臺灣彰化地方法院98年度訴字第6號

• 裁判案由: 請求居間報酬
• 案件類型: 民事
• 審判法院: 臺灣彰化地方法院
• 裁判日期: 98 年 04 月 16 日

臺灣彰化地方法院民事判決　98年度訴字第6號
原　　　告　乙○○
訴訟代理人　陳建勛律師
複代理人　　甲○○
被　　　告　建源開發建設有限公司
兼法定代理　丁○○
人
前列二人共同
訴訟代理人　黃勝雄律師
上列當事人間請求居間報酬事件，本院於民國98年4 月7 日言詞辯論終結，判決如下：
主 文
被告建源開發建設有限公司應給付原告新台幣貳佰伍拾壹萬貳仟參佰陸拾捌元，及自民國98年1 月13日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息。
原告其餘之訴及假執行之聲請均駁回。
訴訟費用由被告建源開發建設有限公司負擔百分之五十九，確定為新台幣貳萬伍仟肆佰柒拾參元，餘由原告負擔，確定為新台幣壹萬柒仟肆佰參拾壹元。
本判決於原告以新臺幣捌拾參萬柒仟肆佰伍拾陸元供擔保後得假執行。但被告建源開發建設限公司如於執行標的物拍定、變賣或物之交付前，以新台幣貳佰伍拾壹萬貳仟參佰陸拾捌元為原告預供擔保後得免為假執行。
事實及理由
一、原告起訴主張略以：原告係以從事不動產仲介為業，被告丁○○為另被告建源開發建設有限公司（下稱建源公司）之負責人即法定代理人，緣原告於民國（下同）95年6 月間，自訴外人丙○○處獲知台灣金聯資產管理股份有限公司（下稱台灣金聯公司）欲將其所有座落彰化縣員林鎮○○段第3326、3327、3328地號三筆土地（下稱系爭土地）出售，隨即由原告出面與被告建源公司負責人丁○○報告此項交易訊息，詢問被告建源公司有無訂約之意願，被告丁○○表示不認識台灣金聯公司，但有出價購買之意願，雙方並言明居間仲介之報酬為成交價百分之二，於95年6 月偕同被告丁○○前去台灣金聯公司，與該公司經理陳建國洽談購買事宜，雖因價格因素未能成交，但原告持續向被告丁○○洽詢有無購買意願，被告丁○○一再推諉，但原告嗣後知悉被告已於97年1
月30日因買賣而自台灣金聯公司購得系爭土地，又嗣於97年7 月16日以買賣為原因售予財團法人彰化基督教醫院，原告隨以存證信函請求被告給付仲介費遭拒，據悉被告係以每坪新台幣138,000 元向台灣金聯公司購得，系爭3 筆土地已合併為1 筆即莒光段第3326地號，面積為5,092.18平方公尺，折合為1,540 坪，成交價為2 億12,52 萬元，若以百分之二計算為4,250, 400元，因此請求被告給付居間報酬，如被告抗辯系爭土地因公開拍賣而購得不成立媒介居間，原告主張至少亦成立報告居間，爰求為判決：被告應共同給付原告4,250,400 元，及自起訴狀繕本送達之翌日起至清償日止按年息百分之五計算之利息。如獲勝訴判決願供擔保請求宣告假執行。
二、被告方面則以：系爭土地原係金聯公司所有，95年4 、5 月間該公司欲將該土地出售，原告得知後，固曾向被告建源公司法定代理人丁○○告知此項交易訊息，並稱伊與台灣金聯公司高層（總經理以上）認識，有內線可以以每坪12萬元議價，被告公司如願購買，保證可以上開價格購得，絕對沒問題，但必須支付仲介費，被告丁○○以建源公司法定代理人身分答稱：如能以12萬元之價格成交購得，願付交易額百分之2 為仲介費，嗣即隨同原告前往台北市台灣金聯公司，結果，非但無法見到台灣金聯公司高層，僅得見一位經理之人，該經理告知，該土地早已有人出價每坪15萬8 千元，公司還不願出售，怎麼可能以每坪12萬元價格買到，被告始發覺原告所言不實，與原告之約定顯然不能成立，遂即分手各自回家，原告所為仲介買賣並未成功，嗣後雙方即從未再談此事。經一年半後，金聯公司在網路上公告拍賣外，另在系爭土地上豎立帆布看板告示大眾公開標售之意旨，於此情形任何人均得以依台灣金聯公司所訂之條件參與競標，被告丁○○與訴外人蕭聰敏、蕭聰華三人獲知上開台灣金聯公司之公開標售之公告而聯合參與競標而得標，得標金額為2 億5,123 萬6,79 9元，換算每坪為16萬3 千1 百元，非如原告仲介之每坪單價12萬元，因此被告之成交並非藉由原告之仲介，自無給付仲介費之義務等語置辯，爰求為判決駁回原告之訴，如受不利判決願供擔保請求宣告免為假執行。
三、按民法第565 條規定稱居間者，謂當事人約定，一方為他方報告訂約之機會或為訂約之媒介，他方給付報酬之契約。依法條意旨居間有兩種樣態，一為報告訂約機會之報告居間，一為訂約之媒介居間。所謂報告居間，不以於訂約時周旋於他人間為之說合為必要，僅以為他方報告訂約之機會為已足，而居間人之報酬，於雙方當事人因居間而成立契約時，應許其所求。至於居間之行為就令自始於媒介居間，而僅為報告即已有效果時，亦應許居間人得請求報酬之支付（見52臺上2675號判例），本件兩造爭執所在為，⑴被告丁○○與訴外人蕭聰敏、蕭聰華向台灣金聯公司買受彰化縣員林鎮○○段第3326地號土地之交易行為，是否原告向被告居間媒介而成，如是則被告即有給付媒介居間報酬之義務，⑵如不成立媒介居間，兩造間是否成立報告居間，如報告居間成立則被告亦有給付報告居間報酬之義務。
四、經查：被告丁○○與訴外人蕭聰敏及蕭聰華購買系爭土地固係經由台灣金聯公司之公開標售而買得，有被告提出標售公告為證，但被告最先獲知台灣金聯公司有意出售系爭土地，確係由原告處得知，此為兩造所不爭，亦有證人即原告獲得消息來源之人即丙○○到庭證稱：民國95年3 、4 月間，金聯公司承受台鳳公司，我是從事資產管理，這個訊息是金聯公司的承辦人告訴我的，我就近要找買主來買土地，我就將此訊息告訴原告，原告跟我說他願意去找建源公司來買土地，我向原告表示，建源公司我並不熟，但原告告訴我，他曾經仲介土地給建源公司，建源公司是重誠信的公司，原告之後去找建源公司的丁○○，原告與丁○○見面的時間於95年4 、5 月間，見面的詳細地點我太不記得，好像約在台中見面，他們談妥後即去金聯公司，當時買土地一定會碰觸價金問題，金聯所有的台鳳這塊土地約7 千坪，我表示一坪約12萬多元，丁○○表示願意以此價格買土地，問我是否可以幫助他，丁○○之後告訴我願意買系爭三筆土地，但我告訴他這三筆土地是位於精華地帶，以這個價格購買是不可能，丁○○表示願加價至每坪13萬5 千元，但我表示這個價格我還是沒有把握，我告訴丁○○，請他帶訂金，我們直接去金聯公司談，之後丁○○帶2 千萬的台支，我們三人即至金聯公司商談，我們見到金聯公司主辦經理陳建國，陳建國告訴我這是商業機密，請我們至會議室等他，之後是丁○○及金聯公司的主辦人員一起商談，我沒有進去參與商談，約半個小時後，他們告訴我價格談不攏，我認為以後雙方願意買賣的話可以聯絡，且我認為丁○○是殷實之人，如果往後有買賣，也一定會找我，但事後我才知道系爭土地已轉售給基督教醫院，基督教醫院原本已經在系爭土地的旁邊取得產權，我認為金聯公司要賣土地的資訊如果是透明的話，即不用透過建源公司，所以我認為沒有我居間介紹被告與金聯公司認識，金聯公司沒有辦法順利取得土地，這中間的因果關係非常明確。另被訊及：丁○○是以公司代理人的身分或是個人身分與你見面？證人丙○○復證稱：有拿公司名片給我，他是以公司的代理人。另證稱：金聯公司是資本額四百億，資產六千億的公司，丁○○他說他不相信台灣有這種公司，由此可見他不知道有金聯公司的存在，丁○○說他帶2 千萬元去，金聯公司見到2 千萬元一定會心動，我告訴丁○○金聯公司非一般出售土地的公司，價格需要往上加。丁○○說他見到這家公司後，願意往上加價，一般買家會懷疑中間者加價出售賺取差價，但往後去買的價格比希望買的價格高，代表他有意逃避仲介費用，即低價高報，我告訴丁○○要以12萬元購買這是不可能的，且依一般土地買賣的常規，不可能一見面就買成的。（見本院98年4 月7 日之言詞辯論筆錄），則依一般商場上之交易習慣，居間人職業及身分及雙方之親疏關係，原告與被告建源開發建設有限公司間，依民法第566 條第1 項規定，雙方應認有「如依情形，非受報酬，即不為報告訂約機會」之情形，依前證人丙○○證言被告公司確因原告居間委託證人丙○○帶被告丁○○以建源開發建設股份有限公司之代表人身分與金聯公司洽談買賣土地之事，被告亦承認之前不知金聯公司要賣土地之事，依雙方均從事買賣土地或仲介之事，認兩造間至少成立居間報告之契約方符事理，否則雙方豈有平白無故仲介土地之理在？雖被告丁○○與訴外人蕭聰敏、蕭聰華嗣後自網路標售購得系爭土地，但在商業訊息千變萬化市場，如何獲得機先，運籌帷幄，訊息之獲得及事先掌握即屬至為重要，因此被告知道此消息後即可先為市場評估，價格定位及資金之取得即占有先馳得點之機會，嗣後對買賣標得土地即至為有利，依民法第566 條第1 項之立法理由以：按居間之報酬，依前條之規定，固以約定為原則，然有時雖未約定，而依其情形，有非受報酬即不為報告訂約機會或媒介者，應視委託為默認給與報酬，以保護居間人之利益，此第一項所由設之意旨即明，被告辯稱係公開標售買得土地即否認原告在先之報告居間即不可採，因證人丙○○及原告均證稱被告丁○○係以建源開發建設有限公司之代表人為居間報告契約，居間報告契約即存在原告與被告建源開發建設有限公司間，嗣後被告公司以他人名義標買土地，或將訊息轉給他人即公司之法定代理人丁○○標買土地，均對已成立之報告居間契約不生影響，尤其本件與聞居間報告之人既身兼被告建源開發建設有限公司之代理人，其後又以自己名義與訴外人蕭聰敏等購買系爭土地，應認被告公司同意被告丁○○使用該交易居間報告之訊息無訛，又民法第566 條第2 項規定，未定報酬額者，按價目表所定給付之，無價目表者按照習慣給付，按一般民間土地經仲介買賣成立後，買賣雙方當事人給付仲介人報酬之習慣為實際成交價百分之1 至2 （見被告所提台灣台中地方法院93年度訴字第1263號判決所引用台中市不動產仲介經紀商業同業公會資料），本院斟酌兩造原約定居間媒介之報酬為買賣價金之百分之二，而原告確實帶同原告至賣方確認賣方之出賣意願及價格底線，且被告丁○○以公司代表人身分攜面額2 千萬元之支票與賣方協談買賣事宜，該居間報告對被告建源開發建設有限公司嗣後標買系爭土地乃至為重要之交易訊息，本院認原告請求原居間媒介報酬百分之2 之五成即百分之一作為居間報酬為合理酬勞，即原告得請求被告建源公司自認買受系爭土地為2 億5 千1 百23萬6,799 元，依該價格百分之1 計算之居間報告酬勞為2,512,368 元（元以下四捨五入）為合理報酬，原告向被告建源公司請求上開金額及自繕本送達翌日（98年1 月13日）日止按年息百分之5 計算之利息為有理由，超過部分於法無據，不應准許。原告另向被告丁○○請求共同給付上開額，因契約成立於原告與被告建源公司間，被告丁○○以法定代理人身分為居間報告契約，權利義務自應由公司負責責，被告丁○○非契約當事人，自無庸無負責，原告向被告丁○○個人為請求即無理由，應予駁回。
五、訴訟費用確定為43,174元，由被告建源開發建設有限公司負擔百分之五十九為25,473元，餘為17,431元由原告負擔。
六、假執行之宣告：兩陳明願供擔保聲請宣告假執行或免為假執行，核無不合，勝訴部分爰酌定相當擔保金額宣告之，原告敗訴部分假執行之聲請失所附麗，應予駁回。
七、本件事證已臻明確，兩造其餘主張及舉證，核與判決結果無影響，不另論述。
據上論結：原告之訴為一部有理由，一部無理由，並依民事訴訟法第第79條、第390 條第2 項、第392 條第2 項，判決如主文。中　　華　　民　　國　　98　　年　　4 　　月　　16　　日民事第二庭 法　官　李言孫
以上正本係照原本作成。
如對判決上訴，應於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。
中　　華　　民　　國　　98　　年　　4 　　月　　16　　日書記官　施惠卿