110年度重訴更一字第2號｜民事：解除契約等｜裁判日期：111 年 11 月 01 日

臺灣彰化地方法院民事判決 110年度重訴更一字第2號原告顏希容訴訟代理人洪家駿律師複代理人吳秉翰律師洪誌謙律師被告薩婆建設股份有限公司法定代理人吳宗輝指定送達處所：新北市三峽中山○○00○○○ 訴訟代理人江苡銘律師陳金圍律師張作詮律師上列當事人間解除契約等事件，經臺灣高等法院臺中分院發回更審，本院於民國111年10月6日言詞辯論終結，判決如下：主文被告應於原告給付新臺幣1200萬元予被告之同時，將如附表所示土地之所有權移轉登記予原告。訴訟費用（含本件及發回更審前）由被告負擔。事實及理由甲、程序方面：一、按因不動產之物權或其分割或經界涉訟者，專屬不動產所在地之法院管轄。其他因不動產涉訟者，得由不動產所在地之法院管轄。民事訴訟法第10條定有明文。本件原告主張解除兩造間之買賣契約，請求被告移轉登記如附表所示之土地在本院轄區，則依上開規定，本件自得由本院管轄。二、原告提起本件訴訟後，被告另以原告違約為由，以民國110 年10月28日起訴狀起訴請求原告返還已付之買賣價金及違約金等，由本院110年度重訴字第149號受理（下稱另案返還價金等事件）。被告雖以本件與另案返還價金等事件之原因事實相同，請求併案審理（見本院卷第34頁）。惟被告如欲併案審理，本可以提起反訴方式達其目的，被告亦110年9月30日民事上訴補充理由狀表示考慮提起反訴（見臺灣高等法院臺中分院110年度重上字第197號卷第63頁），然其捨此不為，嗣後以另案起訴方式處理，再於本件請求併案審理，自難允准。乙、實體方面：壹、原告主張略以：一、兩造於109年8月26日簽訂不動產買賣契約（下稱系爭買賣契約)，約定被告以價金新臺幣(下同)1882萬7000元買受原告所有（含訴外人顏慈慧信託原告部分)如附表所示之4筆土地土地（下合稱系爭土地，個別土地逕以地號稱之)，並約定應於產權移轉登記完成日付清全數買賣價款。嗣後被告分別於109年8月26日給付200萬元、109年10月19日給付800萬元、109年12月29日給付500萬元共1500萬元，尚餘382萬7000 元尾款未給付（下稱系爭尾款），因原告已將系爭土地於109年12月28日辦理所有權移轉登記予被告完畢，依約被告至遲應於109年12月28日付清全部買賣價金。不料，被告竟藉故拒絕給付系爭尾款，原告於110年1月18日寄發存證信函催告被告給付，被告仍拒不給付。爰先位依系爭買賣契約第11條前段，以本件起訴狀繕本之送達作為解除系爭買賣契約之意思表示，並依系爭買賣契約第13條約定，請求被告將系爭土地所有權移轉登記予原告。備位依系爭買賣契約第3條、民法第367條擇一請求被告給付系爭尾款等語。二、並聲明：㈠、先位聲明： ⒈被告應將如附表所示土地之所有權移轉登記予原告。 ⒉訴訟費用由被告負擔。㈡、備位聲明： ⒈被告應給付原告382萬7000元，及自109年12月29日起至清償日止，按年息百分之5計算之利息。 ⒉訴訟費用由被告負擔。貳、被告則以：一、被告之所以願以每坪9萬元之高價購買系爭土地，乃因原告告知766-4及769地號土地均面臨既有道路，可於自己土地上畫定建築線，畫定後該2筆土地上之房屋全部均可直接面臨道路，建築後一樓可全部作為店面使用，將來無通行爭議云云，惟於109年11月鑑界後被告始發現該2筆土地前面所面臨者並非公有道路用地，而是私有之同段767、768地號土地，無法正常畫定建築線建築房屋；縱可畫定建築線，將來蓋好之房屋僅有766-4地號土地約5米左右可面臨道路，店面面寬不足，且將來亦有遭鄰地即767、768地號土地地主阻擋通行之疑慮，對於系爭土地之使用影響甚鉅，已失去被告買地建屋之目的，故系爭土地顯有上開重大瑕疵，且被告係受詐欺而與原告簽立系爭買賣契約。被告已於發現遭詐欺後一年內以110年10月22日台北中崙郵局第2069號存證信函，對原告為撤銷及解除系爭買賣契約之意思表示，該存證信函於110 年10月25日經原告收受，是系爭買賣契約業經被告撤銷及解除，且本件被告亦得為同時履行抗辯，是原告對被告先、備位之請求均無理由。縱認被告上開抗辯並無理由，惟被告業已給付1500萬元買賣價金，原告片面對被告解除系爭買賣契約，應認有違誠信而無理由。再縱認原告得對被告解除系爭買賣契約，因被告係因上開瑕疵而未給付系爭尾款，且已給付高達約百分之80之價金，請求酌減原告得請求之違約金至零。又系爭買賣契約如經被告撤銷或解除，原告即負有返還已付價金1500萬元予被告之義務；如經酌減違約金，原告亦負有返還剩餘價金予被告之義務，被告亦為同時履行抗辯，請求對待給付等語資為抗辯。二、答辯聲明：㈠、原告之訴駁回。㈡、訴訟費用由被告負擔。參、兩造經本院整理及簡化爭點，不爭執事項如下（見本院卷第41-42頁、第124頁，本院依判決格式調整文字）：一、兩造於109年8月26日簽訂不動產買賣契約，約定被告以價金1882萬7000元買受原告所有（含訴外人顏慈慧信託原告部分)如附表所示土地，並約定應於產權移轉登記完成日付清全數買賣價款(原證一)。二、被告分別於109年8月26日給付200萬元、109年10月19日給付800萬元、109年12月29日給付500萬元共1500萬元，尚餘382萬7000元尾款未給付。三、系爭土地已於109年12月28日辦畢所有權移轉登記予被告。四、原告於110年1月18日寄發北斗郵局第9號存證信函催告被告給付系爭尾款(原證五)，被告於同年1月19日收受。五、原告以110年3月民事起訴狀繕本之送達為解除契約之意思表示，該訴狀繕本於110年4月15日送達被告收受。六、被告以110年10月22日台北中崙郵局第2069號存證信函，為撤銷及解除系爭買賣契約之意思表示，該存證信函於110年10月25日經原告收受。七、被告與負責人吳宗輝於109年12月23日開立面額882萬7000元本票（下稱系爭本票）予原告，原告嗣後持系爭本票就382 萬7000元部分聲請本票裁定，經本院110年度司票字第2438 號裁定准許，現由本院110年度司執字第34368號執行事件受理中。肆、本院之判斷：一、上開兩造不爭執事項，為兩造所不爭執，且有相關證據資料在卷可稽（詳參前引卷證資料），當堪信屬實。二、原告先位依系爭買賣契約第11條前段，解除系爭買賣契約，應認為有理由：㈠、被告雖辯稱其之所以願以每坪9萬元之高價購買系爭土地，乃因原告告知766-4及769地號土地均面臨既有道路，可於自己土地上畫定建築線，畫定後該2筆土地上之房屋全部均可直接面臨道路，建築後一樓可全部作為店面使用，將來無通行爭議云云，惟於109年11月鑑界後被告始發現該2筆土地前面所面臨者並非公有道路用地，而是私有之767、768地號土地，無法正常畫定建築線建築房屋；縱可畫定建築線，將來蓋好之房屋僅有766-4地號土地約5米左右可面臨道路，店面面寬不足，且將來亦有遭鄰地即767、768地號土地地主阻擋通行之疑慮，對於系爭土地之使用影響甚鉅，已失去被告買地建屋之目的，故系爭土地顯有上開重大瑕疵，且被告係受詐欺而與原告簽立系爭契約等語。惟原告已否認曾告知被告766-4及769地號土地均面臨既有道路，可於自己土地上畫定建築線，畫定後該2筆土地上之房屋全部均可直接面臨道路，建築後一樓可全部作為店面使用，將來無通行爭議等語，被告亦未舉證證明原告確曾為上開告知，實難遽信屬實。又被告買受系爭土地後，已於110年3月11日委請陳柄淵建築師申請指定建築線，經彰化縣北斗鎮公所以110年3月23日北鎮建字第1100003593號函同意核發建築線指示（定）申請書乙式一份，此有該公所函及檢附之申請書圖在卷可稽（見臺灣高等法院臺中分院110年度重上字第197號卷第83頁）；再經本院函詢後，該公所並以110年4月8日北鎮建字第1110005157 號函覆表示：本所110年3月23日北鎮建字第1100003593號函所劃定之建築線，係為申請本鎮中寮段766-4、766-10及769地號等3筆土地指示（定）建築線，上開等3筆地號土地東向臨現有道路路寬10.5~10.7公尺（含側溝），以現有道路邊界線為建築線，指定之建築線坐落於本鎮中寮段766-4、769地號土地範圍內，並無通過本鎮中寮段767、768地號土地等語（見本院卷第55-61頁）。則被告辯稱766-4及769地號土地無法正常畫定建築線建築房屋，顯與上開資料不符，無可採信。再766-4及769地號土地之鄰地767、768地號土地，是否為公有道路用地，乃登記公示資料，任何人均可輕易查知，而被告為建設公司，自陳購買系爭土地目的為建屋之用，則其對於所購買之系爭土地是否面臨公有道路用地、能否指定建築線建築房屋、有無通行爭議，本有相當之專業能力可調查評估得悉後再為本件買賣。則被告以上開事由，辯稱其購買之系爭土地有重大瑕疵，且其係受詐欺而與原告簽立系爭契約云云，實無可採。㈡、被告辯稱系爭土地有重大瑕疵，且其係受詐欺而與原告簽立系爭契約云云，均無可採，業經本院認定如前，則被告以系爭土地有重大瑕疵，及其係受詐欺而與原告簽立系爭契約為由，主張其得行使同時履行抗辯，拒絕給付系爭尾款，並得以110年10月22日台北中崙郵局第2069號存證信函，對原告為撤銷及解除系爭買賣契約之意思表示，均屬無據。又本件應認系爭買賣契約，係因可歸責於被告之事由，於110年4月15日經原告合法解除（詳見下述），則被告於原告合法解除契約後，再以上開存證信函，對原告為撤銷及解除系爭買賣契約之意思表示，亦屬無據。查原告已於109年12月28日將系爭土地辦理所有權移轉登記予被告完畢，則依系爭買賣契約第3條第2款約定，被告應於產權移轉登記完成日付清全數買賣價款，即依約被告至遲應於109年12月28日付清全部買賣價金，惟被告斯時尚餘382萬7000元尾款未給付，顯已遲延給付。經原告於110年1月18日寄發北斗郵局第9號存證信函催告被告給付系爭尾款，被告於同年1月19日收受後，亦拒不給付，為兩造所不爭。按系爭買賣契約第11條前段約定：甲、乙雙方應忠誠履行本契約，甲方（按即被告，下同）如不依約交付殘餘價金，或因可歸責於甲方之事由致不能如期交付價金時，得由乙方（按即原告，下同）解除契約，所交付定金及價金全數由乙方沒收作為違約金。則原告先位主張依系爭買賣契約上開約定，對被告解除系爭買賣契約，即屬合理有據。被告辯稱原告不得解除系爭買賣契約，及其已給付1500萬元買賣價金，原告片面對被告解除系爭買賣契約，應認有違誠信而無理由云云，均無可採。三、原告得依系爭買賣契約第11條前段約定，對被告解除系爭買賣契約，業據前述。又原告已以110年3月民事起訴狀繕本之送達為解除契約之意思表示，該訴狀繕本於110年4月15日送達被告收受，已據前述（見兩造不爭執事項㈤）。堪認系爭買賣契約，業因可歸責於被告之事由，於110年4月15日經原告合法解除。而按契約解除時，當事人雙方回復原狀之義務，除法律另有規定或契約另有訂定外，依左列之規定：一、由他方所受領之給付物，應返還之。民法第259條第1款定有明文。又系爭買賣契約第13條約定：甲方如違約或因可歸責於甲方之事由致解除本契約，甲方應於原因發生日起十日內，負責會同乙方向有關機關申請撤銷原有之申報案，如所有權已登記為甲方或指定人之名義，甲方亦應於原因發生日起十日內，負責辦理將所有權移轉登記歸還乙方，其一切費用由甲方負擔，甲方不得異議。是原告於合法解除系爭買賣契約後，主張依系爭買賣契約第13條約定，請求被告應將如附表所示土地之所有權移轉登記予原告，即屬有據。四、系爭買賣契約第11條前段約定：甲、乙雙方應忠誠履行本契約，甲方如不依約交付殘餘價金，或因可歸責於甲方之事由致不能如期交付價金時，得由乙方解除契約，所交付定金及價金全數由乙方沒收作為違約金。原告雖主張其於合法解除系爭買賣契約後，並得依上開約定，將被告所交付之價金全數沒收作為違約金。惟按債務已為一部履行者，法院得比照債權人因一部履行所受之利益，減少違約金；約定之違約金過高者，法院得減至相當之數額，民法第251、252條分別定有明文。至於是否相當，即須依一般客觀事實，社會經濟狀況及當事人所受損害情形，以為斟酌之標準（最高法院50年台抗字第55號、79年台上字第1915號判決先例意旨參照）。再違約金之約定，乃基於個人自主意思之發展、自我決定及自我拘束所形成之當事人間之規範，本諸契約自由之精神及契約神聖與契約嚴守之原則，契約當事人對於其所約定之違約金數額，原應受其約束。惟倘當事人所約定之違約金過高者，為避免違約金制度造成違背契約正義等值之原則，法院得參酌一般客觀事實、社會經濟狀況及當事人所受損害情形，依職權減至相當之金額（最高法院102年度台上字第1606 號民事裁判意旨參照）。查兩造簽立系爭買賣契約後，被告分別於109年8月26日給付200萬元、109年10月19日給付800 萬元、109年12月29日給付500萬元共1500萬元，僅餘382萬7000元尾款未給付；又原告已將系爭土地於109年12月28日辦畢所有權移轉登記予被告，均據前述。本院酌以被告為建設公司，買受系爭土地之目的係為建築房屋，及系爭買賣契約並非成屋買賣之定型化契約，暨兩造之資力、履約與違約情狀、目前社會經濟狀況，及被告於另案返還價金等事件乃請求原告支付300萬元違約金（見本院卷第100頁），堪信被告亦認違約者應支付300萬元違約金為合理等情況，認兩造上開約定之違約金尚屬過高，應予核減為300萬元為公平合理。被告辯稱本件違約金應參考內政部公告之成屋買賣契約書範本有關違約罰則約定，不應超過已付價金百分之15，且應酌減至零云云，並無可採。五、按契約解除，雙方互負回復原狀之義務，民法第259條定有明文。此項互負之義務，依同法第261條準用第264條之規定，於他方未為對待給付前，得拒絕自己之給付。又按約定之違約金額過高者，法院得減至相當之數額，同法第252 條定有明文。倘法院認買賣雙方約定之違約金額確屬過高而准予核減，該核減後應返還之金額，即非違約金，應認仍屬原契約關係所付價金之一部，與債務人應返還之給付物係本於同一雙務契約所生，於回復原狀時，自有同時履行抗辯規定之適用（最高法院86年度台上字第2300號、105年度台上字第1151號判決意旨參照）；且同時履行抗辯權，原則上固適用於具有對價關係之雙方債務間。然而，雖非基於具有對價關係之雙務契約而生之債務，其兩債務之對立，在實質上有牽連性者，基於法律公平原則，亦非不許其準用或類推適用關於同時履行抗辯之規定（最高法院78年度台上字第1645號判決、109年度台上字第2591號判決意旨參照）。查本院既認原告於解除系爭買賣契約後，僅得沒收被告已付價金1500萬元中之300萬元為違約金，原告即應返還被告1200萬元（計算式：1500萬元－300萬元＝1200萬元）。則依上開說明，被告就上開1200萬元，主張同時履行抗辯，請求原告為對待給付，亦屬有據。伍、綜上所述，本件原告先位主張解除系爭買賣契約，併依系爭買賣契約第13條約定，請求被告應將如附表所示土地之所有權移轉登記予原告，應屬合理有據。又被告抗辯酌減違約金，及違約金酌減後，其得就原告應返還之剩餘價金為同時履行抗辯亦屬有理。從而，原告依兩造系爭買賣契約，請求被告於原告返還給付1200萬元予被告之同時，被告應將如附表所示土地之所有權移轉登記予原告，為有理由，應予准許。陸、按預備訴之合併，係以先位之訴不合法或無理由，為後位之訴的判決條件，先位之訴有理由，後位之訴即無庸判決。本院既認原告所提先位之訴為有理由，自無庸再就其所提備位之訴為裁判。又本件原告先位請求被告為所有權移轉登記，經本院判准，僅附加原告應為對待給付之條件。故本件無庸於主文諭示「原告其餘之訴駁回」（臺灣高等法院暨所屬法院 105 年法律座談會民事類提案第8號研討結果意旨參照）。再本案事證已臻明確，兩造其餘主張陳述及所提之證據，經本院審酌後核與判決結果無影響，均毋庸再予審酌，併此敘明。柒、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。中　　華　　民　　國　　111 　年　　11　　月　　1 　　日民事第三庭法　官　洪堯讚一、正本係照原本作成。二、如不服本判決，應於判決送達後20日內，向本院提出上訴狀（須按他造當事人之人數附繕本），如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。三、提起上訴，應以上訴狀表明㈠對於第一審判決不服之程度，及應如何廢棄或變更之聲明，㈡上訴理由（民事訴訟法第 4 41條第1項第3款、第4款），提出於第一審法院。中　　華　　民　　國　　111 　年　　11　　月　　1 　　日書記官　李盈萩附表：買賣之土地明細編號地號面積（平方公尺）權利範圍備註 1 彰化縣○○鎮○○段00000地號 89 全部 2 彰化縣○○鎮○○段00000地號 135 8分之1 3 彰化縣○○鎮○○段000000地號 78 全部 4 彰化縣○○鎮○○段000地號 507.66 全部

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