93年度訴字第738號｜民事：給付租金等｜裁判日期：94 年 06 月 21 日

臺灣彰化地方法院民事判決　93年度訴字第738號原　　　告　　聯邦商業銀行股份有限公司即中興商業銀行股份有限公司之承當訴訟人法定代理人　　丙○○　　　　住訴訟代理人　　丁○○　　　　住乙○○　　　　住被　　　告　　鳳都投資股份有限公司法定代理人　　戊○○　　　　住訴訟代理人　　楊玉珍　　　　律師複　代理人　　葉玲秀　　　　律師上列當事人間請求給付租金等事件，經本院於民國94年6月7日言詞辯論終結，判決如下：主文被告應將坐落彰化縣彰化市○○○段過溝子小段玖陸地號土地上如附圖所示編號甲、乙二部分之建物拆除遷空，並將各該部分土地返還與原告。被告應給付原告新台幣玖拾參萬肆仟壹佰零貳元及自民國九十三年十月十六日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息；並自民國九十三年九月十六日起至返還第一項所示土地之日止，按月（自上月十六日起至當月十五日止）於每月十六日給付原告新台幣參萬捌仟玖佰貳拾壹元；各該期債權如有給付遲延，並應給付自遲延日（每月十七日）起至清償日止，按年息百分之五計算之利息。原告其餘之訴駁回。訴訟費用除減縮部分外，由被告負擔。本判決原告勝訴部分於原告提供如附表所示擔保金額後，得假執行。原告其餘假執行之聲請駁回。事實及理由一、按訴訟繫屬中為訴訟標的之法律關係移轉於第三人，該第三人經兩造同意，得聲請代當事人承當訴訟，民事訴訟法第254條第1項但書定有明文。經查，本件訴訟原由中興商業銀行股份有限公司（下稱中興銀行）於民國93年10月8日起訴，嗣中興銀行於94年3月19日將其主要資產（含本件系爭標的物）、負債暨營業，依金融機構合併法第18條第3項規定，由聯邦商業銀行股份有限公司（以下簡稱聯邦銀行）概括承受之，有原告所提出之公告影本、行政院金融監督管理委員會函影本附卷為證。聯邦銀行經兩造同意，聲請代中興銀行承當訴訟，核與民事訴訟法第25 4條第1項但書之規定相符，自應准許其承當中興銀行在本件訴訟上之原告地位。二、原告起訴聲明：㈠被告應將坐落彰化縣彰化市○○○段過溝子小段96地號土地上如附圖所甲、乙二部分建物拆除，並將各該部分土地返還原告。㈡被告應給付原告新台幣（下同）934,102元及自93年7月4日起至清償日止，按年息5%計算之利息，並自93年9月16日起至返還前項土地之日止，按月於每月16日連帶給付原告自上月16日起至當月15日之租金38, 921元，如有遲延，應按遲延日數，按年息5%計算之利息。㈢願供擔保請准宣告假執行。其主張略謂：㈠原告於91年8 月16日因法院拍賣承受取得原為訴外人宏華投資股份有限公司（下稱宏華公司）所有之系爭土地，惟其上有被告（原名稱為大東紙器工業股份有限公司）所有如附圖所示編號甲、乙二部分之建物，因被告遲未拆遷，原告於93年6月間催告被告應給付系爭建物占有系爭土地之使用對價，詎未獲置理。被告所有之系爭建物既無權占有原告土地，依最高法院59年度台上字第2490號民事判例意旨，被告除應拆遷系爭建物返還該部分土地予原告外，尚應給付原告相當於租金之損失數額之不當得利。而其計算方法，因考其系爭建物坐落於彰化市區，臨近彰化市火車站旁，交通便利，為黃金地段，復以申報現值遠較公告現值為低，是以請求以申報現值總額10%為據，即每月38,921元，被告自91年8月起至93 年9月15日止，應給付原告共計為934,102元予原告，尚屬適當。㈡被告拒不配合拆屋還地並給付相當於租金之價額，顯以損害他人為目的，為權利之濫用：1、原告取得系爭土地所有權係經由執行法院拍定程序而取得，又該土地原為擔保訴外人台鳳股份有限公司（以下簡稱台鳳公司）之債務，後轉貸為駿達建設開發股份有限公司（後更名為大大建設股份有限公司）之債務後，再經轉貸程序轉由訴外人宏華公司變更為債務人（即土地所有權人由原台鳳公司變更為駿達建設公司，再變更為宏華公司），於貸放台鳳借款之初，系爭土地上原所有之建物皆為台鳳公司或其關係企業所有，並將建物一併設定抵押權予原告，惟因系爭土地上之建物多建造於40-50年，於貸放時多已破舊不堪使用，因此於88年間轉貸予宏華公司前即由土地前手大大建設公司出具承諾書，同意將系爭土地上之建物拆除並於原告取得所有權後始由該公司辦理滅失登記在案，該公司趁原告公司（原中興銀行）於89年間爆發台鳳弊案，經營出現危機之際提供彰化稅捐稽徵處函通知原告已將地上建物（與系爭建物同為門牌號彰化市新興莊2號）辦妥滅失登記，使原告陷於地上建物皆已辦妥滅失登記之錯誤。2、原告於92年間幾經周折始得知系爭土地上如附圖所示編號甲、乙二部分之建物為被告鳳都公司所有。被告公司與宏華公司同為台鳳公司旗下之關係企業；系爭建物與系爭土地原皆屬台鳳公司旗下之關係企業所有，又依據原大大建設公司出具之承諾書內容理應於辦理地上建物滅失登記之際將系爭建物一併辦理，詎料於台鳳公司爆發弊案後，該公司為達到日後得以該建物阻饒原告利用系爭土地之目的，致使未將系爭建物一併辦理滅失，冀日後得以該原已廢棄之廠房從中獲利，被告此種以損害原告利用土地為主要目的並佔地為王，拒付租金之行為，顯有違誠信原則，為權利之濫用應為法所不許。㈢對被告抗辯之陳述：1、原告否認被告提出「整地費用報價單」之形式及實質上之真正，且被告並未提出支出費用之直接證據，徒提一紙『台鳳彰化廠』之「報價單」，顯見被告自始並無支出費用之事實。且縱使被告有整地之情，然因整地而得利之人係宏華公司，與原告無涉。2、原告從未收受宏華公司現金1,000,000元，且宏華公司也從未告知其出租對象或租金若干。且被告自始即未提出與宏華公司間之租賃契約書面。凡此種種，足徵被告與宏華公司間自始至終並無有償之租賃關係存在。3、宏華公司於90年9月4日強要原告同意其延後清償債務，又於原告屢促其履行提具簽約切結之書面，卻遲無結果，雖後該公司於同年12月間始提出「分期攤還申請書」，然就以系爭土地租金償還債務細節，隻字未提。故原告遂在宏華公司未履行義務下，於同年月21日具函撤銷上述與宏華公司間之償債協議。此後，宏華公司亦未曾依原借貸契約履行債務，是原告遂依法對宏華公司聲請強制執行，並於91年8月間因拍定取得系爭土地之所有權。綜上所述，顯見被告陳稱：原告曾同意宏華公司出租系爭土地，並『達成協議』，而有誘使其等拆除建物以圖出售系爭土地等語云云，容有誤解。4、原告於執行法院拍定取得系爭土地所有權後，始查知系爭建物為被告公司之前身即大東公司所有，並曾催告大東公司給付租金，惟被告仍不聞不問，迄於原告查知大東公司即為被告公司時，並再度具函催告。5、縱原告同意宏華公司出租系爭土地之租金作為償債來源後，被告果因整地支出抵償租金而認與宏華公司間有租賃關係存在，然雙方並無書面租賃契約，亦未定有期限，或有依民法第425條規定為公證之情事，是對取得系爭土地所有權之原告而言，實無買賣不破租賃原則之適用。復被告迄今尚未能舉證證明有給付租金予原告之情事存在，是原告依法於催告並聲明終止雙方間之法律關係後，被告自應如本件起訴之聲明之責。三、被告則聲明駁回原告之訴。其抗辯略稱：㈠系爭建物於宏華公司就系爭土地向中興銀行借款時即已存在，依最高法院91年度台上1919號判決意旨，應類推適用民法第425條之1規定，原告與被告間有租賃關係存在。兩造間之租賃關係尚未終止，被告並無積欠租金之情事，事實上被告業將應給付之租金，以訴外人宏華公司之欠款抵付之。㈡被告合法有權占有系爭土地，自56年間至今，從未間斷，嗣宏華公司對被告負有35,432,000元之整地工程代墊款及廠房拆除損失補償款，是宏華公司與被告存有租賃關係，約定由被告使用系爭土地，而以使用年限換算法定租金抵付欠款之本金及利息，被告並未取得任何相當於租金之不當得利，縱有租金利益，亦屬宏華公司取得，與被告無涉。宏華公司對被告負35,432,000元之整地工程代墊款及廠房拆除損失補償款，是宏華公司與被告存有租賃關係，約定由被告使用系爭土地，而以使用年限換算法定租金抵付欠款之本金及利息，是欠款本息抵付完成前，原告無從再要求被告給付租金。宏華公司對被告之欠款，乃因原告之違約行為而直接發生，是原告無從再要求被告給付租金。㈢基於民法第425條之1規範本旨，乃側重於房屋所有權與基地利用權一體化之體現，並基於房屋既得使用權保護原則之考量，本案應得類推適用民法第425條之1。原告原同意宏華公司將系爭土地出租，以租金分期清償債務，詎原告毀約致令被告遭受重大損失，被告不僅拆除部分建物，且給付3,500餘萬元之整地代墊款，此部份係因原告毀約致被告無法獲償，原告所為乃以損害他人為目的，行使權利有違誠實信用方法之權利濫用，是原告訴請被告給付租金，自不應准許。㈣縱使被告應給付租金，原告之請求亦屬過高等語。四、兩造不爭執事項：㈠系爭土地原為宏華公司所有，嗣經法院拍賣由中興銀行於91年8月16日承受取得，再由中興銀行讓與原告取得。㈡坐落系爭土地上如附圖所示編號甲、乙二部分之建物為被告（前身大東紙器工業股份有限公司）所有。㈢系爭土地在91年度至93年度之申報地價皆為每平方公尺2,995.2元。五、本件兩造關鍵爭點整理如後：㈠被告所有如附圖所示編號甲、乙二部分建物占用系爭土地是否有正當權源？原告請求拆屋還地是否構成權利濫用？㈡被告如為無權占有，應否返還原告相當於租金之不當得利？其計算標準為何？被告有無拒絕給付之正當事由？六、按所有權人對於無權占有或侵奪其所有物者，得請求返還之，對於妨害其所有權者，得請求除去之，民法第767條定有明文。再所有權人對占用人主張物上請求權，僅須證明其為所有權人及被占用之事實為已足，倘占用人抗辯其占有有正當權源，依舉證責任分配法則，應就此事實負舉證證明之責（最高法院85年度台上字第1120號判決意旨參照）。是本件應由被告就其建物占有系爭土地有正當權源之事實，負舉證證明之責。經查：㈠被告抗辯稱：被告所有如附圖所示編號甲、乙二部分建物，於宏華公司就系爭土地向中興銀行借款時即已存在，自應依最高法院91年度台上1919號判決意旨，類推適用民法第425條之1規定，認兩造間有租賃關係存在等語。按最高法院91年度台上字第1919號判決要旨雖揭櫫：「房屋所有人對土地所有人原已取得基地利用權，嗣將土地或房屋出賣因致房地異主時，雖與上開判例所稱之『土地及房屋同屬一人』情形未盡相同，但就該判例規範之目的及債權物權化之趨勢而言，得否依『相類事實，應為相同處理』之法理而為類推適用，自值深究。」之見解，然揆之修正後民法第425條之1第1項之規定，係以房屋與所坐落基地之權利主體自始即同一，亦即自己的房屋占用自己的基地，並不存在任何法律關係為要件。而在房屋與其基地之所有權自始分屬不同人，房屋有權占用基地之情形，房屋所有權人與基地所有人間必存在某法律關係，該法律關係若非租賃（如為租賃應適用民法第425條規定），基於「債之相對性」法理，其權利義務主體，並不因土地或房屋所有權異動而改變，且原有之法律關係仍依其本質存在於原締約當事人間，更無一律變更為租賃關係之理？故在房屋與土地其所有權人自始不同一，而其原有之法律關係本非租賃關係，顯與民法第425 條之1第1項規定之情形相異，自無『相類事實，應為相同處理』法理之適用。㈡被告復抗辯：宏華公司對被告負35,432,000 元之整地工程代墊款及廠房拆除損失補償款，是宏華公司與被告存有租賃關係云云，然租賃係雙方約定一方支付租金而使用、收益他方租賃物之契約。本件被告既自認系爭建物占用系爭土地迄今已達56年，而整地係在90年9 月間，二者發生時間前後相距50餘年，顯難認宏華公司與被告間有約定被告使用系爭土地，而以使用年限換算法定租金抵付欠款之本金及利息之事實。況且依被告所辯事實，縱使不虛，其與宏華公司間之契約關係亦屬未經公證之未定期限不動產租賃契約，依民法第425條第2項之規定，亦無同條第1項規定「買賣不破租賃」原則之適用。㈢被告又抗辯：中興銀行曾同意宏華公司將系爭土地出租，以租金分期清償債務，經中興銀行違約致令被告遭受重大損失，被告不僅拆除部分建物，且給付3, 500餘萬元之整地代墊款，原告所為乃以損害他人為目的，行使權利有違誠實信用方法之權利濫用云云，然據卷附兩造不爭執之中興銀行90年8月9日（90）興銀債字第2874號函載，中興銀行係表示同意宏華公司將包括系爭土地在內之數筆土地出租，而以租金償還積欠債務，並請宏華公司速洽辦簽約事宜。是中興銀行係同意宏華公司以抵押物出租收取租金分期付款，而暫緩強制執行，被告自應舉證證明中興銀行與宏華公司間已簽立契約約定相關要點，且宏華公司已依約清償債務，否則，中興銀行基於抵押權人兼債權人之地位，依法請求法院強制拍賣抵押物以實現債權，乃權利之正當行使，難謂有濫用可言。㈣綜上，被告抗辯其有占有系爭土地之正當權源，均不能採取。七、復按無法律上之原因而受利益，致他人受損害者，應返還其利益，民法第179條定有明文；而無權占有他人土地，可能獲得相當於租金之利益為社會通常之觀念，最高法院61年台上字第1695號著有判例可資參照。是原告主張被告無權占有系爭土地，受有相當於租金之利益，應自原告受讓之前手中興銀行取得系爭土地所有權即91年8月16日後，迄返還所占用土地之日止，負償還該使用期間相當於租金之義務，於法並無不合。又按城市地方房屋之租金，以不超過土地及建築物申報總價額年息百分之十為限，土地法第九十七條第一項定有明文；而依同法第一百零五條規定，上揭規定於租用基地建築房屋亦準用之；另依土地法施行法第二十五條規定，土地價額，依法定地價，而依土地法第一百四十八條規定，土地所有權人依該法規定所申報之地價，為法定地價；又依平均地權條例第十六條規定，在平均地權條例施行區域，地政機關舉辦規定地價或重新規定地價時，土地所有人於期間內自行申報之一定地價為其申報地價，如未於該期間內申報者，則以公告地價「百分之八十」為其申報地價。且此項租金之數額，除以基地申報地價為基礎外，尚須斟酌基地之位置，工商繁榮之程度，承租人利用基地之經濟價值及所受之最高額，亦據最高法院68年度台上字第3071號著有判例足按。查系爭土地位於彰化市區，接近彰化火車站，經自強路轉永安街即抵達系爭土地，被占用部分亦面臨永安街，鄰近地帶商店林立，已據本院履勘現場屬實；再參以訴外人甲○○前向宏華公司租用毗鄰如附圖編號丙、丁所示二部分之土地，每月租金即達七萬元等情（見本院94年6月7日言詞辯論筆錄），堪認系爭土地所在區域之工商業繁榮，交通便利，市場機能甚佳無訛，原告主張相當於租金之不當得利之計算，應按系爭土地申報地價之年息10%計算，衡情並無不當。被告抗辯；原告之請求過高乙節，不能採取。另按請求將來給付之訴，以有預為請求之必要者為限，得提起之，民事訴訟法第246條定有明文。而有無預為請求之必要，應就各種情形定之，被告就原告之請求標的本身或請求所由生之法律關係有所爭執，或預先表示不履行，或就已屆清償期債權部分並不履行者，即得認為有就尚未屆期部分，預為請求之必要。查本件被告對原告主張其無權占有為爭執，並拒絕返還所占有之土地，詳如前述，則原告除就已屆期之不當得利債權得請求被告履行外，對於起訴時，尚未屆至之不當得利債權，自得一併提起將來給付之訴，請求之。八、茲審酌原告請求被告返還使用土地之不當得利（相當於租金）如下：㈠本件被告占用原告所有如附圖編號甲、乙二部分土地之總面積為1,561平方公尺；原告主張以每平方公尺2, 992元作為系爭土地計算租金之單價，並無超過91 年度至93年度之申報地價，應予准許。㈡又依原告上開主張之基準計算，被告每年所獲得相當於租金之利益為467,55 1元（計算公式：2,992×1,561×10%= 467，051 小數點以下四捨五入）。每月所獲得相當於租金之利益為38,921元（計算公式如下：2,992×1,561×10%÷12=38,9 21，小數點以下四捨五入）。㈢原告請求被告給付自原告取得土地後，迄93年9月 15日止共2年之不當得利金額共934,102元（計算公式：467,051×2=934,102），經核並無過當之處。惟原告復主張其已以存證信函催告被告至遲應於93年7月3日給付此部分已屆清償期之債權，但被告迄未履行，故被告自同月4日起應給付法定遲延利息，並提出存證信函及收件回執影本為憑，但稽之該收件回執之收受者係台鳳公司，並非被告，自難認已為合法催告，而生給付遲延效果，則原告催告被告履行之日期，即應以本件起訴狀繕本送達被告日即93年10月15日為基準日，亦即被告應自同月16日起給付原告法定遲延利息，原告逾此部分之請求，於法未合，不能准許。㈢至於原告請求被告自93年9月16日起至返還所占用土地之日止，應按月（自上月16日起至當月15日止）於每月16日給付原告相當於租金之不當得利38,921元，並請求自各該期債權清償期屆至翌日起 (17日），至清償日止，按法定利率給付遲延利息部分，則屬有據，應予准許。九、綜上所述，原告基於土地所有權人之地位，本於所有物返還請求權之法律關係，訴請判命被告應將如附圖甲、乙所示建物拆除，並將各該部分土地返還原告，核屬正當，應予准許。又基於不當得利返還請求權之法律關係，訴請被告應給付原告934,102元及自93年10月16日起至清償日止，按年息5% 計算之利息；並自93年9月16日起至返還土地之日止，按月於每月16日給付當月份（自上月16日起至當月15日止）之相當於租金之利益38,921元；各該期債權如有給付遲延，並應給付按年息5%計算之利息，為有理由。至逾此範圍之請求，則為無理由，均應予駁回。十、原告陳明願供擔保，請求宣告假執行，就其勝部分，經核尚無不合，爰酌定相當之擔保金額，併准許之。至於原告敗訴部分，其假執行之聲請，已因訴之駁回而失所依附，應併駁回之。 、本件為判決基礎之事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法，核與判決結果不生影響，自無逐一論述之必要，附此敘明。、訴訟費用負擔之依據：本件原告敗訴部分，核係主文第二項部分遲延利息起算日錯誤所致，與訴訟標的價額之計算無影響，且未造成訴訟程序延宕之情形，爰依民事訴訟法第79條之規定，除訴訟標的減縮部分由原告自行負擔外，命被告負擔全部訴訟費用。中　　華　　民　　國　　94　　年　　6 　月　　21　　日民事第一庭法　官　蔡紹良以上正本係照原本作成如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀中　　華　　民　　國　　94　　年　　6 　月　　21　　日書記官田慧賢附表： ┌──┬───────────┬─────────┐ │編號│擔保對象 │擔保金額（新台幣）│ ├──┼───────────┼─────────┤ │１ │主文第一項部分（含本部│壹仟萬元 │ │ │分之訴訟費用） │ │ ├──┼───────────┼─────────┤ │２ │主文第二項部分（含本部│參拾壹萬元 │ │ │分之訴訟費用） │ │ └──┴───────────┴─────────┘

臺灣彰化地方法院93年度訴字第738號

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