，僅逕以未超過內政部房屋買賣範本之上限15％為違約金是否過高之依據，故上訴人依民法第252條規定，請求鈞院依法酌減違約金至15萬元，以維兩造權利義務之衡平，並依民法第179條規定，被上訴人應返還上訴人35萬元。㈣爰先位依民法第249條第3、4款規定，請求被上訴人給付上訴人50萬元及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止之法定利息；備位依民法第252條、第179條規定，請求被上訴人給付上訴人35萬元及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止之法定利息等語。原審判決上訴人全部敗訴，上訴人對於其敗訴部分均提起上訴。上訴聲明求為判決：1.先位聲明：被上訴人應給付上訴人50萬元及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止之法定利息，並願供擔保請准告假執行；2.備位聲明：被上訴人應給付上訴人35萬元及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止之法定利息。二、被上訴人答辯則以：㈠依系爭買賣契約第3條第2項規定，上訴人繳付之50萬元為第一期（買賣）款，並非定金性質，此觀前開契約同條項載明：「含定金元整」（意指定金0元或不含定金）即明，上訴人對此顯有誤會，故其不得以民法第249條規定，作為本件請求權基礎。㈡被上訴人之所以沒收上訴人所給付之第一期買賣款50萬元，係因其違反系爭買賣契約第3條第2項給付第三期款（完稅款）之規定，被上訴人履約過程中完全依約而為，並無任何不法或違約之處，有本件不動產買賣相關往來存證信函可參；被上訴人從未承諾系爭房地得貸款之金額及成數，上訴人簽訂系爭買賣契約時，亦未曾主張以貸款成數為承買條件，上訴人上開主張均無證據證明。又依系爭買賣契約第8條第2項規定，被上訴人尚得請求上訴人給付若干數額之違約金。詎在被上訴人未向上訴人提出前開違約金請求前，其竟惡人先告狀向鈞院提出本件訴訟，並提出各種不實說詞，被上訴人完全無法接受。縱使鈞院認定系爭50萬元性質上為定金（假設語氣），然上訴人於契約成立後無法向銀行貸款450萬元乙事，純屬可歸責於上訴人之事，與被上訴人無涉，因此本件並不符合民法第249條第4款規定要件，從而上訴人不得據此請求被上訴人返還系爭50萬元款項。㈢被上訴人因上訴人未依約給付買賣價金而解除系爭買賣契約，解約後，被上訴人仍支出仲介公司服務費、地政士執行業務費、履約保證手續費合計20萬元，故被上訴人實得者僅為30萬元，僅佔系爭買賣契約總價金之6％，遠低於內政部所頒成屋買賣契約範本第11條第3項規定之違約金上限15％，並無上訴人所指違約金過高之情形，且如上訴人未故意違約，被上訴人於109年10月間即可取得買賣價金500萬元，如以金融機構定期存款年利率1％計算，喪失獲利5萬元（0000000×1％＝ 50000），除此之外，上訴人故意違約拒買，被上訴人遲遲無法將系爭房地脫手獲利而有損害，更依後續看屋者要求，額外支出30萬元整修。是被上訴人依約沒收50萬元違約金後，扣除上開支出已無剩餘，上訴人主張違約金過高應與酌減云云，實無理由等語，資為抗辯。㈣並答辯聲明求為判決：上訴駁回。三、本件不爭執事實：㈠兩造於108年6月23日簽訂系爭買賣契約，被上訴人將系爭房地以500萬元之價格出售予上訴人。兩造約定第一期款（簽約款）50萬元；第二期款（完稅款）150萬元，應於108年10月19日支付；第三期尾款300萬元，上訴人於同日給付簽約款50萬元予被上訴人。㈡上訴人未於約定日期給付完稅款，被上訴人於108年10月22日以台中民權路郵局存證號碼001613號存證信函催告於7日內支付，上訴人仍未支付，被上訴人於同年11月5日以台中福平里郵局000411號存證信函解除系爭買賣契約（原審卷第71至75頁）。四、上開事項，復有系爭買賣契約書、價金信託履約保證書、本票影本、台中民權路郵局存證信函在卷為憑（見原審卷第15至21頁、第55至75頁），堪信屬實。本件上訴人主張所給付之50萬元屬定金，系爭買賣契約因系爭房地貸款成數不足致其無法履約，為不可歸責於上訴人之事由，被上訴人應返還定金，縱其有違約，50萬元之違約金誠屬過高，應減為15萬元等語，被上訴人則以上情置辯。是本件爭點厥為：㈠系爭契約之簽約款50萬元性質為何？上訴人依民法第249條第3、4款之規定請求返還50萬元，有無理由？㈡上訴人因未能向銀行取得貸款而未依約支付完稅款及尾款，是否為可歸責於上訴人之違約事由？㈢如屬可歸責事由，上訴人請求被上訴人酌減違約金為15萬元，請求返還35萬元有無理由？茲分敘如下：㈠系爭契約之簽約款50萬元性質為何？上訴人依民法第249條第 3、4款之規定請求返還50萬元，有無理由？ 1.按定金，除當事人另有訂定外，於契約履行時，應返還或作為給付之一部；如契約因可歸責於付定金當事人之事由，致不能履行時，不得請求返還定金；如契約因可歸責於受定金當事人之事由，致不能履行時，該當事人應加倍返還其所受之定金。此觀民法第249條第1、2、3款規定自明。又契約當事人之一方，以確保契約之履行為目的，而交付他方之金錢或其他代替物，無論其使用之名稱如何，均為定金（最高法院77年度台上字第767號裁判要旨參照）。依定金之性質，因其作用之不同，通常可分為：1.證約定金，即為證明契約之成立所交付之定金；2.成約定金，即以交付定金為契約成立之要件；3.違約定金，即為強制契約之履行，以定金為契約不履行損害賠償之擔保；4.解約定金，即為保留解除權而交付之定金，亦即以定金為保留解除權之代價；5.立約定金，亦名猶豫定金，即在契約成立前交付之定金，用以擔保契約之成立等數種（最高法院91年度台上字第635號判決參照）。可知立約定金係在契約成立以前所支付之定金，用以擔保主契約或本約之成立，此與成約定金、證約定金、違約定金、解約定金均係為確保契約之履行為目的，以主契約或本約之存在為前提之定金，尚屬有間。 2.查系爭買賣契約並無約定上訴人應繳付之定金數額，系爭買賣契約第3條第2項關於付款方式，約定第一期款為簽約款50萬元，定金欄位則為空白；第二期款為備證用印款0元；第三期款為完稅款150萬元；第4期款為尾款300萬元等節，有系爭買賣契約書在卷可憑(見原審卷第17頁)，足見兩造就系爭房地之買賣並無約定定金，而係直接約定買賣價金之支付時期及各期數額。則上訴人所給付之第一期款50萬元已屬買賣價金之一部，難認該50萬元係屬定金性質。從而，上訴人先位聲明主張依民法第249條第3、4款規定，請求被上訴人返還50萬元，即不可採。㈡上訴人因未能向銀行取得貸款而未依約支付完稅款及尾款，是否為可歸責於上訴人之違約事由？ 1.上訴人未於系爭買賣契約約定之完稅款支付時期給付該期價金150萬元，經被上訴人催告後仍未履行，被上訴人遂於108年11月5日解除契約一事，此為兩造所不爭，已如上述。上訴人主張因系爭房地貸款成數不足，致其未能按期給付價金，此為不可歸責於上訴人之事由云云；然查，系爭買賣契約關於價金給付方式，並無約定買方即上訴人須以系爭房地為擔保物取得金融機構之貸款，上訴人始需依約給付價金，此由系爭契約第3條第2項付款方式第三期款、第四期款之繳款時間及說明欄位，分別約定買方即上訴人需以系爭房地辦理貸款，及無須以系爭房地辦理貸款時，其需依約繳付價金之時期及方式甚明，並於完稅款之說明欄第4點，明確約定「如...買方之貸款總額少於尾款者，買方應於給付第三期款之同時或於接獲通知三日內將差額存匯入履保專戶」等語( 見原審卷第45頁)，可見上訴人於簽立系爭契約當時，已同意若於貸款時，無法取得金融機構核貸或貸款成數不足時，由其自行補足其成數不足或無法核貸部分，其自有依約給付價金之義務，而與可否取得銀行貸款無涉。況向銀行申請借貸能否成立，因取決於貸款人與銀行洽商之貸款條件（例如貸款期數、利率、提供之擔保品或保證人等），及貸款人本身之信用條件（如償債能力、職業性質等），另銀行因政府制定之金融政策，亦影響其貸款意願與條件。是上訴人若未能經金融機構同意貸出相當款項用以給付買賣價金，為上訴人與銀行本身之貸款意願、條件設定與信用問題，此為上訴人應自行評估之買賣風險，就貸款不足額部分，上訴人仍須以現金或其他融資方式籌資，以履行業已約定之買賣契約繳款期限，故上訴人未依約履行其給付義務，自屬於可歸責於上訴人之事由。 2.上訴人雖主張兩造洽談系爭買賣契約時，曾口頭約定系爭房地之貸款金額云云，然此為被上訴人否認，上訴人自應舉證以實其說。查證人即本件買賣仲介洪紫瑄於本院準備程序具結證稱：上訴人於磋商買賣條件時，雖然有說需要貸款，但伊有跟上訴人說明系爭房屋不值錢，被上訴人重點是要賣土地，而土地的部分基本上銀行只能貸5成，上訴人沒有談到要貸多少錢才願意購買，伊與被上訴人沒有跟上訴人說系爭房地可以貸450萬元，因為這是銀行要依上訴人的財力去估算的，當初買賣磋商時所約定的尾款300萬元是要以貸款支付，但如果系爭房地貸不到300萬元的話，上訴人還是要付到300萬元等語(見本院卷第95至97頁)，難認兩造簽訂系爭買賣契約時，就上訴人可取得之貸款金額有何約定。參以上訴人於起訴狀主張被上訴人與證人洪紫瑄向其宣稱系爭房地可貸款450萬元等語(見原審卷第11頁)，於本院準備程序時改稱：當時締約時口頭講說系爭房地大約可以貸7成，結果簽約那天房仲說尾款要寫300萬元，伊問房仲說不是7成350 萬元，房仲說這樣比較保守，伊認為現在房子可以貸到7成是常態等語(見本院卷第66、67頁)。則被上訴人如有保證貸款，該具體數額為何，上訴人前後陳述已不一致，且上訴人亦自陳貸款成數7成為其主觀之判斷，並非被上訴人有何保證或陳述，況系爭買賣契約尾款確實約定為300萬元，僅為買賣價金之6成，核與證人洪紫瑄證稱系爭買賣主要係出售土地，故貸款評估較保守一節應屬可信。從而，本件既無證據證明兩造有何保證貸款達一定金額之約定，上訴人上開主張，實屬無憑，無由足採。㈢如屬可歸責事由，上訴人請求被上訴人酌減違約金為15萬元，請求返還35萬元有無理由？ 1.系爭契約第8條第2項約定：「買方違反本契約之義務時... 經賣方訂7日期限催告逾期仍不履行，賣方得解除契約。如因可歸責於買方之事由致本契約解除時，除同意賣方得沒收已支付之全部價款作為違約金，並應負擔因此所衍生之全部稅捐及相關費用。」(見原審卷第49頁)，核兩造於買賣契約約定買方違約時，賣方沒收已支付價金為違約金外，買方尚應負擔相關稅捐、費用，然未約定賣方受有其他損害得另行求償，是上開關於違約金之約定，應屬於損害賠償額預定性質之違約金。上訴人締結系爭房地買賣契約，既已盱衡自己履約之意願、經濟能力，本諸自由意識及平等地位自主決定，除非上訴人能舉證約定之違約金額過高而顯失公平，上訴人當應受上開違約金約定之拘束，始符契約約定之本旨。被上訴人曾於108年10月22日日通知上訴人依約履行繳款義務，上訴人仍未履行，被上訴人於同年11月5日以存證信函通知上訴人解除買賣契約，此為兩造所不爭。從而，被上訴人依買賣契約第8條第2項之約定，將上訴人已支付之50萬元充作違約金，自屬有據。 2.上訴人主張系爭買賣契約總價不高，交易成本尚屬輕微，自兩造簽訂契約至被上訴人解約期間不到5月，被上訴人因違約所受損害及所失利益非高，50萬元之違約金實屬過高云云。按約定之違約金額過高者，法院得減至相當之數額，民法第252條定有明文。違約金是否過高，應依一般客觀事實，社會經濟狀況及當事人所受損害情形，以為酌定之標準（最高法院89年度台上字第2824號判決、97年度台上字第1779號判決、98年度台上字第1596號判決可資參照）。惟此規定乃係賦與法院得依兩造所提出之事證資料，斟酌社會經濟狀況並平衡兩造利益而為妥適裁量、判斷之權限，非謂法院須依職權蒐集、調查有關當事人約定之違約金額是否有過高之事實，而因此排除債務人就違約金過高之利己事實，依辯論主義所應負之主張及舉證責任；又違約金之約定，為當事人契約自由、私法自治原則之體現，雙方於訂約時，既已盱衡自己履約之意願、經濟能力、對方違約時自己所受損害之程度等主、客觀因素，本諸自由意識及平等地位自主決定，除非債務人主張並舉證約定之違約金額過高而顯失公平，法院得基於法律之規定，審酌該約定金額是否確有過高情事及應予如何核減至相當數額，以實現社會正義外，當事人均應同受該違約金約定之拘束，法院亦應予以尊重，始符契約約定之本旨。倘債務人於違約時，仍得任意指摘原約定之違約金額過高而要求核減，無異將債務人不履行契約之不利益歸由債權人分攤，不僅對債權人難謂為公平，抑且有礙交易安全及私法秩序之維護。經查，被上訴人於上訴人違約後，仍給付茂豐不動產經紀業有限公司(即台灣房屋勤美公益特許加盟店)仲介服務費181,000元、地政士執行業務費16,000元、履約保證手續費3,000元，故自履約保證帳戶中領回之金額為300,130元一節，有解約暨終止履約保證同意書在卷為憑(見本院卷第57頁)，是系爭買賣契約縱因上訴人違約而未能繼續履行，被上訴人仍須支付達200,000元(計算式：0000000+16000+3000=200000)之仲介、履約保證費用等，復因上訴人拒絕繼續履行買賣契約而解約，喪失該段期間與第三人之締約機會，另需支付勞務費用以覓與他人締約機會，此均為被上訴人因上訴人違約所受之損害。又被上訴人抗辯如上訴人依約於108年10月間即給付500萬元價金完成，其至少損失將該金額存於金融機構定期存款之年利率1%，即5萬元，是被上訴人辯稱因上訴人未依約履行繳款義務，實際上所受損害及所失利益已達25萬元，應屬有據，則被上訴人依約將上訴人已給付之買賣價金50萬元充作違約金，與其實際所受損害與所失利益相比，並無過高情事。上訴人主張兩造締約成本低廉，締約至解約期間非長，以此計算違約金有失允當云云，並不足採。此外，上訴人復未能舉證證明本件違約金有何過高情事，上訴人請求法院酌減違約金至總價金之3％即150, 000元，其餘350,000元被上訴人請求應依不當得利之規定返還上訴人云云，為無理由。五、綜上所述，上訴人先位依民法第249條第3、4款規定，請求被上訴人返還50萬元；備位依民法第179條之規定，請求被上訴人給付35萬元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率5％計算之利息，洵屬無據，應予駁回，上訴人先位之訴既經駁回，則其假執行之聲請即失去可依附之訴，亦應一併駁回。原審為上訴人敗訴之判決，並無不合。上訴論旨指摘原判決此部分不當，求予廢棄改判，為無理由，應駁回其上訴。六、本件事證已臻明確，兩造其餘之攻擊或防禦方法及所用之證據，經本院斟酌後，認為均不足以影響本判決之結果，爰不逐一論列，附此敘明。七、據上論結，本件上訴為無理由，依民事訴訟法第436 條之1 第3 項、第449 條第1 項、第78條，判決如主文。中　　華　　民　　國　 110　　年　　5 　　月　　6　　日民事第二庭審判長法　官　邱志平法官陳弘仁法官　王姿婷以上正本係照原本作成。不得上訴。中　　華　　民　　國　　110 　年　　5 　　月　　6 　　日書記官吳曉玟

臺灣彰化地方法院109年度簡上字第121號

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