109年度訴字第1445號｜民事：返還價金｜裁判日期：110 年 06 月 18 日

臺灣彰化地方法院民事裁定 109年度訴字第1445號原告翁兆駿訴訟代理人簡詩展律師蕭博仁律師被告龔沛潔訴訟代理人陳盈壽律師複代理人廖珮羽律師上列當事人間請求返還價金事件，本院於民國110年5月13日言詞辯論終結，判決如下：主文一、被告應給付原告新臺幣150萬元，及自109年12月2日起至清償日止，按週年利率百分之5計算之利息。二、訴訟費用由被告負擔。三、本判決第一項於原告以新臺幣50萬元為被告供擔保後，得假執行；但被告如以新臺幣150萬元為原告預供擔保，得免為假執行。事實及理由一、原告主張：（一）原告於民國109年8月間委由其母陳麗甄與被告簽訂不動產買賣契約書（下稱系爭契約），約定由原告以價金新臺幣（下同）910萬元向被告購買被告所有、位於統英唐莊社區內之彰化縣○○市○○段000地號土地（權利範圍：10000分之75）、同段111地號土地（權利範圍：全部；同段103、111地號土地下合稱系爭土地）、同段246建號建物（權利範圍：全部，即門牌號碼彰化縣○○市○○路000巷00號；下稱系爭房屋）、同段238建號建物（權利範圍：153分之2 ；下稱238建物，並與系爭土地、系爭房屋合稱系爭房地），且原告之代理人陳麗甄於簽訂系爭契約時曾再三向被告確認系爭房地有無發生非自然死亡事故，否則即不願買受「凶宅」之意，而被告斯時即答稱系爭房地並非「凶宅」，並由代書洪靖莉當場於系爭契約第8條特別載明「出賣人擔保本約標的物之專有部分在賣方產權持有期間確無非自然死亡事件即非凶宅」之條文，足認系爭房地是否曾發生非自然死亡事故，已大大影響原告買受系爭房地與否之意願。（二）詎原告依系爭契約給付價金150萬元後，才聽聞系爭房地曾發生第三人跳樓自殺死亡事故，且墜落地點就在系爭房屋頂樓，原告遂致電被告欲確認此事，然被告竟僅回覆於被告持有系爭房地期間無第三人死亡，但對系爭房地是否曾有第三人自殺死亡則不置可否；又系爭房地既曾發生第三人跳樓自殺死亡事故而屬「凶宅」，當已減少系爭房地之市場價值，則被告自應對原告負民法第354條之物之瑕疵擔保責任，因此，原告乃於109年9月26日寄送社頭郵局第98號存證信函（下稱系爭存證信函）向被告解除系爭契約，並請求返還已給付之價金150萬元，但兩造迄今仍無法達成協調，故原告茲依民法第359條之規定解除系爭契約，並依民法第259條第1、2款之規定，請求被告返還已給付之價金150萬元。（三）並聲明：被告應給付原告150萬元，及自109年12月2日起至清償日止，按週年利率百分之5計算之利息；願供擔保，請准宣告假執行。二、被告抗辯：（一）被告於109年4月30日與訴外人林秀卿簽訂土地房屋買賣契約書，約定由被告以價金910萬元向林秀卿購買系爭房地，且同時林秀卿亦向被告保證系爭房地在林秀卿持有期間確無兇殺或非自然死亡事故發生，因此被告乃確信系爭房地並非「凶宅」。（二）系爭房地於被告持有期間並無發生非自然死亡事故，自非「凶宅」，且原告於109年8月15日本是委由陳麗甄以「廣華能源科技有限公司」之名義與被告簽訂不動產買賣契約書，嗣原告因貸款問題要求更換出賣人之名義，故兩造才又於109年8月間簽訂系爭契約，並另簽立提前交屋協議書，約定被告提前於109年9月1日交付系爭房地予原告，以使原告得先行搬入物品至系爭房屋放置，而原告則同意給付補償費3萬9,131元。後因原告未於109年9月20日辦妥銀行貸款以代償被告之原貸款金額，被告乃於109年9月21、25日分別以台中民權路郵局第1708、1862號存證信函催告原告履行系爭契約、提前交屋協議書之義務，可見原告是因銀行貸款出現問題而無法履行系爭契約，並又擔心定金遭被告沒收，才會於109年9月26日以系爭房屋為「凶宅」之不實理由解除系爭契約。（三）倘認系爭房地確有非自然死亡事故之發生而屬「凶宅」，則被告亦是至110年3月25日言詞辯論時聽聞證人許瓊瑤所述，才知悉系爭房地有發生過非自然死亡事故，故若同意原告解除系爭契約，將對被告顯失公平，因此請求法院只為減少價金之判斷。（四）並聲明：原告之訴駁回；如受不利判決，願供擔保，請准宣告免為假執行。三、兩造不爭執之事實（見本院卷一第445、446頁）：（一）許瓊瑤於91年11月20日經地籍圖重測後登記為系爭房地之所有權人；許瓊瑤於106年1月17日，與林秀卿簽訂土地房屋買賣契約書，約定由許瓊瑤將系爭房地以價金770萬元出賣予林秀卿，嗣許瓊瑤乃於106年2月10日，以買賣為登記原因，移轉登記系爭房地之所有權給林秀卿；林秀卿於109年4月30日與被告簽訂土地房屋買賣契約書，約定由林秀卿將系爭房地以價金910萬元出賣予被告，嗣林秀卿乃於109年5月15日，以買賣為登記原因，移轉登記系爭房地之所有權給被告。（二）原告委由其母陳麗甄與被告於109年8月間簽訂系爭契約，約定由被告將系爭房地出賣予原告，且價金為910萬元，而原告迄今已給付價金150萬元予被告收受。（三）兩造於109年8月31日簽訂提前交屋協議書，約定由被告於109年9月1日先行交付系爭房地供原告搬入家居物品放置，而原告則願意給付被告補償費3萬9,131元。（四）被告分別於109年9月21、25日以台中民權路郵局第1708、1862號存證信函催告原告給付73萬9,131元給被告（即：系爭房屋貸款不足之70萬元＋補償費3萬9,131元＝73萬9,13 1元）。（五）原告於109年9月26日以系爭存證信函向被告解除系爭契約，並請求被告返還原告已給付之價金，嗣被告亦於109年9月29日以臺中樹仔腳郵局第299號存證信函回覆原告。（六）被告於110年1月8日委由長盈聯合法律事務所寄發律師函通知原告解除系爭契約，嗣原告有收受該律師函。四、兩造之爭點（見本院卷一第446頁）：原告主張系爭房屋曾發生過非自然死亡之墜樓事故，已構成民法第354條之物之瑕疵，並依民法第359條之規定解除系爭契約，及依民法第259條第1、2款之規定請求被告返還已給付之價金150萬元及法定遲延利息，有無理由？五、得心證之理由：（一）系爭房屋是否曾發生非自然死亡事故？ 1、依證人許瓊瑤證稱：於104年9月1日，有第三人從系爭房屋後方之傑盟天地大樓墜樓至其所有之系爭房屋4樓屋頂放置水塔的位置，當時系爭房屋頂樓還沒有裝設遮陽板；嗣救護人員就以擔架將墜樓之第三人從系爭房屋頂樓懸掛下來到系爭房屋旁之花圃，再抬走送醫，其不知道第三人是否死亡，但其之後除去繳管理費外，就都不太敢去系爭房地，因為其會忌諱等語（見本院卷一第367、370、371 頁），足認系爭房屋於104年9月1日曾發生第三人從後方之傑盟天地大樓墜樓至系爭房屋頂樓之事故，而雖許瓊瑤未明確證稱第三人於墜樓後是否死亡，但由許瓊瑤表示之後其因忌諱就不敢去系爭房地一節觀之，可認第三人於墜樓後應已死亡，否則許瓊瑤又何須對僅受傷而未死亡之第三人產生心理上之畏懼？ 2、再者，依許瓊瑤所提出之不動產專任委託銷售契約書暨所附不動產標的物現況說明書所載（見本院卷一第416頁），許瓊瑤於105年12月31日委任仲介出售系爭房地時，已於該說明書「本建物（專有部分）於產權持有期間是否曾發生兇殺、自殺、一氧化碳中毒或其他非自然死亡之情形」欄勾選「是」及註明「104年9月1日曾發生墜樓事件，確已告知買方知悉無誤」，並由林秀卿之代理人張特逵於該說明書「本物件調查範圍以本不動產標的物現況說明書所列範圍為準，並已詳實解說無誤。」欄之「成交買方簽名」欄上簽名確認，且依許瓊瑤與林秀卿就系爭房地所簽訂之土地房屋買賣契約書暨所附標的物現況說明書所示（見本院卷一第405頁），該說明書「是否知悉本標的物曾經發生凶殺、自殺或非自然身故等因素致死或求死行為並致死等情事（如跳樓死亡）」欄同經勾選「是」，並由林秀卿在該欄簽署「林秀卿，106.1.17」確認（按：該欄之勾選及林秀卿署名之真實性，業經證人許瓊瑤證稱屬實《見本院卷一第371頁》），可見許瓊瑤於委任房仲出售系爭房地及出賣系爭房地予林秀卿時，確已告知林秀卿及其代理人張特逵關於系爭房地之專有部分即系爭房屋於104年9月1日曾發生第三人墜樓之非自然死亡事故，並經林秀卿及其代理人張特逵簽名確認，而此情亦足佐證證人許瓊瑤前揭所證關於第三人曾於104年9月1日從後方之傑盟天地大樓墜樓至系爭房屋頂樓及本院上開所認定第三人於墜樓後即死亡之真實性。 3、況且，依彰化縣消防局110年4月21日彰消指字第1100010690號函暨所附彰化縣緊急救護案件紀錄表、彰化縣門牌電子地圖查詢系統資料所示（見本院卷一第427至430、451 、453頁），消防人員曾於104年9月1日至系爭房地北側之彰化縣○○市○○路000號（按：即傑盟天地大樓）10樓處理第三人跳樓自殺事故，最終在鄰近透天厝屋頂找到已明顯死亡之第三人，並將第三人從透天厝頂樓用送至地面，而此情核與證人許瓊瑤前揭所證：於104年9月1日，有第三人從系爭房屋後方之傑盟天地大樓墜樓至其所有之系爭房屋4樓屋頂，嗣救護人員以擔架將墜樓之第三人從系爭房屋頂樓懸掛下來等語大致相符，且由傑盟天地大樓與系爭房地之現場照片、彰化縣門牌電子地圖查詢系統資料觀之（見本院卷一第295、297、451、453頁），南北相鄰之北側彰化縣○○市○○路000號10樓之傑盟天地大樓與南側系爭房地間之棟距實相距不遠，第三人既是執意跳樓自殺，自可能以腿部用力往前一躍之方式墜樓至南側、棟距不遠之系爭房屋頂樓，故堪認消防人員覓得跳樓自殺、已明顯死亡之第三人所在之鄰近透天厝屋頂，應即是系爭房屋頂樓。 4、綜上，於104年9月1日曾發生第三人從系爭房屋北側之傑盟天地大樓跳樓自殺，因而墜樓至南側、棟距不遠之系爭房屋頂樓，並當場死亡一節，應堪認定。 5、至證人林秀卿雖證稱：許瓊瑤是告知其有別棟第三人墜樓至系爭房屋旁之共有土地上花圃及之後第三人有送醫，而無告知其第三人是墜樓至系爭房屋之頂樓或屋內，所以其就認為購買系爭房地應沒有關係等語（見本院卷一第364 至366頁），然其上開所證，顯與許瓊瑤所委任之房仲依不動產經紀業管理條例第24條之規定，將不動產標的物現況說明書交由林秀卿之代理人張特逵簽名確認而視為買賣契約一部分之「『本建物（專有部分）』於產權持有期間是否曾發生兇殺、自殺、一氧化碳中毒或其他非自然死亡之情形」欄經勾選「是」及註明「104年9月1日曾發生墜樓事件，確已告知買方知悉無誤」等語（見本院卷一第416 頁），及林秀卿簽名確認、同經勾選「是」之標的物現況說明書上關於「是否知悉『本標的物』（按：即系爭房地）曾經發生凶殺、自殺或非自然身故等因素致死或求死行為並致死等情事（如跳樓死亡）」欄之記載（見本院卷一第405頁），互核不符，可見證人林秀卿上開所證，應屬記憶錯誤所致或為推諉之詞，不足採信，無從為第三人並無跳樓至系爭房屋頂樓自殺死亡之認定。（二）系爭房屋是否因屬「凶宅」而具物之瑕疵？ 1、按物之出賣人對於買受人，應擔保其物依民法第373條之規定危險移轉於買受人時無滅失或減少其價值之瑕疵，亦無滅失或減少其通常效用或契約預定效用之瑕疵，但減少之程度，無關重要者，不得視為瑕疵，民法第354條第1項定有明文。而所謂物之瑕疵，是指存在於物之缺點而言，凡依通常交易觀念，或依當事人之決定，認為物應具備之價值、效用或品質而不具備者，即為物有瑕疵（最高法院94年度台上字第1112號判決意旨參照）。又所謂「凶宅」，是指曾發生兇殺或自殺致死等非自然身故情事之房屋，而形成「凶宅」之因素，雖不致對房屋造成直接之物理性損傷或降低房屋之通常效用，惟依我國民情，一般社會大眾會認為「凶宅」存有冤怨之氣在房屋內，故對於此類曾經發生兇殺或自殺致死情事之「凶宅」，大多存有嫌惡畏懼心理，且就居住其內之住戶而言，住戶除會對房屋居住品質心生猜疑、恐懼外，在心理層面上更會造成相當之負面影響，因此，在房地產交易市場及實務經驗中，具有此類非自然身故情事之房屋，均會嚴重影響購買意願及購買價格，並因而造成房屋市場接受程度及交易價格之低落，故就房屋交易市場之通常交易觀念而言，房屋是否曾發生有人自殺致死之情事，乃屬房屋交易之重要資訊，並影響房屋之交易價值甚鉅，應認是屬交易上減少房屋價值之重大瑕疵，而為出賣人之物之瑕疵擔保責任範圍。 2、於104年9月1日曾發生第三人從系爭房屋北側之傑盟天地大樓跳樓自殺，因而墜樓至南側、棟距不遠之系爭房屋頂樓，並當場死亡一節，業經本院認定如上，且依系爭房地現場照片所示（見本院卷一第293、295頁），系爭房屋頂樓實屬系爭房屋之一部分，可供系爭房屋住戶日常生活起居作息之用，而與系爭房屋整體有密切不可分之關係，因此，系爭房屋頂樓既曾發生第三人跳樓自殺，並當場在該頂樓死亡之非自然身故情事，則揆諸前揭意旨，應認系爭房屋整體已屬「凶宅」，而足造成一般社會大眾心理上之嫌惡感，並進而貶損系爭房屋之客觀交易價值，此由證人即代書洪靖莉證稱：系爭房屋若曾發生墜樓事件，怎麼有人敢買等語觀之（見本院卷一第376頁），更足佐證曾發生第三人跳樓自殺死亡之系爭房屋於市場接受程度及交易價格上之低落，可見系爭房屋整體已具有民法第354條第1項減少價值之重大物之瑕疵；且兩造是於109年8月間簽訂系爭契約（見本院卷一第445頁），距104年9月1日發生跳樓自殺死亡事故，僅相距約4年11月，尚非久遠，故雖系爭房地曾二度易主為林秀卿、被告所有，但被告仍應依民法第354條第1項之規定，對原告負物之瑕疵擔保責任。 3、被告雖辯稱：其向林秀卿買受系爭房地時，林秀卿有向其保證系爭房地在林秀卿持有期間不曾發生非自然死亡事故，故其確信系爭房屋非「凶宅」；另系爭房地於其持有期間亦無發生非自然死亡事故，所以系爭房屋並非「凶宅」等語（見本院卷二第6、7頁），惟查：（1）按出賣人所負之權利或物的瑕疵擔保責任，是屬一種法定責任，依民法第351條及第355條規定之反面解釋，顯不以出賣人對於瑕疵之發生，有故意或過失為必要（最高法院71年度台上字第2395號判決意旨參照）。被告與林秀卿就系爭房地所簽訂之土地房屋買賣契約書雖記載：「出賣人（按：即林秀卿）保證本屋專有部份在本人產權持有期間確無凶殺非自然死亡事件即非凶宅，雙方同意現況交屋，賣方不保固整修責任。」等內容（見本院卷二第17頁），但依該契約書所示（見本院卷二第9至19頁），林秀卿並無向被告保證或表示系爭房地在非林秀卿持有期間確無兇殺、自殺等非自然死亡事故之發生，且被告復無提出證據證明其於購買系爭房地前有何查證系爭房屋確非「凶宅」之具體作為，故被告徒憑前揭內容，即遽信系爭房屋從興建完成時起迄今均非「凶宅」，顯有過失之可歸責事由；況且，縱使被告對於系爭房屋曾於104年9月1日發生第三人跳樓自殺死亡事故一節不知情或無故意、過失，則揆諸前揭說明，被告仍須對原告擔保其所出售之系爭房屋應具備通常交易觀念中之價值，故被告辯稱：其不知系爭房屋屬「凶宅」等語（見本院卷二第6頁），仍無從解免其所應負之物之瑕疵擔保責任。（2）兩造就系爭房地所簽訂之系爭契約第8條固記載：「…出賣人（按：即被告）擔保本約標的物（按：即系爭房地）之專有部分在賣方產權持有期間確無非自然死亡事件即非凶宅，買方確已知悉，雙方同意現況交屋，賣方不付（按：應為「負」之誤載）修繕保固責任。」等內容（見本院卷一第27頁），惟前揭內容僅是就被告持有系爭房屋期間是否曾發生非自然死亡事故為約定而已，並未就被告持有系爭房屋以前之情況為約定，且亦非即可認系爭房屋須在被告持有期間內發生兇殺或自殺等非自然死亡事故，始可謂之為「凶宅」，因此，前揭內容並無從排除原告於發現系爭房屋在非被告持有期間有發生非自然死亡事故之瑕疵時，得依民法第354條、第359條行使解除契約之權利，亦不能據前揭內容當然免除被告應負之物之瑕疵擔保責任；再者，證人洪靖莉已證稱：前揭內容是不動產買賣契約之例稿，所以就記載在系爭契約上，並非因兩造特別要求才將前揭內容載明在系爭契約上；另原告之代理人陳麗甄於與被告簽訂系爭契約時，有口頭詢問被告「系爭房屋是否發生過為凶宅的事件」，被告當場有說「沒有」，原告之代理人陳麗甄詢問系爭房屋是否為「凶宅」時並未特定在被告持有系爭房屋期間；另被告於簽訂系爭契約當時亦無提到系爭房地有發生任何墜樓事故等語甚詳（見本院卷一第373至376頁），可見系爭房屋未曾因發生兇殺、自殺等非自然死亡事故而使系爭房屋成為「凶宅」一節，已因兩造口頭上之約定而具拘束兩造之效力，而依前所述，系爭房屋既已於104年9月1日因第三人跳樓自殺死亡而成為「凶宅」減損其價值，則被告自應就系爭房屋欠缺兩造所約定系爭房屋未曾為「凶宅」之契約事項負物之瑕疵擔保責任，故尚難僅因系爭契約只記載前揭內容，即遽認被告對於非其持有系爭房地期間所發生非自然死亡事故導致系爭房屋成為「凶宅」而減少系爭房屋價值一事，均無庸對原告負物之瑕疵擔保責任，被告辯稱：於其持有系爭房地期間並無發生非自然死亡事故，所以系爭房屋並非「凶宅」等語（見本院卷二第6、7頁），應屬卸責之詞，不足採信。（三）原告得否依民法第359條之規定，解除系爭契約？ 1、按買賣因物有瑕疵，而出賣人應負擔保之責者，買受人得解除其契約或請求減少其價金，但依情形，解除契約顯失公平者，買受人僅得請求減少價金，民法第359條定有明文。而所謂解除契約顯失公平，是指瑕疵對買受人所生之損害，與解除契約對出賣人所生之損害，有失平衡而言（最高法院103年度台上字第960號判決意旨參照）。又買賣標的物之性質不可分者，縱僅具一部之瑕疵，買受人仍得解除全部契約。 2、系爭房屋已具民法第354條第1項減少價值之重大物之瑕疵，故被告應依民法第354條第1項之規定，對原告負物之瑕疵擔保責任之情，業經本院說明如上；而依前所述，兩造簽訂系爭契約時，原告之代理人陳麗甄就系爭房屋是否曾為「凶宅」一事，既有詳加詢問，可見系爭房屋是否為「凶宅」已成為原告簽訂系爭契約之關鍵因素，且亦足見原告對於「凶宅」之嫌惡感，故系爭房屋是否曾發生非自然死亡事故，必然會影響原告購買系爭房地之意願；又兩造於109年8月間簽訂系爭契約後仍未辦理系爭房地之所有權移轉登記（見本院卷一第79、83、127、445、446頁），且系爭房地於109年9月1日先行交付原告以使原告搬入物品放置後，原告即因發現系爭房屋屬「凶宅」，而旋於109年9月26日以系爭存證信函通知被告解除系爭契約（見本院卷一第31、33、446頁），距兩造簽訂系爭契約之日即109年8月間，亦僅相距約2個月而已，顯見原告並無放任或拖延之行為。因此，倘不允許原告解除系爭契約，原告勢必因居住於屬「凶宅」之系爭房屋，而終日承受心理折磨，而反觀被告在系爭契約遭解除後，並無須負擔回復系爭房地所有權所應支付之相關規費，即可繼續保有系爭房地之所有權，且依系爭契約、被告與林秀卿所簽訂之土地房屋買賣契約書所載（見本院卷一第23頁；本院卷二第11頁），被告既是以向林秀卿購入之相同價格910萬元出售系爭房地予原告，則解除系爭契約亦不會使被告受有未能獲取出賣系爭房地可得之交易利潤損害，故被告除因簽訂系爭契約所需負擔之簽約費1,500元、尚未自原告取得補償費3萬9,131元等少額費用外（見本院卷一第25、446 頁；本院卷二第43頁），解除系爭契約對被告而言，並無產生鉅大損害，因此，經兩相權衡後，本院認原告主張依民法第359條之規定解除系爭契約，並無顯失公平之處；另系爭房屋是座落在系爭土地上（見本院卷一第79、93、127頁），且用途為辦公室、避難室、停車空間、交誼廳之238建物亦是用以助益系爭房屋之效用（見本院卷一第87頁），可見系爭房地於使用上具有不可分之關係，且兩造亦不爭執系爭房地應隨同移轉（見本院卷一第445頁），則揆諸前揭說明，原告自得解除系爭房地之全部系爭契約，故原告依民法第359條之規定，以109年9月26日系爭存證信函送達被告時解除系爭契約（見本院卷一第13、31、33、446頁），應屬有據。（四）原告依民法第259條第1、2款之規定，請求被告返還價金150萬元及法定遲延利息，有無理由？ 1、按契約解除時，當事人雙方回復原狀之義務，除法律另有規定或契約另有訂定外，由他方所受領之給付物，應返還之，受領之給付為金錢者，應附加自受領時起之利息償還之；又應付利息之債務，其利率未經約定，亦無法律可據者，週年利率為百分之5，民法第259條第1款、第2款、第203條分別定有明文。 2、依前所述，原告已依民法第359條之規定解除系爭契約，則其依民法第259條第1、2款之規定，請求被告返還所受領之價金150萬元，及較被告受領價金日期為後之109年12月2日（按：被告亦不爭執以此日作為計算遲延利息之起算日《見本院卷一第349頁》）起至清償日止，按週年利率百分之5計算之利息，應屬有據。六、綜上所述，原告依民法第359條之規定解除系爭契約後，依民法第259條第1、2款之規定，請求被告給付150萬元，及自109年12月2日起至清償日止，按週年利率百分之5計算之利息，為有理由，應予准許。七、關於假執行之說明：兩造陳明願供擔保，聲請宣告假執行及免為假執行，均合於法律規定，爰分別酌定相當擔保金額宣告之。八、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及證據，核與判決結果不生影響，爰不一一論列，併此敘明。九、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。中　　華　　民　　國　　110 　年　　6 　　月　　18　　日民事第四庭法　官　許嘉仁以上正本係照原本作成。如不服本判決，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀（須按他造當事人之人數附繕本）。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。中　　華　　民　　國　　110 　年　　6 　　月　　18　　日書記官　曾靖雯

臺灣彰化地方法院109年度訴字第1445號

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