臺灣彰化地方法院九十年度訴字第四六五號

臺灣彰化地方法院民事判決　九十年度訴字第四六五號

原告

信和建設股份有限公司

法定代理人

甲○○

複代理人

乙○○

被告

丙○○

右當事人間請求返還保證金等事件，本院判決如左：

主文

事實

甲、原告方面：

一、聲明：⑴被告應給付原告新台幣（下同）一百萬元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息。⑵被告應將其所有坐落彰化縣永靖鄉○○段第四八七之四五地號土地、應有部分一千分之四十五之所有權移轉轉予原告。⑶原告願供擔保，請准宣告假執行。

二、陳述：

（一）兩造於民國（下同）八十四年五月十八日訂有協議書及房屋委建合約書，約定被告提供其所有坐落彰化縣永靖鄉○○段四八七、四八八、四八九、四九○、四九一、四九二及四九四地號等七筆土地與原告合作興建房屋，並約定「上開建物之土地規劃、建築設計、請領建築執照、營造施工等，由乙方（即原告）全部負擔，甲方（即被告）應配合興建」、「本合約乙方應辦理上開基地合併、分割、交換等手續後開工」、「甲方應備齊本合約第七條所需相關之證件交由代書保管，以利本合約各條款所約定之執行」、「本合約保證金為新台幣壹佰萬元整，甲方當面點清」、「甲乙雙方應切實照約履行，如甲方違約時，甲方除將所收之保證金加倍退還予乙方之外，同時並須賠償乙方已施工之甲方部分工程損失及其他因該工程而支出之一切費用」、「本契約與前民國八十三年八月廿四日簽訂之協議書互為連帶關係」。

（二）依兩造所訂房屋委建合約書第二、三條約定，被告係提供其所有坐落彰化縣永靖鄉○○段第四八七至四九三地號等七筆土地，應有部分各為十二分之一及廿四分之一，其應有部分總面積合計為一三二‧二九三坪，實際建築地點及面積為上開土地合併分割後新生之新地號土地，兩造並約定被告所有前開土地雙方協議同意依法設置之私設道路外，其餘可建土地，原告依法定建蔽率興建，被告應分擔道路約三二‧三坪，可建坪數為一○○坪（以地政機關測量成果為準）。惟被告迭經催告，拒不將合建基地合併分割手續所需之相關證件交付原告指定之代書辦理，原告為免影響其他二十一位地主之權益，仍依約開工，於領有使用執照後，已將一棟店舖及三棟住宅點交予被告，而前開四棟建物之土地坪數約一○○‧一二七五坪，核與兩造可建坪數之約定相符，故原告自得向被告請求移轉彰化縣永靖鄉○○段第四八七之四五地號、應有部分一千分四十五之土地所有權，如認未明文規定，然衡情被告顯係無法律上原因而受有登記之利益，致原告受有損害，原告亦得依不當得利之規定，請求被告辦理所有權移轉登予原告。

（三）再者，與原告訂約合作興建房屋之地主，除被告外，其餘二十一位均依約配合交付辦理合併分割手續所需之相關資料予原告指定之代書辦理，故該二十一位地主早已進住或轉讓其所分得已完工之建物，並無任何糾紛，唯獨被告不配合辦理，誠如被告於八十八年十一月一日存證信函中所自認：「本人曾於民國八十七年十二月份兩次，應信和公司代表人謝輝豐君之邀，備齊全部證件至詹代書及工地事務所辦理交付手續」等語，足見本件違約者為被告，倘非被告遲不依約交付辦理合併分割手續之證件，原告早即如期於八十六年十二月卅一日完工，原告並無可歸責事由，自得請求返還保證金。

（四）被告復辯稱因原告資金不足，始遲延完工，且原告未能交付營造廠商之法定抵押權拋棄書，致被告無法以其房屋向銀行辦理貸款云云。倘原告資金不足，何以其餘二十一位地主均能如期分得已完工之房屋，並無任何糾紛？又兩造間從無原告應提供法定抵押權拋棄書之約定，被告自不得執此雙方未約定事項要求原告辦理，故被告之請求顯屬無理。

三、證據：提出原告公司變更登記事項卡影本一份、協議書影本一份、房屋委建合約書影本一份、存證信函影本三份、土地及建物登記謄本各一份、使用執照影本四份、土地登記謄本影本四份為證，並聲請訊問證人黃鈵淇、盧永基。

乙、被告方面：

一、聲明：原告之訴及假執行之聲請駁回，如受不利之判決，願供擔保免為假執行。

二、陳述：

（一）依兩造所簽房屋委建合約書第六條約定，原告應於八十六年十二月三十一日前將應興建予被告之四棟房屋建築完成，並於領得使用執照為完工日，唯系爭房屋係於八十七年十一月十七日始核發使用執照，故原告已遲延完工近一年，依約被告自得主張沒收保證金，然被告為免訟爭，曾於答辯狀聲明，若原告交付營造商拋棄法定抵押權之切結書，完成系爭房屋圍牆等相關工程，並接通水電等生活相關設備，將房屋點交及交付房屋所有權狀、稅單等相關產權證明文件予原告，原告願返還保證金等語，否則即以答辯狀繕本送達兼為沒收保證金之意思表示，然被告迄於準備程序終結均無履行之意，故被告沒收保證金之意思表示已依法生效，原告仍請求返還，自無理由。

（二）再者，依房屋委建合約書第三條規定，被告所有土地之應有部分，除依法應設置之私設道路外，其餘可建土地，原告應依法定建蔽率興建，換言之，被告之土地所有權，除分攤私設道路之面積外，並無應移轉予原告之義務，原告訴請移轉，殊屬無據。

（三）原告以被告於八十八年十一月一日所寄存證信函內容，主張被告已受領交屋云云，惟該存證信函內容應係指「信和公司雖稱使用執照已核發及完工，但法定抵押權拋棄書未能交付，雖已交屋但產權尚屬不清」，該「雖已交屋」等文句，係屬假設之詞，並非指被告已受領交屋，倘原告已交屋予被告，被告不可能在該存證信函文末仍記載「本人熱切期盼信和公司備齊證件於任何時刻辦理交屋手續及返還保證金」，故原告確尚未交屋予被告，原告之主張，顯屬斷取義之不實指述。

（四）原告復主張被告未配合辦理土地合併分割手續，造成原告開工延遲云云，然依邱洪洲代書證言，被告在八十四年七月間即將所有權狀、印章、身分證影本等證件交付，雖上開證件因故通知被告領回，但係因原告欲委託其他代書辦理，被告已配合交付相關證件並無違約之情事；嗣八十五年八月間，被告再將相關證件交付原告所委託之黃茂森代書，其後再轉交盧永基代書，均因其他地主證件無法齊備或因代書個人事由致未能完成合併分割手續，並非被告不配合辦理。至黃鈵淇代書雖證稱被告約在八十七年六月、七月間交付印鑑章，且係最後一位地主繳交等語，姑不論被告否認其所證屬實，縱認黃炳淇代書所言非虛，然約定完工日之前，被告已一再依約配合原告辦理土地合併分割事宜，惟原告先後委託之三位代書，均無法辦妥，且原告亦確實未按進度興建房屋，致約定完工日仍無法取得使用執照，被告實已喪失對原告確實履約之誠意與信任，因此，被告為免徒勞無功，乃在確認其他地主已提供相關證件後，始再提供證件，為出於不安之抗辯所為權利之正當行使。況再由兩造委建之四棟房屋之建照執照先後已於八十四年九月十九日、八十五年五月間核發，原告茍依進度施工，自可於約定日前完工，與合併分割手續是否先於約定完工期之前辦妥無涉，是原告遲未遵期完工，與被告有無配合提供證件無關。

（五）原告又主張並無領得所有權狀及提供營造廠商所出具之法定抵押權拋棄書之義務云云，惟原告既不否認同區同型之房屋均已完成保存登記，並已領得建物所有權狀，然被告之三棟房屋雖已取得使用執照，但不僅未完成保存登記，且又遭營造商聲請強制執行查封，足見原告非但未於約定期限完工，其擬提出之給付，已因查封將進行拍賣而顯然不符債之本旨。再者，貸款的人需要提供法定抵押權拋棄書，以避免建商與營造廠有糾紛，已據邱洪洲代書證述明確，則原告為被告所建房屋如未交付法定抵押權拋棄書，自有產權不清之虞，在在證明原告違約殊甚。

三、證據：提出使用執照影本三紙、土地登記謄本四份、照片二張、土地及建物登記謄本影本三份、建造執造影本四紙、證明書及通知書影本各一份為證，並聲請調閱本院九十年度執字第九六二○號強制執行卷宗及訊問證人邱洪洲。

理由

一、原告起訴主張兩造於八十四年五月十八日訂有合建協議書及房屋委建合約書，約定被告提供其所有坐落彰化縣永靖鄉○○段第四八七、四八八、四八九、四九○、四九一、四九二及四九四地號等七筆土地與原告合作興建房屋，該房屋原告已依約完工，並已將被告可分得之房屋分歸被告，被告自應將保證金一百萬元返還。又依房屋委建合約書第二、三條約定，被告所提供之土地，應有部分總面積合計為一三二‧二九三坪，實際建築地點及面積為上開土地合併分割後新生之新地號土地，兩造並約定被告所有前開土地雙方協議同意依法設置之私設道路外，其餘可建土地，原告依法定建蔽率興建，被告應分擔道路面積約三二‧三坪，可建坪數為一○○坪（以地政機關測量成果為準）。惟被告迭經催告，拒不將合建基地合併分割手續所需之相關證件交付原告指定之代書辦理，原告為免影響其他地主之權益，仍依約開工，於領有使用執照後，已將一棟店舖及三棟住宅點交予被告，而該四棟建物坐落之土地坪數約一○○‧一二七五坪，核與兩造可建坪數之約定相符，故原告自得向被告請求彰化縣永靖鄉○○段第四八七之四五地號、應有部分一千分四十五之土地，如認未明文規定，被告顯係無法律上原因而受有登記之利益，致原告受有損害，原告亦得依不當得利之規定，請求被告辦理所有權移轉登記等語。被告則以依房屋委建合約書第六條約定，原告應於八十六年十二月三十一日前將被告應分得之四棟房屋建築完成，並於領得使用執照之日為完工日，惟系爭房屋於八十七年十一月十七日始領得使用執照，故原告已遲延完工近一年，依約被告自得主張沒收保證金。又房屋委建合約書第三條約定，被告所有土地之應有部分，除依法應設置之私設道路外，其餘可建土地，原告應依法定建蔽率興建，換言之，被告之土地，除分攤私設道路之面積外，並無應移轉予原告之義務。至原告主張被告未配合辦理土地合併分割手續，致原告開工延遲均非事實，因原告先後委託之三位代書，均無法辦妥土地合併分割手續，被告為免徒勞無功，在確認其他地主已提供相關證件後，始再提供證件予黃鈵淇代書，為出於不安之抗辯所為權利之正當行使，況由該四棟房屋之建照執照已先後於八十四年九月十九日、八十五年五月間核發，原告茍依進度施工，自可於約定日前完工，與合併分割手續是否先於約定完工期之前辦妥無涉等語置辯。

二、原告主張兩造於八十四年五月十八日訂有房屋委建合約書，約定由被告提供其所有坐落彰化縣永靖鄉○○段第四八七、四八八、四八九、四九○、四九一、四九二及四九四地號等七筆土地與原告興建房屋，並約定被告取得興建完成後之三棟房屋及一棟店舖，原告並已依房屋委建合約書第十條之約定，交付保證金一百萬元予被告，兩造並約定該契約與八十三年八月二十四日簽訂之協議書互為連帶關係，已據其提出房屋委建合約書、協議書各一份為證，復為被告所不爭執，應堪信為真正。本件原告請求返還保證金之依據為其已依約完成三棟房屋及一棟店舖並點交予被告，被告自應返還保證金一百萬元，及將彰化縣永靖鄉○○段第四八七之四五地號、權利範圍一千分之四十五之土地（以下簡稱系爭土地）移轉予原告。經查，原告已將一棟店舖建築完成，並移轉所有權予被告，業據被告自承在卷，堪信屬實，被告僅爭執原告迄未將三棟房屋建築完成點交予被告，被告自得沒收保證金，是本件首應審究者厥為：原告是否已依約完成三棟房屋？被告沒收保證金有無理由？

三、依兩造所訂之房屋委建合約書第六條約定：「本合約於地目合併分割及建照領取之日起壹個月內開工，於民國八十六年十二月卅一日前建築完竣，並於領得使用執照之日為完工日點交於甲方（即被告）。」由此可知，兩造約定房屋應在八十六年十二月三十一日前建築完成，且於領得使用執照之日為完工日點交於被告。本件原告應交付被告之三棟房屋，其使用執照係於八十七年七月二十三日及同年十一月十七日取得，此有彰化縣永靖鄉公所使用執照影本三紙附卷可稽，故依約原告應於領得使用執照之日將房屋點交於被告，始符合契約本旨，且依前揭使用執照記載竣工日期為八十七年三月、同年五月十二日，顯均已逾兩造所約定之竣工日期，雖原告主張其之所以會遲延完工，實因被告未提供土地合併分割之相關證件，致影響開工進度云云。然查，本件土地合併分割原告先後委任邱洪洲、黃茂森、盧永基及黃鈵淇四位代書辦理，直至黃鈵淇代書才完成土地合併分割事宜，依證人黃鈵淇於本院結證稱：本件土地合併分割係在八十七年十一月二十日完成登記，被告約在八十七年六、七月始交付印鑑章，且係最後一位繳交證件資料的地主等語，則被告確係遲至八十七年六、七月間始交付土地合併分割所需證件給黃鈵淇代書無誤，惟因本件土地合併分割自八十四年五月十八日兩造訂立房屋委建合約書後，至八十七年十一月二十日完成登記，前後共有四位代書辦理，前三位代書辦理期間，被告均有配合交付相關證件，此有黃茂森、盧永森代書出具之證明書及通知書影本各一份附卷可憑，復據證人邱洪洲、盧永基分別證述在卷，足徵被告於訂約後，確將辦理土地合併分割所需相關證件交付原告所委任之代書無訛。再者，原告應交付被告之三棟房屋於八十七年三月、五月間竣工，而土地之合併分割係於八十七年十一月二十日完成登記，則原告顯非於土地合併分割後始開始建築，且被告確已交付相關證件配合前三位代書辦理土地合併分割事宜，或因代書個人原因、或因其他地主未繳齊證件而未能辦妥，尚難歸責於被告，究不能僅因被告係最後一位交付證件予黃鈵淇代書之地主，即認原告遲延完工為被告所致，則原告此部分之主張，洵無足取。又原告執被告八十八年十一月一日所寄發之存證信函主張已完成三棟房屋並已點交被告云云，然綜觀該存證信函全文，被告並無承認兩造已辦畢交屋手續一事，且依房屋委建合約書第十二條第四款之約定：「本約建物構造、格局、設備建材及其他一切條件均須比照同區同型房屋。」本件系爭三棟房屋未比照同區同型房屋施作矮牆等地上物，此有照片二張附卷可憑，原告固不否認未施作矮牆等地上物，惟主張矮牆不在原告興建之範圍，然未舉證證明何以矮牆不在施作之範圍，則原告確實迄未將應交付被告之三棟房屋建築完成，應無疑問，原告徒以文中「雖已交屋但產權尚屬不清」一語，即謂已將房屋建築完工並已交屋，尚難遽信。故原告既未依約將三棟房屋建築完成點交予被告，顯已違反契約義務，被告自得依房屋委建合約書第十一條之規定沒收保證金，被告以答辯狀繕本之送達為沒收保證金之意思表示，該繕本已於九十年六月六日送達，同年六月七日發生效力，保證金既經被告合法沒收，原告請求返還，即乏所據。

四、原告另主張被告應依房屋委建合約書或不當得利之法律關係，將系爭土地之所有權移轉登記予原告，其依據在於被告提供之七筆土地應有部分面積合計約一三二‧二九三坪，扣除應分擔道路面積約三二‧三坪，可建坪數為一百坪，而其取得之一棟店舖及三棟房屋坐落之土地面積合計約一○○‧一二七坪，與兩造約定之可建坪數相符，若認契約未明文約定應將系爭土地之所有權移轉予原告，被告亦屬無法律上原因而受有登記之利益，致原告受有損害，被告自應將系爭土地之所有權移轉於原告云云。然依協議書及房屋委建合約書之約定，原告係自願無償承建一棟店舖及三棟房屋給被告，且被告所提供之土地均可無償取回，不論兩造究為何有此約定，原告均無向被告請求移轉系爭土地所有權之基礎，縱認被告房屋坐落之土地面積已與約定可建坪數相符，然因系爭土地乃分割自彰化縣永靖鄉○○段第四八七地號，即被告提供建築土地之一，且依兩造所訂契約，被告提供之土地除應分擔道路面積外，被告既可無償取回，則被告為系爭土地之所有權人自非無法律上原因，當無不當得利可言，是原告此部分之主張，亦屬無據。

五、從而，原告請求被告返還保證金及移轉系爭土地之所有權，均無理由，應予駁回；又原告受敗訴判決，其假執行之聲請即失所依據，應併予駁回。至原告聲請訊問黃茂森，被告聲請訊問詹考及函查貸款銀行於核撥貸款時是否要求提出法定抵押權拋棄書，經審酌辦理土地合併分割與原告延遲完工尚無絕對之關係，且其他地主與原告是否有糾紛及原告是否出具法定抵押權拋棄均與本件房屋已否建築竣工無關，本院認均無再行調查之必要，併駁回兩造調查證據之聲請。

六、本件事證已臻明確，兩造其餘主張陳述及所提之證據，經核均與本院前揭判斷無影響，毋庸一一論述，附此敘明。

結論：原告之訴為無理由，依民事訴訟法第七十八條判決如主文。

臺灣彰化地方法院民事第一庭~B審判長法官　林金灶~B法官　李進清~B法官　許雅婷