95年度訴字第669號｜民事：確認租賃關係不存在｜裁判日期：95 年 12 月 13 日

臺灣彰化地方法院民事判決　　　　　　　 95年度訴字第669號原　　　告　馬來西亞商富析資產管理股份有限公司臺灣分公司法定代理人　乙○○ 訴訟代理人　吳光陸律師複代理人　廖瑞鍠被　　　告　丙○○　原住彰化縣訴訟代理人　巫瑞村律師被　　　告　陳昱甫原名陳坤龍兼上列一人訴訟代理人　丁○○　住同上鎮○ 上列當事人間請求確認租賃關係不存在事件，本院於民國95年11月22日言詞辯論終結，茲判決如下：主文確認如附表編號一、二所示租賃關係均不存在。訴訟費用由被告負擔。事實及理由一、原告主張：㈠坐落彰化縣溪湖鎮○○段757號土地（以下簡稱系爭土地）係被告丁○○所有，系爭土地上之建物即坐落同上段254建號、門牌彰化縣溪湖鎮○○街284號、鋼筋混凝土造、住商用4層樓房（各層面積詳如附表所示，以下簡稱系爭樓房，與系爭土地以下合稱系爭房地）則係被告丁○○之子即被告丙○○所有。㈡被告丁○○、丙○○於民國87年4月間，為向原告前手臺中商業銀行股份有限公司（以下簡稱臺中商銀）辦理抵押借款，便提供系爭房地設定本金最高限額新台幣（下同）3 千萬元抵押權予臺中商銀，供作借款之擔保，並於87年5 月8 日共同出具切結書，表明系爭房地未出租，臺中商銀遂於87年6 月5 日撥貸2 千萬元。㈢臺中商銀已於94年2月間將上開抵押債權及抵押權讓與原告，並辦竣抵押權讓與登記在案。原告遲至94年6月14日聲請查封系爭房地時，經在場之訴外人甲○○告知，復經原告聲請閱覽相關執行事件卷宗後，始查悉被告曾聲明系爭房地有如附表所示租賃關係存在。㈣因被告丁○○、丙○○為父子關係，已共同出具切結書，表明系爭樓房於抵押權設定時未出租，渠等自不可能有租賃關係存在。又被告丁○○、陳昱甫均未實際使用系爭樓房，另行轉租他人；且被告間約定之租金，或為2千元，或為7千元，被告陳昱甫甚至1次預付10年租金，凡此均不合常情。由此可見前開租賃不實，實為通謀虛偽意思表示，應為無效。㈤茲因被告丙○○曾於執行程序中聲明有前開租賃關係存在，以致系爭建物之拍賣條件經訂為拍定後不點交，影響原告權益，為此請求判決如主文第一項所示等語。二、被告辯稱：㈠如附表所示租賃關係，業經出租人與承租人簽訂租賃契約，並經法院公證處認證在案，原告否認其真正，應由原告負舉證責任。㈡被告丁○○為求順利向臺中商銀借得款項，便在空白切結書上簽名蓋章，故該切結書所載與事實不符。且本件抵押權設定契約書上未載明系爭樓房未出租情事，足見臺中商銀知悉系爭房地於抵押權設定前已有租賃關係存在。㈢被告陳昱甫於85年12月16日簽定租賃契約時，已將租金86,000元存入被告丙○○之帳戶內。嗣後，更陸續於86年1月13 日、86年3月13日、86年8月25日、87年4月13日，分別將88,000元、24,000元、70,000元、180,000元存入被告丙○○之妻謝幸津之帳戶內，合計已給付之租金及保證金為448,000 元。被告丙○○即以前開已收取之租金及保證金，充作申辦加拿大移民存款之一部分。至於丁○○租金部分，雙方約定由被告丁○○代繳系爭樓房之房屋稅，抵充之。㈣臺中商銀於貸款時已知系爭樓房於抵押權設定前早有租賃關係存在，原告為其後手，被告自得以此事由對抗原告。㈤如附表所示租賃關係既屬真實，則原告請求確認租賃關係不存在，即屬無據，故請求判決駁回原告之訴等語。三、兩造不爭執事項：㈠系爭房地分別為被告丙○○、丁○○所有。㈡被告丁○○、丙○○於87年4月間向臺中商銀借款，並提供系爭房地設定本金最高限額3千萬元抵押權擔保，於87年6月5日借得2千萬元。㈢臺中商銀行已於94年2月間將前開抵押權及抵押債權讓與原告，並辦竣抵押權讓與登記。㈣被告丁○○、丙○○為父子關係，被告陳昱甫稱呼被告丁○○為姨丈，被告丙○○、陳昱甫則為表兄弟關係。㈤被告丙○○曾於94年11月21日即本院94年度執字第7940號執行事件程序進行中，具狀聲明有如附表所示租賃關係存在。四、原告主張被告丁○○、丙○○父子於87年4月間，為向原告前手臺中商銀辦理抵押借款，便提供系爭房地設定本金最高限額3千萬元抵押權予臺中商銀，供作借款之擔保；並於87 年5月8日共同出具切結書，表明系爭房地未出租，臺中商銀遂於87年6月5日撥貸2千萬元；臺中商銀行並於94年2月間將前開抵押權及抵押債權讓與原告，並辦竣抵押權讓與登記等語，業據原告提出土地登記謄本、建物登記謄本、抵押權設定契約書影本、切結書影本、借據影本、債權讓與證明書影本等件為證，被告除否認系爭樓房未出租乙節外，其餘則不爭執，自堪信原告此部分之主張為真實。是以本件最主要爭點之所在，乃在於如附表編號一、二所示租賃關係是否存在乙節？五、經查：依原告所提切結書影本記載：「立切結人丁○○、丙○○提供座落彰化縣溪湖鎮○○段七五七地號、壹公畝陸伍平方公尺（即系爭土地）暨地上建物二五四建號建物門牌溪湖鎮○○段284號鋼筋混凝土結構造肆層樓房合計四三０‧ 六七平方公尺（即系爭樓房）予臺中區中小企業銀行（臺中商銀之原名）辦理抵押權設定，權利範圍本金最高限額新台幣叁仟萬元整，願遵守下列事項：‧‧‧所提供之抵押物目前未出租，嗣後如欲出租他人使用，需先以書面通知貴行，‧‧‧本切結書有關條款，均經貴行詳細告知，立切結書人絕無異議。此致臺中區中小企業銀行台照、立切結書人（即）不動產提供人兼連帶債務人丙○○（簽名，並蓋用丙○○印文）、不動產提供人兼連帶債務人丁○○（簽名，並蓋丁○○印文）‧‧‧中華民國八十七年五月八日。」等內容可知，被告丁○○、丙○○於辦理系爭樓房抵押權設定時，已明確聲明肯認確無如附表編號一、二所示租賃關係存在，且該切結書有關條款，均經臺中商銀經辦人員告知，並經渠等切結拋棄異議權。按解釋意思表示，固須探求當事人之真意，不得拘泥於所用之辭句，但所用之辭句業已表示當事人真意，無須別事探求者，即不得反捨所用之辭句而更為曲解，此理甚明。細繹前開切結書，其用語甚為簡單，文義更是淺顯易懂。又被告丁○○、丙○○或為經營百貨業之商人，或為移民加拿大之外僑，顯非至愚之人。該切結書既經渠等簽名並用印其上，表明系爭樓房於設定抵押權時未出租旨趣，並拋棄異議權，揆諸前開說明，該切結書已足以證明系爭樓房於設定抵押權時未出租無訛，原告毋須再提出其他佐證，被告事後亦不得翻異前詞。況且，一般供抵押借款之不動產，若有出租情事者，銀行為避免日後拍賣求償困難，通常要求債務人除去租賃關係後，再辦理抵押借款。而借款人為順利取得借款，亦樂於完全配合遵照辦理。倘借款人敷衍以對，並隱瞞出租或未排除租賃等情事，以致銀行因而陷於錯誤，而貸予金錢者，此時借款人豈毋庸擔負詐欺貸款之罪責？是以被告辯稱當時係在空白切結書上簽名蓋章，及臺中商銀於貸款時已知有該等租賃情事等語，不僅悖於常情，更與前開證不符，不足採信。六、又查：如附表編號二所示租賃關係，業經被告丙○○、陳昱甫於87年1月14日共同聲請本院公證處認證，此情固有本院公證處87年度認字第298號認證書影本附卷可參。但被告丙 ○○辦理抵押借款時既已聲明未出租，是以該租賃關係縱屬實在，應解為被告丙○○於出具該切結書時，該租賃關係早已合意終止或已消滅，始較符合該切結書記載旨趣。七、復查：如附表編號一所示租賃關係，延至87年8月11日始聲請本院公證處認證，此情亦有本院公證處87年度認字第7219號認證書影本在卷足憑，並參以本院88年度執全字第368 號假扣押執行卷宗、89年度執字第1212號清償票款執行事件，可知系爭樓房於88年4月30日經訴外人楊改聲請假扣押查封，並於89年2月16日經臺中商銀聲請調卷拍賣。由此足見，該租賃關係乃被告丙○○處於系爭樓房即將受強制執行之敏感時刻，始聲請認證；其動機顯而易見地，無非藉此租賃關係，用以阻撓應買人承買意願，並藉此妨礙債權人拍賣受償。凡此，足以推認該租賃關係顯係臨時編造，始與事實較為相符。八、況查：依卷附抵押權設定契約書影本、切結書影本、借據影本等資料顯示，被告丙○○既願意提供系爭樓房供被告丁○○辦理抵押借款，借得款項則供被告丁○○經營華豐百貨行使用，顯然本於父子至親情義使然；反觀被告辯稱如附表編號一所示租賃關係，被告丁○○猶須按月支付被告丙○○ 2,000 元租金，卻宛若外人一般。又該租金給付方式，竟以代繳房屋稅方式抵充之，亦與租屋收租為目的之一般租賃型態不符。準此，適足以推認其情之偽。九、另查：依卷附建物登記謄本及借據影本記載可知，系爭樓房建築完成時間為85年5月28日，建物總面積為430.67平方公尺，可供開設店舖商業使用，與系爭土地一併設定權利價值3,000萬元之最高限額抵押權，抵押債權按年息百分之8.5計付。但被告丙○○竟僅以每月區區2,000元之代價，出租予其餘被告，不僅遠低於系爭房屋貸款每月應繳利息額，更顯與一般租金行情不相當，益徵該等租賃關係不實。至於據被告提出之存摺影本顯示，被告陳昱甫固曾先後於85年12月16日、86年1月13日、86年3月13日、86年8月25日、87年4月13日，分別將86,000元、88,000元、24,000元、70,000元、180,000元存入被告丙○○或其妻謝幸津之帳戶內，但其給付之金額及時間既與如附表二所示租約，未完全脗合，自難據為被告有利認定之依據，併此敘明。十、綜上所述，原告主張如附表編號一所示租賃關係實為雙方通謀虛偽意思表示，依民法第87條第1項前段規定，應為無效，及附表編號二所示租賃關係不存在等情，洵非無據，堪予採認。 、從而，如附表編號一、二所示租賃關係既屬自始無效而不存在或嗣後不存在，被告丙○○猶於執行程序中聲明該租賃關係，客觀上顯然足以阻撓或妨礙應買人應買系爭樓房之意願，造成原告難以拍賣受償，則原告本於債權人之地位，請求確認該等租賃關係均不存在，為有理由，應予准許。 、兩造其餘攻擊防禦方法及舉證，於判決結果不生影響，自毋庸一一論列，附此敘明。 、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條、第85條第1項前段。中　　華　　民　　國　　95　　年　　12　　月　　13　　日民事第一庭法　官　陳正禧上正本證明與原本無異。如對判決上訴，應於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。法院書記官王宣雄中　　華　　民　　國　　95　　年　　12　　月　　14　　日┌────────────────────────────────────────────────────────────┐ │臺灣彰化地方法院95訴字第669號確認租賃關係不存在事件附表 │ ├──┬───────────────┬───┬───┬─────────┬───────────┬───────────┤ │編號│租賃標的 │出租人│承租人│租賃期間 │租金、給付方式 │本院公證處認證書字號 │ ├──┼───────────────┼───┼───┼─────────┼───────────┼───────────┤ │一 │坐落彰化縣溪湖鎮○○段254建號 │丙○○│丁○○│86年1月20日起至106│每月2,000元，即每年24,│本院公證處87年8月11日 │ │ │、門牌溪湖鎮○○街284號、騎樓 │ │ │年1月20日止 │000元。自87年1月20日起│87年度認字第7219號認證│ │ │13.55平方公尺、第一層114.42平 │ │ │ │，每月租金各增加2,400 │書 │ │ │方公尺、第二層128.7平方公尺（ │ │ │ │元。 │ │ │ │其中1間房間，被告丁○○稱係東 │ │ │ │ │ │ │ │邊第1間） │ │ │ │ │ │ ├──┼───────────────┼───┼───┼─────────┼───────────┼───────────┤ │二 │上開建號第二層128.7平方公尺、 │同上 │陳昱甫│85年12月16日起至10│每月2,000元，即每年24,│本院公證處87年1月14日 │ │ │第三層128.7平方公尺、第四層45.│ │ │5年12月16日止 │000元。自86年12月16日 │87年度認字第289號認證 │ │ │3平方公尺 │ │ │ │起，每年租金各增加2,40│書 │ │ │ │ │ │ │0元。雙方約定預付10年 │ │ │ │ │ │ │ │租金。 │ │ ├──┼───────────────┼───┼───┼─────────┼───────────┼───────────┤ │三 │同上列編號一標的 │丁○○│甲○○│91年2月5日起至105 │每月7,000元，承租人應 │本院公證處91年2月7日91│ │ │ │ │ │年12月16日止 │於首月首日支付84,000元│年度認字第377號認證書 │ │ │ │ │ │ │予出租人。 │ │ ├──┼───────────────┼───┼───┼─────────┼───────────┼───────────┤ │四 │同上列編號二標的 │陳昱甫│同上 │同上 │同上 │本院公證處91年2月7日91│ │ │ │ │ │ │ │年度認字第376號認證書 │ └──┴───────────────┴───┴───┴─────────┴───────────┴───────────┘

臺灣彰化地方法院95年度訴字第669號

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