98年度重訴字第108號｜民事：分割共有物｜裁判日期：99 年 11 月 22 日

臺灣彰化地方法院民事判決　98年度重訴字第108號原　　　告　吳崇讓訴訟代理人　張幸茵律師被　　　告　吳張紅棗訴訟代理人　詹漢山律師被　　　告　吳偉立上列當事人間請求分割共有物事件，本院於民國99年11月8日言詞辯論終結，茲判決如下：主文兩造共有坐落彰化縣彰化市○○段南郭小段第四六一之三地號、地目建、面積七一四平方公尺土地及同段第四六一之二十地號、地目建、面積五平方公尺土地，應予合併分割為如附圖二即彰化縣彰化地政事務所複丈日期民國九十九年十月四日土地複丈成果圖所示：編號㈠部分面積二三九點六六平方公尺土地，分歸被告吳張紅棗取得；編號㈡部分面積二三九點六七平方公尺，分歸被告吳偉立取得；編號㈢部分面積二三九點六七平方公尺，分歸原告吳崇讓取得。被告吳張紅棗應補償被告吳偉立及原告吳崇讓之金額，如附表二各共有人應受補金額配賦表所示。訴訟費用由兩造按附表一所示原應有部分換算之比例分擔。事實及理由壹、程序方面：一、按言詞辯論期日，當事人之一造不到場者，得依到場當事人之聲請，由其一造辯論而為判決，民事訴訟法第385條第1項前段定有明文。本件被告吳偉立經合法通知，無正當理由，未於言詞辯論期日到場，核無民事訴訟法第386條各款所列情形，爰按上開規定，依原告之聲請，由其一造辯論而為判決。二、次按裁判上定共有物分割之方法時，分配原物與變賣之而分配價金，孰為適當，則由法院依職權定之，不受當事人聲明之拘束，此有最高法院68年台上字第3247號判決意旨可資參照。本件原告主張被告吳張紅棗之分割方案一再變更，於民國99年6月21日行言詞辯論程序時，又改採將坐落彰化縣南郭段南郭小段第461之3、461之20地號土地合併分割，並遲至99年9月始提出分割方案，顯然意圖延滯訴訟，應依民事訴訟法第196條將該分割方案（攻擊防禦方法）予以駁回云云。惟裁判上定共有物分割之方法時，法院本有自由裁量之權，不受任何共有人主張之拘束，是共有人於訴訟程序進行中所提之分割方案，本院自不受其拘束，法院仍須斟酌各共有人之利害關係及共有物之性質價格等決定分割方案，從而本院認被告吳張紅棗上開所為，尚無延滯訴訟之虞，並無將該攻擊防禦方法予以駁回之必要，合先敘明。一、原告起訴主張：㈠、按共有人得隨時請求分割共有物。但因物之使用目的不能分割或契約訂有不分割之期限者，不在此限。民法第823條第1項定有明文。兩造共有坐落彰化縣南郭段南郭小段第461之3地號及同小段第461之20地號、地目建、面積分別為714平方公尺及5平方公尺等2筆土地（下稱系爭土地），為原告吳崇讓與被告吳張紅棗、吳偉立所共有，權利範圍各為三分之一。兩造間並未訂有不分割之期限，亦無因物之使用目的不分割的情形，因兩造不能達成分割協議，爰依民法第823條第1項前段規定，訴請裁判分割系爭土地。㈡、對被告答辯之陳述：１、系爭第461之3地號土地為狹長工整之地段，為使每位共有人分得之土地均緊鄰彰化市○○路○段之道路而得發揮較大之土地經濟效用，原告主張應就北至南劃分三塊工整之東西橫向土地，分配如起訴聲明所載。以下就原告之分割方案，最符合全體共有人之利益，提出說明如下： ⑴、按建築基地與建築線接連部分之最小寬度，規定如下：一、建築基地不得小於彰化縣畸零地使用規則所訂基地最小寬度之規定，彰化縣建築管理自治條例第8條第1項定有明文。上開自治條例所稱面積狹小基地，指建築基地深度及寬度任一項未達下列規定者：基地情形為正面路寬7公尺以下之甲、乙種建築用地，最小寬度為3公尺。建築基地鄰接二條以上道路，起造人得選擇任一道路為面前道路。前二項情形分別以任一道路為面前道路或以任一方位量距，其寬度及深度達到上開自治條例所定最小寬度及深度之標準以上者，即不必與相鄰土地合併使用。彰化縣畸零地使用自治條例第3條、第5條第1項、第3項分別定有明文。根據98年10月9日彰化縣彰化地政事務所土地複丈成果圖所示，編號（2）、編號（3）部分土地，所面臨彰化市○○路道路部分，寬度約4.8 公尺（以複丈成果圖比例尺600分之1計算：0.8公分600＝480公分＝4.8公尺），顯符合建築法規所定之最小寬度，適宜建築，且編號（1）部分土地，西側鄰中正路，南側鄰民族路345巷，依上開規定，亦無須與鄰地合併使用即得建築，從而按原告提出之分割方案分割，每位共有人所分得之土地均無不適於建築之問題。 ⑵、又系爭第461之3地號土地為狹長工整之地段，合計面積為 714平方公尺，若依原告之分割方案，即彰化縣彰化地政事務所98年10月9日土地複丈成果圖所示分割方案分割，分割線筆直，地形方整，共有人因分割各可得面積為238平方公尺，且使每位共有人分得之土地均緊鄰彰化市○○路○段之道路，聯外道路便利，出入方便，可得發揮最大之土地經濟效用，縱然編號（1）部分土地尚有面臨民族路345巷之道路，而可能有便利性較高之情形，然相較於編號（2）、編號（3）之土地，不僅所面臨中正路之面積較小，尚須應買系爭第461之20地號土地，才能使臨中正路之面積增加，甚且必須承擔系爭第461之20地號土地變價分割時，被他共有人應買之風險，足見編號（1）部分之土地分得人，相較於編號（2）、編號（3）部分之土地並非全然優勢，從而依原告之分割方案，顯使每一共有人所獲得之土地經濟價值大致相等，應最符合全體共有人之利益。 ⑶、再者，因整條中正路的住辦及商家都是南北向建築，所以原告之分割方案最符合現況使用及經濟利用。依原告方案，則依彰化縣彰化地政事務所土地複丈日期98年9月2日之複丈成果圖（下稱現場圖）所示編號A部分之建物，該建物雖為保存登記建物，但台中高分院98年度上易字第442號確定判決認定該建物並沒有合法占用土地權源，故該建物應非合法建物，原告亦否認原告之前手於系爭土地有分管契約之存在，縱分割共有物共有人有分管之約定，法院亦不受其拘束，且因該建物位於原告所分得之土地，佔地面積約77平方公尺，不到建物的三分之一，若拆除也應該不會影響居住及結構安全等語 ⑷、另關於系爭土地上之保存登記建物即現場圖所示編號A部分之建物，則因該建物可經由買賣、租賃取得合法權源，並非一旦分割即有被拆除之可能，且該建物為54年12月11日興建完成，迄今逾44年，均未加以整建，若單為保存該老舊建物考量，將使系爭土地徒然位於商業繁榮地段，卻未能充分開發使用，而有違土地分割之立法意旨。退萬步言，上開建物依彰化縣彰化地政事務所98年9月10日土地複丈成果圖所示，面積為272平方公尺，若以原告之分割方案計算（計算式：3×600÷100×0.8×600÷100＝86.4平方公尺；86.4 －4 －5＝77.4平方公尺），該建物位於編號（1）部分土地，占用面積約為77.4平方公尺，縱其後無法取得合法占用權源，亦已保留絕大部分建物面積，若僅為保留完整之建物面積考量，以巷道最內側、價值最為低廉之土地分配予原告，未予考量上開建物乃未經原告同意，且有逾越其應有部分建築之情形，顯然未基於公平合理原則為分配。綜上，關於系爭第461之3地號土地之分割方法，應以原告之分割方案最為妥適。２、另系爭第461之20地號土地，面積僅為5平方公尺，且現為空地，但在考量如再予細分將無法利用，而變價分割時，各共有人皆可應買，此乃良性公平競價之結果，且各共有人能分配之金額增加，顯有利全體共有人，自應以變價分割為宜。並聲明：⑴、兩造共有坐落彰化市○○段南郭小段第461之3地號土地分割，分割方法如彰化縣彰化地政事務所98年10月9日土地複丈成果圖所示，即編號（1）部分面積238平方公尺由原告吳崇讓取得；編號（2）部分面積238平方公尺由被告吳偉立取得；編號（3）部分面積238平方公尺由被告吳張紅棗取得。⑵、兩造共有坐落同段第461之20地號土地應予變價分割，所賣得價金按兩造每人各三分之一比例分配。 ⑶、原告吳崇讓應補償被告吳張紅棗新台幣（下同）203,597元、被告吳偉立214,396元。⑷、訴訟費用由兩造依土地應有部分比例負擔。二、被告吳張紅棗部分則以：㈠、不同意原告主張之分割方案。蓋原告所主張將系爭土地為東西向分割之方案，會使分割後之三塊土地，均成為狹長地形，不符合經濟使用之效益，並會使被告所有之合法建物即現場圖所示編號A部分之建物至少拆除三分之二以上，對被告甚為不利；且分割後之土地南北面寬僅約4.8公尺，僅勉強符合最小建築寬度標準，經濟價值不高，被告提出之分割方法則係盡量維持地形方正，最符經濟效益。㈡、依現場圖所示編號A部分之建物（即彰化市○○段南郭小段第2846建號之建物）為被告吳張紅棗於54年12月11日起造，起造當時系爭土地之共有人為吳許配、吳陳卒、吳張紅棗三人，應有部分比例各為三分之一。起造當時並經原告吳崇讓之前手等土地共有人同意，故屬合法建物，目前該建物所有人為被告吳張紅棗，使用人為被告吳偉立（現由吳偉立所經營之「全興保健器材股份有限公司」使用），該建物為鋼筋加強磚造，故如依原告之主張將受分配予他人之部分予以拆除，是否會影響該建物結構之安全，應請專家鑑定為當。又本件應認被告吳張紅棗與原告吳崇讓之前手間對系爭土地已有分管契約存在，而原告吳崇讓事後取得土地應有部分時，自應受該分管契約之拘束。另台中高分院98年度上易字第442號民事判決並非是認定沒有分管契約存在，該案是不當得利返還請求權訴訟，與本案在分割土地的時候應否考慮有無分管契約係屬二事，有最高法院48年度台上字第1065號判例供參。且台中高分院98年度上易字第442號民事判決只有認定因為54年聲請建築執照時，其餘共有人出具土地使用同意書僅具有債權效力，對事後取得所有權之原告並無拘束力，故判決共有人應支付不當得利，並沒有認定合法興建房屋會因為土地所有權人之變動而變為非法房屋。㈢、退步言之，上開建物既已合法存在，應保護房屋所有權人之利益，避免拆除房屋造成之損害，而被告吳張紅棗既願分割並補償原告，對原告之利益已有所保護。且因兩造均願意以金錢方式補償對方，故就提出之分割方案而言，並無價值上之差異，惟如依照原告方案將另外產生合法存在之房屋被拆除之損失，且依華聲公司鑑定報告系爭土地對面的房屋並不是純粹南北向，故不能依此來評估原告的分割方案較為公平，系爭土地應合併分割較為適宜。㈣、末按被告於99年9月份所提出之分割方案即彰化縣彰化地政事務所複丈日期99年10月4日土地複丈成果圖所示分割方案，係以系爭第461之20地號土地分歸被告全部取得，以利系爭土地之合併利用，除增加系爭土地之經濟效益外，亦有利於共有人全體之利益，且因兩造分歸後之面積並未有增減，分歸後，原告及被告吳偉立所取得之系爭第461之3地號土地面積即有增加，以系爭第461之3地號土地上已有各共有人之建物，而系爭第461之20地號土地雖屬空地，且依台中高分院98年度上易字第442號判決內容推知當初或許因為都市計畫已經變更為道路用地所以才在80年9月6日獨立分割出系爭地461之20地號土地，然而無論系爭第461之20地號土地是否編為道路用地，現況既為空地，且供道路使用仍不宜採取變價分割方案等語資為抗辯，並聲明：如主文所示。三、被告吳偉立經合法通知，未於言詞辯論期日到場，亦未提出書狀作何聲明或陳述。四、兩造不爭執事項：㈠、坐落彰化市○○段南郭小段第461之3地號土地及同小段第461之20地號土地為兩造共有，原告吳崇讓及被告吳張紅棗、吳偉立應有部分各為三分之一。㈡、彰化縣彰化地政事務所土地複丈成果圖（現場圖）所示編號Ａ部分之建物（建號2846號）為經保存登記之建物；另編號C 部分之建物則為未經保存登記之建物。㈢、系爭二筆土地原為坐落彰化市○○段南郭小段第461-3地號之土地，於53年1月7日登記為被告吳張紅棗與訴外人吳許配、吳陳卒等三人共有，持分均為三分之一。嗣訴外人吳陳卒於62年6月13日移轉登記所有權三分之一與被告吳偉立，另訴外人吳許配則於69年3月24日移轉登記所有權三分之一與原告之配偶張香蘭，迄於73年1月5日原告吳崇讓再以夫妻聯合財產更名為原因，將上開三分之一應有部分權利名義由張香蘭變更為吳崇讓而取得該權利。㈣、系爭第461之20地號土地係於80年9月6日由系爭第461之3地號土地逕為分割。五、法院得心證理由：㈠、本件原告主張系爭二筆土地為兩造所共有，各共有人之應有部分均為三分之一。又系爭土地並無因物之使用目的不能分割情形，兩造就系爭二筆土地亦未訂有不分割協議，且又無法協議分割之事實，業據其提出土地登記謄本、地籍圖謄本在卷為證，經核相符，且為已到場之被告吳張紅棗所不爭執，另未到場之被告吳偉立則未提出書狀爭執，應信為真實。從而，原告依民法第823條第1項及第824條第2項之規定，請求分割系爭二筆土地，於法有據，應予准許。㈡、按共有人因共有物分割之方法不能協議決定，而提起分割共有物之訴，於法院定分割方法時，必須考量兩造之意願、土地建物現況、各共有人原使用位置、分割後各共有人分得土地之形狀及利用價值，及共有人全體之利益等公平衡量。經查：１、系爭二筆土地相互毗鄰，地形呈東西走向之長方形，地形堪稱工整，西邊臨20米之中正路，南邊臨六米之民族路345巷，東邊鄰一不知名小巷，對外交通便利；又系爭第461之3地號土地上有一鋼筋加強磚造之三層樓建物（西半邊，有保存登記）及一磚造石棉浪板屋頂之建物（東半邊，未經保存登記），其餘畸零部份則為空地等情，業經本院勘驗屬實，並囑託會同彰化縣彰化地政事務所人員現場勘測屬實，有勘驗筆錄及上開地政事務所複丈日期為98年9月2日之土地複丈成果圖等在卷可稽。２、原告主張應依附圖一Ａ案分割，被告吳張紅棗則主張應依附圖二Ｂ案分割，而該兩案最主要爭執點在於系爭第461之20 地號土地是否應予以變價分割；另系爭第461之3地號之土地究應為東西向之分割抑應為南北向之分割，以及位於其上之鋼筋加強磚造三層樓建物（被告吳張紅棗所有）是否應予保留。本院審酌： ⑴、按共有人相同之數不動產，除法令另有規定外，共有人得請求合併分割。民法第824條第4項定有明文。又裁判上定共有物分割之方法時，分配原物與變賣之而分配價金，孰為適當，法院本有自由裁量之權，不受任何共有人主張之拘束（參照最高法院29年上字第1792號判例意旨）。且分割共有物，以原物分配於各共有人為原則，如原物分割有困難、始得命變賣共有物以價金分配於各共有人。查系爭二筆土地，共有人與應有部分均相同，且原物分割並無困難，是被告吳張紅棗主張系爭二筆土地應予合併分割乙節，自屬有理，而原告主張系爭第461之20第號土地應予變價分割乙節，即屬無據，應不足採。 ⑵、又系爭第461之3第號土地依附圖一Ａ案為東西向之分割，兩造三人所分得之土地，雖均臨西側20米寬之中正路，惟分割後每筆土地過於狹長，不利將來土地之利用，且南北面寬僅約4.8公尺，雖勉強符合最小建築寬度標準，卻無法提高分割後每筆土地之經濟價值。反之，若依附圖二Ｂ案將系爭二筆土地合併後為南北向之分割，各共有人分得之土地均呈正方，且皆有面臨6公尺寬之民族路345巷，出入甚為方便，並有利於土地將來之利用及其價值。 ⑶、再者，系爭461之3地號上有一鋼筋加強磚造之三層樓建物，該建物為被告吳張紅棗所有，且係經保存登記之建物（彰化市○○段南郭小段第2846建號，門牌號碼彰化市○○路○段351號）等情，此為兩造所不爭執，復有該建物登記謄本及建物平面圖各乙份在卷足稽。雖原告辯稱該保存登記建物並非合法建物，故無保存之必要云云。惟查，起造人申請建造執照或雜項執照時，應備具申請書、土地權利證明文件、工程圖樣及說明書，建築法第30條定有明文。又所謂起造人之「土地權利證明文件」，係指起造人對於申請建築房屋基地之所有權或租賃或供用權之證明文件而言如為所有權，須附有所有權狀或土地登記簿謄本，租賃權須附租賃契約書，借用權須附具借用契約或土地所有權人出具之同意書，皆屬之。再者，建築工程完竣後，依建築法第70條第1項前段規定，應由起造人會同承造人及監造人申請使用執照；又依土地登記規則第79條第1項前段規定，申請建物所有權第一次登記，應提出使用執照。是揆諸上開說明，系爭建物既已辦妥保存登記，即應推定其為合法建物，若原告主張系爭建物於系爭第461之3地號土地上並無合法占有之權源，並非合法建物乙節，則應由原告負舉證責任，惟原告卻未舉證以實其說，其上開所辯，自無可採。 ⑷、本院考量存在於系爭土地上之鋼筋加強磚造之三層樓建物，既屬合法建物並有辦理保存登記，基於憲法保障人民財產權之理念，該建物自有其保存之經濟價值與必要，以及分割後土地應保持方正，以利將來之利用，及避免減少土地價值等情，認被告主張依附圖二Ｂ案分割，較符合共有人全體之利益，應予採用。爰諭知系爭二筆土地之合併分割方法如主文第一項所示。㈢、次按以原物為分配時，如共有人中有未受分配，或不能按其應有部分受分配者，得以金錢補償之。民法第824條第2項定有明文，本院採被告附圖二Ｂ案分割結果，原告與被告吳偉立分得部分之土地價值，較其二人之應有部份價值減損，經本院送請華聲企業發展鑑定顧問有限公司鑑價結果，渠等各減少780,382元，此有估價報告書乙份可稽，應由被告吳張紅棗按附表二所示補償原告與被告吳偉立。㈣、末按以原物為分配時，如共有人中有未受分配，或不能按其應有部分受分配者，得以金錢補償之；其如為不動產分割者，應受補償之共有人，就其補償金額，對於補償義務人所分得之不動產，有抵押權。前項抵押權應於辦理共有物分割登記時，一併登記，其次序優先於第2項但書之抵押權。民法第824條之1第4、5項亦分別定有明文。查本件為不動產分割，應受補償之原告及被告吳偉立，就其補償金額，對於被告吳張紅棗所分得之不動產（即附圖二Ｂ案編號㈠部分），有抵押權，應於辦理共有物分割登記時，一併登記，附此敘明。六、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及舉證，經審酌後認不影響判決結果，爰不逐一論述。七、本件分割共有物事件，如由敗訴之被告等負擔訴訟費用，則顯失公平，爰命勝訴之原告負擔部分訴訟費用。八、結論：本件原告之訴為有理由，並依民事訴訟法第385條第 1項前段、第78條、第80條之1、第85條第1項但書，判決如主文。中華民國 99 年 11 月 22 日民事第一庭法官康弼周以上正本係照原本作成。如對判決上訴，應於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。中華民國 99 年 11 月 22 日書記官吳金良附表一： ┌─────┬───────────┐ │共有人姓名│系爭461之3及461之20地 │ │ │號土地應有部分比例即應│ │ │負擔之訴訟費用比例 │ ├─────┼───────────┤ │吳崇讓 │ 三分之一 │ ├─────┼───────────┤ │吳張紅棗 │ 三分之一 │ ├─────┼───────────┤ │吳偉立 │ 三分之一 │ └─────┴───────────┘ 附表二、各共有人應受補償金額配附表：

臺灣彰化地方法院98年度重訴字第108號

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