112年度訴字第1270號｜民事：給付仲介報酬｜裁判日期：113 年 06 月 28 日

臺灣彰化地方法院民事判決 112年度訴字第1270號原告張懿慈即龍申山不動產建設行訴訟代理人黃正男律師被告林玉娟郭玟欣共同訴訟代理人施廷勳律師複代理人張幸茵律師上列當事人間請求給付仲介報酬事件，本院於民國113年6月6日言詞辯論終結，判決如下：主文壹、被告林玉娟應給付原告新台幣336,000元、被告郭玟欣應給付原告新臺幣151,200元，暨均自112年12月8日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息。貳、原告其餘之訴駁回。參、訴訟費用由被告林玉娟負擔百分之50,被告郭玟欣負擔百分之23，餘由原告負擔。肆、本判決原告得假執行，但被告林玉娟、郭玟欣如各以新台幣336,000元及151,200元依序為原告預供擔保後，得免為假執行。伍、原告其餘假執行之聲請駁回。事實及理由壹、原告起訴主張：一、被告林玉娟於民國（下同）112年8月4日與原告簽訂委託買賣契約書，委託原告居間仲介出售伊所有之坐落於彰化縣○○市○○段00000○00000地號土地及其上同段2199建號建物（門牌號碼：彰化市○○路○段000巷00號；下稱系爭不動產），並約定被告林玉娟應給付買賣成交總價款2％之服務報酬予原告（下稱系爭仲介契約；原證1），嗣有訴外人郭夢庭願意買受，而於同年8月4日與被告林玉娟進行斡旋（原證2），然因貸款問題，改由其妹即被告郭玟欣同意以新臺幣（下同）1,680萬元買受，並對於仲介報酬2％達成合意，被告林玉娟與被告郭玟欣即於112年8月12日簽訂不動產買賣契約書（下稱系爭買賣契約；原證3），並同意共同向訴外人永豐建築經理股份有限公司（下稱永豐建經公司）辦理買賣價金履約保證事宜，將買賣價金分期存入訴外人第一商業銀行萬華分行之履約保證信託專戶（下稱履保專戶；原證4）；嗣系爭不動產已按約移轉登記並交付被告郭玟欣，被告林玉娟並於112年10月19日向永豐建經公司結清履保專戶內之價金（原證5）；故原告已履行居間仲介之義務，被告二人本應依約給付原告仲介服務費，詎被告二人卻拒絕依約給付服務費，經委託律師寄發存證信函通知被告二人給付事宜仍未果（原證6），始提起本件訴訟。二、系爭買賣契約之總價款為1,680萬元，故原告請求被告二人應分別給付336,000元，依法自屬有據。退步言之，若被告郭玟欣未與原告簽訂不動產斡旋要約書，並否認有另行約定仲介報酬額，惟依據民法第566條第2項規定及本件交易過程，原告請求以成交總價2％計算仲介報酬，符合商業習慣，亦依法有據。三、原告聲明：㈠被告林玉娟、郭玟欣等人各應給付原告新臺幣336,000元，暨自起訴狀繕本送達被告翌日即112年12月8日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息。㈡訴訟費用由被告等人負擔。㈢原告願供擔保，請准宣告假執行。貳、原告對於被告答辯內容之陳述：一、原告與被告二人間有居間關係，原告請求被告給付仲介報酬，依法有據：㈠訴外人學麗珍具有不動產經紀營業員及租賃住宅管理人員從業資格（原證7），並屬原告執行仲介業務之兼任不動產經紀營業員，對外以原告名義執行仲介業務。本件因訴外人鄭淑媚（即被告郭玟欣母親）、訴外人林伯煌（即被告林玉娟父親）各自因房屋出租業務，而與訴外人學麗珍往來，因系爭不動產當時有隔11間房間出租，林伯煌曾委託學麗珍仲介出租其中三間房間。嗣於民國（下同）112 年7月底某日，訴外人學麗珍見有系爭不動產之出售廣告，而於同年8月2日左右，本欲帶看系爭不動產之出租房間，而前往林伯煌住處索取鑰匙之際，順道詢問林伯煌是否可簽訂委託仲介出售，林伯煌回覆可以，並告知底價為1,680萬後，學麗珍將此售屋資訊告知鄭淑媚後，當天鄭淑媚即先前往看屋，並給付一萬元訂金表示欲購買，學麗珍即向林伯煌報告有買主之資訊，故於8月4日以原告名義先前往林伯煌住處，由林伯煌代理被告林玉娟簽訂系爭仲介契約，再前往鄭淑媚住處，由鄭淑媚代理訴外人郭夢庭簽訂斡旋要約書（代簽郭夢庭名字），收取9萬元共計10萬元現金之斡旋金，嗣再前往林伯煌住處，親手交付斡旋金10萬元與林伯煌並簽收（原證2）。㈡訴外人學麗珍仲介成功後，雖因買方訴外人即郭夢庭之貸款問題無法買受，鄭淑媚即向學麗珍表示會改由另一女兒郭玟欣出面買受，最後雙方於112年8月12日前往地政士事務所，簽訂系爭買賣契約等相關文件（見原證3、4），當時有訴外人學麗珍、訴外人鄭淑媚、被告林玉娟、訴外人林伯煌與地政士事務所承辦人員等人在場簽訂契約（原證8）。㈢綜上，原告已分別取得賣方委託出售、買方要約斡旋之文件，並由訴外人學麗珍向買賣雙方報告訂約之機會，而已為訂約之媒介及交付斡旋金，嗣後完成系爭不動產之買賣行為，故原告與被告二人間，非僅報告訂約機會之報告居間，而係媒介、斡旋契約使之成立之媒介居間，則原告請求被告二人給付仲介報酬，依法自屬有據。二、原告請求被告二人分別給付系爭不動產實際成交價百分之二居間仲介報酬，依法有據：㈠原告除已報告被告二人訂約機會外，並媒介、斡旋系爭買賣契約於112年8月12日使之成立且履約完成，依約被告二人應分別給付系爭不動產實際成交價1,680萬元之2％居間仲介報酬，即33萬6,000元，則原告請求被告給付，依法有據。㈡退萬步言，依據內政部頒布之不動產仲介經紀業報酬計收標準規定第1條：「不動產經紀業或經紀人員經營仲介業務者，其向買賣或租賃之一方或雙方收取報酬之總額合計不得超過該不動產實際成交價金百分之六或一個半月之租金」。本件原告分別向被告二人收取之報酬合計僅為不動產實際成交價金之4％，未逾該規定之收取報酬上限，且合於交易常情，其數額並未過鉅。參、被告答辯：一、被告郭玟欣：㈠被告郭玟欣未曾與原告成立委託買賣契約書（下稱系爭仲介契約），更無與原告約定仲介報酬新臺幣（下同）336,000元： ⒈被告郭玟欣並不認識原告張懿慈，亦無委託伊所經營之龍申山不動產建設行，而仲介買賣坐落於彰化縣○○市○○ 段00000○00000地號土地及其上同段2199建號建物（門牌號碼：彰化市○○路○段000巷00號；下稱系爭不動產）。惟系爭不動產係訴外人學麗珍慫恿訴外人鄭淑媚（被告郭玟欣之母）購買，過程中訴外人學麗珍從未告知姓名，亦無表示受僱於龍申山不動產建設行。 ⒉訴外人學麗珍通知訴外人鄭淑媚（被告郭玟欣之母）於民國（下同）112年8月12日前往地政士事務所簽訂買賣契約，簽約時在場人有訴外人學麗珍、地政士事務所人員即訴外人楊子麗、鄭淑媚與出賣人即被告林玉娟與代理人即其父林伯煌，而原告張懿慈並不在場，仲介過程亦無人表示訴外人學麗珍係受僱於原告，並為原告執行職務等情，故被告郭玟欣根本無與原告成立仲介契約之意思合致。 ⒊原告既稱被告郭玟欣與其口頭約定買賣價金2％之仲介報酬，惟卻未曾提出證據證明係何人、何時與被告郭玟欣約定何等內容，反觀原告所提「不動產斡旋要約書」（原證二），買方係「郭夢庭」，並非被告郭玟欣。 ⒋觀系爭買賣契約（原證三）第8頁，立契約書人分別為被告二人，承辦地政士與「營業員姓名」均記載為林宗偉（訴外人地政士），而「經紀業公司商號」、「經紀人簽章」欄位均為空白，其他範圍全無記載本件仲介公司或人員姓名，亦無記載仲介報酬之約定。再觀買賣價金履約保證委任書（原證四），同樣全無記載本件仲介公司或經紀人或營業員姓名及仲介報酬之約定。 ⒌再者，一般不動產交易若有約定應付仲介報酬及其金額，買賣雙方並有辦理價金履約保證，通常會一併約定買賣移轉登記完成時，由信託價金中撥付若干金額之仲介報酬予仲介方。惟觀「永豐建築經理股份有限公司不動產點交暨價金信託履約保證結案單（賣方）」（原證五），全無記載應付或撥付仲介報酬之內容，足證被告郭玟欣即買方並無同意給付原告仲介報酬。 ⒍依不動產仲介經紀業報酬計收標準規定第四點規定：「經紀業或經紀人員應將所欲收取報酬標準及買賣或租賃一方或雙方之比率，記載於房地產委託銷售契約書、要約書，或租賃委託契約書、要約書，俾使買賣或租賃雙方事先充分瞭解」。依常情而言，居間人為免事後與委任人間因居間報酬之有無或報酬多寡滋生爭議，多會與委任人簽訂委託仲介契約以明權責，並避免口頭約定將導致雙方日後各執一詞之紛爭。惟參原告所提訴外人學麗珍之不動產經紀營業員證明（原證7），可知學麗珍至少於102年起即從事仲介業務，又曾交付記載有約定仲介報酬之斡旋要約書予訴外人郭夢庭簽署，顯見其應無可能僅以「口頭」與被告郭玟欣約定仲介報酬及其金額，足證原告起訴主張被告郭玟欣應依口頭約定內容給付仲介報酬336,000元，毫無可採。㈡按「經紀人員在執行業務過程中，應以不動產說明書向與委託人交易之相對人解說。前項說明書於提供解說前，應經委託人簽章」；不動產經紀業管理條例第23條定有明文。依內政部公告「不動產說明書應記載及不得記載事項」：壹、應記載事項二、成屋㈠建築改良物（以下簡稱建物）1.建物標示、權利範圍及用途：(2)未辦理建物所有權第一次登記：C.若含有未登記之增建、加建部分，應一併敘明。6.建物瑕疵情形：(3)有無違建或禁建情事?若有，應敘明位置、約略面積、及建管機關列管情形」。可見買賣標的物是否係增建之違章建築，應於不動產說明書如實記載，並提出向買方解說。本件系爭房屋為67年起造，應按違章建築處理辦法第11-1條第1項：「既存違章建築影響公共安全者，當地主管建築機關應訂定拆除計畫限期拆除；不影響公共安全者，由當地主管建築機關分類分期予以列管拆除」；惟本件證人學麗珍自承向被告郭玟欣仲介系爭不動產之過程中，僅表示有增建，但對於增建至四層樓之列管及日後拆除風險，均無告知，亦從未製作、提出不動產說明書解說，足見對於買方未盡調查及說明義務，所為顯係有利賣方之行為（以促使成交），依民法第567 條、第571條規定，原告不得向被告郭玟欣請求居間報酬。二、被告林玉娟：㈠出賣人即被告林玉娟之代理人林伯煌係受訴外人學麗珍之詐欺，始於「誤以為起訴狀附原證一『龍申山不動產一般委託買賣契約書』係『斡旋金收據』」之情形下，而於其上簽名，故林伯煌並無同意以1,680萬元出售系爭不動產時，願給付仲介報酬336,000元，則被告林玉娟按民法第92 條規定，撤銷「龍申山不動產一般委託買賣契約書上記載：服務費成交價金2％」（下稱系爭仲介契約；原證1）之意思表示： ⒈被告林玉娟委由父親即訴外人林伯煌代理出售系爭不動產事宜，而林伯煌37年生已76歲，國中二年級肄業，識字不多，已40多年未曾有買賣不動產之經驗，但因被告林玉娟均於臺北就業，故委託林伯煌處理位在彰化市之系爭不動產管理、處分事宜。 ⒉訴外人學麗珍於112年8月4日前知悉被告林玉娟委由訴外人林伯煌處理出售系爭不動產事宜，遂向林伯煌稱欲協助銷售系爭不動產，林伯煌表示若代為銷售，則請簽訂委託銷售契約為憑，但學麗珍始終稱大家口頭談妥即可，無須簽約。8月4日上午，學麗珍突然向林伯煌稱欲取系爭房屋之鑰匙，下午3時許即將「要約書與現金10萬元斡旋金」交付林伯煌，稱有買主願以1,680萬元購買系爭不動產，林伯煌表示1,680萬元價格太低，伊於000年0月間委託仲介公司銷售，均係開價1,880萬元（參乙證一；群義房屋、人人房屋之委託銷售契約書），不願賤價求售。惟學麗珍不死心，不斷遊說不願離開，林伯煌於其鼓吹下，退而表示若以1,680萬元出售，則無法支付仲介費，否則不願賠錢出售，學麗珍同意，遂要求林伯煌於伊提出之斡旋書上簽名以示承諾出售，林伯煌於斡旋書上簽名後，學麗珍再提出一張紙，向林伯煌謊稱該紙為「斡旋金收據」，請林伯煌「簽收斡旋金」，惟林伯煌誤信為真，未加細閱且識字不多，遂於其上簽名，學麗珍在林伯煌簽名後，將該二份文件均收回，未留正本或影本予林伯煌收執。 ⒊訴外人學麗珍於8月12日通知林伯煌前往地政士事務所簽訂系爭買賣契約（原證三），簽約後履約過程中，學麗珍要求林伯煌給付按成交金額2％計算之仲介費336,000元，林伯煌表示「已說好若以1680萬元賣出，則不付仲介費」，故無給付仲介費之義務，學麗珍此時方稱林伯煌已有簽訂委託銷售契約書，須按該契約約定給付仲介費等語，惟林伯煌不知有此委託契約書，遂詢問代書，代書方交付系爭仲介契約（原證一）予林伯煌，林伯煌始察覺學麗珍顯然係向林伯煌謊稱系爭委託契約書為「斡旋金收據」之際，令林伯煌陷於錯誤，不明究裡之間在系爭委託契約書上簽名。 ⒋被告林玉娟之代理人林伯煌係受原告之使用人學麗珍如上開情節所欺騙，始於系爭仲介契約上簽名（原證一），故被告依民法第92條第1項、第105條規定，撤銷被詐欺而同意給付成交價2％計算服務費之意思表示，。撤銷後，原告即不能依系爭委託契約書請求被告林玉娟給付報酬。㈡若鈞院認無法證明被告林玉娟有上揭被詐欺之情，則系爭仲介契約（原證一），違反消費者保護法之規定，應認其中關於「仲介服務費」之約定，不構成委託買賣契約之內容： ⒈按消費者保護法賦予企業經營者應將事先擬訂之委託銷售契約書，事先交付消費者審閱三日之義務，且不得使消費者拋棄該權利，如有違反，則應認消費者得以對企業經營者主張契約條款不構成契約內容。又定型化契約條款，係指企業經營者為與不特定多數消費者訂立同類契約之用，所提出預先擬定之契約條款；此觀諸消費者保護法第2條第1款、第2款、第3款、第7款等規定即明。 ⒉本件系爭仲介契約（原證一）係約定由原告為被告林玉娟仲介銷售系爭不動產，倘系爭不動產經原告仲介售出後，被告應給付服務費等情。故系爭仲介契約所約定者屬消費關係，亦係消費者保護法第2條第7款之定型化契約條款。而系爭仲介契約係原告之營業員學麗珍於112 年8月4日交付林伯煌，交付當日即由其代被告林玉娟簽名，則原告違背消費者保護法所定應事先交付消費者審閱之規定，無從使被告林玉娟即消費者有時間詳細審閱，甚至亦因此難以發現系爭仲介契約上關於仲介服務費之約定，竟有二種相歧異且應給付金額差距達一倍之約定，故被告林玉娟得對於該服務費約定之條款，主張不構成契約內容。從而，原告依系爭仲介契約（原證一）請求被告林玉娟給付按成交價金百分之2計算之仲介報酬，要屬無據。三、被告林玉娟與被告郭玟欣之共同答辯（酌減報酬）：設鈞院認為被告郭玟欣、林玉娟應給付原告仲介報酬，則被告郭玟欣、林玉娟抗辯金額不逾10萬元，說明如下：㈠原告受被告林玉娟（出賣人）委託銷售系爭房屋，則原告之義務包含：「透過市場流通管道尋找買方、向賣方報告業務處理及銷售狀況、於簽約前應據實提供經紀業近三個月之成交行情供賣方訂定售價之參考、作市場調查、廣告企劃、交涉買賣條件、諮商服務、製作不動產說明書、轉交買方之要約書、成交時協助過戶及貸款手續、製作廣告文案等。」㈡本件於112年8月4日上午，訴外人學麗珍突然向被告林玉娟之父林伯煌稱欲取系爭房屋之鑰匙，並於當日15時許即將「要約書與現金10萬元斡旋金」交付林伯煌，稱有買主願以1,680萬元購買系爭不動產，並提出斡旋書（原證二），要求林伯煌簽名，繼而再提出一張紙，向林伯煌稱該紙為斡旋金收據，請林伯煌簽收斡旋金。可知原告係同一日受買、賣雙方委託交易系爭不動產，亦即僅以一天時間即仲介成交。㈢原告於仲介過程中，並無依委託銷售本旨，提供「向賣方報告業務處理及銷售狀況、於簽約前應據實提供經紀業近三個月之成交行情供賣方訂定售價之參考、作市場調查、廣告企劃、交涉買賣條件、諮商服務、製作不動產說明書、製作廣告文案等」等服務，足證原告因系爭仲介契約付出之勞務甚少，致「買、賣雙方」及「買、賣雙方與仲介」均發生履約爭議。㈣考量原告於簽訂系爭仲介契約（原證一）後，未提供近三個月之成交行情供賣方訂定售價之參考（甚至亦無開價）、未製作不動產說明書、未作市場調查、無實際投入人力、未有設置廣告看板、印製廣告傳單等廣告行銷行為，原告因此省卻人事、勞務費用，故以系爭房地買賣總價2％計算服務報酬為33萬6,000元，尚嫌過高，應依民法第572條規定酌減為10萬元以下，方屬合理。㈤設被告郭玟欣與原告成立系爭仲介契約，則原告須為被告郭玟欣處理者，除了代為與賣方議價、居間協調外，後續事宜包括指定協調代書辦理房地之移轉登記、派員協同處理點交事務，以及買賣雙方於買賣過程中相關問題之協調處理等情，依業界之慣例，上開事宜通常屬於仲介者依仲介契約對買賣雙方所需負之契約從給付或附隨義務： ⒈本件仲介系爭不動產交易之過程，僅有訴外人學麗珍一人出面與被告郭玟欣之代理人鄭淑媚接洽。惟學麗珍從未製作不動產說明書，更無憑之向鄭淑媚說明系爭不動產之所有權、樓層數、結構等關係買賣重大之事項，系爭買賣契約當然亦無檢附不動產說明書為契約之一部。⒉參系爭買賣契約（原證3）第一條第三項記載：「本買賣標的建物□無增建部分□現有未依法申請增建（外推）之違章建築物……增建位置在○壹樓/法定空地○……」，該內容同樣使被告郭玟欣誤認系爭房屋三、四層樓似非違章增建物。惟因學麗珍之疏失，導致被告郭玟欣於簽訂系爭買賣契約時，仍誤以為系爭房屋合法保存登記範圍為「四層樓房」，不知三、四層樓均為違章建築物；被告郭玟欣若知上情，當不願以1,680萬元之高價購買系爭不動產。 ⒊訴外人學麗珍利用被告郭玟欣對系爭不動產之誤認，於短時間內遊說被告郭玟欣買受系爭不動產。買賣雙方發生紛爭時，係於代書處協調解決，未曾由仲介協助等情。可證學麗珍居間系爭不動產交易付出之勞務甚少、勞務品質甚差；被告郭玟欣所受仲介服務內容或受告知有關系爭不動產之資訊甚少，因而買受一棟違章之建築物，致侵害被告郭玟欣權利，故原告主張報酬336,000元，顯然為數過鉅，故請鈞院酌減原告得請求之報酬金額至10萬元以下，庶符公平。四、被告聲明：㈠原告之訴駁回。㈡訴訟費用由原告負擔。㈢如受不利判決，被告願供擔保，請准宣告免為假執行。肆、兩造不爭執事項：委託買賣契約書、不動產斡旋邀約書、不動產買賣契約書之形式上為真正。伍、兩造爭執事項：一、被告林玉娟是否曾委託原告居間出售伊所有之坐落於彰化縣○○市○○段00000○00000地號土地及其上同段2199建號建物（門牌號碼：彰化市○○路○段000巷00號），而於112年8 月4日與原告簽訂委託買賣契約書，約定被告林玉娟應給付買賣成交總價款2％之服務報酬予原告？二、被告林玉娟與被告郭玟欣是否曾簽訂不動產買賣契約書？三、原告與被告二人間是否有居間之法律關係？四、被告二人是否應給付仲介報酬予原告？是否應酌減？陸、本院之判斷：一、企業經營者在簽約前未給予消費者契約審閱期，但於簽約後已經將定型化契約交付予消費者，消費者隨時得查閱契約條款，有隨時瞭解契約條款之機會，在經過相當合理之期間後，消費者未曾主張契約審閱期遭剝奪，亦未曾反應有不瞭解契約條款或主張契約條款之不公平處。則此時已難謂消費者係於匆忙間訂立契約而不知該契約之相關權利義務，其訂立之契約有失公平之虞，此時，企業經營者雖於簽約前未給予消費者契約審閱期，自亦應認為上述契約審閱期之瑕疵已經補正，消費者事後不得再主張契約條款因違反審閱期而不構成契約內容，被告抗辯主張系爭契約違反審閱期間之規定即不足採信。二、本件兩造間已然成立房屋仲介契約，除被告林玉娟部分有原證一之契約書為證外，被告郭玟欣部分業據證人學麗珍於 113年4月15日到庭證稱：　「（法官問：是否知道買賣經過情形）？（證人學麗珍：）這是我帶她去代書那邊簽約」；「（法官問：）這件買賣有成立嗎？（證人學麗珍：）有」；「（法官問：）這是你介紹還是原告介紹？（證人學麗珍：）我是業務，這件我介紹，這個要繳回公司」；「（法官問：）如何知道？（證人學麗珍：）賣方有在出租，我曾經有幫忙成交過三件出租案件，買方也是包租公，都是我在幫忙出租，賣方有房子要賣，我說我可以幫忙賣」；「（法官問：）仲介費有無約定？（證人學麗珍：）開價1880萬元，底價1680萬元，如果1680萬元成交仲介費只能百分之2 ，若1880萬元成交是百分之4」；「（法官問：）誰出仲介費？（證人學麗珍：）賣方出百分之4，買方出百分之2。最後是1680萬元成交」；「（法官問：）林玉娟應該要給百分之2 給原告？（證人學麗珍：）是」；「（法官問：）郭玟欣是買方給多少？（證人學麗珍：）百分之2。林玉娟也是百分之2」；「（法官問：）是否有訂在契約裡面？（證人學麗珍：）委託書裡面有寫」；「（法官問：）林玉娟、郭玟欣為什麼沒有簽名？（證人學麗珍：）林玉娟委託爸爸，郭玟欣委託媽媽，都有在代理人部分簽名。確認後郭玟欣媽媽沒有簽名，但是簽合約時代理人都有去。買賣合約書郭玟欣媽媽有簽名」；「（被告訴訟代理人問：）你仲介這個案件過程中，是否有跟買方提供什麼資訊？例如不動產交易價格等？（證人學麗珍：）我去談時有說，還有一些資料在LINE裡也有提供，坪數多少的詳細資料」；「（被告訴訟代理人問：）是否口頭跟買方說明不動產資料，談成後就去代書那邊簽約？（證人學麗珍：）是在LINE裡面有提供產權資料、所有權謄本，謄本後來代書有列印出來給他看」；「（被告訴訟代理人問：）代書提供時是否已經簽約？（證人學麗珍：）我不清楚，我還要查一下」；「（被告訴訟代理人問：）仲介過程中是否有跟買方說房子附近的成交價格參考資料？（證人學麗珍：）有，她自己也說很便宜，我都是口頭跟她說附近的行情」；「（被告訴訟代理人問：）是否有講哪一間？（證人學麗珍：）我沒有講哪一間，但是附近有實價登錄」；「（被告訴訟代理人問：）你沒有明確告訴買方附近的哪一個房子成交價？（證人學麗珍：）是沒有跟他講，但是他有去現場看過幾次」；「（被告訴訟代理人問：）你在仲介這件裡面，是否有做廣告計畫或刊登廣告？（證人學麗珍：）要看公司，這是公司做，不是我個人做，但是在賣這房子，賣方說妳有客人就直接帶來」；「（被告訴訟代理人問：）這個案件是否由你一個人負責？（證人學麗珍：）是，賣方與買方都是我熟悉」；「（被告訴訟代理人問：）在仲介這個案件中，你為什麼沒有做不動產說明書？（證人學麗珍：）我們店長會做。在我們公司店長都有做」；「（被告訴訟代理人問：）妳在跟買方介紹這個案件時，有提供不動產說明書給買方看？（證人學麗珍：）沒有，因為他們已經同意成交」；「（被告訴訟代理人問：）你第一次跟買方提到這個案件到確定成交多久經歷多久？（證人學麗珍：）兩、三天。賣方給我賣時，我就去問買方，買方看了就有興趣」；「（被告訴訟代理人問：）妳在跟買方介紹時，有跟買方介紹這個系爭房屋是保存登記的有幾層樓？（證人學麗珍：）有說2層樓是有保存登記，其他是增建。買方自己也有去看」；「（被告訴訟代理人問：）妳有用什麼資料跟買方說明這個房子有辦保存登記的只有二層樓？（證人學麗珍：）打合約時代書也有說，在貸款時於銀行時也有說」；「（被告訴訟代理人問：）你剛剛講的意思是不是說「到了打合約時代書才拿書面資料跟買方說有登記的就是二層樓？（證人學麗珍：）是啊，買方看房子的時候就知道是二層樓。買方也有認同。我給的LINE資料就是二層樓」；「（被告訴訟代理人問：）簽買賣契約之後，是否有處理買方雙方或本件買賣的什麼事情？（證人學麗珍：）很多，簽完買賣契約之後，有一陣子買方有後悔不買，我有與賣方、買方電話溝通，後來談好之後，他們說我們自己處理，驗屋的時候也叫我不用去。我也有去代書那邊溝通過」；「（原告訴訟代理人問：）提示原證10第1、2頁，上面是否有標示產權狀況及地籍圖？（證人學麗珍：）對啊」；「（原告訴訟代理人問：）買賣成交前，都已經將產權資料傳送給買方？（證人學麗珍：）對」；「（原告訴訟代理人問：）帶買方去看幾次系爭標的物？（證人學麗珍：）至少有三、四次，自己看過一次，銀行去的時候也有去」；「（原告訴訟代理人問：）從外觀上系爭標的物就是4層樓，跟產權標的物登記的不一樣？（證人學麗珍：）是」；「（原告訴訟代理人問：）原證二不動產斡旋邀約書上面是郭夢庭簽名，但是買賣契約書上面郭夢庭的名被刪除，改成郭玟欣？（證人學麗珍：）因為郭夢庭貸款不出來，所以改成郭玟欣」；「（原告訴訟代理人問：）本件買方不管是郭夢庭或郭玟欣都是媽媽鄭淑媚代理與你接洽買賣相關事宜？（證人學麗珍：）是」；「（法官問：）郭夢庭與郭玟欣是什麼關係？（證人學麗珍：）姐妹」等語，且雙方非親非故，如被告主張仲介房屋不收仲介費依市場經驗法則，應無其事，是雙方有買賣價金百分之2仲介費約定，並無違市場一般行情，原告之主張應屬可信，雖另有未與聞相關過程之證人林伯煌及楊子麗證稱未聽聞兩造相約收受仲介費一事，並不足以推翻兩造間確有居間仲介之事實。三、承上，原告可向被告被告林玉娟請求買賣價金1680萬元之百分之2為33萬6千元，依民法第568條第1項規定「居間人，以契約因其報告或媒介而成立者為限，得請求報酬。」，為有理由。四、至於原告向被告郭玟欣請求仲介報酬部分，被告抗辯以：按「經紀人員在執行業務過程中，應以不動產說明書向與委託人交易之相對人解說。前項說明書於提供解說前，應經委託人簽章」；不動產經紀業管理條例第23條定有明文。依內政部公告「不動產說明書應記載及不得記載事項」：壹、應記載事項二、成屋㈠建築改良物（以下簡稱建物）1.建物標示、權利範圍及用途：(2)未辦理建物所有權第一次登記：C.若含有未登記之增建、加建部分，應一併敘明。6.建物瑕疵情形：(3)有無違建或禁建情事?若有，應敘明位置、約略面積、及建管機關列管情形」，被告於訴訟中自認未提出不動產說明書且考量原告於簽訂系爭仲介契約（原證一）後，未提供近三個月之成交行情供賣方訂定售價之參考（甚至亦無開價）、未製作不動產說明書、未作市場調查、無實際投入人力、未有設置廣告看板、印製廣告傳單等廣告行銷行為，原告因此省卻人事、勞務費用，故以系爭房地買賣總價2％計算服務報酬為33萬6,000元，尚嫌過高，應依民法第572條規定酌減為10萬元以下，方屬合理等語，本院審酌被告確實未履行仲介人上開義務，按「約定之報酬，較居間人所任勞務之價值，為數過鉅失其公平者，法院得因報酬給付義務人之請求酌減之。但報酬已給付者，不得請求返還。」為民法第572條所定，本院認應酌減原訂報酬336,000元百分之45即151,200元（計算式：336,000×45％＝151,200）為適當，應予准許，超過部分於法不合，不應准許。五、綜上，原告依據仲介居間報酬契約，請求被告林玉娟給付仲介費用336,000元，請求被告郭玟欣給付仲介費用151,200元及均自起訴狀繕本送達被告翌日即112年12月8日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息，為有理由，應予准許。超過上開範圍之金額部分，於法不合，應予駁回。六、假執行宣告部分：原告勝訴部分請求未逾50萬元，依民事訴訟法第389條第1項第5款規定職權宣告假執行，被告部分依聲請酌定預供擔保請求免為假執行之金額。原告之訴駁回部分，其假執行之宣告失所依附，併予駁回。七、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第79條。中　　華　　民　　國　　113 　年　　6 　　月　　28　　日民事第四庭法　官　李言孫以上正本係照原本作成。如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。中　　華　　民　　國　　113 　年　　6 　　月　　28　　日書記官廖涵萱

臺灣彰化地方法院112年度訴字第1270號

關鍵資訊