109年度訴字第935號｜民事：返還土地等｜裁判日期：110 年 08 月 25 日

臺灣彰化地方法院民事判決 109年度訴字第935號原告邱東和訴訟代理人陳銘傑律師被告和勤精機股份有限公司法定代理人黃奕翔訴訟代理人李進建律師上列當事人間請求返還土地等事件，本院於民國110年8月4日言詞辯論終結，判決如下：主文被告應給付原告新台幣174,538元，及其中新台幣159,028元自民國109年8月12日起至清償日止，按年息5%計算之利息。原告其餘之訴駁回。訴訟費用由被告負擔二分之一，其餘由原告負擔。本判決原告勝訴部分，於原告以新台幣58,180元為被告供擔保後，得為假執行；但被告如以新台幣174,538元為原告預供擔保後，得免為假執行。原告其餘假執行之聲請駁回。事實及理由一、按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴。但請求之基礎事實同一者，不在此限，民事訴訟法第255條第1項第3 款定有明文。本件原告起訴時訴之聲明為「一、被告應將坐落彰化縣○○鄉○○段000○000○000○000地號土地如附圖所示占用部分土地返還予原告。二、被告應給付原告新台幣（下同）1,252,380元及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止按年息百分之五計算之利息。三、被告應自起訴狀繕本送達翌日起至返還第1項土地之日止按月給付原告20,873元。」，嗣變更聲明為「⑴被告應給付原告4,686,189元及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止按年息百分之五計算之利息。⑵被告應給付原告444,695元」，因請求之基礎事實均屬同一，應予准許，先予敘明。二、原告聲明求為判決:①被告應給付原告4,686,189元及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止按年息百分之五計算之利息。②被告應給付原告444,695元。③原告願擔保請准宣告假執行。主張略以：㈠原告為彰化縣埔鹽鄉南興段816、817、818、819、820、 821 、822、823、824、986地號土地之所有權人，被告於民國104年10月1日向原告承租部分土地及其上之建物共計6317.445平方公尺（1,911坪），租期至109年5月31日止，訂約時每月租金16萬元，自105年8月1日起，調漲為每月18萬元，嗣於106年3月14日調漲為263,000元，都有經董事會決議通過。詎被告除使用承租範圍之土地外，亦將其未經承租之南興段817、823、824、986地號土地如附圖（即彰化縣溪湖地政事務所收件日期文號109年9月16日溪測土字第1433號土地複丈成果圖）所示編號C部分面積266平方公尺、編號B部分面積990平方公尺、編號甲部分面積116平方公尺、編號乙部分面積30平方公尺、編號丙部分面積71平方公尺、編號A部分面積398平方公尺、編號D部分面積303平方公尺，共計2,174平方公尺之土地（657.635坪）供堆置貨櫃、物品及停車之用，被告無權占用、使用他人土地，顯獲得相當於租金之不當得利。嗣於109年12月31日，被告將附圖所示編號甲部分之棚架、乙、丙部分之貨櫃移除，已將上開占用之土地均返還予原告。㈡被告承租使用原告土地及廠房係做被告公司總部之使用，本質上是從事商業經濟活動，由Google街景，被告公司的大門設有鐵門，也有警衛駐守，占用的系爭土地實際上都在被告占領中，如被告公司廠房有不敷使用之情，應該另行增訂契約，被告無權占有前開系爭土地，就在被告向原告承租土地之比鄰範圍，既然有租賃契約可參，計算標準應該比照租賃契約。被告公司董事會會議紀錄之附件亦載明租金計算係以坪數乘以租金為計算標準，且備註詳載「經詢問並比較房地產仲介資訊，公司附近房租大概在每坪150-200元之間」，顯見該租金係本件無權占有土地之合理計算價格，該租金計算標準是將建物的實際使用面積列入，再去乘每坪的金額，建物已涵蓋在實際使用面積之內，所以計算租金當時，是土地面積加上建物樓層面積再乘以每坪的金額。本件不當得利計算如下: ⑴兩造之租約係自104年10月1日起，自104年10月1日起至105 年7月31日止租金為每月16萬元（卷35頁），以租賃面積1,911坪換算，每坪84元，本件被告占用面積657.635坪，每月之不當得利為55,241元，共計10個月，總計552,410 元。 ⑵105年8月1日起至106年3月31日止租金為每月18萬元（卷11 2頁），以租賃面積1,911坪計算，每坪94元，本件占用面積657.635坪，每月之不當得利為61,818元，共8個月，計494,544元。 ⑶106年4月1日起至109年8月3日止租金為每月263,000元（卷 40頁），租賃面積1,911坪，每坪138元，每月之不當得利為90,754元，共40個月又3天，計3,639,235元。上開⑴⑵⑶ 金額總計4,686,189元。 ⑷被告於109年12月31日已返還占用土地，故起訴後之不當得利請求自109年8月4日起至109年12月31日，共4個月又27 天。每坪138元，占用面積657.635坪，每月之不當得利為90,754元，共計444,695元。㈢被告雖否認自104年10月1日起即無權占用系爭土地，然依原告向林務局農林航空測量所調取之航照圖，於104年5月18日系爭土地仍為空地，無任何地上物，104年10月18日系爭土地即有施工之情形，附圖編號丙之貨櫃已置放於系爭土地，原告在104年10月1日將比鄰的土地出租給被告後，被告即開始就系爭土地動工整地。而從105年5月19日之航照圖可見系爭土地已遭佔用如附圖所示之狀況。被告答辯所稱另案抗辯契約無效或酌減違約金云云，與本案無關等語。三、被告聲明求為判決原告之訴駁回，如受不利判決願供擔保聲請宣告免為假執行。答辯略以：㈠被告對於彰化縣溪湖地政事務所土地複丈成果圖沒有意見，惟否認自104年10月1日起無權占有上開2,174平方公尺（即657.635坪）土地，縱有無權占用系爭土地之情事，亦不應以每坪138元計算，因被告公司地處偏遠、巷道狹小，經濟價值不高，又被告所占用者並非經營為目的，而係儲放資源回收與垃圾，且因地目為農地，經濟價值甚低，應以申報地價2%為計算相當於租金之不當得利為適當，故不同意原告主張不當得利之計算標準，因本件無權占用的土地僅作停車或堆置物品，不可與商業使用之廠房相比擬，且原告與其家人住居在廠房大門裡面，可以任意進出及使用原告所主張無權占用的土地。㈡兩造前曾就彰化縣○○鄉○○村○○路0000號定立租約，期間自104 年10月1日起至109年5月1日止，每月租金16萬元，上開租約，自105年8月1日起，調漲為每月18萬元，然並未經會議同意。該租約坐落之土地是彰化縣○○鄉○○段000○000地號土地，廠房建物部分僅有B11部分屬於原告所有，後來被告以公司資金增建B11建物以及B12、B13建物，原告卻稱全數總計1,911坪出租給被告，建物部分兩造至今仍爭執中。嗣該租約於106年3月14日提高每月租金為263,000元，原告並以此為標準，計算每坪租金為138元。惟原告擔任被告公司董事長期間，以自己所有之土地、建物出租予被告公司，完全未經過董事會、股東會決議，私自與兒子邱森玉代表被告公司簽立租賃契約，約定與市場行情不符之金額，造成被告損害，被告已於另案抗辯契約無效或酌減違約金。㈢另於110年1月15日土地上的所有建物即將全數拆除，所有關於工廠登記證或其他的電力關係，主管機關命應回復並且土地亦回復農用狀態，土地並無任何特殊性。對於原告提出之航照圖沒有意見，但航照圖無法看出被告在104或105年間無權占有租賃契約以外的土地並為使用。在租賃契約以外的系爭土地即使有經被告無權占有的情況，不當然以兩造契約約定的租金來計算不當得利，租賃以外的土地經濟上的使用價值並不等同於廠房之商業使用，故即使有不當得利情況，應該以申報地價年息2%為適當等語。四、兩造不爭執之事實：㈠坐落彰化縣○○鄉○○段000○000○000○000地號土地，均為原告所有。㈡彰化縣溪湖地政事務所109年9月16日溪測土字第1433號複丈成果圖所示，被告無權占用前項土地共計2,174平方公尺（即657.635坪），分別如下： ⑴817地號土地如附圖所示編號C面積266平方公尺土地，作為停車場使用。 ⑵823地號土地如附圖所示編號B面積990平方公尺土地，作為停車場使用。 ⑶824地號土地如附圖所示編號A面積398平方公尺土地，作為停車場使用；編號甲面積116平方公尺土地上搭設棚架；編號乙面積30平方公尺土地上放置貨櫃；編號丙面積71平方公尺土地上放置貨櫃。 ⑷986地號土地如附圖所示編號D面積303平方公尺土地，作為停車場使用。㈢被告已於109年12月31日將占有前項土地之情形撤除。五、得心證之理由：㈠原告主張其所有坐落彰化縣○○鄉○○段000○000○000○000地號土地，被告無權占用附圖所示編號C面積266平方公尺土地、編號B面積990平方公尺土地、編號A面積398平方公尺土地以及編號D面積303平方公尺土地，均作為停車場使用，占用編號甲面積116平方公尺土地搭設棚架，占用編號乙面積30平方公尺土地、編號丙面積71平方公尺土地上放置貨櫃，合計2,174平方公尺等語，並提出照片為佐，且為被告所不爭執，復經本院勘驗現場，並囑託彰化縣溪湖地政事務所測量後製作如附圖所示土地複丈成果圖，自堪信為真實。㈡按無法律上之原因而受利益，致他人受損害者，應返還其利益。雖有法律上之原因，而其後已不存在者，亦同。民法第179條定有明文。又無權占有他人土地，依社會通常觀念，可獲得相當於租金之不當得利，所有權人自得請求返還。另土地法第105條準用同法第97條第1項規定，建築房屋之基地租金，以不超過土地申報地價年息百分之10為限。此條所謂土地申報地價，依土地法施行法第25條規定，係指法定地價而言。另法定地價，依土地法第148條之規定，乃指土地所有權人依土地法所申報之地價，而在平均地權條例施行區域，係指土地所有權人於地政機關舉辦規定地價或重新規定地價之公告期間內申報之地價，未於該期間內申報者，以公告地價之百分之80為其申報地價，此觀該條例第16條規定即明，並非指平均地權條例第46條所規定之土地公告現值。經查: ⑴坐落彰化縣○○鄉○○段000○000○000○000地號土地，為特定農業區農牧用地，有土地登記謄本在卷可憑，雖屬耕地，然被告在該土地上設置貨櫃、棚架等地上物，並供作被告公司人員停車場之用，與自任耕作之耕地租用顯有不同，而是應認與租用基地建築房屋相當，因此其租金額無土地法第110條第1項地租不得超過地價百分之八規定之適用，故應依土地法第105條準用同法第97條第1項規定，作為被告無權占用系爭土地所受相當於租金利益價額之計算基準。原告雖主張應比照兩造就相鄰之土地建物租賃契約租金為計算基準，然基地租金之數額，除以基地申報地價為基礎外，尚須斟酌基地之位置，工商業繁榮之程度，承租人利用基地之經濟價值及所受利益等項，並與鄰地租金相比較，以為決定（最高法院104年度台上字第1090號民事判決可參），被告占有系爭土地設置貨櫃、棚架，以及一般停車場使用，已如前述，並非占有系爭土地用以營業獲取利潤，因此鄰地租金僅得作為土地法上開規定在酌定租金數額高低時的審酌事項，尚不得逕以相鄰之土地租賃契約之租金作為不當得利之計算基準，原告主張應按鄰地租賃契約之租金計算，尚非可採。 ⑵原告主張被告自104年10月1日起無權占用系爭土地等語，此為被告所否認，而依原告所提出之105年5月19日林務局農林航空測量所之航照圖顯示，被告已有在系爭土地上設置棚架、貨櫃，並停放汽車等情（卷189頁），應可認被告自105年5月19日起即有無權占有系爭土地之情形。又系爭土地遭被告占用情形，地形平坦，位於被告公司廠區之內，交通尚稱便利，往來人車不多，有空照圖可參，被告在系爭土地設置貨櫃、棚架，以及作為一般停車場使用，又兩造就鄰地則訂有租賃契約，自106年4月1日起以每坪138元為計算標準（卷43頁），本院審酌上情，認被告應給付原告相當於租金之不當得利，應以申報地價年息百分之7 計算為適當。 ⑶又查系爭土地105年起至今申報地價為每平方公尺248元之事實，有地價第一類謄本可證（卷131-137頁），被告占用系爭土地之面積為2,174平方公尺，被告無法律上之原因而獲得相當於租金之利益，分別計算下: ①105年5月19日起至109年8月3日止（起訴前），應為159, 028元（計算式：2,174平方公尺×申報地價248元×7%×1538/365＝159,028，元以下四捨五入）。 ②109年8月4日起至109年12月31日止，應為15,510元（計算式：2,174平方公尺×申報地價248元×7%×150/365＝15, 510，元以下四捨五入）。 ③以上合計174,538元（159,028+15,510＝174,538）。 ⑷按給付無確定期限者，債務人於債權人得請求給付時，經其催告而未為給付，自受催告時起，負遲延責任。其經債權人起訴而送達訴狀，或依督促程序送達支付命令，或為其他相類之行為者，與催告有同一之效力。民法第229條第2項定有明文。又按遲延之債務，以支付金錢為標的者，債權人得請求依法定利率計算之遲延利息。但約定利率較高者，仍從其約定利率。應付利息之債務，其利率未經約定，亦無法律可據者，週年利率為5%，民法第233條第1項、第203條分別定有明文。原告得請求之不當得利金額為174,538元，就起訴前得請求之金額即159,028元，請求被告給付自起訴狀繕本送達翌日即109年8月12日起至清償日止按年息百分之五計算之利息，合於上開規定，應予准許。㈢從而，原告依不當得利之法律關係，請求被告給付174,538元，及其中159,028元自109年8月12日起至清償日止按年息百分之五計算之利息，均屬正當，應予准許；其餘超出此範圍之請求，則無理由，應予駁回。㈣原告勝訴部分，兩造均陳明願供擔保聲請宣告假執行或免為假執行，經核於法有據，爰分別酌定相當之擔保金額宣告之。至於原告敗訴部分，其假執行之聲請即失去可依附之訴，應一併予以駁回。㈤本件事證已經明確，兩造其餘主張，經審酌後認為對於判決結並無影響，就不再逐一論述。六、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第79條。中　　華　　民　　國　　110 　年　　8 　　月　　25　　日民事第二庭法　官　陳弘仁以上正本係照原本作成。如對判決上訴，應於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。中　　華　　民　　國　　110 　年　　8 　　月　　25　　日書記官　許雅涵

臺灣彰化地方法院109年度訴字第935號

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