八十九年度簡上字第二○六號｜民事：遷讓房屋｜裁判日期：90 年 03 月 02 日

臺灣彰化地方法院民事判決　八十九年度簡上字第二○六號上　訴　人　甲○○ 訴訟代理人　陳茂倉律師複代理人　陳政麟律師被上訴人　乙○○ 訴訟代理人　丙○○　　　住右當事人間請求遷讓房屋等事件，上訴人對於中華民國八十九年十月二十四日本院彰化簡易庭八十九年度彰簡字第六一０號第一審判決提起上訴，本院判決如左：主文上訴駁回。第二審訴訟費用由上訴人負擔。事實甲、上訴人方面：一、聲明：㈠原判決廢棄。㈡被上訴人應將坐落彰化縣彰化市○○○段牛稠子小段一八四─三七地號上如附表所示建物全部遷讓交還上訴人，及自民國八十九年五月十九日起至遷讓交還房屋之日止，按月給付上訴人新台幣（下同）一萬三千五百元。㈢第一、二審訴訟費用由被上訴人負擔。㈣願供擔保請准宣告假執行。二、陳述：除與原審判決記載相同者，予以引用外，並補述略稱：㈠如附表所示建物（下稱系爭房屋）原為訴外人王啟義（原名陳啟義）所有，王啟義於七十五年九月十日起未定期限出租與被上訴人，且未經公證，租金為每月一萬三千五百元，迨八十九年五月十八日，王啟義將系爭房屋所有權移轉登記讓與上訴人。按民法第四百二十五條第一項雖規定：「出租人於租賃物交付後，承租人占有中，縱將其所有權讓與第三人，其租賃契約，對於受讓人仍繼續存在。」，惟於八十八年四月二十一日修正公布民法第四百二十五條第二項規定：「前項規定，於未經公證之不動產租賃契約，其期限逾五年或未定期限者，不適用之。」，復依民法債編施行法第二十四條第一項之特別規定：「民法債編施行前所定之租賃契約，於施行後其效力依民法債編之規定。」，則被上訴人與訴外人王啟義於八十八年四月二十一日修正公布民法第四百二十五條第二項條文前即七十五年九月十日未經公證，且未定期限之房屋租賃契約，依民法債編施行法第三十六條第二項規定該新修正條文自八十九年五月五日施行，王啟義於施行後即八十九年五月十八日將系爭房屋所有權移轉登記讓與上訴人，依上開說明，被上訴人與王啟義所定未經公證及未定期限之房屋租賃契約，對於上訴人不繼續存在，被上訴人占有系爭房屋自屬無權占有。㈡民法第四百二十五條第二項「前項規定於未經公證之不動產租賃契約，其期限逾五年或未定期限者，不適用之。」之規定，係於八十八年四月二十一日修正公布，依民法債編施行法第三十六第二項規定民法債編修正條文自八十九年五月五日施行，被上訴人於八十九年五月五日民法債編第四百二十五條第二項施行後，仍發生與王啟義未經公證，且未定期限租賃系爭房屋，嗣王啟義於八十九年五月十八日始將系爭房屋所有權移轉登記讓與上訴人，上開事實均在民法債編第四百二十五條第二項條文修正公布及施行後發生之債，並非民法債編施行前發生之債，即不發生溯及既往之關係與問題，被上訴人與王啟義所定未經公證，且未定期限之租賃契約，依民法債編第四百二十五條之規定，對於上訴人不繼續存在，被上訴人占有系爭房屋自屬無權占有，原判決遽認民法債編施行前發生之債，而適用不溯及既往之規定，認事用法均有違誤。㈢被上訴人向訴外人王啟義租賃系爭房屋，每月租金為一萬三千五百元，王啟義業於八十九年五月十八日將系爭房屋所有權移轉登記讓與上訴人，被上訴人即為無權占有，上訴人請求被上訴人應自八十九年五月十九日起按月給付上訴人相當於租金之不當得利一萬三千五百元，於法正當。㈣上訴人本於所有權之作用，及不當得利關係，請求被上訴人遷讓交還系爭房屋及不當得利，洵屬正當。三、證據：援用原審之立證方法。乙、被上訴人方面：一、聲明：如主文所示。二、陳述：除與原審判決記載相同者，予以引用外，並補述略稱：㈠查民法債編施行法第二十四條第一項規定「民法債編施行前所發生之租賃契約，於施行後其效力依民法債編之規定。」、第二項規定「前項契約，訂有期限者，依其期限，但殘餘期限，自施行日起算，較民法第四百四十九條所規定之期限為長者，應自施行日起，適用民法第四百四十九條之規定。」，查此條與債編修正前民法債編施行法第十三條第一項完全相同，隻字未改，第二項亦同。再翻閱新修正民法債編施行法第二十三條規定「修正之民法第四百二十二條之一之規定，於民法債編施行前租用基地建築房屋者，亦適用之。」、同施行法第十七條規定「修正之民法第二百四十七條之一之規定，於民法債編修正施行前訂定之契約，亦適用之。」，此即新法溯及既往之規定，如無明文規定溯及既往，則新法之規定唯適用於修正後，而不能溯及適用於新法施行前，此乃穩定司法秩序應有之解釋。再由該施行法第二十三條及第二十四條之條文比對，前者有民法債編修正施行前等字，而後者則一仍其舊，唯載「民法施行前所定之租賃契約」，並無修正前等字，倘有適用新修正之規定，則施行法應寫為「民法債編修正施行前所訂之租賃契約，於施行後失其效力，依民法債編第四百二十五條新修正之規定」、最高法院二十一年上字第二一四七號判例要旨「民法債編施行法第十三條第一項規定，民法債編施行前所定之租賃契約，於施行後其效力依民法債編之規定，是民法第四百二十五條，關於租賃契約對受讓人繼續存在之規定，於施行前所定之租賃契約亦有適用。」。由此可見，上訴人之上訴顯無理由，顯有曲解法條。㈡系爭房屋出租日期應為七十四年十月十五日，並非七十五年十月十五日。三、證據：除援用原審之立證方法外，並補提存證信函影本一件、支票影本四件、戶籍謄本影本一件、建物複丈成果圖影本一件、財政部台灣省中區國稅局彰化縣分局函及影本各一件、民法債編施行法條文影本一件、最高法院判例要旨影本一件、電費收據一件等為證。丙、本院依職權訊問證人王啟義。理由一、上訴人於原審起訴主張系爭房屋原為訴外人王啟義所有，王啟義於七十五年九月十日起，未定期限，且未經公證出租與被上訴人，租金為每月一萬三千五百元，迨八十九年五月十八日，王啟義業將系爭房屋所有權移轉登記讓與上訴人，依新修正民法第四百二十五條第二項規定，王啟義與被上訴人未公證之未定期限租賃契約，對上訴人不繼續存在，被上訴人占有系爭房屋自屬無權占有，應遷讓交還上訴人；又被上訴人無權占有系爭房屋，受有每月一萬三千五百元相當於租金之不當得利，致上訴人受有損害，爰本於所有權之作用及不當得利之法律關係，訴請被上訴人遷讓交還系爭房屋及相當於租金之不當得利等語。二、被上訴人對於其占有使用系爭房屋乙節並不爭執，惟辯稱：新修正民法第四百二十五條第二項之規定不適用修正前業已存在之不定期限租賃契約，且被上訴人並非無權占有系爭房屋，上訴人之請求為無理由等語。三、本件上訴人主張系爭房屋原為訴外人王啟義所有，於七十餘年間未定期限出租予被上訴人，嗣王啟義於八十九年五月十八日將系爭房屋所有權移轉登記讓與上訴人等情，業據上訴人於原審提出建築改良物登記簿謄本、建物登記謄本、房屋稅繳款書影本各一件為證，且為被上訴人所不爭執，自堪信上訴人此部分之主張為真實。又被上訴人承租系爭房屋後，未曾積欠租金等情，亦據證人王啟義於本院審理時證述明確，另參酌上訴人未曾主張或舉證證明上開不定期限租賃契約有何租賃關係消滅之原因，則上訴人主張被上訴人於八十九年五月五日新法修正施行後，仍發生與王啟義未經公證，且未定期限租賃系爭房屋云云，顯與事實不符，不足採信。是以本件所應審酌者，乃在於訴外人王啟義與被上訴人間所定不定期限租賃契約是否對於上訴人繼續存在乙節。四、按出租人於租賃物交付後，承租人占有，縱將其所有權讓與第三人，其租賃契約，對於受讓人仍繼續存在；前項規定，於未經公證之不動產租賃契約，其期限逾五年或未定期限者，不適用之，八十八年四月二十一日修正之民法第四百二十五條固定有明文。惟查，民法債編施行前發生之債，除本施行法有特別規定外，不適用民法債編之規定；其在修正施行前發生者，除本施行法有特別規定外，亦不適用修正施行後之規定，民法債編施行法第一條定有明文，此即所謂不溯及既往之原則。該條後段所謂「本施行法有特別規定」，諸如該施行法第五條至第九條、第十二條至第十五條、第十七條、第二十條、第二十三條、第二十五條至第二十七條、第二十九條至第三十五條等法條用語，均以「修正之民法第‧‧條之規定，於民法債編修正施行前『成立』（或用『所為』、『發生』、『訂定』、『所負』等用語）‧‧‧亦適用之。」之方式規定，然遍查民法債編施行法並無「修正之民法第四百二十五條之規定，於民法債編修正施行前成立之租賃關係，亦適用之。」之明文，是以本件系爭房屋不定期租賃契約既成立於民法第四百二十五條修正施行前，且無特別明文規定應適用修正之民法第四百二十五條之規定，依前開說明，被上訴人辯稱本件不定期限租賃契約不適用修正之民法第四百二十五條之規定，即對於上訴人仍繼續存在等情，即非無據。五、次按民法債編施行法關於時之效力規定，其體例分別有「民法債編施行前‧‧‧ 」與「民法債編修正施行前‧‧‧」兩種，前者係規範十九年五月五日民法債編施行前發生之債，後者則規範十九年五月五日民法債編施行後迄八十九年五月五日民法債編修正施行前成立之債。經核上開法條體例分明，用語簡單，文義淺顯，自不可混為一談，是上訴人主張本件不定期限租賃契約，依民法債編施行法第二十四條「民法債編施行前所定之租賃契約，於施行後其效力依民法債編之規定。」，而應適用八十九年五月五日修正施行之民法第四百二十五條之規定云云，顯然誤解上開法條之真義，自屬乏據。六、另按八十九年五月五日修正施行之民法第四百二十五條第二項規定其立法理由謂：「本條第一項規定買賣不破租賃原則，具有債權物權化之效力，在長期或未定期限之租賃契約，其當事人之權義關係影響甚鉅，宜付公證，以求其權利義務內容合法明確，且可防免實務上常見之弊端，即債務人於受強制執行時，與第三人虛偽訂立長期或不定期限之租賃契約，以妨礙債權人之強制執行，俾杜爭議，故明定未公證之不動產租賃契約，其期限逾五年或未定期限者，排除買賣不破租賃原則，而不適用第一項之規定，爰增訂第二項。」。經查，本件不定期租賃約並非虛偽訂立，且訴外人王啟義與被上訴人並非至親故舊，與上訴人甲○○（見卷附建築改良物登記簿謄本、建物登記謄本）卻係夫妻關係，又系爭房屋並無將受第三人強制執行之情事，顯然本件不定期限租賃契約，並非新修正民法第四百二十五條第二項規定規範之對象，益證被上訴人辯稱本件租賃契約應適用修正前民法第四百二十五條規定，洵屬有據。七、綜上所述，上開不定期限租賃契約既然對於上訴人繼續存在，則被上訴人占有使用系爭房屋乃基於兩造間繼續有效之租賃契約，自非無權占有，亦非不當得利，原審因而就上訴人請求被上訴人遷讓交還系爭房屋，及自八十九年五月十九日起至遷讓交還房屋之日止，按月給付一萬三千五百元為敗訴之判決，並駁回其假執行之聲請，即無不合，上訴意旨指摘原判決不當，求予廢棄改判，核無理由，應予駁回。又其上訴為無理由，則其假執行之聲請，亦應併予駁回。八、本件事實已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法，均與本件判決結果不生影響，無一一審究論列必要，併此敘明。據上論結，本件上訴為無理由，依民事訴訟法第四百三十六條之一第三項、第四百四十九條第一項、第七十八條，判決如主文。中　　　華　　　民　　　國　　九十　　年　　　三　　月　　二　日臺灣彰化地方法院民事第三庭 ~B審判長法官　何志通 ~B 法官郭千黛 ~B 法官陳正禧右為正本係照原本作成。本判決不得上訴。 ~B法院書　記官　李　巧中　　　華　　　民　　　國　　九十　　年　　　三　　月　　二　日 ┌───────────────────────────────────┐ │附表：八十九年度簡上字第二０六號│ ├─────────┬───────────┬─────────────┤ │門牌、建號、構造 │坐落 │面積 │ ├─────────┼───────────┼─────────────┤ │彰化縣彰化市○○路│彰化縣彰化市○○○段牛│一層四一‧二平方公尺，二、│ │四十號、五一三三建│稠子小段一八四─三七地│三層各為五五‧二平方公尺，│ │號、鋼筋混凝土造三│號 │騎樓十四平方公尺，總面積一│ │層樓房 │ │六五‧六平方公尺 │ └─────────┴───────────┴─────────────┘

臺灣彰化地方法院八十九年度簡上字第二○六號

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