112年度訴字第582號｜民事：履行買賣契約等｜裁判日期：113 年 05 月 16 日

臺灣彰化地方法院民事判決 112年度訴字第582號原告温勝翔訴訟代理人張仕融律師複代理人陳柏宏律師被告周婉婷訴訟代理人張憶涵林世祿律師上一人複代理人張鈺奇律師上列當事人間請求履行買賣契約等事件，本院於民國113年4月11日言詞辯論終結，判決如下：主文被告應將坐落彰化縣○○○○○段○○○段00000地號土地（權利範圍100 00分之304）及其上同小段8099建號門牌彰化縣○○○○○路00號4樓建物（權利範圍全部）之所有權移轉登記予原告。原告其餘之訴駁回。訴訟費用由被告負擔89%，餘由原告負擔。原告假執行之聲請駁回。事實及理由一、原告主張：㈠兩造於民國111年11月4日經太平洋房屋仲介股份有限公司彰基直營店仲介就彰化縣○○○○○段○○○段00000地號土地（權利範圍10000分之304）及其上門牌彰化縣○○○○○路00號4樓同小段8099建號建物（權利範圍全部，下稱系爭建物）等不動產（下稱系爭不動產）成立買賣契約，並簽訂不動產買賣契約書(下稱系爭買賣契約)，約定價金新台幣（下同）570萬元，原告已依約給付160萬元（匯入僑馥建築經理股份有限公司之履保帳戶），並辦妥銀行貸款410萬元，隨時均可以撥付尾款予被告，另太平洋房屋仲介股份有限公司彰基直營店仲介與被告出具之不動產說明書上建物應記載事項項次第27點「是否有滲漏水情形」，勾「否」，被告陳明系爭建物無任何滲漏水情形。㈡原告為裝潢所購買系爭建物，在被告要求下於112年1月2日簽署同意書（下稱系爭同意書），約定被告交付系爭建物予原告裝修，原告自該時起占有該屋，嗣後進屋檢視欲裝潢時，竟發現系爭建物有嚴重滲水導致壁癌之問題，經原告要求被告就此負瑕疵擔保責任時，被告於112年1月16日寄發台中大隆路33號存證信函予原告，並副知代書陳裕壬稱：原告有簽署系爭同意書，所以不得以屋況浴室壁癌問題要求修繕和補貼，同時稱自即日要求承辦代書陳裕壬停止辦理過戶，無被告同意不可辦理過戶，且要求賠償損失等語。原告因此於112年1月30日寄發員林南門郵局17號存證信函予被告，要求其就系爭建物有嚴重滲水導致壁癌之問題負擔瑕疵擔保責任，且陳明被告就系爭建物有滲漏情形，卻在不動產說明書上建物應記載事項項次第27點「是否有滲漏水情形」上，勾「否」，明顯刻意讓原告誤信該屋無任何滲漏水情形涉有欺瞞情事，且應認有保證該屋無漏水之情形，原告要求被告應就此併予負責。㈢依系爭買賣契約第6條約定，買賣標的之產權移轉登記，兩造同意共同授權陳裕壬地政士辦理，且任一方不得向陳裕壬要求取回文件、終止委託，或直接向有關機關申請案件撤銷，且如需被告本人出面協辦或補蓋印鑑、補換證件等時，被告應無條件即時交付。被告卻要求承辦陳裕壬地政士停止辦理過戶，無被告同意不可辦理過戶，明顯拒絕履行其系爭買賣契約之義務，為此請求被告將系爭不動產所有權移轉登記予原告。㈣被告事前就不動產說明書上建物應記載事項項次第27點「是否有滲漏水情形」上，勾「否」，且要求原告簽署系爭同意書後即交付系爭建物予原告，經原告受領後欲裝潢時，發現系爭建物有嚴重滲漏水導致壁癌情形，此顯然影響系爭建物價值，應屬瑕疵，按民法第354條規定、第360條規定，被告應負瑕疵擔保責任。原告依民法第359條規定主張減少買賣價金，併主張損害賠償請求權。㈤被告在不動產說明書記載，建物應記載事項項次第27點「是否有滲漏水情形」，特別勾「否」，顯然有保證無滲漏品質情形，且滲漏水導致壁癌應可歸責於被告。原告委由正浤工程行檢視後，壁癌整治工程必須支出35萬元。爰依民法第359條規定，主張被告應減少價金35萬元，此部分即不在被告應收取之價金範圍內，並依民法第179條規定，請求被告返還所溢收之價金35萬元，或依民法第227條第1、2項之規定，請求被告賠償35萬元。㈥被告未經原告同意將系爭建物斷水斷電（因水電帳單仍為被告名義），原告取得系爭建物後因缺乏水電無法使用，導致原告必須向訴外人曹起熊租屋居住，租期自112年2月16日至113年2月15日為期1年，足認被告有故意為不完全給付情事，已造成原告固有財產之損害，應依民法第227條第2項規定負損害賠償責任，且應以原告另外租屋居住所支付租金作為賠償金額，此部分金額為144,000元，與上開應賠償（或返還）之35萬元，總計應給付原告494,000元等語。並聲明：⑴ 如主文第1項所示。⑵被告應給付原告494,000元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息5%計算之利息。⑶願供擔保，請准予宣告假執行。二、被告答辯：㈠兩造簽立系爭買賣契約，原吿借屋裝修前已驗屋數次，才會簽立系爭同意書，足證在借屋前並無壁癌情事，被告在不動產說明書係如實勾選。㈡原告無權逕為請求瑕疵修補費用，亦否認原告所提報價單之真正。依系爭買賣契約第9條第5款、第6款約定「如有破壞被人侵占等情事，乙方（即被告）應負責修復」、「產權移轉登記完畢…後辦理點交…同時甲方（即原告）應履行全部價金之給付」，而原告現乃依第9條第8款「借屋裝修」（系爭同意書），故尚未點交，即無瑕疵可言，此見民法第354條，只有系爭買賣契約第9條第5款有請求修復權。又由LINE對話可知原告堅持「一定修復法」，且拒絕交出鑰匙由被告方專業人士檢視，也不會同三方（含仲介）各自找一位師傅勘查，且從65,000元起漫天要價、拒絕受領，因此依民法第237條負「故意或重大過失責任」，無權逕為請求修復費用。尤其賣方(即被告)如何修復，被告有權選擇，只要能修好即可，修不好再修之損失也與原告無關。且依系爭同意書第1 條約定，原告也不得請求修繕。㈢原告不能請求租金損失，亦否認原告所提租約之真正。系爭同意書乃借屋裝修，而後即生壁癌糾紛，原告怎會於112年2月16日另外租屋？裝修也不可能如此快？顯非真租約？尤其壁癌並不影響居住，故何必另外租屋？尤其尚未支付全部價金，且未點交，怎能要求租金？因現在仍在「借屋裝修期」，尚非居住。被告存證信函向「南郭路」住址寄送均遭退回，亦證原告未住在此處，即根本無租賃事實。㈣被告先後以員林南門郵局第183、192號存證信函催告依約給付價金（見證三），原告均拒絕給付（見證四）。若瑕疵僅屬輕微，不能拒絕全部給付，原告拒絕全部給付，即已遲延（參照臺灣高等法院臺中分院110年台上字第156號民事判決）。故若前解約不合法，則再次以112年12月14日答辯狀為解除契約之意思表示，不另通知等語。並聲明：⑴原告之訴駁回。⑵如受不利益判決，願供擔保請准免為假執行。三、得心證之理由：㈠原告主張兩造於111年11月4日就系爭不動產成立買賣契約，簽訂系爭買賣契約，被告在不動產說明書上建物應記載事項項次第27點「是否有滲漏水情形」，勾「否」，原告為裝修系爭建物簽立系爭同意書予被告等事實，業據其提出土地登謄本、建物登記謄本、不動產買賣契約書、不動產說明書、同意書等為證（本院卷第129、145、21-43、75、93頁），且為被告不爭執，應堪認為真實。㈡原告主張依系爭同意書約定，被告已交付系爭建物予原告之事實，為被告所否認，辯稱其僅係借屋裝修，尚未點交等語。查系爭買賣契約第9條第6款固約定「本約買賣標的雙方應於產權移轉登記完畢，並辦妥相關之他項權利登記或塗銷等作業無誤後辦理點交…同時甲方（即原告）應履行全部價金之給付。…」，惟同條第8款另約定「經甲乙雙方同意提前辦理點交或借屋裝修者，買賣標的之利益危險自標的物交付時起由甲方承受負擔，乙方（即被告）就買賣價金之收受仍依本約之約定辦理。」（本院卷第29頁），參照系爭同意書記載「買方已充分了解借屋裝修可能產生任何物之瑕疵擔保責任（海砂、輻射屋之瑕疵、或賣方刻意隱瞞除外)，危險負擔亦隨之移轉(如借屋後發生鄰損、火災、燒毀房屋等情形買方仍須依約付款）」。故原告主張被告已將系爭建物交付原告，應為可採。㈢原告主張系爭建物有嚴重滲水導致壁癌之事實，固據其提出照片為證（本院卷第149-161頁）。然此為被告所否認，辯稱原吿借屋裝修前已驗屋數次，並無壁癌情事，才會簽立系爭同意書，被告在不動產說明書係如實勾選等語。本院衡諸常情，認為一般人於購買房屋前應會看過現況始決定是否購買，倘系爭建物於兩造簽立買賣契約前已有上開照片狀況，原告當不致沒看到，其理應向被告反應，甚至於111年11月4日買賣契約成立後，於112年1月2日簽立系爭同意書在第1條約定「房屋以現況交付，買方自借屋日起不得以屋況問題要求賣方修繕或補貼或拒絕交付剩餘款項。」。再參酌原告主張其係欲裝潢時發現系爭建物有滲水導致壁癌之問題，則被告非必知悉房屋現況是否有滲水導致壁癌，亦難認被告係刻意隱瞞，是被告上開所辯，非無可採。又系爭建物於兩造簽約時縱有上開情事，惟原告已簽立系爭同意書同意現況交付，不得要求被告修繕或補貼。從而，原告主張依民法第359 條規定減少買賣價金，並依民法第179條規定請求被告返還所溢收之價金35萬元，或依民法第227條第1、2項之規定請求被告賠償35萬元，均屬無據。㈣原告主張被告依系爭買賣契約第6條約定應將系爭不動產移轉登記予原告，被告拒絕辦理之事實，業據其提出存證信函為證（本院卷第95-97頁）。被告雖辯稱其因原告拒絕給付價金已解除契約云云，並提出存證信函為證（本院卷第303、307、313-317頁）。惟依系爭買賣契約第9條第6款約定，原告係於產權移轉登記完畢，並辦妥相關之他項權利登記或塗銷等作業無誤後辦理點交，始應履行全部價金之給付，被告在其移轉系爭不動產所有權予原告前，不得以原告未給付價金為由解除契約。至於被告所提另案判決，與本件情形不同，尚難援用。是原告請求被告將系爭不動產所有權移轉登記予原告，應屬有據。㈤原告主張被告未經原告同意將系爭建物斷水斷電，致原告自1 12年2月16日至113年2月15日為期1年須租屋居住，支出租金144,000元之事實，固據其提出租賃契約書為證（本院卷第107-109頁）。然此為被告所否認，原告並未舉證以實其說，是原告依民法第227條第2項規定，請求被告給付144,000元，為無可取。㈥綜上所述，原告依系爭買賣契約約定，請求被告移轉系爭不動產所有權，為有理由，應予准許，逾此範圍之請求，為無理由，應予駁回。四、末按命債務人為一定之意思表示之判決確定或其他與確定判決有同一效力之執行名義成立者，視為自其確定或成立時，債務人已為意思表示，強制執行法第130條定有明文。故關於命債務人為意思表示之判決，並無開始強制執行程序之必要，自不得為假執行之宣告（最高法院49年台上字第1225號判例意旨參照）。本件原告請求被告移轉登記系爭不動產，核其所請係命被告為一定行為之意思表示，依強制執行法第130條第1項規定，命債務人為一定之意思表示之判決確定或其他與確定判決有同一效力之執行名義成立者，視為自其確定或成立時，債務人已為意思表示。故原告就本判決主文第1項部分，於判決確定時始得視為已為意思表示，自不得以宣告假執行之方式，使其意思表示之效力提前發生，是原告此部分假執行之聲請，於法不合。又原告金錢請求部分業經駁回，其假執行之聲請亦失所附麗。故原告假執行之聲請應予駁回。五、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及舉證，核與判決結果無影響，無庸逐一論述，併此敘明。六、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第79條。中　　華　　民　　國　　113 　年　　5 　　月　　16　　日民事第三庭法　官　羅秀緞以上正本係照原本作成。如對判決上訴，應於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。中　　華　　民　　國　　113 　年　　5 　　月　　16　　日書記官　卓俊杰

臺灣彰化地方法院112年度訴字第582號

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