111年度簡上字第29號｜民事：遷讓房屋等｜裁判日期：111 年 05 月 11 日

臺灣彰化地方法院民事判決 111年度簡上字第29號上訴人林雪真被上訴人謝豐明上列當事人間請求遷讓房屋等事件，上訴人對於民國110年10月6日本院北斗簡易庭110年度斗簡字第124號第一審簡易判決提起上訴，本院於民國111年4月20日言詞辯論終結，判決如下：主文原判決關於駁回上訴人後開第二項之訴部分及訴訟費用（除確定部分外）之裁判均廢棄。上開廢棄部分，被上訴人應再給付上訴人新臺幣肆萬零捌佰元，及自附表所示利息起算日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息。上訴人其餘上訴駁回。第一審（除確定部分外）、第二審訴訟費用由被上訴人負擔五分之二，餘由上訴人負擔。事實及理由壹、程序部分：於第二審為訴之變更或追加，非經他造同意，不得為之，但擴張或減縮應受判決事項之聲明、請求之基礎事實同一者，不在此限，民事訴訟法第446條第1項但書、第255條第1項第2款、第3款分別定有明文；前開規定，於簡易訴訟程序之第二審準用之，亦為同法第436 條之1第3項所明定。本件上訴人提起上訴，原請求被上訴人再給付新臺幣（下同）103,030元（見本院卷第13頁）；嗣具狀及於本院準備程序中，變更聲明請求被上訴人再給付102,968元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率5％計算之利息（見本院卷第37、73頁），其所為減縮請求本金金額，及追加請求法定遲延利息，係基於兩造間租賃關係之同一基礎事實，依首揭規定，應予准許。貳、實體部分：一、上訴人主張：兩造於民國108年10月24日簽訂房屋租賃契約書（下稱系爭租約），被上訴人向上訴人承租門牌號碼彰化縣○○鄉○○路0段000巷00號房屋（下稱系爭房屋），租賃期間自108年12月1日起至109年11月30日止，每月租金新臺幣（下同）7,600元，並約定退租時新設立公司必須遷址，如未遷出，視同繼續占用房屋，需按月給付2倍房租。詎被上訴人於租期屆至後，迄至110年8月4日始將設址系爭房屋之鴻準企業社遷出，爰依系爭租約之約定，請求被上訴人給付自110年1月12日起至110年8月4日止，計6個月24日，按每月15,200元（含租金7,600元、營業地設籍費7,600元）計算，共計102,968元等語。二、被上訴人則以：被上訴人自107年12月1日起即承租系爭房屋，作為被上訴人經營公司地址及外勞宿舍，並於108年12月1日續租，而簽訂系爭租約。被上訴人於109年11月30日系爭租約租期屆滿前，即遷離系爭房屋，並通知上訴人不續租。且上訴人於110年1月11日就已進入系爭房屋，視同將房屋點交返還上訴人。鴻準企業社登記系爭房屋為營業地，為避免影響公司營運及接收郵件，未及時辦理遷出，然並不影響上訴人使用收益系爭房屋，上訴人請求之違約金過高等語置辯。三、原審審酌兩造提出之攻擊防禦方法後，為上訴人一部勝訴、一部敗訴之判決，即判決命被上訴人給付上訴人18,323元，並依職權就上訴人前開勝訴部分為假執行之宣告，其餘之訴則駁回。上訴人聲明不服，提起上訴，並聲明：㈠原判決不利於上訴人之部分廢棄。㈡上開廢棄部分，被上訴人應再給付上訴人102,968元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率5％計算之利息。被上訴人則答辯聲明：上訴駁回。（被上訴人對其敗訴部分未聲明不服，該部分已告確定）。四、兩造不爭執事項： (一)兩造於108年10月24日簽訂系爭租約，被上訴人向上訴人承租系爭房屋，租賃期間自108年12月1日起至109年11月30日止，租金每月7,600元。 (二)被上訴人於租期屆滿後未續租。 (三)被上訴人承租系爭房屋，作為外勞宿舍，於109年12月1日騰空遷離。 (四)被上訴人將鴻準企業社之營業地登記在系爭房屋，於110年8月4日申請歇業而遷出地址。 (五)兩造約定退租時，公司營業地址必須遷出，如未遷出，每月按房租2倍即15,200元給付與上訴人。 (六)兩造於110年1月12日在彰化縣溪州鄉調解委員會進行調解，然未成立，被上訴人交付上訴人鑰匙1把。五、兩造爭執事項：上訴人依系爭租約之約定，請求被上訴人給付自110年1月12日起至110年8月4日止，計6個月24日，因公司未遷址按租金2倍計算之金額，有無理由？六、得心證之理由： (一)被上訴人自110年1月12日起至110年8月4日止，未占有系爭房屋： 1.承租人於租賃關係終止後，應返還租賃物，民法第455條前段定有明文。又占有屬事實狀態，所謂占有人，是指對於物有事實上管領之力者而言，此觀民法第940條、第962條規定自明。所稱有事實上之管領力，固不以其人與標的物有身體上接觸或物理上控制為限，但須依一般社會觀念，足認一定之物已具有屬於其人實力支配下之客觀關係者，始可謂有事實上之管理力，一般而言，對於物已有確定與繼續之支配關係，或者已立於得排除他人干涉之狀態者，方可謂對物已有事實上之管領力。 2.查兩造間系爭租約之租賃期間至109年11月30日屆滿，被上訴人未續租，並於109年12月1日騰空遷離系爭房屋。且兩造於110年1月12日在彰化縣溪州鄉調解委員會調解時，被上訴人交付上訴人鑰匙1把等事實，為兩造所不爭執（見兩造不爭執事項第一至三項），可知被上訴人自109年12月1日起即未繼續使用系爭房屋，且於110年1月12日調解時向上訴人為返還房屋之通知，堪認被上訴人自斯時起即未繼續支配、管領系爭房屋，而無占用該屋之事實存在。是上訴人主張被上訴人於110年8月4日將工廠營業地址遷出前，仍視同占用系爭房屋，應按月給付房租7,600元，係屬無據，不應准許。 3.上訴人雖主張兩造約定如未將營業地遷出，即視為占用系爭房屋云云。然觀諸系爭租約以手寫文字補充記載「退租時，新設立之公司必須遷址，未遷出時間房租加倍計算，一概由謝先生（即被上訴人）負責」（下稱系爭約款）、第6條約定「乙方於租期屆滿時，除經甲方同意繼續出租外，應即日將租賃房屋誠心按照原狀遷空交還甲方，不得藉詞推諉或主張任何權利，如不即時遷讓返還房屋時，甲方每月得向乙方請求按照租金2倍之違約金或即申請停水停電至遷讓完了之日止」（見本院卷第37、41頁），並未約明被上訴人未將營業地遷出即視同占用房屋。且系爭租約第6條係就被上訴人於租期屆滿後，仍繼續占用房屋之債務不履行情事，約定需給付按租金2倍計算之違約金。則按上訴人所陳系爭約款係為補充系爭租約第6條約定等語（見本院卷第39頁），可認上開約款係約定被上訴人於租期屆滿後，未履行遷出營業地址之義務，需按房租2倍金額計付違約金。 (二)上訴人得請求金額為何？ 1.當事人得約定債務人於債務不履行時，應支付違約金。違約金，除當事人另有訂定外，視為因不履行而生損害之賠償總額；約定之違約金額過高者，法院得減至相當之數額，民法第250條第1項、第2項前段、第252條分別定有明文。又約定之違約金是否過高，應依一般客觀之事實、社會經濟狀況、當事人實際上所受損害及債務人如能如期履行債務時，債權人可享受之一切利益，為公平合理之衡量；對於損害賠償預定性之違約金，應以債權人實際所受之積極損害及消極損害（所失利益），作為主要之考量因素，以酌定其所約定之違約金是否過高（最高法院110年度台上字第1268號判決意旨參照）。 2.查系爭約款未明訂該2倍租金給付為懲罰性違約金，且未與其他具損害賠償性質之約定併列，依民法第250條第2項前段規定，該約定乃屬損害賠償總額預定性質之違約金。又被上訴人違反系爭約款之約定，於系爭租約租期屆滿後，未履行遷出營業地址之義務，迄至110年8月4日始辦理遷出登記等事實，為兩造所不爭執（見兩造不爭執事項第四項），上訴人依系爭約款之約定請求被上訴人給付違約金，自屬有據。3.查兩造間月租金為7,600元，然約定未遷出營業地之違約金每月高達15,200元，與上訴人實際所受損害（即上訴人因系爭房屋登記為鴻準企業社之營業地所受損害）相較，過於懸殊，應依上開規定予以核減。查被上訴人於租約屆滿後，經上訴人屢次催告，且於110年4月19日收受本件起訴狀後，仍遲未遷出營業地，此有兩造間LINE對話紀錄可參（見原審卷第245、247、249、253至259頁）。爰審酌被上訴人延遲遷出營業地址之違約情節，影響上訴人規劃系爭房屋後續利用收益，然上訴人得依商業登記法第29條第1項第4款規定，向當地主管機關申請撤銷或廢止其商業登記。併審酌現時社會經濟、不動產景氣狀況、兩造社會地位、當事人所受損害及所得受之利益等一切客觀情狀，認被上訴人於租賃關係終止後，未即時辦理營業地遷出應支付之違約金，應酌減為每月6,000元計算，始屬相當。從而，上訴人得請求被上訴人給付自110年1月12日起至110年8月4日止，計6個月24日，因被上訴人未將公司遷址，按每月6,000元計算之違約金共計40,800元（計算式：6,000×6＋6,000×24/30＝40,800，小數點以下四捨五入），逾此金額之請求，即不應准許。 (三)給付有確定期限者，債務人自期限屆滿時起，負遲延責任；給付無確定期限者，債務人於債權人得請求給付時，經其催告而未為給付，自受催告時起，負遲延責任。遲延之債務，以支付金錢為標的者，債權人得請求依法定利率計算之遲延利息；應付利息之債務，其利率未經約定，亦無法律可據者，週年利率為5％，民法第229條第1、2項、第233條第1項前段、第203條分別定有明文。 1.查本件上訴人於原審起訴時，請求被上訴人按月給付15,200元直至工廠遷出日止（見原審卷第13頁），足認上訴人就其依系爭租約每月得向被上訴人請求之違約金，已為請求定期給付之意思表示，然兩造未約定每月給付期限，故應於每月屆滿時即每月末日為支付日。 2.上訴人就本件起訴狀繕本送達被上訴人翌日即110年4月20日（見原審卷第73頁所附送達回證）前到期之月違約金共計16,000元（即110年1月12日起至110年3月31日止，計2月20日，計算式：6,000×2＋6,000×20/30＝16,000），請求均自該日起算遲延利息，自無不合；然就於上開日期尚未發生之違約金債務，則應按月自應給付日之翌日，即翌月1日起算法定遲延利息。從而，上訴人請求被上訴人給付40,800元，及其中16,000元自110年4月20日起；其中6,000元（即110年4月之違約金）自110年5月1日起；其中6,000元（即110年5月之違約金）自110年6月1日起；其中6,000元（即110年6月之違約金）自110年7月1日起；其中6,000元（即110年7月之違約金）自110年8月1日起；其中800元（即110年8月1日至4日之違約金）自110年9月1日起，均至清償日止，按週年利率5％計算之利息，即屬有據；逾此範圍之請求，則屬無據。七、綜上所述，上訴人依系爭約款之約定，請求被上訴人給付自110年1月12日起至110年8月4日止，因公司未遷址之違約金40,800元，及如附表所示利息，為有理由，應予准許；逾此部分之請求，則無理由，應予駁回。原審就上開應准許部分，為上訴人敗訴之判決，尚有未合，上訴論旨指摘原判決此部分不當，求予廢棄改判，為有理由，爰由本院廢棄改判如主文第2項所示。其餘不應准許部分，原審為上訴人敗訴判決，理由雖有不同，結論並無二致，仍應予維持。上訴意旨指摘原判決此部分不當，求予廢棄改判，為無理由，應予駁回。八、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊或防禦方法及所用之證據，經本院斟酌後，認為均不足以影響本判決之結果，爰不逐一論列，附此敘明。九、據上論結，本件上訴為一部有理由，一部無理由，依民事訴訟法第436條之1第3項、第450條、第449條第1項、第79條，判決如主文。中　　華　　民　　國　　111 　年　　5 　　月　　11 　日民事第三庭審判長法　官　洪榮謙法官洪堯讚法官鍾孟容以上正本係照原本作成。如對判決上訴，應於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。中　　華　　民　　國　　111 　年　　5 　　月　 11 　　日書記官　張茂盛附表：法定遲延利息編號金額（新臺幣）利息起算日（民國） 1 16,000元 110年4月20日 2 6,000元 110年5月1日 3 6,000元 110年6月1日 4 6,000元 110年7月1日 5 6,000元 110年8月1日 6 800元 110年9月1日合計 40,800元

臺灣彰化地方法院111年度簡上字第29號

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